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| 不動産業の場合、金利が11～13％と高くなると、コストが高くなる影響が出ます。 （写真：タン・ソン） |
金利は下がり続けていますが、不動産が再び「ホット」になるのはいつでしょうか?
ベトナムネットによると、3月以降、国家銀行は運営金利を4回引き下げた。これに伴い、6月19日より、一連の運営金利が下方修正されます。特に、1 か月以上 6 か月未満の期間の預金に適用される最大金利が、年 5% から年 4.75% に引き下げられました。
専門家は今回の金利引き下げが経済にとって良いシグナルだと考えている。これにより、不動産市場にプラスの影響を与えることが期待されます。
ビジネスの観点から見ると、ダット・サン・ミエン・バック不動産サービス株式会社のヴー・クオン・クエット社長は、金利の低下は不動産市場、特に市場心理にいくらか影響を与えていると述べた。
クエット氏は、「影響ははっきりとは分かりませんが、取引は多少改善しました。ダット・サンでは4月から現在までに、月平均25～30件の取引があり、以前は月4～5件程度でした。取引は主にハノイ市場で行われています」と述べました。
このリーダーによると、改善は見られるものの、こうした取引件数は依然として非常に低調だ。「入力金利は低下しましたが、出力金利と貸出金利はそれほど低下していません。住宅購入者は依然として11～12%の金利を支払っており、不動産の流動性を『引き上げる』のは非常に困難です。貸出金利が10%を下回れば、市場への影響はより明確になるでしょう。」
不動産業の場合、金利が11～13％と高いとコスト高に影響が出ます。プロジェクトを保有する企業は、適正かつ安価な価格で販売したいと考えていますが、投入コスト、特に金利コストは依然として高くなっています。建設資材や人件費などのコストが下がらず、住宅価格は高騰を余儀なくされます。クイエ氏は「販売価格が高いと流動性は良くない」と分析した。
また、ダット・サン・ミエン・バックのリーダーによると、政府は債券関連の問題を「解決」し、融資を拡大するために介入し、企業全体に非常に良い影響を与えているものの、企業がより容易に「息つく」ことができるように、企業向け融資の金利を9～10％に引き下げる必要があるとのことだ。その時、より良い価格で市場に押し出される商品源が存在するでしょう。
「第3四半期と第4四半期の成長が改善し、それが経済市場の好転につながり、そこから不動産市場も活況を呈することを期待しています。2023年第3四半期には、明るい兆候が見られ、市場は以前のように「凍結」することはないでしょう。」
しかし、画期的な出来事が起こり、不動産業界の氷をすぐに破ったり、市場で画期的な取引をしたりすることは不可能です。しかし、流動性は今回よりも改善するだろう」とクイエ氏は付け加えた。
一方、ベトナム不動産協会のグエン・ヴァン・ディン会長は、金利引き下げは不動産市場にプラスの影響を与えるだろうと評価した。しかし、ディン氏によると、現在の金利引き下げでは、投資家や開発業者は「興奮」しているだけで、実際に資金にアクセスするには、金利がまだ吸収しにくい水準にあるため、まだ計算しなければならないという。
この期間中、物価水準は「下落」し、市場の吸収力は弱く、貸出金利は依然として高いままです。そのため、投資のための銀行からの借入は少なくなります。投資家だけでなく、投資家自身もこの時期に投資資金の借入を検討します。
一方、銀行にとって、金利を下げるにはインフレや為替レートの問題も監視し、コントロールする必要があります。したがって、貸出金利を直ちに引き下げることはできず、預金金利の低下に追いつくこともできない。 「まだ待たなければなりません」とディン氏は語った。
同専門家は、現状では不動産市場が年末に活況を呈するのは依然として難しく、回復の兆しが見られる程度だろうとみている。
「2023年第3四半期と第4四半期に、不動産プロジェクトの法的問題が基本的に『解決』されれば、プロジェクトは操業再開の兆しを見せ始め、不動産市場は回復の兆しを見せ始めるでしょう。その時、市場は徐々に安定を取り戻すでしょう」とディン氏は付け加えた。
VinhomesがシティでGlory Heightsプロジェクトを開始。ホーチミン
最近、VinhomesはGlory Heightsプロジェクトを立ち上げるイベントを開催し、48人のエージェントと7,000人以上の営業担当者を集めました。市場が回復の兆しを見せる中、グローリーハイツは不動産投資家が求める「超大型」アパートファンドとなった。
「億万長者の街」マリブにインスピレーションを得たグローリー ハイツは、845 平方メートルのマリブ スイミング プール、インフィニティ ウォーターフォール、豪華なジャグジー、サウナ ルーム、ユニークな恐竜公園、豪華なファミリー カラオケ エリアなどを備えたヘルスケア施設に投資しており、ビンホームズ グランド パークに初めて登場します...
