都心のアパートはなぜ涼しくならないのか？

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専門家によると、供給がすぐに改善する可能性は低いため、マンション価格の下落を待つことはほぼ不可能だ。そのため、間もなく開始される新規プロジェクトは市場にとって「冷え込みの雨」と見なされている。

都心部の新製品は依然として「人気」

実際、値上げ熱は以前ほど熱く議論されなくなったが、短期間で数十％上昇したとはいえ、都心部のマンション価格は依然として静かに上昇し続けている。

市場関係者によると、ハノイにおける新規アパート物件の不足が、このセグメントがプライマリー市場とセカンダリー市場でますます「ホット」になっている主な理由です。これから発売される新規プロジェクトは、市場にとって「冷やしシャワー」のようなものだと言われています。

ソラパークは、都心部のアパート資金が不足しているときに、西部の不動産市場の焦点になると予想されています。

例えば、ハノイ西部の大都市で建設中の最新分譲地、MIKグループが開発する「ザ・ソラ・パーク」は、多くの住宅購入者や投資家の注目を集めています。大都市の玄関口という絶好のロケーションを誇る「ザ・ソラ・パーク」の住戸は、いずれも若いファミリーの住宅ニーズに「ちょうど良い」広さで、各住戸の総額も適正です。まさにこれが、「ザ・ソラ・パーク」が開業以来、多くの顧客や投資家の注目を集めている理由です。

ソラパークに加え、その周辺の既存プロジェクトも価格上昇が続いています。同時に、譲渡済みのマンションは常に人気です。例えば、MIKグループが手掛けたミラエパークのマンションは既に販売が開始されており、譲渡以来、住宅価格は約20%上昇しています。この分譲地で満足のいくマンションを見つけるのは容易ではありません。なぜなら、オーナーがグループ内で販売広告を掲載すれば、すぐに購入希望者が現れるからです。

割引を夢見るのは難しい

ベトナム不動産協会（VARS）のグエン・ヴァン・ディン会長によると、2023年にはハノイの新築マンション供給戸数は約1万1000戸に達し、2022年比で66%減少する見込みです。この減少傾向は2024年第1四半期も続き、市場全体では新規供給戸数は約3000戸にとどまる見込みです。つまり、現在から2025年までにハノイでは約5万戸のマンションが不足することになります。

この物件不足の必然的な結果として、ハノイのマンション市場では価格高騰が長引いています。CBREの最近のレポートによると、2024年第1四半期のハノイの新築マンションの平均価格は、前年同期比で19%上昇しました。しかし、実際には、この上昇率ははるかに高いものとなっています。

アパートの価格は今後も上昇し続けると予想されます。

現在、多くの顧客や投資家が懸念しているのは、マンション購入にお金をかけるべきかどうかです。この件について、Batdongsan.com.vnのグエン・クオック・アイン副社長は、消費者は目的を明確に定義すべきだと述べています。居住目的で購入する顧客は、経済状況が許せばすぐに、定住に必要な資金を調達し、購入手続きを進めるべきです。

そのため、グエン・クオック・アン氏は次のように分析しています。「供給がすぐに改善する見込みがないため、現時点でマンション価格の急落を待つことは非常に難しいでしょう。近い将来、不動産事業法2023が施行されれば（当初の計画より5か月早い2024年8月1日発効予定）、プロジェクト実施の要件を満たす投資家の数はさらに減少するでしょう。一方で、特に大都市では、住宅所有の需要は着実に増加しています。」

実際、アパートは都市部住民にとって依然として様々な理由から「最適な選択肢」となっています。不動産ブローカーのトゥアン氏は、アパートの価格は上昇しているものの、近年のハノイの路地裏の住宅価格の上昇ほどではないと述べています。同氏によると、路地裏にある3～5階建て、面積わずか28～35㎡の古い住宅が、1戸あたり50億～60億ドンで売りに出されているとのことです。これは2023年と比較すると10億ドン以上、2～3年前と比較すると約20億ドンの増加となります。

Batdongsan.com.vnの市場レポートによると、2023年第1四半期から2024年第2四半期までの同期間、ハノイのマンションタイプの価格は31%上昇しましたが、戸建て住宅の価格はさらに「大幅に」上昇し、32%の上昇を記録しました。住宅地も19%の上昇で、これに匹敵するほどの上昇を見せました。一方、マンション購入の需要ははるかに高く、これが市内中心部のマンションプロジェクトがこれまでも、そして今後も飛ぶように高騰し続ける理由でもあります。

一方、Batdongsan.com.vnのデータによると、ハノイのマンション販売価格は最近急上昇しているものの、世界の主要都市と比較すると依然として最低水準にある。例えば、シンガポールでは1平方メートルあたり4億1,500万VND、香港では6億4,500万VND、東京では2億1,500万VND、バンコクでは1億6,200万VNDとなっている。そのため、多くの市場関係者は、ハノイ、ホーチミン市などの主要都市におけるマンション需要は、近い将来、特に「国連住宅地区」を形成する大規模プロジェクトにおいて、外国人投資家から生まれると考えている。

グエン・クオック・アン氏は次のように述べています。「マンション価格の底値や高値を見極めるのは非常に困難です。購入者や投資家は、自らのニーズを明確に把握し、市場の状況を注視し、ニーズが満たされた時点で決断を下すべきです。価格に加えて、投資家の評判、立地、アメニティといった、生活の質を高め、流動性と効率的な賃貸を確保するための重要な要素も検討する必要があります。」

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出典: https://baodautu.vn/batdongsan/vi-sao-chung-cu-noi-do-van-chua-the-giam-nhiet-d218226.html