ホーチミン市は、土地評価の基準としてコストと利益の割合を確定します。

これはホーチミン市の不動産プロジェクトにおいて剰余金方式を用いて土地価格を決定する際の重要な根拠の一つです。

これはホーチミン市の不動産プロジェクトにおいて剰余金方式を用いて土地価格を決定する際の重要な根拠の一つです。

ホーチミン市人民委員会のブイ・スアン・クオン副委員長が、開発収益を形成する要素、剰余金方式に従って特定の土地価格を決定する際の開発費用を見積もる要素、および市内の土地価格を決定する際の土地価格に影響を与える要素を規定する決定第49/2025号に署名し、公布した。

投資家の利益は総建設投資費用の15％に相当する

開発コストの見積り要素については、プロジェクトの種類の主な土地利用目的が同じプロジェクトグループの事業コスト、利息費用、資本を考慮した投資家の利益、事業リスクを決定するためにパーセンテージ (%) を指定することを決定します。

市は、高層住宅、タウンハウス、ヴィラ、土地区画整理、土地売却、工業団地、産業集積地、オフィス、商業・サービス、ホテルなど、それぞれの特定のセグメントを区分しています。プロジェクトのタイプに応じて、異なる割合の規制が適用されます。

利息費用、自己資本と事業リスクを考慮した投資家の利益は、総建設投資額に15%を乗じて算出されます。写真：ル・トアン

具体的には、マーケティング、広告、販売コストは、全セグメントの総収益の 2% として計算されます。

管理運営費は、総賃料収入の15%が適用されます。これは、高層住宅プロジェクト、工業団地・産業クラスター投資プロジェクト、オフィス・商業・サービス投資プロジェクトに適用されます。特に、タウンハウス・ヴィラプロジェクト、分譲・土地売却プロジェクトについては、総賃料収入の5%が適用されます。

特に、利息費用、自己資本を考慮した投資家利益、事業リスクは、総建設投資額、事業費、土地使用権価値に15%を乗じて算出されます。この税率は上記のすべてのセグメントに適用されます。

ホテル、医療、教育、スポーツなどの投資プロジェクトや特殊な特徴を持つプロジェクトの場合、土地価格決定実施機関は、マーケティング、広告、販売コスト、運営管理コスト、借入金利子、自己資本を考慮した投資家の利益、事業リスク、その他のコストなどの要素の割合を土地価格計画策定説明報告書に提出し、具体的な土地価格評価審議会が検討して決定するものとする。

初年度に売れなかったプロジェクト

開発収益を構成する要素については、決定第49/2025号において、各セグメントの販売開始時期、販売時間、販売比率についても規定されている。

ただし、この率は、投資政策文書、投資プロジェクト実施の入札文書、投資プロジェクトの承認または受諾の決定において販売時期、商品およびサービスの販売および取引の開始時期が明記されておらず、また、詳細な建設計画の承認の決定において入居率が明記されていない場合にのみ適用されます。

したがって、販売開始日は事業初年度からとなり、地下部分を含む建築床面積に応じて販売割合が配分されます。

販売期間及び販売率については、建築延床面積5万㎡未満の高層住宅プロジェクトについては、販売期間を2年間とし、初年度の販売率は40％、2年目は60％とします。また、戸数100戸未満のタウンハウス・ヴィラプロジェクト、及び200区画未満の区画を分割して販売するプロジェクトについては、1年間の販売率は100％とします。

販売期間が4年から5年と長く、初年度は販売できない大規模プロジェクトが対象で、建築床面積が150,000平方メートル以上の規模の高層住宅プロジェクト、製品数が1,000を超えるタウンハウスおよびヴィラプロジェクトが含まれます。

オフィス、商業、サービス投資プロジェクトの場合、入居率はオフィス用途で75％、商業用途で70％です。

ホテル、医療、教育、文化、スポーツ、特別プロジェクトへの投資プロジェクトの場合、土地価格決定実施機関は、土地価格計画策定に関する説明報告書において開発収益を見積もるためのその他の要素を提案し、特定の土地価格評価審議会が検討して決定するものとする。

剰余金方式は、主務官庁が承認した土地利用計画及び詳細建築計画に基づき、最も有効な土地利用（土地利用係数、建築密度、建築物の最大階数）を基準として、当該土地区画又は土地面積の総開発収益見込額から総開発費用見込額を差し引いて実施されます。

土地区画または土地面積の総開発収益は、譲渡価格、土地賃貸価格、建物賃貸価格、製品およびサービス事業価格の見積り、プロジェクト実施期間中の譲渡価格、土地賃貸価格、建物賃貸価格、製品およびサービス事業価格の変動、および販売時期、販売開始時期、製品およびサービス事業、販売率、稼働率などのその他の収益形成要因に基づいて決定されます。

商品やサービスの営業価格は、譲渡価格、土地賃貸価格、建物賃貸価格を徴収できない場合に適用されます。

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出典: https://baodautu.vn/batdongsan/tphcm-chot-ty-le-phan-tram-cac-chi-phi-loi-nhuan-lam-co-so-dinh-gia-dat-d259169.html