公有地に商業サービス店を建てることは合法ですか?

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都市部の商業サービス店（TMDV）の所有者の中には、土地使用権、住宅所有権および土地に付随するその他の資産の証明書で、土地の使用目的の欄が「都市公有地」（CCTP）または「住宅公有地」（CCKO）と記載されていることを心配する人もいます。

Vision & Associates Legal LLC のディレクターである Le Quynh Anh 氏が、最近議論を呼んでいる商業用不動産の種類 (店舗) の合法性について語ります。

2013 年土地法によれば、公共の目的で使用される土地には交通用地などの種類が含まれます。灌漑;コミュニティの土地、公共の娯楽エリア。市場用地...およびその他の公共事業用地。

機能に応じた工事の分類に関する政令06/2021/ND-CPの付録Iによれば、公共工事のグループには、ショッピングモール、スーパーマーケット、市場、店舗などの商業工事が含まれます。レストラン、飲食店、その他の商業施設。

上記の規定を踏まえると、公有地を商業サービス施設の建設に使用することも可能であることが分かります。

したがって、都市部プロジェクトの計画範囲内で、国が一時土地賃借料を支払って賃借した市の公有地（CCTP）および公営住宅地（CCKO）に投資家が商業目的で屋台（ショップとも呼ばれる）を建設することは、法律の規定に準拠しています。

なぜ商業サービス店は「公有地」と言うのでしょうか?

- ハノイの都市部にある商業サービス店のオーナーの中には、最近ではビンホームズオーシャンパークのオーナーが、土地使用権、住宅所有権、土地に付随するその他の資産の証明書に、土地の使用目的が「市公有地（CCTP）」または「住宅公有地（CCKO）」と記載されていることを心配している人もいます。弁護士の観点から、商業サービス店が「公有地」と表示されている理由を説明していただけますか?

上で述べたように、投資家が国からリースされた CCTP および CCKO の土地区画にビジネス/商業およびサービス目的でブースを建設し、地代を一括して支払うことは違法ではありません。

また、プロジェクトの土地の割り当て、土地の賃貸、および土地利用目的の変更の許可に関する決定において、屋台や商業サービス店舗を建設するための土地区画が都市の公共用地または住宅地の公共用地としての使用目的を有する場合、国家機関が、上記の事業のために付与された土地に付随する土地使用権、住宅所有権およびその他の資産の証明書にこの使用目的を記録することは、2023年5月15日付の政府通知3382/BTNMT-DDにおける天然資源環境省の規則および指示に準拠します。

・商業サービス店舗商品との土地利用形態が共同利用となっているため、疑問に思うオーナーもいる。これは顧客の権利にどのような影響を与えるでしょうか？

原則として、お客様は、購入した製品の種類に対応し、販売契約に具体的に記載されている特典を享受することになります。

電子商取引ショップの製品タイプの場合、顧客が購入する製品は共通の土地使用権に関連付けられた建設プロジェクトの一部であり、顧客は購入を選択したプロジェクト（ブース）の特定の部分を所有する権利を持ち、同時に関連するプロジェクトブロックを構築するために土地区画全体を使用する権利も持つことになります。

お客様は所有者として、購入した建設部分の使用権、占有権、処分権など、法律の規定に従った完全な権利を有します。

特に、国会は最近、不動産事業法第29/2023/QH15号を可決し、共同使用の形での土地使用権を伴う建設工事、建設工事における建築床面積の売買に関する明確な法的根拠を確立しました。

これは画期的なものであり、これまでの不動産市場の多くの問題と遅延を解決し、この種の製品の売買、投資、建設、事業活動に参加する組織/個人の権利を保証するものだと思います。

―では、「お金をかけて購入したのに土地を利用する権利がない」という顧客の懸念は根拠がないということでしょうか？

まず、規制によれば、住宅、建設工事、または建設工事における建設床面積の売買は、常に土地使用権と関連している必要があることを明確にする必要があります。単独建築工事の売買の場合は、土地全体の使用権の譲渡を伴う場合があり、買主は当該土地を単独で使用する権利を有することになります。建設工事の一部を購入する場合、この場合の土地使用権は、建設工事の所有者の間で共有使用権として配分され、定められなければなりません。

