 |
| Evergrande 'គ្រាប់បែកចង្កោម' ផ្ទុះដោយបង្ហាញពីរបួសដែលពិបាកព្យាបាលនៅក្នុងទីផ្សារអចលនទ្រព្យរបស់ប្រទេសចិន។ នៅក្នុងរូបថត៖ ការរីកដុះដាលនៃអចលនៈទ្រព្យរបស់ប្រទេសចិន បានឃើញផ្ទះល្វែងខ្ពស់ៗបានផុសឡើង "ដូចផ្សិត" នៅទូទាំងប្រទេស។ (ប្រភព៖ AP) |
ការផ្គត់ផ្គង់ធ្លាក់ចុះ តម្រូវការធ្លាក់ចុះលឿន
យោងតាម ការស្ទង់មតិ របស់ Bloomberg ការវិនិយោគលើអចលនទ្រព្យអាចនឹងបន្តធ្លាក់ចុះក្នុងខែកក្កដា ឆ្នាំ 2023 ដែលនាំមកនូវការធ្លាក់ចុះរយៈពេល 7 ខែចាប់តាំងពីដើមឆ្នាំមកត្រឹម 8% បើធៀបនឹងរយៈពេលដូចគ្នាក្នុងឆ្នាំ 2022។ នេះគឺជាការធ្លាក់ចុះជាប់ៗគ្នាពី 7.9% ក្នុងរយៈពេល 6 ខែដំបូងនៃឆ្នាំ។
គួរកត់សម្គាល់ថាលក្ខខណ្ឌសម្រាប់អ្នកអភិវឌ្ឍន៍អចលនទ្រព្យមិនមានភាពប្រសើរឡើងទេ។ ការលក់ផ្ទះថ្មីរបស់អ្នកសាងសង់កំពូលបានធ្លាក់ចុះខ្លាំងបំផុតក្នុងមួយឆ្នាំក្នុងខែកក្កដា បើទោះបីជាទីក្រុងជាច្រើនបានបន្ធូរបន្ថយការរឹតបន្តឹងការទិញផ្ទះក៏ដោយ។ នោះបានជះឥទ្ធិពលដល់អ្នកអភិវឌ្ឍន៍ដែលត្រូវការសាច់ប្រាក់ ដើម្បីបន្ធូរបន្ថយវិបត្តិឥណទានរយៈពេលជាច្រើនឆ្នាំ។
ក្រុមហ៊ុន Country Garden Holdings Co. ដែលធ្លាប់ជាអ្នកអភិវឌ្ឍន៍វិស័យឯកជនដ៏ធំបំផុតរបស់ប្រទេសចិនដោយប្រាក់ចំណូលនឹងចូលរួមជាមួយក្រុមអ្នកសងបំណុលដូចជា China Evergrande Group ប្រសិនបើខ្លួនខកខានក្នុងការទូទាត់ការប្រាក់ដល់កំណត់កាលពីសប្តាហ៍មុនលើសញ្ញាប័ណ្ណពីរដុល្លារក្នុងរយៈពេល 30 ថ្ងៃ។
អ្នកវិភាគ China International Capital Corp រួមទាំងលោក Zhang Wenlang បានព្រមានថាសម្ពាធនៅតាមខ្សែសង្វាក់តម្លៃអចលនទ្រព្យដូចជាការលក់ ការទិញដី និងសំណង់អាចបន្តថ្លឹងថ្លែងលើកំណើនសេដ្ឋកិច្ចរបស់ប្រទេសចិន។
ទស្សនាការប្រកួតបាល់ទាត់ខោនធី Dongjiang ក្នុងខេត្ត Guizhou តាមកញ្ចក់ទូរទស្សន៍ ឬ វីដេអូ អ្នកអាចមើលឃើញថាកីឡដ្ឋានត្រូវបានហ៊ុំព័ទ្ធដោយអគារខ្ពស់ៗ។
ស្រុក Dongjiang គ្របដណ្តប់លើផ្ទៃដីជាង 3,300 គីឡូម៉ែត្រការ៉េ និងមានប្រជាជនតិចជាង 300,000។ ទោះបីជាតំបន់របស់វាធំជាងទីក្រុងហុងកុង (ចិន) ដល់ទៅបីដងក៏ដោយ ប៉ុន្តែចំនួនប្រជាជនរបស់វាមានត្រឹមតែប្រហែល 4% នៃទីក្រុងហុងកុងប៉ុណ្ណោះ។ ជាមួយនឹងដង់ស៊ីតេប្រជាជនទាប វាត្រូវបានគេប៉ាន់ប្រមាណថាអត្រាកាន់កាប់នៃអគារខ្ពស់ទាំងនេះនឹងមិនខ្ពស់ពេកទេ។
