អចលនទ្រព្យងើបឡើងវិញ បំណុលធនាគារមិនល្អ មានការប្រែប្រួលជាវិជ្ជមាន...

ទ្រព្យបញ្ចាំភាគច្រើនរបស់ធនាគារគឺជាអចលនទ្រព្យ។ ដូច្នេះហើយ នៅពេលដែលទីផ្សារអចលនទ្រព្យចាប់ផ្តើមសកម្មម្តងទៀត នេះនឹងជួយបង្កើនសាច់ប្រាក់ងាយស្រួល និងសម្រួលដល់ការលក់ទ្រព្យបញ្ចាំ ដើម្បីដោះស្រាយបំណុលមិនល្អ ដោយហេតុនេះរួមចំណែកធ្វើឱ្យប្រសើរឡើង និងស្ថិរភាពគុណភាពនៃទ្រព្យសកម្មរបស់ធនាគារ។

អចលនទ្រព្យគឺជា "ស្តេច" នៃវត្ថុបញ្ចាំ

នៅក្នុងប្រព័ន្ធអេកូឡូស៊ីឥណទានធនាគារ អចលនទ្រព្យគឺជាប្រភេទវត្ថុបញ្ចាំដែលពេញនិយម និងពេញចិត្តបំផុតជាយូរមកហើយ។ វាមិនមែនជារឿងចៃដន្យទេដែលធនាគារពេញចិត្តនឹងអចលនវត្ថុ ដែលជាប្រភេទនៃទ្រព្យសកម្មដែលមានស្ថិរភាពខ្ពស់ ពិបាកក្នុងការខូចខាត ពិបាកក្នុងការបាត់បង់តម្លៃ ហើយថែមទាំងមានទំនោរកើនឡើងតម្លៃតាមពេលវេលា។

ជាមួយនឹងលក្ខណៈនោះ អចលនទ្រព្យត្រូវបានចាត់ទុកថាជា "ជញ្ជាំង" ដើម្បីការពារហានិភ័យសម្រាប់ប្រាក់កម្ចី នៅពេលដែលតម្លៃនៃវត្ថុបញ្ចាំត្រូវបានវាយតម្លៃខ្ពស់ជាងសមតុល្យប្រាក់ដើម ដែលជួយឱ្យធនាគាររក្សានូវសតិបណ្ដោះអាសន្នសុវត្ថិភាពក្នុងសកម្មភាពឥណទាន។

ការស្ទង់មតិពីរបាយការណ៍ហិរញ្ញវត្ថុរបស់ធនាគារជាច្រើនបង្ហាញថាអចលនទ្រព្យគណនីសម្រាប់សមាមាត្រដ៏ច្រើនលើសលប់នៅក្នុងផលប័ត្រកម្ចីទិញផ្ទះដែលបង្ហាញពីការពឹងផ្អែកយ៉ាងខ្លាំងនៃប្រព័ន្ធលើទីផ្សារអចលនទ្រព្យ។

នៅ Agribank - មួយក្នុងចំណោម "យក្ស" នៅក្នុងឧស្សាហកម្មធនាគារ តម្លៃសរុបនៃទ្រព្យសកម្មដាក់បញ្ចាំ និងសន្យារបស់អតិថិជនក្នុងឆ្នាំ 2024 ឈានដល់ 3.19 លានពាន់លានដុង កើនឡើងជាង 9% បើធៀបនឹងឆ្នាំ 2023 ។

ក្នុងនោះ អចលនទ្រព្យតែម្នាក់ឯងមានចំនួន 2.92 ពាន់ពាន់លានដុង កើនឡើងជាង 10% បើធៀបនឹងចុងឆ្នាំមុន ដែលលើសពីទ្រព្យសកម្មផ្សេងទៀតដូចជា ចលនវត្ថុ (190,000 ពាន់លានដុង) ឬឯកសារមានតម្លៃ (54,663 ពាន់លានដុង)។

