អចលនទ្រព្យឧស្សាហកម្មភាគខាងជើងទាក់ទាញ "ឥន្ទ្រីទៅសំបុក" ដោយសារគុណសម្បត្តិហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធ

"នំផ្អែម" សម្រាប់អ្នកវិនិយោគ

នៅឆមាសទីមួយនៃឆ្នាំ 2023 ភាគខាងជើងបានទាក់ទាញការវិនិយោគបរទេសដ៏ធំបំផុតនៅក្នុងវិស័យផលិតកម្មជាមួយនឹង 3.4 ពាន់លានដុល្លារអាមេរិក ដែលស្មើនឹង 63% នៃគម្រោងផលិតកម្ម FDI ដែលបានចុះបញ្ជីថ្មីជាមួយនឹងគម្រោងថ្មីចំនួន 238 ។

ក្នុងនោះ Bac Giang មានចំនួន 20% នៃគម្រោងដែលបានចុះបញ្ជីថ្មីសរុបចំនួន 1.06 ពាន់លានដុល្លារអាមេរិក រួមទាំងការវិនិយោគក្នុងរោងចក្រ Fulian Precision Technology របស់ប្រទេសសិង្ហបុរី ដែលមានតម្លៃ 621 លានដុល្លារ និងគម្រោងរបស់ក្រុមហ៊ុន LONGi Green Energy Technoly Co. Ltd ដែលមានតម្លៃ 140 លានដុល្លារ។ Bac Ninh ជាប់ចំណាត់ថ្នាក់លេខ 3 នៅទូទាំងប្រទេសក្នុងការទាក់ទាញ FDI លើវិស័យផលិតកម្មដោយមាន 9% នៃដើមទុនចុះបញ្ជីសរុបដែលមានតម្លៃ 486 លានដុល្លារ។

សេដ្ឋកិច្ច - អចលនទ្រព្យឧស្សាហកម្មភាគខាងជើងទាក់ទាញ — នៅតំបន់ សេដ្ឋកិច្ច ភាគខាងជើង វិស័យសំខាន់ៗដែលទទួលបានទុនវិនិយោគថ្មីគឺកុំព្យូទ័រ គ្រឿងអេឡិចត្រូនិក និងផលិតផលអគ្គិសនី (រូបថត៖ baobacgiang)។

បើនិយាយពីវិស័យវិនិយោគវិញ ក្នុងឆមាសទីមួយនៃឆ្នាំ 2023 គ្រឿងបរិក្ខារអគ្គិសនីមានទុន FDI ដែលបានចុះបញ្ជីធំជាងគេក្នុងការផលិត 21% ដែលមានតម្លៃ 1.14 ពាន់លានដុល្លារ។ បន្ទាប់មកគឺឧស្សាហកម្មកុំព្យូទ័រ គ្រឿងអេឡិចត្រូនិក និងផលិតផលអគ្គិសនីដែលមានទុនវិនិយោគសរុបមានចំនួន ២០% និងផលិតផលកៅស៊ូ និងប្លាស្ទិកមានចំនួន ១៥%។

តាមតំបន់សេដ្ឋកិច្ច វាអាចត្រូវបានគេមើលឃើញថា នៅក្នុងតំបន់សេដ្ឋកិច្ចភាគខាងជើង វិស័យសំខាន់ៗដែលទទួលបានដើមទុនវិនិយោគថ្មីគឺ កុំព្យូទ័រ គ្រឿងអេឡិចត្រូនិក និងផលិតផលអគ្គិសនី ដែលមានចំនួន 19% នៃទុនវិនិយោគសរុបនៃតំបន់ទាំងមូល។ អមដោយឧបករណ៍អគ្គិសនី (15%); ផលិតផលកៅស៊ូ និងប្លាស្ទិកត្រឹមតែ 5%; យានយន្តមាន ៤%។ ទន្ទឹមនឹងនេះ នៅក្នុងតំបន់សេដ្ឋកិច្ចភាគខាងត្បូង រូបភាពគឺផ្ទុយស្រឡះនៅពេលដែលផលិតផលកៅស៊ូ និងផ្លាស្ទិកមានដើមទុនវិនិយោគធំជាងគេដែលមានចំនួន 10% នៃទុនវិនិយោគសរុបនៅក្នុងតំបន់ ការផលិតដែកមាន 4% និងទឹកផឹកមានប្រហែល 3% ។