ផ្ទៃដីរស់នៅជាមធ្យមក្នុងមនុស្សម្នាក់របស់អ្នករស់នៅទីក្រុងក្នុងប្រទេសចិនក្នុងឆ្នាំ 1978 គឺ 3.6 ម៉ែត្រការ៉េ ឥឡូវនេះវាបានកើនដល់ជិត 40 ម៉ែត្រការ៉េ។ ប្រហែល 97% នៃគ្រួសារនៅទីក្រុងមានផ្ទះ គ្រួសារនីមួយៗមានផ្ទះជាមធ្យម 1.5 ផ្ទះ 40% នៃគ្រួសារនៅទីក្រុងមានផ្ទះ 2 ឬច្រើនជាងនេះ។ នៅខែកញ្ញាឆ្នាំ 2016 រដ្ឋាភិបាល បានចាប់ផ្តើមគ្រប់គ្រងទីផ្សារអចលនទ្រព្យតម្លៃជាមធ្យមបានធ្លាក់ចុះយ៉ាងខ្លាំង។
ក្នុងឆ្នាំ 2020 តម្លៃមធ្យមជាតិគឺ 9,860 យន់ (ប្រហែល 1,360 ដុល្លារ)/m2)។
នៅចុងឆ្នាំ 2022 តម្លៃអចលនទ្រព្យជាមធ្យមនឹងធ្លាក់ចុះដល់ 9,800 យន់/m2។ ជាមួយនឹងកម្រិតតម្លៃលំនៅដ្ឋានបច្ចុប្បន្ន ការផ្គត់ផ្គង់គឺធំជាងតម្រូវការ ដែលបង្ហាញពីតម្លៃលំនៅដ្ឋានខ្ពស់។ វាក៏មានពពុះនៅក្នុងទីផ្សារអចលនទ្រព្យផងដែរ ដែលក្នុងរយៈពេលយូរនឹងរារាំងមនុស្សជាច្រើនពីការសម្រេចបំណងប្រាថ្នារបស់ពួកគេក្នុងការកែលម្អលំនៅដ្ឋានរបស់ពួកគេ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ប្រសិនបើតម្លៃលំនៅដ្ឋានធ្លាក់ចុះ វាក៏នឹងប៉ះពាល់ដល់ការងារ និងការប្រើប្រាស់ក្នុងរយៈពេលខ្លីផងដែរ។
យោងតាមការិយាល័យស្ថិតិជាតិនៃប្រទេសចិន តំបន់នៃការលក់លំនៅឋានពាណិជ្ជកម្មនៅក្នុងឆមាសទីមួយនៃឆ្នាំនេះបានថយចុះចំនួន 5.3% ពីមួយឆ្នាំទៅមួយឆ្នាំ ដែលក្នុងនោះតំបន់នៃការលក់លំនៅដ្ឋានលំនៅដ្ឋានបានថយចុះ 2.8% ។ ការលក់លំនៅឋានពាណិជ្ជកម្មបានកើនឡើង 1.1% ដែលក្នុងនោះការលក់លំនៅឋានបានកើនឡើង 3.7%។ តម្លៃផ្ទះថ្មីបានកើនឡើងបន្តិច តម្លៃទីផ្សារបឋមខ្ពស់បានគាំទ្រតម្លៃផ្ទះដែលប្រើរួច។ នៅតាមទីក្រុងមួយចំនួន តម្លៃផ្ទះខ្ពស់បានរារាំងដល់ប្រតិបត្តិការផ្ទះដែលប្រើរួច។
យោងតាមស្ថិតិពី lianjia.com ចំនួនផ្ទះដែលប្រើរួចសម្រាប់លក់នៅទីក្រុងប៉េកាំង សៀងហៃ ក្វាងចូវ សិនជិន ក្នុងឆមាសទីមួយនៃឆ្នាំនេះបានកើនឡើង 48.2%, 36.7%, 35.8% និង 30.9% ធៀបនឹងរយៈពេលដូចគ្នានេះ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ចំនួននៃប្រតិបត្តិការផ្ទះប្រើប្រាស់ដោយជោគជ័យបានថយចុះ 12.7%, 11.1%, 10.3% និងកើនឡើង 0.8% រៀងគ្នាបើធៀបនឹងរយៈពេលដូចគ្នា។