មិនត្រឹមតែ Agribank ប៉ុណ្ណោះទេ ឈ្មោះធំៗផ្សេងទៀតដូចជា BIDV ឬ VietinBank ក៏មានផលប័ត្រដ៏ធំនៃទ្រព្យបញ្ចាំ ដែលភាគច្រើនជាអចលនទ្រព្យ។ ជាពិសេសនៅចុងឆ្នាំ 2024 BIDV បានកត់ត្រាតម្លៃសរុបនៃទ្រព្យសកម្ម ឯកសារដ៏មានតម្លៃដែលបានដាក់បញ្ចាំ សន្យា និងបញ្ចុះតម្លៃរហូតដល់ 3.32 លានពាន់លានដុង ខណៈដែលធនាគារ VietinBank ឈានដល់ជិត 3.29 លានពាន់លានដុង ដែលបង្ហាញពីភាពស្រដៀងគ្នាគួរឱ្យកត់សម្គាល់រវាង "ក្រុមហ៊ុនយក្ស" ដែលគ្រប់គ្រងដោយរដ្ឋនៅក្នុងយុទ្ធសាស្រ្តឥណទានជាមួយនឹងទីផ្សារអចលនទ្រព្យដែលមានទំនាក់ទំនងយ៉ាងជិតស្និទ្ធ។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ នៅពីក្រោយរូបភាពដែលហាក់ដូចជារឹងមាំនោះ គឺជាស្នាមប្រេះដែលរីករាលដាលយ៉ាងស្ងប់ស្ងាត់។ យោងតាមការស្រាវជ្រាវរបស់ SSI នៅត្រីមាសទី 1 ឆ្នាំ 2025 បំណុលអាក្រក់នៅធនាគារមិនមានភាពប្រសើរឡើងគួរឱ្យកត់សម្គាល់នោះទេ ជាពិសេសសម្រាប់ប្រាក់កម្ចីទាក់ទងនឹងគម្រោងអចលនទ្រព្យដែលមិនទាន់បានបញ្ចប់នីតិវិធីច្បាប់ ដែល "ស្ទះ" ទាំងសាច់ប្រាក់ងាយស្រួល និងទំនុកចិត្តរបស់វិនិយោគិន។

ជាលទ្ធផល មួយផ្នែកនៃប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះដែលទាក់ទងនឹងគម្រោងទាំងនេះត្រូវបានចាត់ថ្នាក់ឡើងវិញជាបំណុលអាក្រក់ ដោយបង្កើនអនុបាតបំណុលអាក្រក់នៅធនាគារពាណិជ្ជភាគហ៊ុនរួមមួយចំនួន។

មិនឈប់ត្រឹមនេះទេ វិស័យធនាគារពាណិជ្ជរបស់រដ្ឋក៏ស្ថិតនៅក្រោមសម្ពាធពីការរៀបចំរចនាសម្ព័ន្ធប្រាក់កម្ចីសម្រាប់អាជីវកម្មដែលដំណើរការក្នុងវិស័យសម្ភារសំណង់ ដែលជាឧស្សាហកម្មជំនួយដែលកំពុងរងប្រតិកម្មជាសង្វាក់ពីអចលនទ្រព្យ។

អនុបាតបំណុលអាក្រក់ជាមធ្យមនៅធនាគារចំនួន 24 ដែលត្រូវបានត្រួតពិនិត្យដោយ SSI Research បានកើនឡើងដល់ 2.46% នៅក្នុង Q1/2025 ដោយឈានដល់កម្រិតកំពូលនៃ 2.58% នៅក្នុង Q1/2023។ គួរកត់សម្គាល់ថាប្រាក់កម្ចីហួសកាលកំណត់បានកើនឡើងយ៉ាងខ្លាំង 11.6% ក្នុងរយៈពេលត្រឹមតែមួយត្រីមាសប៉ុណ្ណោះ ដែលក្នុងនោះបំណុលក្រុមទី 2 កើនឡើង 2.8% និងបំណុលអាក្រក់កើនឡើង 20.4% បើប្រៀបធៀបទៅនឹងត្រីមាសមុន ដែលជាសញ្ញាគួរឱ្យព្រួយបារម្ភដែលបង្ហាញថាហានិភ័យកំពុងជ្រៀតចូលកាន់តែជ្រៅទៅក្នុងប្រព័ន្ធឥណទាន។