លើសពីនេះ ក្រុមហ៊ុនផលិត និងថាមពលពន្លឺព្រះអាទិត្យក៏ត្រូវបានគេកត់សម្គាល់ឃើញថាកំពុងផ្លាស់ប្តូរទៅភាគខាងជើង។ គម្រោងផលិតកម្មកំពូលចំនួនបីក្នុងចំនោមគម្រោងផលិតកម្មកំពូលទាំងប្រាំនៅក្នុងតំបន់សេដ្ឋកិច្ចភាគខាងជើងនៅឆ្នាំ 2022 គឺស្ថិតនៅក្នុងវិស័យដែលទាក់ទងនឹងថាមពលព្រះអាទិត្យ។ ក្នុងចំណោមក្រុមហ៊ុនផលិតផលិតផលថាមពលពន្លឺព្រះអាទិត្យចំនួន 30 នៅទូទាំងប្រទេស 77% ស្ថិតនៅក្នុងតំបន់សេដ្ឋកិច្ចភាគខាងជើង ហើយមានតែ 23% ប៉ុណ្ណោះនៅក្នុងតំបន់សេដ្ឋកិច្ចភាគខាងត្បូង។

ក្នុងនោះ Trina Solar គឺជាអ្នកវិនិយោគធំជាងគេ ជាមួយនឹងគម្រោងដែលមានតម្លៃ 275 លានដុល្លារអាមេរិក នៅសួនឧស្សាហកម្ម Yen Binh ខេត្ត Thai Nguyen។ វិនិយោគិនភាគច្រើនមកពីប្រទេសចិន ហុងកុង (ចិន) និងសិង្ហបុរី។ នៅក្នុងឆមាសទីមួយនៃឆ្នាំ 2023 ក្រុមហ៊ុនផលិតម៉ូឌុលថាមពលពន្លឺព្រះអាទិត្យរបស់សហរដ្ឋអាមេរិក Thornava Solar ក៏បានចាប់ផ្តើមផលិតនៅរោងចក្រទំនើបមួយដែលមានកម្លាំងប្រចាំឆ្នាំ 1 ជីហ្គាវ៉ាត់នៅក្នុងសួនឧស្សាហកម្ម Que Vo ខេត្ត Bac Ninh ។ នៅឆ្នាំ 2023 ក្រុមឯកជនវៀតណាម AD Green បានសម្ពោធរោងចក្រថាមពល 3 ជីហ្គាវ៉ាត់ ដែលមានតម្លៃ 45 លានដុល្លារ ដោយផលិតបន្ទះស្រូបពន្លឺព្រះអាទិត្យសម្រាប់ទីផ្សារក្នុងស្រុក និងក្រៅប្រទេស។ បរិក្ខារនេះគ្របដណ្តប់លើផ្ទៃដីជិត 8 ហិកតានៅក្នុងចង្កោមឧស្សាហកម្ម An Ninh ស្រុក Tien Hai ខេត្ត Thai Binh ។

វាអាចត្រូវបានគេមើលឃើញថាក្រុមភតិកៈសំខាន់នៅក្នុងតំបន់ភាគខាងជើងគឺជាអ្នកជួលក្នុងវិស័យតម្លៃបន្ថែមខ្ពស់ រួមទាំងអេឡិចត្រូនិក និងកុំព្យូទ័រ យានយន្ត គ្រឿងម៉ាស៊ីន និងឧបករណ៍ និងការផលិតទាក់ទងនឹងថាមពលព្រះអាទិត្យ ដែលមានអ្នកជួលជាសាជីវកម្មខ្នាតធំដូចជា Samsung, LG Electronics, Foxconn, Canon, Hyundai, Honda និង Vinfast ។ ទន្ទឹមនឹងនេះ អ្នកជួលសំខាន់នៅភាគខាងត្បូងគឺសហគ្រាសកែច្នៃផលិតផលកៅស៊ូ និងផ្លាស្ទិក អាហារ និងភេសជ្ជៈ សម្ភារសំណង់ និងកាត់ដេរ - ឧស្សាហកម្មដែលត្រូវបានវាយតម្លៃថាមានតម្លៃបន្ថែមទាបជាង។