これは、2023年の不動産事業法が、建設プロジェクトにおける建築床面積の一部を売却するための条件を明確に規定している理由でもあります。建設プロジェクトは、国が割り当てた土地、またはリース期間全体にわたって一回限りの土地賃貸料を徴収してリースされた土地に建設される必要があります。これは、土地法によると、これらの種類の土地のみが土地使用権を譲渡できるためです。商業サービス店舗の建設に使用される CCTP および CCKO の土地区画については、国が土地をリースし、リース期間全体にわたって地代が一括して徴収されます。

上記のケースをイメージしやすいように、マンションやアパートの敷地を購入するケースに例えてみましょう。所有者は、購入したアパートまたは商業エリアの私的所有権も持ち、アパートの建設のための土地区画の共同使用権も持ちます。

銀行が住宅ローンの受け入れを拒否するということはあり得ません。

- 別の観点から見ると、土地の使用権を共有している場合、顧客が銀行に抵当権を設定することが困難であり、銀行も抵当権の設定を拒否する可能性があるという意見もあります。現実はどうでしょうか?

この発言は根拠がない。政令21/2021/ND-CP第8条第1項によれば、義務の履行を担保するために用いられる資産には、民法またはその他の関連法により担保契約または担保措置の設定時に所有権の購入、売却、譲渡またはその他の移転が禁止されている場合を除き、既存の資産または将来形成される資産が含まれます。

2014年不動産事業法第9条第1項によれば、事業に供される住宅および建設工事は以下の条件を満たす必要があります。

・土地使用権証書に土地に附属する家屋及び建築物の所有権を登記していること。不動産投資プロジェクトにおける住宅および既存の建設工事については、土地に関する法律の規定に従って土地使用権証明書のみが必要です。

- 土地使用権、家屋所有権、土地に付随する建設工事に関して紛争がない。

- 判決の執行を確実にするために差し押さえの対象とならない。

個人の土地使用権を銀行に抵当に入れることを義務付ける規制はない。政令21/2021/ND-CP第10.1条でも、義務の履行を担保するために土地に付随する資産を使用することは、土地使用権と同時に行うことはできないと規定されています。

上記の規定によれば、土地使用権、家屋所有権、土地に付随する財産に関する証書が交付され、係争がなく、差押えの対象とならない屋台や商業サービス店は、アパートやマンションの敷地部分にある商業エリアと同様に、抵当財産となる条件を満たしている。

―しかし、商業用不動産商品の評価額は、先ほどおっしゃった不動産商品ほど高くないかもしれませんね？

原則として、このタイプの製品の場合、土地使用権の価値は製品の投資コストに割り当てられており、当然のことながら、製品の販売価格を決定する際に、投資家は土地使用権の価値も販売価格に割り当てています。つまり、本質的には、製品の価値を決定する際には、製品に割り当てられた土地使用権の価値の部分を決定する必要があります。銀行融資の抵当に入れる際の商品価格の高低の問題も、それぞれの特定の時期における各銀行の規制によって異なります。

- この問題に関する多様な意見について、オーナーや関係者に何を伝えたいですか?

法律分野で働く者として、この種の製品に関する現在の法的枠組みは比較的完全で、明確かつ厳格であり、購入者の権利をよりよく保証していると断言できます。

すでにこのタイプの製品を所有している人や投資を希望している人は、関連する規制を調べて、製品を正しく評価し、適切な決定を下すための基礎を得ることができます。

ありがとう！

付録1の規定 - 利用機能に応じた作品の分類
（2021年1月26日付政府法令第06/2021/ND-CP号により発布）

2. 公共事業：

c) スポーツ施設:

スタジアム;ジム;ゴルフ、サッカー、テニス、バレーボール、バスケットボールなどのスポーツの練習場、競技場。スイミングプール。

d) 文化作品:

会議センター、劇場、文化施設、クラブ、映画館、サーカス、ダンスホール。記念碑;博物館、図書館、展示会、娯楽施設など。

e) 商業ビル：ショッピングモール、スーパーマーケット、市場、商店。レストラン、飲食店、その他の商業施設。

g) サービス作業: