公有地に商業サービス店を建てることは合法ですか?

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都市部の商業サービス店（TMDV）のオーナーの中には、土地使用権、住宅所有権、土地に付随するその他の資産の証明書において、土地利用目的の欄に「都市公有地」（CCTP）または「住宅公有地」（CCKO）と記載されていることに不安を抱く人もいます。

Vision & Associates Legal LLC のディレクターである Le Quynh Anh 氏が、最近物議を醸している商業用不動産の種類 (店舗) の合法性について語ります。

2013 年土地法によれば、公共目的で使用される土地には、交通用地、灌漑用地、地域活動、公共レクリエーションおよび娯楽エリア用の土地、市場用地、その他の公共事業用地が含まれます。

機能による工事の分類に関する政令06/2021/ND-CPの付録Iによれば、公共工事のグループには、ショッピングモール、スーパーマーケット、市場、店舗などの商業工事、レストラン、食品・飲料店、その他の商業工事が含まれます。

上記の規定を踏まえると、公有地を商業サービス施設の建設に使用することもできることがわかります。

したがって、都市部プロジェクトの計画範囲内で、国が一時土地賃借料を支払って賃借した市の公有地（CCTP）および公営住宅地（CCKO）に投資家が商業目的で屋台（ショップとも呼ばれる）を建設することは、法律の規定に準拠しています。

商業サービス店が「公有地」と言うのはなぜですか?

ハノイ市街地の商業サービス店舗のオーナーの中には、最近ではビンホームズ・オーシャンパークのオーナーのように、土地使用権、住宅所有権、その他の土地に付随する資産に関する証明書において、土地利用目的が「市公有地（CCTP）」または「住宅公有地（CCKO）」と記載されていることに不安を感じているオーナーもいます。法律家の観点から、商業サービス店舗が「公有地」と記載されている理由を説明していただけますか？

上で述べたように、投資家が国からリースされた CCTP および CCKO の土地区画にビジネス/商業およびサービス目的で屋台を建て、一括して地代を支払うことは、法律の規定に反するものではありません。

また、土地の割り当て、土地の賃貸、プロジェクトの土地利用目的の変更許可に関する決定において、屋台や商業サービス店舗を建設するための土地区画が市内の公共利用または公共住宅地区に意図されている場合、政府機関が、上記のプロジェクトに付与された土地に付随する土地使用権、住宅所有権およびその他の資産の証明書にこの利用目的を記録することは、2023年5月15日付の天然資源環境省の公式通達3382/BTNMT-DDの規則と指示に従います。

- 商業サービス店舗の土地利用形態が共有であることに疑問を抱くオーナーもいらっしゃいます。これは顧客の権利にどのような影響を与えるのでしょうか？

原則として、お客様は、購入した製品の種類に対応し、販売契約に具体的に記載されている特典を享受することになります。

電子商取引ショップ製品の種類の場合、顧客が購入する製品は、共通の土地使用権に関連付けられた建設プロジェクトの一部であり、顧客は、購入することを選択したプロジェクト（ブース）の特定の部分を所有する権利を持ち、同時に、関連するプロジェクトブロックの建設のために土地区画全体を使用する権利を持つことを意味します。

お客様は所有者として、購入した建設工事の使用権、占有権、処分権など、法律の規定に従った完全な権利を有します。

特に、最近、国会は不動産事業に関する法律第29/2023/QH15号を可決し、共同使用の形での土地使用権を伴う建設工事、建設工事における建築床面積の売買について明確な法的根拠を確立しました。

これは画期的な進歩であり、近年の不動産市場の多くの問題と遅延を解決し、この種の製品の売買や投資、建設、事業活動に参加する組織/個人の権利を保証するものであると思います。

―「お金を出して買ったのに土地を使う権利がない」という顧客の懸念は根拠がないということでしょうか？

まず、規定により、住宅、建設工事、または建設工事における建築床面積の売買は、必ず土地使用権を伴う必要があることを明確にしておく必要があります。独立した建設工事の売買の場合は、当該土地全体の土地使用権の譲渡を伴うことができ、買主は当該土地を個別に使用する権利を有します。建設工事の一部を購入する場合は、この場合の土地使用権は、建設工事の所有者間で共有権として分配・確定されなければなりません。