លោក Thomas Rooney អ្នកគ្រប់គ្រងជាន់ខ្ពស់សេវាប្រឹក្សាឧស្សាហកម្ម Savills Hanoi បានអត្ថាធិប្បាយថា៖ “តំបន់សេដ្ឋកិច្ចភាគខាងជើងមានទីតាំងយុទ្ធសាស្ត្រ ដែលអាចចូលទៅកាន់ទីផ្សារក្នុងស្រុក និងអន្តរជាតិបានយ៉ាងប្រសើរ។ ក្នុងរយៈពេល 5 ឆ្នាំកន្លងមក ហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធនៅក្នុងតំបន់នេះបានប្រសើរឡើងយ៉ាងខ្លាំងជាមួយនឹងគម្រោងផ្លូវល្បឿនលឿនជាច្រើនដែលតភ្ជាប់កំពង់ផែធំៗចំនួនបី រួមមានកំពង់ផែ Hai Phong កំពង់ផែ Lach Huyen តំបន់សេដ្ឋកិច្ចភាគខាងជើង និងកំពង់ផែទឹកជ្រៅ Lach Huyen ។ តម្រូវការតំបន់របស់អ្នកជួលដែលកំពុងប្រតិបត្តិការក្នុងវិស័យតម្លៃបន្ថែមខ្ពស់ ទាក់ទាញគម្រោងវិនិយោគធំៗជាច្រើនក្នុងការដំឡើងរថយន្ត គ្រឿងបន្លាស់អេឡិចត្រូនិច និងផលិតផលថាមពលពន្លឺព្រះអាទិត្យ។

គេអាចមើលឃើញថា តំបន់សេដ្ឋកិច្ចភាគខាងជើងត្រូវបានចាត់ទុកថាជាអត្ថប្រយោជន៍ដ៏អស្ចារ្យសម្រាប់អ្នកវិនិយោគ មិនត្រឹមតែទាញយកផលប្រយោជន៍ពីផ្លូវនាំចេញ-នាំចូលដ៏សំខាន់មួយរបស់វៀតណាមតាមរយៈទីក្រុង Hai Phong ប៉ុណ្ណោះទេ ថែមទាំងអាចដឹកជញ្ជូនទំនិញយ៉ាងងាយស្រួលទៅបម្រើទីផ្សារប្រទេសជិតខាងទៀតផង។

គុណសម្បត្តិប្រកួតប្រជែងដែលរងផលប៉ះពាល់ដោយតម្លៃជួលដីខ្ពស់។

យោងតាមលោក John Campbell នាយករង នាយកផ្នែកសេវាកម្មឧស្សាហកម្ម Savills Vietnam៖ "តម្លៃជួលដីនាពេលបច្ចុប្បន្ននៅក្នុងតំបន់សេដ្ឋកិច្ចភាគខាងជើងបានឡើងលើសចំនួនពីរខ្ទង់ ដែលកាត់បន្ថយការប្រកួតប្រជែងនៃតំបន់សេដ្ឋកិច្ចភាគខាងជើងបើធៀបនឹងតំបន់សេដ្ឋកិច្ចភាគខាងត្បូង។ តម្លៃដីកាន់តែខ្ពស់អាចរារាំងដល់ការចូលថ្មីនៃសហគ្រាសផលិតគ្រឿងអេឡិចត្រូនិច យានយន្ត និងថាមពលពន្លឺព្រះអាទិត្យ។ ទាំងនេះគឺជាអ្នកវិនិយោគដែលចង់ធ្វើជាម្ចាស់ដីដែលមានតម្លៃសមរម្យ"។

