中古の公営住宅の価格はなぜ日々上昇しているのでしょうか？

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低所得者向け住宅だが、もはや低価格ではない

最近、特に市内中心部からそれほど遠くない地域では、手頃な価格のアパートの供給に改善の兆しが見られないため、多くの人が古い公営住宅アパートの購入を模索しています。

これらのアパートは社会住宅であり、長年使用されてきましたが、現在、低所得者層が支払える価格を超えた価格で販売されています。例えば、2017年に1,400万VND/m2で販売が宣伝された、ホーチミン市ゴーヴァップのフェリックスホームズプロジェクトは、多くの人々に好評を博している社会住宅プロジェクトです。当時、月収900万ドン以下の人でも、銀行からアパート価格の70％相当の融資が優遇金利で受けられ、返済期間は15～20年だったからです。約2億4000万で、購入者はこの社会住宅プロジェクトのアパートを所有することができます。

しかし調査によると、現在、フェリックス・ホームズの56平方メートルのアパートが16億9000万ドンで販売されており、これは1平方メートルあたり約3000万ドンに相当します。さらに、このプロジェクトのアパートを1平方メートルあたり3,500万〜4,500万VNDの価格で販売している売主もいます。

公営住宅が過剰に利用されているのはなぜですか?画像1 — ゴバップのフェリックスホームズ社会住宅プロジェクト。

ハノイでは、イエンソー（ハノイ市ホアンマイ）のNOXH @Homeプロジェクトが、55平方メートルのアパート1棟あたり12億ドンで、2018年末に引き渡し、優遇金利の20年ローンで宣伝された。したがって、このプロジェクトの1平方メートルあたりのコストは約2,000万VNDを超えており、これは社会住宅プロジェクトと比較するとあまり適切な価格ではありませんが、当時の一部の商業用アパートプロジェクトよりも安価でした。

しかし現在、@Homeプロジェクトの55平方メートルのアパートの価格は17億5000万ドン、1平方メートルあたり3100万ドンに相当します。さらに、このプロジェクトのより大型のアパートメントもいくつか、1平方メートルあたり3,600万VNDまでの価格で販売されています。

多くの古い公営住宅プロジェクトの価格が上昇したことにより、多くの人々にとって実際の住宅ニーズを満たす住宅を所有することがこれまで以上に困難になっています。家探しの旅について語ったダオ・トゥー・トランさん（35歳、ホーチミン市）は、夫と一緒に2か月近く家を探したり内覧したりしてきたが、価格と立地の面で満足できる家は見つかっていないと語った。

「古い公営住宅は、入居から長期間が経過し、老朽化の兆候が見られるにもかかわらず、価格が下がりません。多くの物件を視察しましたが、3,000万ドン以下で販売されている物件は一つもなく、我が家の経済力では到底手に入りません。適切な価格の公営住宅は遠すぎたり、隣の省への引っ越しが必要だったりするので、もしそこで購入すれば仕事に支障が出てしまうでしょう…」とトランさんは語った。

公営住宅が過剰に利用されているのはなぜですか?画像2 — フェリックスホームズのアパートは、多くの人によって元の価格の 2 倍の価格で転売されています。

トランさんは、古い公営住宅を購入するというアイデアは友人から思いついたと語った。友人家族はしばらく探した後、1㎡あたり2800万の古いアパートを見つけたそうです。しかし、マンションをリフォームするのにかかる費用を計算すると、1㎡あたり3000万くらいかかります。これは低所得者層には手の届かない価格なので、多くの人にとって良い選択肢とは言えません。したがって、老朽化が進んでいるから値段が安くなるだろうと考えて古い公営住宅を購入するという考えは、現実にそぐわない。

調査によると、公営住宅の価格は二次市場で継続的に上昇し、一次市場では新たな高値を記録した。たとえば、最近のNHS Trung Vanプロジェクト（ハノイ）では、投資家の価格は1平方メートルあたり1,900万～2,000万VNDで変動しました。現在、このプロジェクトで住宅を購入したいと希望し、登録申請を提出する人の数は非常に多く、その際に発生する可能性のある手数料は言うまでもありません。

古い公営住宅の価格はなぜ上昇するのでしょうか?

この質問に対して、古い公営住宅の価格が上がり続けている主な要因は供給問題であるという意見が多くあります。

建設省の最新報告書によると、2023年第1四半期、全国で新規認可マンション300戸規模の社会住宅プロジェクトは1件のみだった。将来住宅を販売できるプロジェクトは5件あり、規模は1,908戸。 934戸のマンションが完成する規模のプロジェクトが4件あります。

そのうち、労働者住宅プロジェクトは397件、総戸数453,426戸が建設中であり、労働者住宅プロジェクトは152件、総戸数153,426戸が建設中である。現在、30万戸規模の245件のプロジェクトに投資手続きを行っています。多くのプロジェクトがまだ「建設中」の状態にあり、現在の社会住宅の供給は需要のごく一部に過ぎないため、商業用アパートプロジェクトと比較して価格がまだそれほど高くないため、一部の古いプロジェクトの価格は大幅に上昇しています。

公営住宅が過剰に利用されているのはなぜですか?画像3 — 今後数年間の公営住宅の開発により、多くの人が住宅を所有できるようになることが期待されます。

このレポートによると、過去5年間で、不動産市場で取引および販売可能な中古の社会住宅アパートの価格は急速に上昇し、一般的に1,700万〜1,900万VND/m2（平均一次販売価格1,200万〜1,500万VND/m2と比較して）に上昇しています。現在、一部の地域では社会住宅の価格が1平方メートルあたり2,100万～2,500万ドン、さらには3,000万～3,500万ドンに達しており、多くの困窮している低所得者層が住宅に手が届かない状況となっている。

不動産会社スタッフによると、各アパートの価格は、立地、アパートの向き、付属の家具、プロジェクト周辺のインフラ整備状況などに応じて多少上昇するとのこと。特に、インフラが貧弱な地域にかつて建設されたいくつかの社会住宅プロジェクトでは、長年にわたりこれらの地域が人口密度の高い状態で大きく発展し、アパートの価格が急騰し、時には当初の価格の2倍になることもあります。

また、専門家によると、社会住宅は土地使用料や税金などに関する国の政策から優遇措置を受けており、5年経過後にのみ譲渡できる規制に縛られているため、初期価格は商業住宅に比べてはるかに低いという。そのため、移転時期になると、古い公営住宅の価格は急激に上昇し始めます。

この問題に対し、R&D DKRAベトナムの副所長であるVo Hong Thang氏は、古い公営住宅の価格が上昇している主な理由を3つ指摘した。

まず第一に、それは法的な問題に関するもので、プロジェクトのライセンス承認に長い時間がかかることで、金利、運用コスト、機会コストなど、その他のコストが増加します。上記のすべての項目が製品の販売価格を高騰させています。

二番目は資本の問題です。これには、銀行金利の急激な上昇や、その他の資本動員チャネルのコスト上昇が含まれます。最後に、これは入力コストの急激な増加によるものです。近年、土地価格、人件費、原材料（鉄、鋼、砂、セメントなど）はいずれも急激に上昇しています。

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