ក្នុងបរិបទនោះ គួរកត់សំគាល់ថា ធនាគារមិនមានភាពសកម្មខ្លាំងក្នុងការកំណត់ឡែកពីហានិភ័យ។ អនុបាតការធានារ៉ាប់រងបំណុលអាក្រក់បានធ្លាក់ចុះមកត្រឹម 88.7% ដែលជាកម្រិតទាបបំផុតក្នុងរយៈពេល 5 ឆ្នាំចុងក្រោយនេះ ដែលឆ្លុះបញ្ចាំងពីកម្រិតនៃការបន្ធូរបន្ថយមួយចំនួនក្នុងការដោះស្រាយហានិភ័យឥណទាន។

របាយការណ៍ពីក្រុមហ៊ុនមូលបត្រ VPBank បាននិយាយថា ការចំណាយលើការផ្តល់សេវារបស់ធនាគារដែលបានវិភាគចំនួន 11 បានឈានដល់ត្រឹមតែ 0.24% នៃប្រាក់កម្ចីដែលមិនទាន់មាននៅក្នុងត្រីមាសទីមួយនៃឆ្នាំ 2025 ពោលគឺធ្លាក់ចុះពី 0.30% ក្នុងរយៈពេលដូចគ្នាកាលពីឆ្នាំមុន។ នេះបង្ហាញពីភាពផ្ទុយស្រឡះ៖ បំណុលអាក្រក់កើនឡើង ប៉ុន្តែបទប្បញ្ញត្តិថយចុះ ខណៈពេលដែលសម្ពាធក្នុងការអនុវត្តស្តង់ដារគណនេយ្យអន្តរជាតិ IFRS - ជាមួយនឹងតម្រូវការប្រុងប្រយ័ត្នបន្ថែមទៀតក្នុងការផ្តល់ - កាន់តែខិតជិតមកដល់។

Vietcombank, Sacombank , TPBank និង VIB គឺជាធនាគារដែលបានកត់ត្រាការធ្លាក់ចុះយ៉ាងខ្លាំងនៃការចំណាយលើការផ្តល់សេវា ដែលមួយផ្នែកដោយសារតែការរំពឹងទុកនៃការស្តារទីផ្សារឡើងវិញ និងគោលនយោបាយគាំទ្រពីធនាគាររដ្ឋ។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ អ្នកជំនាញបានព្រមានថា ប្រធានបទក្នុងអំឡុងពេលនេះអាចធ្វើឱ្យប្រព័ន្ធធនាគារប្រឈមនឹងហានិភ័យនៃ "បន្ទុកទ្វេដង" ប្រសិនបើទីផ្សារអចលនទ្រព្យមិនងើបឡើងវិញដូចការរំពឹងទុក។

ក្នុងរយៈពេលខ្លី អ្នកជំនាញនៅតែមានសុទិដ្ឋិនិយមថា អនុបាតបំណុលអាក្រក់នឹងឡើងដល់កំពូលនៅឆមាសទីមួយនៃឆ្នាំ 2025 មុនពេលចាប់ផ្តើមត្រជាក់ដោយសារគោលនយោបាយអត្រាការប្រាក់ទាប និងដំណោះស្រាយរៀបចំរចនាសម្ព័ន្ធបំណុលដែលកំពុងត្រូវបានអនុវត្ត។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ក្នុងរយៈពេលវែង ការពឹងផ្អែកខ្លាំងលើអចលនទ្រព្យជា "fulcrum" សម្រាប់ឥណទានអាចធ្វើឱ្យប្រព័ន្ធធនាគារងាយរងគ្រោះទៅនឹងការប្រែប្រួលដែលមិនអាចទាយទុកជាមុនបាននៅក្នុងទីផ្សារនេះ ដែលតម្លៃនៃវត្ថុបញ្ចាំមិនតែងតែឆ្លុះបញ្ចាំងពីហានិភ័យពិតប្រាកដនៃប្រាក់កម្ចីនោះទេ។

ទីផ្សារអចលនទ្រព្យកាន់តែមានភាពរស់រវើកម្តងទៀត ដែលនឹងជួយបង្កើនសាច់ប្រាក់ងាយស្រួល និងសម្រួលដល់ការលក់វត្ថុបញ្ចាំ ដើម្បីដោះស្រាយបំណុលមិនល្អ។

