中古の公営住宅の価格が日々上昇しているのはなぜでしょうか？

[広告_1]

低所得者向け住宅だが、もはや低価格ではない

最近、特に市内中心部からそれほど遠くない地域では、手頃な価格のアパートの供給に改善の兆しが見られないため、多くの人が古い公営住宅アパートの購入を模索しています。

これらのアパートは社会住宅であり、長年使用されているにもかかわらず、現在では低所得層が購入できる価格を超えています。例えば、ホーチミン市ゴーヴァップのフェリックス・ホームズ・プロジェクトは、2017年に1平方メートルあたり1,400万ドンで販売され、好評を博した社会住宅プロジェクトでした。当時、月収900万ドン未満の人々は、銀行から優遇金利でアパート価格の70%を融資され、返済は15～20年猶予されていました。約2億4,000万ドンで、この社会住宅プロジェクトのアパートを所有することが可能でした。

しかし、調査の結果、現在、フェリックス・ホームズの56㎡のマンションが16億9000万ドン（1㎡あたり約3000万ドン）で販売されていることが判明しました。さらに、このプロジェクトのマンションを1㎡あたり3500万ドンから4500万ドンの価格で販売している売主もいます。

なぜ公営住宅は過剰に利用されているのか？画像1 — ゴバップのフェリックスホームズ社会住宅プロジェクト。

ハノイでは、イエンソー（ハノイ市ホアンマイ区）のNOXH @Homeプロジェクトが、55㎡のアパート1戸あたり12億ドンで広告掲載され、2018年末の引き渡しと優遇金利の20年ローンが提示されていました。つまり、このプロジェクトの1㎡あたりの価格は約2,000万ドンとなり、NOXHプロジェクトと比較すると必ずしも割安とは言えないものの、当時の商業用アパートプロジェクトの一部と比べると割安です。

しかし現在、@Homeプロジェクトの55㎡のアパートメントは17億5000万ドン（1㎡あたり3100万ドン）で販売されています。さらに、このプロジェクトのより広いアパートメントの中には、1㎡あたり3600万ドンという価格で販売されているものもあります。

多くの古い公営住宅の価格が高騰しているため、多くの人にとって、真の住宅ニーズを満たす住宅を所有することがかつてないほど困難になっています。ダオ・トゥ・トランさん（35歳、ホーチミン市）は、自身の家探しの道のりについて語り、夫と共に2ヶ月近く家を探し、内覧を重ねてきたものの、価格と立地の両面で満足できる家は見つかっていないと述べました。

「古い公営住宅は、入居から長期間が経過し、老朽化の兆候が見られるにもかかわらず、価格が下がりません。多くの物件を視察しましたが、3,000万ドン以下で販売されている物件は一つもなく、我が家の経済力では到底手に入りません。適切な価格の公営住宅は遠すぎたり、隣の省への引っ越しが必要だったりするので、もしそこで購入すれば仕事に支障が出てしまうでしょう…」とトランさんは語った。

なぜ公営住宅は過剰に利用されているのか？画像2 — フェリックスホームズのアパートは、多くの人によって元の価格の 2 倍の価格で転売されています。

トランさんは、古い公営住宅を購入するというアイデアは友人から聞いたという。しばらく探した後、彼女の家族は1平方メートルあたり2,800万ドンの古いアパートを見つけた。しかし、アパートの改修費用を計算すると、1平方メートルあたり約3,000万ドンになる。これは低所得者層には手の届かない価格であり、多くの人にとって良い選択肢ではない。つまり、アパートの老朽化が進んでいるため、価格が安くなるだろうという理由で古い公営住宅を購入するという考えは、実際には正しくないのだ。

調査によると、公営住宅の価格は二次市場で継続的に上昇しており、一次市場では新たな高値に達しています。例えば、最近のNHSチュンヴァンプロジェクト（ハノイ）では、投資家の価格は1平方メートルあたり1,900万～2,000万ドンで変動しました。現在、このプロジェクトの住宅購入を希望し、申請を提出する人の数は非常に多く、発生する可能性のある手数料は言うまでもありません。

古い公営住宅の価格はなぜ上昇するのでしょうか?

この質問に対して、古い公営住宅の価格が上がり続けている主な要因は供給問題であるという意見が多くあります。

建設省の最新報告書によると、2023年第1四半期に、全国で新規認可された300戸規模の社会住宅プロジェクトは1件のみ、将来の住宅販売資格を持つ1,908戸規模のプロジェクトは5件、建設が完了した934戸規模のプロジェクトは4件のみだった。

そのうち、建設中の労働者住宅プロジェクトは397件で453,426戸、建設中のプロジェクトは152件で153,426戸、投資手続き中のプロジェクトは245件で300,000戸規模となっている。多くのプロジェクトがまだ「建設中」の状態にあり、現在の社会住宅供給は需要のごく一部に過ぎないため、一部の古いプロジェクトの価格は急騰しているが、これは商業用アパートプロジェクトと比較すると価格がまだそれほど高くないためである。

なぜ公営住宅は過剰に利用されているのか？画像3 — 今後数年間の公営住宅の開発により、多くの人が住宅を所有できるようになることが期待されます。

この報告書によると、過去5年間で不動産市場で売買可能な中古社会住宅の価格は急騰しており、一般的には1,700万～1,900万VND/㎡（一次販売価格の平均は1,200万～1,500万VND/㎡）にまで上昇しています。現在、一部の地域では社会住宅の価格が2,100万～2,500万VND/㎡、さらには3,000万～3,500万VND/㎡に達しており、多くの低所得者層にとって住宅は手の届かないものとなっています。

仲介フロアのスタッフによると、各アパートの価格は、立地、アパートの向き、付属家具、そしてプロジェクト周辺のインフラ整備状況によって多少変動するとのこと。特に、かつてはインフラ整備が不十分な地域に建設された公営住宅プロジェクトでは、長年にわたりこれらの地域が急速に発展し、人口密度が高まったため、アパートの価格が急騰し、場合によっては当初の価格の2倍になることもある。

さらに専門家によると、社会住宅は土地使用料や税金などに関する国の政策による優遇措置を受けており、5年経過後にしか譲渡できないという規制に縛られているため、初期価格は商業住宅よりもはるかに低くなっています。そのため、譲渡時期になると、古い社会住宅の価格は急激に上昇し始めます。

この問題に対し、R&D DKRAベトナムの副所長であるVo Hong Thang氏は、古い公営住宅の価格が上昇している主な理由を3つ指摘した。

まず第一に、それは法的な問題に関するもので、プロジェクトのライセンス承認に長い時間がかかることで、金利、運用コスト、機会コストなど、その他のコストが増加します。上記のすべての項目が製品の販売価格を高騰させています。

二つ目は資金調達源の問題です。これには銀行金利の急上昇やその他の資金調達経路のコスト上昇が含まれます。最後に、投入コストの急上昇が挙げられます。近年、土地価格、人件費、原材料（鉄鋼、砂、セメントなど）はいずれも急騰しています。

[広告2]
ソース