ベトナム不動産協会のデータによると、過去10年間で不動産価格は数十倍に上昇しました。2021年だけでも、平均住宅価格は2桁の上昇を記録し、同時期の何倍にも達しました。現在、市場は減速しているものの、マンションセグメントは依然として成長の勢いを維持しています。
同様に、サヴィルズ・ベトナムは、2023年第3四半期にマンションの平均一次価格が5,400万ドン/平方メートルに達し、19四半期連続で上昇し、2019年第1四半期と比較して77％以上上昇したと指摘した。
専門家によると、住宅価格は上昇しているものの、短期的には下落する見込みはない。その理由は、土地価格、建設資材価格、ローン金利など、多くのコストが高価格を支えているからだ。
トゥアンアン不動産の取締役、ジャン・アン・トゥアン氏は、不動産価格は土地価格、建設費、合法性など多くの要因に左右されると分析した。これらの要因が同時に影響を及ぼせば、企業が不動産価格を下げるのは難しくなるだろう。
コストの上昇により、企業が住宅価格を下げることが難しくなっています。（イラスト：コン・ヒエウ）
特に、不動産プロジェクトにおいて、土地代は生産価格に影響を与える重要な投入コストの一つです。都市部では、平均的に、土地使用料はマンション価格の約10%、低層タウンハウス価格の約20～30%、別荘価格の約50%を占めます。
近年、地価は15～30％上昇し、住宅価格も2～8％上昇しています。
近年、土地価格だけでなく、鉄鋼、砂利などの建設資材も急騰しています。例えば、鉄鋼価格は約15～20%上昇し、建設プロジェクトの見積額の65～70%を原材料費が占めています。
さらに、多くの法的問題が工期を長期化させることで、プロジェクトの実施コストも増大します。トゥアン氏によると、法的手続きの完了に4～5年かかるプロジェクトもあるとのことです。プロジェクトの法的手続きは、企業が担当部署に出向き、正式な指示を受けるだけで済むものではなく、関係部署、支部、部門からの意見を待つ必要があります。手続きの待機時間は規定に則って設定されていますが、遅延が発生することも少なくありません。
「法的手続きに要する時間は非常に長く、事業コストに大きく影響します」とトゥアン氏は述べた。
トゥアン氏はまた、企業が5,000億ドン相当の土地を購入した場合、毎年融資金利の10%、つまり500億ドンを失うことになるという例を挙げました。企業はこのコストを価格に上乗せせざるを得ません。
「多くの企業は、価格を下げれば大きな損失を被り、下げなければ製品を販売できなくなるため、行き詰まっています。そのため、未完成のプロジェクトが多く、多くの投資家は建設を望まず、譲渡パートナーを探しているのです」とトゥアン氏は語った。
ベトアンホア不動産会社のトラン・カイン・クアン社長も、不動産価格が下がりにくい大きな障害は投資コストが高すぎることだと述べた。
「現在のプロジェクトコスト構造では、建設コストは4〜5年前に比べてほぼ2倍になり、1平方メートルあたり700万〜750万ドンから1平方メートルあたり1,200万ドン以上になっています」とクアン氏は述べた。
さらに、クアン氏によれば、市場には国内企業だけでなく多くの外国人投資家もいるので、不動産価格を下げるのは非常に難しいとのことだ。
そのため、プロジェクトに投資する外国企業は、国内投資家のプロジェクトよりも、高級セグメント、好立地、充実した法的文書、そして高い製品品質を選択することが多いため、価格を低く抑えることはできません。製品を市場に販売する際には、常に2～3年後の生産量を計算するため、価格は非常に高くなることがよくあります。外国企業は資金源と資本コストの面で優位性を持っているため、販売価格を引き下げる圧力を受けにくいのです。
DGCapitalの投資ディレクターであるNguyen Duy Phuong博士によると、不動産プロジェクトの投資家が住宅価格を下げることを選択しない理由は数多くあるとのこと。
特に、プロジェクト実施時に、投資家は土地と将来の資産の両方を抵当に入れて銀行から資金を借り入れていることがわかります。売却価格を下げると、銀行における担保の価値に影響が出ますが、投資家には融資を補うための他の資産がありません。
さらに、多くのプロジェクトは、販売開始までに何年も法的問題に巻き込まれており、その間、投資家は金利や土地価格の上昇というコストを負担し続けなければなりません。
チャウ・アン
[広告2]
ソース
コメント (0)