អ្នកវិនិយោគតូចតាចជាច្រើនត្អូញត្អែរថា "មានតម្លៃប៉ុន្តែគ្មានទីផ្សារ" ទោះបីជាតម្លៃមានស្ថេរភាពក៏ដោយ ប៉ុន្តែប្រសិនបើតម្លៃមិនត្រូវបានកាត់បន្ថយយ៉ាងខ្លាំងនោះវាមិនអាចលក់បានទេ។
តម្លៃលំនៅឋានក្នុងទីក្រុងលំដាប់ទី 2 ទី 3 និងទី 4 មានកម្រិតទាប ប្រាក់ចំណូលរបស់ប្រជាជនក៏ទាបផងដែរ ផ្ទះថ្មីជាទូទៅមានភាពយឺតយ៉ាវ ហើយទីផ្សារលំនៅដ្ឋានដែលប្រើរួចក៏កាន់តែអាប់អួរ។
ទីក្រុង Zhongshan និង Jiangmen នៅក្នុងតំបន់ Greater Bay ទាំងអស់មានផ្ទះទំនេរច្រើន ហើយប្រតិបត្តិការលំនៅដ្ឋានដែលប្រើប្រាស់រួចគឺមានលក្ខណៈជាបណ្តោះអាសន្ន។
តើធ្វើដូចម្តេចដើម្បីព្យាបាលរបួសដែលជាសះស្បើយយឺត?
ទីផ្សារអចលនទ្រព្យរបស់ប្រទេសចិនជាទូទៅនៅតែមិនមានសុទិដ្ឋិនិយមនៅក្នុងឆមាសទីមួយនៃឆ្នាំ 2023 ដោយសារទំនាក់ទំនងនៃការផ្គត់ផ្គង់-តម្រូវការនៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យបានផ្លាស់ប្តូរ ហើយតម្លៃផ្ទះនឹងបន្តធ្លាក់ចុះយ៉ាងហោចណាស់ក្នុងរយៈពេលខ្លី។
នៅពាក់កណ្តាលខែកក្កដា ធនាគារកណ្តាលចិន (PBoC, ធនាគារកណ្តាល) បានបញ្ជាក់ថា "ទំនាក់ទំនងនៃការផ្គត់ផ្គង់-តម្រូវការនៅក្នុងទីផ្សារអចលនទ្រព្យបានឆ្លងកាត់ការផ្លាស់ប្តូរយ៉ាងជ្រាលជ្រៅ" ។
នៅថ្ងៃទី 21 ខែកក្កដា សម័យប្រជុំទៀងទាត់នៃក្រុមប្រឹក្សារដ្ឋនៃប្រទេសចិនបានសង្កត់ធ្ងន់លើតម្រូវការដើម្បីធ្វើកំណែទម្រង់ស្ថិរភាពភូមិទីក្រុងនៅក្នុងទីក្រុងធំ ៗ ។
កាលពីថ្ងៃទី 24 ខែកក្កដា ការិយាល័យនយោបាយបានធ្វើសន្និសីទមួយដើម្បីពិភាក្សាអំពីទីផ្សារអចលនទ្រព្យដោយសង្កត់ធ្ងន់លើតម្រូវការក្នុងការសម្របខ្លួនទៅនឹងស្ថានភាពថ្មីនៃការផ្លាស់ប្តូរសំខាន់ៗនៅក្នុងទំនាក់ទំនងការផ្គត់ផ្គង់-តម្រូវការនៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យរបស់ប្រទេសចិន ហើយធ្វើការកែតម្រូវ និងបង្កើនប្រសិទ្ធភាពគោលនយោបាយអចលនទ្រព្យភ្លាមៗ។ ការិយាល័យនយោបាយជាថ្មីម្តងទៀតបានស្នើឡើងដើម្បីជំរុញយ៉ាងសកម្មនូវការជួសជុលភូមិក្នុងទីក្រុង និងការសាងសង់ហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធសាធារណៈដែលប្រើពីរដង "ធម្មតា និងសង្គ្រោះបន្ទាន់" ។ ការសង្កត់ធ្ងន់លើតម្រូវការក្នុងការអភិវឌ្ឍន៍លំនៅដ្ឋានជួលតម្លៃទាបតាមរយៈបណ្តាញផ្សេងៗ។