ទីផ្សារអចលនទ្រព្យរីកចម្រើន គុណភាពទ្រព្យសកម្មធនាគារកើនឡើង

នៅពេលដែលទីផ្សារអចលនទ្រព្យឡើងកំដៅបន្តិចម្ដងៗបន្ទាប់ពីជាប់គាំងអស់រយៈពេលយូរ គុណភាពទ្រព្យសកម្មរបស់ធនាគារពាណិជ្ជកំពុងបង្ហាញសញ្ញាច្បាស់លាស់នៃការប្រសើរឡើង។

អ្នកជំនាញផ្នែកហិរញ្ញវត្ថុ និងអង្គការវិភាគឯករាជ្យជាច្រើនយល់ស្របថា ការងើបឡើងវិញនេះមិនត្រឹមតែជួយដល់លំហូរសាច់ប្រាក់សម្រាប់អាជីវកម្មអចលនទ្រព្យប៉ុណ្ណោះទេ ប៉ុន្តែថែមទាំងរួមចំណែកជាវិជ្ជមានដល់ការដោះស្រាយ និងស្ដារបំណុលអាក្រក់ផងដែរ ដោយហេតុនេះការកែលម្អការអនុវត្តឥណទាន និងការកែលម្អតារាងតុល្យការរបស់ធនាគារ។

របាយការណ៍វិភាគឧស្សាហកម្មធនាគារនាពេលថ្មីៗនេះដែលចេញផ្សាយដោយក្រុមហ៊ុនមូលបត្រ VPBankS បង្ហាញថា ទោះបីជាទិន្នន័យហិរញ្ញវត្ថុសម្រាប់ត្រីមាសទី 1 ឆ្នាំ 2025 របស់ធនាគារនៅតែស្ថិតក្រោមការធ្វើសវនកម្មក៏ដោយ ធាតុ "ប្រាក់ចំណូលផ្សេងទៀត" ជាពិសេសពីការសងបំណុល - បានកត់ត្រាការកើនឡើងគួរឱ្យកត់សម្គាល់ដែលឆ្លុះបញ្ចាំងពីផលប៉ះពាល់វិជ្ជមានពីទីផ្សារអចលនទ្រព្យ។

ក្នុងឆ្នាំសារពើពន្ធ 2024 តែម្នាក់ឯង ប្រាក់ចំណូលពីសកម្មភាពទូទាត់បំណុលអាក្រក់ មានចំនួនច្រើននៃរចនាសម្ព័ន្ធប្រាក់ចំណូលផ្សេងទៀតនៃធនាគារពាណិជ្ជរបស់រដ្ឋធំៗចំនួនបីគឺ Vietcombank (84%), BIDV (88%) និង VietinBank (79%)។ ទាំងនេះក៏ជាធនាគារទាំងបីដែលមានទ្រព្យសម្បត្តិសរុប និងទំហំឥណទានខ្ពស់បំផុតក្នុងចំណោមធនាគារទាំង 11 ដែលត្រូវបានត្រួតពិនិត្យដោយ VPBankS ។

នៅក្នុងត្រីមាសទី 1 ឆ្នាំ 2025 ប្រាក់ចំណូលសងបំណុលអាក្រក់របស់ធនាគារទាំងបីបានបន្តកើនឡើងយ៉ាងខ្លាំងរហូតដល់ 51% បើធៀបនឹងរយៈពេលដូចគ្នាកាលពីឆ្នាំមុន។ ប្រសិនបើចាត់ទុកថាជាសមាមាត្រនៃប្រាក់កម្ចីដែលមិនទាន់មាន សន្ទស្សន៍នេះក៏បានកើនឡើងផងដែរ 2 ចំណុចមូលដ្ឋាន - សញ្ញានៃប្រសិទ្ធភាពក្នុងការស្តារវត្ថុបញ្ចាំ និងការដោះស្រាយបំណុលដែលមិនទាន់មាន។

បន្ថែមទស្សនៈបន្ថែមទៀត SSI Research ជឿជាក់ថា ទោះបីជាសាច់ប្រាក់ងាយស្រួលនៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យក្នុងត្រីមាសទី 1 ឆ្នាំ 2025 មានការថយចុះបន្តិចបើធៀបនឹងត្រីមាសចុងក្រោយនៃឆ្នាំ 2024 ប៉ុន្តែវានៅតែកើនឡើងគួរឱ្យកត់សម្គាល់បើធៀបនឹងរយៈពេលដូចគ្នាកាលពីឆ្នាំមុន ជាពិសេសគឺការកើនឡើងប្រហែល 70-72% នៅក្នុងតំបន់ហាណូយ។