ដូច្នេះបើតាមអ្នកជំនាញ ដើម្បីបង្កើនគុណសម្បត្តិប្រកួតប្រជែង តម្លៃជួលដីត្រូវកែតម្រូវឱ្យនៅកម្រិតទាក់ទាញ។

Savills Vietnam's Industrial Real Estate Spotlight Report 2023 បង្ហាញថានៅក្នុងឆមាសទីមួយនៃឆ្នាំ 2023 ភាគខាងជើងបានកត់ត្រាគម្រោងសួនឧស្សាហកម្មចំនួន 68 ដែលមានផ្ទៃដីសរុបរហូតដល់ 12,000 ហិកតា។ អត្រាកាន់កាប់ជាមធ្យមបានឈានដល់ 83% កើនឡើងពី 81% ក្នុងរយៈពេលដូចគ្នាកាលពីឆ្នាំមុន។ តម្លៃជួលដីជាមធ្យមឈានដល់ 138 USD/m2/វដ្តជួល កើនឡើងពី 102 USD/m2/វដ្តនៃការជួល។

ក្នុងនោះ Bac Ninh មានតម្លៃជួលដីធំបំផុតកើនឡើង 48% បើធៀបនឹងរយៈពេលដូចគ្នាក្នុងឆ្នាំ 2022 ឈានដល់ 156 USD/m2/ វដ្តនៃការជួល ដោយសារការចាប់អារម្មណ៍ជាថ្មីរបស់ក្រុមហ៊ុនអេឡិចត្រូនិច និងអ្នកផ្គត់ផ្គង់ជាមួយនឹងតម្រូវការដើម្បីធ្វើពិពិធកម្មសង្វាក់ផ្គត់ផ្គង់នៅខាងក្រៅប្រទេសចិន។

Hung Yen បានកើនឡើង 45% ក្នុងរយៈពេលដូចគ្នា ដោយឈានដល់ 132 USD/m2/វដ្តនៃការជួល។ ដូចគ្នានេះដែរ ខេត្តសំខាន់ៗក៏បានកត់ត្រាការកើនឡើងផងដែរជាមួយនឹងទីក្រុង Hai Duong (កើនឡើង 33%, ឈានដល់ 101 USD/m2/វដ្តនៃការជួល), Hai Phong (កើនឡើង 28%, ឈានដល់ 129 USD/m2/វដ្តនៃការជួល)។

របាយការណ៍របស់ Savills ក៏បង្ហាញផងដែរថាការផ្គត់ផ្គង់រោងចក្រដែលត្រៀមរួចជាស្រេចនៅក្នុងតំបន់សេដ្ឋកិច្ចភាគខាងជើងបានឈានដល់ 3.5 លានម៉ែត្រការ៉េនៃតំបន់ភតិសន្យាសុទ្ធ (NLA) ជាមួយនឹង NLA ប្រហែល 618,000 ម៉ែត្រការ៉េដែលនៅសល់ទំនេរ។ ការជួលជាមធ្យមត្រូវបានគេរំពឹងថានឹងមានចំនួន USD 4.8/m2/month (មិនរាប់បញ្ចូលពន្ធលើតម្លៃបន្ថែម) នៅក្នុងឆមាសទីមួយនៃឆ្នាំ 2023។ ទន្ទឹមនឹងនោះ អត្រាកាន់កាប់របស់រោងចក្រ និងឃ្លាំងដែលត្រៀមរួចជាស្រេចនៅក្នុងតំបន់ភាគខាងជើងបានកត់ត្រាការថយចុះមកត្រឹម 83% ដោយសារតែការផ្គត់ផ្គង់ថ្មីដែលបានចាប់ផ្តើមនៅក្នុង Hai Phong និង Bac Ninh។

ង៉ាន់ យ៉ាង

ប្រភព