នៅថ្ងៃទី 1 ខែសីហា PBoC និងរដ្ឋបាលរដ្ឋនៃការផ្លាស់ប្តូរបរទេសបានធ្វើសន្និសីទការងារសម្រាប់ឆមាសទីពីរនៃឆ្នាំនេះដោយប្រកាសពីការគាំទ្រសម្រាប់ការអភិវឌ្ឍប្រកបដោយស្ថិរភាពនិងសុខភាពនៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យ។ សន្និសីទនេះបានពង្រីករយៈពេលធានាប្រាក់កម្ចីសម្រាប់ការប្រគល់ផ្ទះ ផ្តល់ហិរញ្ញប្បទានស្ថិរភាព និងសណ្តាប់ធ្នាប់សម្រាប់ទីផ្សារអចលនទ្រព្យ និងពង្រឹងការគាំទ្រផ្នែកហិរញ្ញវត្ថុសម្រាប់ផ្ទះជួល ការជួសជុលភូមិក្នុងទីក្រុង និងការសាងសង់លំនៅដ្ឋានតម្លៃទាប។
ទន្ទឹមនឹងនោះ អង្គសន្និបាតបានសង្កត់ធ្ងន់លើភាពចាំបាច់ក្នុងការធ្វើឱ្យប្រសើរឡើងនូវប្រព័ន្ធត្រួតពិនិត្យ វាយតម្លៃ និងការការពារហានិភ័យហិរញ្ញវត្ថុ ការរក្សាបន្ទាត់ក្រហម ដើម្បីការពារហានិភ័យហិរញ្ញវត្ថុជាប្រព័ន្ធ។ អ្នកគ្រប់គ្រងក៏បានសង្កត់ធ្ងន់លើការអនុវត្តគោលនយោបាយឥណទានគេហដ្ឋានដែលមានភាពខុសប្លែកគ្នា ដោយណែនាំពីការកាត់បន្ថយអត្រាការប្រាក់ឥណទានគេហដ្ឋានបុគ្គល និងអត្រាការប្រាក់ដំបូង ឆ្លើយតបនឹងតម្រូវការលំនៅដ្ឋាន។
ក្នុងរយៈពេលប៉ុន្មានខែចុងក្រោយនេះ រដ្ឋាភិបាលចិនក៏បានប្រកាសព័ត៌មានជំរុញសេដ្ឋកិច្ចជាបន្តបន្ទាប់ផងដែរ។ ខ្លឹមសារស្នូលរួមមាន៖
ទីមួយ ទីផ្សារអចលនទ្រព្យរបស់ប្រទេសចិនបានផ្លាស់ប្តូរពីតម្រូវការលើសទៅជាការផ្គត់ផ្គង់លើស។ អចលនទ្រព្យនៅតែជាធាតុផ្សំដ៏សំខាន់នៃទ្រព្យសម្បត្តិគ្រួសារ ប៉ុន្តែយុគសម័យនៃភាពជាម្ចាស់គេហដ្ឋានដែលជាមធ្យោបាយចម្បងក្នុងការប្រមូលទ្រព្យសម្បត្តិបានចប់ហើយ។ ការវិនិយោគលើការអភិវឌ្ឍន៍អចលនទ្រព្យរបស់ប្រទេសចិនក៏បានធ្លាក់ចុះ 7.9% នៅក្នុងឆមាសទីមួយនៃឆ្នាំនេះ ខណៈដែលតម្រូវការបានធ្លាក់ចុះក្នុងល្បឿនកាន់តែលឿន។