នេះគឺជាមូលដ្ឋានដ៏សំខាន់សម្រាប់ធនាគារក្នុងការពន្លឿនការរំលាយទ្រព្យបញ្ចាំ ដោយហេតុនេះការសងបំណុលអាក្រក់ដែលត្រូវបានដោះស្រាយនៅក្នុងរយៈពេលមុន។ កំណើនពីប្រភពចំណូលនេះកំពុងក្លាយជាការគាំទ្រដ៏សំខាន់ ដោយទូទាត់សងសម្រាប់ការធ្លាក់ចុះនៃប្រាក់ចំណូលថ្លៃសេវា ក៏ដូចជាប្រាក់ចំណេញរាបស្មើនៃការផ្លាស់ប្តូររូបិយប័ណ្ណបរទេស និងសកម្មភាពជួញដូរសញ្ញាប័ណ្ណក្នុងបរិបទនៃការប្រែប្រួលជាច្រើននៅក្នុងទីផ្សារហិរញ្ញវត្ថុពិភពលោក។

លោក Nguyen Xuan Binh ប្រធាននាយកដ្ឋានវិភាគនៃក្រុមហ៊ុន KB Securities Vietnam Company (KBSV) បានអត្ថាធិប្បាយថា ហេតុផលសម្រាប់ការកើនឡើងខ្ពស់នៃអនុបាតបំណុលអាក្រក់កាលពីឆ្នាំមុន គឺដោយសារតែការធ្លាក់ចុះនៃប្រាក់ចំណេញរបស់សហគ្រាសអចលនទ្រព្យ រួមជាមួយនឹងការលំបាកក្នុងការកៀរគរមូលធនតាមរយៈបណ្តាញមូលបត្របំណុល ដែលបណ្តាលឱ្យលំហូរសាច់ប្រាក់សងបំណុលត្រូវបានរារាំង។

ទោះបីជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ជាមួយនឹងវិធានការស្របគ្នារបស់រដ្ឋាភិបាលក្នុងការដកចេញនូវភាពរាំងស្ទះផ្នែកច្បាប់ ជំរុញការវិនិយោគសាធារណៈ និងគោលនយោបាយរូបិយវត្ថុដែលអាចបត់បែនបានដើម្បីទប់ស្កាត់លំហូរឥណទាន គម្រោងអចលនទ្រព្យជាច្រើនត្រូវបានចាប់ផ្តើមឡើងវិញ ដោយហេតុនេះការកែលម្អសមត្ថភាពសងបំណុលរបស់អាជីវកម្ម។

លោក Binh បានសង្កត់ធ្ងន់ថា “ការដោះស្រាយបំណុលអាក្រក់ជាច្រើនក្នុងវិស័យអចលនទ្រព្យប្រកបដោយជោគជ័យមិនត្រឹមតែជួយធនាគារកាត់បន្ថយសមាមាត្របំណុលអាក្រក់ប៉ុណ្ណោះទេ ថែមទាំងអាចផ្លាស់ប្តូរការផ្តល់វិញ បង្កើតកម្លាំងជំរុញដ៏រឹងមាំសម្រាប់កំណើនប្រាក់ចំណេញនៅឆ្នាំ 2025”។

ជាក់ស្តែង ការងើបឡើងវិញនៃទីផ្សារអចលនៈទ្រព្យដែលកំពុងគ្រប់គ្រងកំពុងបង្កើតផលប៉ះពាល់ជាវិជ្ជមានមិនត្រឹមតែសម្រាប់អាជីវកម្មក្នុងឧស្សាហកម្មប៉ុណ្ណោះទេ ប៉ុន្តែថែមទាំងជួយស្ថាប័នឥណទានកែលម្អគុណភាពទ្រព្យសកម្ម ពង្រឹងមូលដ្ឋានគ្រឹះហិរញ្ញវត្ថុ និងបង្កើនភាពធន់នឹងហានិភ័យម៉ាក្រូសេដ្ឋកិច្ចនាពេលអនាគត។

ប្រភព៖ https://baodaknong.vn/bat-dong-san-phuc-hoi-no-xau-ngan-hang-co-chuyen-bien-tich-cuc-252988.html