それに加えて、Glory Heights が Vinhomes Grand Park のまさに「中心」に位置するという特別な立地も、プロジェクトの価値と収益性を保証します。ロデオ ショッピング アベニューに位置し、ビンコム メガ モール、ゴールデン イーグル スクエアに隣接しています。グローリー ハイツの住人は、ほんの数歩歩くだけで、大都市の最も誇らしいアメニティを利用できます。
Glory Heights は、特別な価値をすべて集め、中流・上流階級の優れた生活の質を創造し、繁栄する東部の中心に位置する新世代のランドマーク (Vinhomes Central Park) であり、エリート層の居住地であり、強力な収益資産であると考えられています。
クアンガイ省は7,000ヘクタール以上の「スーパーシティ」を建設したいと考えている
6月22日、ダン・ヴァン・ミン省人民委員会委員長は、南東ズンクアット市街地およびサービスエリアの1/2000規模の建設区画計画の調査、計画および費用見積の作業を承認した。
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| 上空から見たズンクワット経済特区の一角（写真：クオック・トリエウ）。 |
したがって、計画のために調査された土地は、ビンハイ、ビンチャウ、ビントリ、ビンフォック、ビンホア、ビンタン、ビンタンフーのコミューン（ビンソン地区）に位置します。
南東ズンクアット市街地およびサービスエリアの調査と計画の規模は 7,325 ヘクタールです。 2045年までに、この都市の人口は約20万人になるだろう。
南東ズンクアット市街地およびサービスエリアは、片側が海に面し、北側がズンクアット石油精製所に面するように計画されています。ここは都市、観光、サービス開発エリアとなり、ズンクワット経済特区（EZ）の南東の玄関口となります。
南東部のズンクワット都市圏およびサービスエリアには、ヴァントゥオン都市圏の発展に関連したズンクワット経済特区の行政およびサービス複合センターもあります。ここは、南東ダンクワットの都市部およびサービスエリアの中心地と考えられています。
計画の目標は、南東部ズンクワットの都市およびサービスエリアを建設および開発し、ズンクワット経済区の経済、商業、金融サービスの中心地の 1 つにすることです。
沿岸部に新たな近代的な高層市街地を建設するとともに、既存の市街地を改修し、近代的な市街地を形成するとともに、土地を有効活用し、持続可能な発展を目指します。
ズンクワット経済特区はリーソン島を含めて約45,332ヘクタールの面積を有する。ズンクワット経済区建設の全体マスタープランを調整する決定によれば、2045年までに経済区全体が5つの主な機能サブゾーンに分割され、開発が管理されることになる。
クアンガイ省は、2036年から2045年にかけて、省下のビンソン市とリーソン市の設立を目指し、都市部のインフラの完成と同時進行でのアップグレードへの投資に重点を置く予定だ。
将来の住宅を売却するために知っておくべき手順
政令第99/2015/ND-CP号第19条第2項b項の規定に従い、投資家は建設局に対し、将来の住宅販売の適格性を通知するよう要求します。投資家がプロジェクトまたは将来の住宅を抵当に入れている場合、抵当解除の文書、または抵当を解除する必要がないことに関する買主、賃借人、抵当権者との合意記録を送付する必要があります。
住宅法第147条第1項の規定によれば、投資家がプロジェクトまたは将来の住宅に抵当権を設定している場合、購入者と抵当権者が合意しない限り、売買契約に署名する前に抵当権を解除しなければなりません。
つまり、投資家が建設省に将来の住宅を売却する資格通知の発行を要請した時点では、住宅購入者はおらず、住宅の売買に同意する抵当権者からの文書しかなく、投資家は契約に署名する前にその住宅の抵当を解除することを約束していた（購入者と抵当権者が抵当を解除しないことに同意した場合を除く）のですが、これは上記の規制と一致していますか？建設省による将来の住宅販売資格に関する発表は、上記の規制と一致していますか?
この件に関して建設省は以下のように回答した。
住宅法第147条第1項は、投資家がプロジェクトまたは将来の住宅に抵当権を設定している場合、購入者と抵当権者が合意した場合を除き、売買契約に署名する前に抵当権を解除しなければならないと規定しています。
政令第99/2015/ND-CP第19条第2項b項には、次のように規定されています。投資家は、不動産事業法第55条第1項の規定に従い、住宅が売却またはリース購入の条件を満たしていることを証明する書類を添えて、住宅が所在する建設局に書類を送付する必要があります。建設投資プロジェクトの抵当、または売却もしくは賃貸する住宅の抵当の場合、投資家は抵当の解除を証明する文書、または抵当を解除する必要がなく住宅を売買または賃貸することができるという住宅購入者または賃借者と抵当権者との間の合意記録を同封する必要があります。プロジェクトまたは売却もしくは賃貸される住宅に抵当がない場合、投資家は建設局に提出する文書に責任を負う旨を明記する必要があります。
したがって、法令第99/2015/ND-CP号第19条第2項b項では、将来の住宅を販売する資格を通知する手続きを実行するために投資家が建設局に送付しなければならない書類の種類が具体的に規定されています。規制に従って調査、比較、実装することをお勧めします。
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