ទីពីរ ការផ្តល់ហិរញ្ញប្បទានពីធនាគារបច្ចុប្បន្ននៃអចលនទ្រព្យមានគោលដៅសំខាន់ពីរ៖ ទីមួយគឺធានានូវការប្រគល់ផ្ទះ គាំទ្រអ្នកអភិវឌ្ឍន៍ក្នុងការប្រគល់ផ្ទះតាមកិច្ចសន្យា និងទប់ស្កាត់ការដួលរលំនៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យ។ មួយទៀតគឺជួសជុលភូមិទីក្រុង អភិវឌ្ឍលំនៅឋានតម្លៃទាប និងផ្ទះជួលតម្លៃទាប។ ទោះបីជាឯកសារខ្លះមិនរៀបរាប់អំពីទម្រង់បែបបទក៏ដោយ ក៏វិធានការជាក់លាក់នៅតែអនុវត្ត "ផ្ទះសម្រាប់រស់នៅ មិនមែនការប៉ាន់ស្មាន"។ ទោះយ៉ាងណាក៏ដោយ បើគ្មានការរំពឹងទុក តម្លៃផ្ទះខ្ពស់គឺពិបាកក្នុងការរក្សា។
ទី៣ ពង្រឹងការត្រួតពិនិត្យ និងការគ្រប់គ្រងហានិភ័យ។ កាលពីថ្ងៃទី 27 ខែកក្កដា ក្រុមហ៊ុន Evergrande Real Estate Development Group បានប្រកាសថា បំណុលសរុបរបស់ខ្លួននៅចុងឆ្នាំ 2022 មានលើសពី 2.4 ពាន់ពាន់លានយន់។ គិតត្រឹមដំណាច់ឆ្នាំ 2022 Evergrande មានបុគ្គលិកច្រើនជាង 100,000; បំណុលកិច្ចសន្យារបស់ខ្លួនមានចំនួនជាង 720 លានយន់ ដែលទាក់ទងនឹងអាផាតមិនរាប់រយពាន់ដែលត្រូវបានលក់ ប៉ុន្តែមិនទាន់បានប្រគល់ឱ្យ។
របៀបដោះស្រាយយ៉ាងត្រឹមត្រូវ និងស្របច្បាប់ជាមួយក្រុមហ៊ុនអចលនទ្រព្យដែលក្ស័យធន ទ្រព្យសម្បត្តិ និងការបាត់បង់ដូចជា Evergrande គឺជាការសាកល្បងសម្រាប់ប្រព័ន្ធធនាគាររបស់ប្រទេសចិន និងម្ចាស់បំណុលផ្សេងទៀត។
ទីបួន ការកាត់បន្ថយអត្រាការប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះ និងអត្រាការប្រាក់ចុះក្រោម ភាគច្រើនគឺដើម្បីជួយអ្នកទិញផ្ទះលើកដំបូង និងអ្នកដែលត្រូវការកែលម្អផ្ទះរបស់ពួកគេ។ ប្រសិនបើប្រាក់ចំណូល និងតម្លៃផ្ទះរបស់ប្រជាជនមិនផ្លាស់ប្តូរទេ ការកាត់បន្ថយអត្រាការប្រាក់ធ្លាក់ចុះនឹងធ្វើឱ្យពពុះអចលនទ្រព្យរីករាលដាលដល់ឥណទានហិរញ្ញវត្ថុ។ នេះផ្ទុយពីគោលដៅនៃការទប់ស្កាត់ហានិភ័យហិរញ្ញវត្ថុជាប្រព័ន្ធ និងកំណត់បន្ទប់សម្រាប់ការធ្វើសមយុទ្ធ។
ប្រសិនបើតម្លៃផ្ទះនៅតែមិនផ្លាស់ប្តូរក្នុងរយៈពេលយូរ ហើយប្រាក់ឈ្នួលកើនឡើង អគារចាស់ៗមួយចំនួននឹងត្រូវរុះរើ ហើយអំណាចទិញរបស់អ្នករស់នៅថ្មីអាចគាំទ្រតម្លៃបច្ចុប្បន្ននៅប៉ុន្មានឆ្នាំក្រោយ។
រដ្ឋាភិបាលបានបន្តដាក់ចេញនូវវិធានការអំណោយផលក្នុងការរក្សាស្ថិរភាពតម្លៃអចលនទ្រព្យ ដើម្បីរក្សាស្ថិរភាពសេដ្ឋកិច្ច ប៉ុន្តែជាទូទៅតម្លៃអចលនទ្រព្យរបស់ចិននឹងបន្តធ្លាក់ចុះក្នុងរយៈពេលខ្លី ជាពិសេសទីផ្សារលំនៅដ្ឋានប្រើប្រាស់រួច។
ប្រភព
Kommentar (0)