2023年不動産事業法が建設プロジェクトにおける建築床面積の一部を売却するための条件を明確に規定しているのも、このためです。建設プロジェクトは、国が土地使用料を徴収して割り当てた土地、またはリース期間全体にわたって一時金を徴収してリースされた土地に建設される必要があります。これは、土地法によれば、これらの種類の土地のみが土地使用権を譲渡できるためです。例えば、商業サービス店舗の建設に使用されるCCTPおよびCCKOの土地区画は、国がリースし、リース期間全体にわたって一時金を徴収する土地です。

分かりやすくするために、上記のケースは、マンションの敷地内にあるアパートや商業スペースを購入するケースに例えることができます。所有者は、購入したアパートや商業スペースを所有する権利に加え、マンション建設のために土地を使用する権利も有します。

銀行が住宅ローンの受け入れを拒否するということはあり得ません。

―別の観点から見ると、土地利用権を共有すると、銀行への抵当権設定が難しくなる、あるいは銀行から融資を拒否されるといった意見もありますが、実際はどうなのでしょうか？

この主張は根拠がありません。政令21/2021/ND-CP第8条1項によれば、債務の履行を担保するために用いられる資産には、民法その他の関連法令により担保契約または担保措置の設定時に売買、譲渡その他の所有権の移転が禁止されている場合を除き、既存の資産または将来形成される資産が含まれます。

2014年不動産事業法第9条第1項によれば、事業に供される住宅および建設工事は、以下の条件を満たす必要があります。

- 土地使用権証書に、当該土地に付随する家屋および建築物の所有権が登記されていること。不動産投資プロジェクトで利用可能な家屋および建築物については、土地法の規定に基づき、土地使用権証書のみが必要です。

- 土地使用権、家屋所有権、土地に付随する建設工事に関する紛争がないこと。

- 判決の執行を確実にするために差し押さえの対象とならない。

土地を銀行に抵当に入れるために、土地の使用権を別途必要とする規定はありません。実際、政令21/2021/ND-CP第10条1項では、債務の履行を担保するために土地に付随する資産を使用することは、土地の使用権と同時には認められないと規定されています。

上記の規定によれば、土地使用権、家屋所有権、土地附属財産の証書を交付され、係争がなく、差押えの対象とならない屋台や店舗は、マンションやアパートの敷地部分にある商業地と同様に、抵当財産となる条件を満たすことになる。

―しかし、商業用不動産商品の評価額は、先ほどおっしゃった不動産商品ほど高くないかもしれませんね？

原則として、この種の商品では、土地使用権の価値は商品の投資コストに計上されており、当然のことながら、投資家は商品の販売価格を決定する際にも土地使用権の価値を販売価格に計上します。つまり、本質的には、商品の価値を決定する際には、商品に割り当てられた土地使用権の価値を決定する必要があります。銀行融資の抵当権設定における商品価格の高低の問題は、各銀行のそれぞれの時点における規制にも左右されます。

- この問題に関する多様な意見について、オーナーや関係者にどのようなことを伝えていますか?

法律分野で働く者として、この種の製品に関する現在の法的枠組みは比較的完全で、明確かつ厳格であり、購入者の権利をよりよく保証しているとしか言えません。

すでにこのタイプの製品を所有している、または投資したい人は、関連する規制を調査して、製品を正しく評価し、適切な決定を下すための基礎を得ることができます。

ありがとう！

付録1の規定 - 利用機能に応じた作品の分類
（2021年1月26日付政府法令第06/2021/ND-CP号により発布）

2. 公共事業：

c) スポーツ施設:

スタジアム、体育館、トレーニング場、ゴルフ、サッカー、テニス、バレーボール、バスケットボールなどのスポーツの競技場、プール。

d) 文化作品:

会議センター、劇場、文化施設、クラブ、映画館、サーカス、ダンスホール、遺跡、博物館、図書館、展示会、娯楽施設...

e) 商業ビル: ショッピングモール、スーパーマーケット、市場、ショップ、レストラン、食料品店、飲料店、その他の商業ビル。

g) サービス作業: