អាផាតមិនដែលមានតម្លៃសមរម្យគឺជាផ្នែកដ៏ជោគជ័យមួយកំពុងរង់ចាំវិនិយោគិន។

តម្រូវការដ៏ច្រើនពីតម្រូវការអចលនទ្រព្យ។

យោងតាមក្រុមហ៊ុន Savills ចន្លោះឆ្នាំ ២០១៩ និង ២០២៣ តម្លៃអចលនទ្រព្យនៅ ទីក្រុងហាណូយ បានកើនឡើងជាមធ្យម ៦% ក្នុងមួយឆ្នាំ និងនៅទីក្រុងហូជីមិញ ៣% ក្នុងមួយឆ្នាំ ខណៈដែលប្រាក់ចំណូលផ្ទាល់ខ្លួនបានកើនឡើងត្រឹមតែ ៤% និង ៣% រៀងៗខ្លួន។ គម្លាតកាន់តែធំនេះធ្វើឱ្យការមានផ្ទះសម្បែងកាន់តែពិបាកជាងពេលណាៗទាំងអស់សម្រាប់មនុស្សជាច្រើន។ លើសពីនេះ ឧបសគ្គផ្នែកច្បាប់ បញ្ហាដែលអ្នកអភិវឌ្ឍន៍ប្រឈមមុខ និងការពន្យារពេលក្នុងការអនុវត្តគោលនយោបាយគាំទ្រលំនៅដ្ឋានបានធ្វើឱ្យស្ថានការណ៍កាន់តែស្មុគស្មាញ។

ទីផ្សារអចលនទ្រព្យដែលមានការអភិវឌ្ឍប្រកបដោយចីរភាពជាធម្មតាមានផ្នែកផ្សេងៗគ្នា ជាពិសេសនៅក្នុងផ្នែក B និង C។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ទាំងនៅក្នុងទីក្រុងហាណូយ និងហូជីមិញ ការផ្គត់ផ្គង់លំនៅដ្ឋានប្រភេទនេះកំពុងខ្វះខាតយ៉ាងខ្លាំង។ តម្រូវការសម្រាប់អាផាតមិនប្រហែល 50,000 ក្នុងមួយឆ្នាំ ដែលភាគច្រើនមកពីអ្នកចំណូលមធ្យម និងគ្រួសារវ័យក្មេង នៅតែមិនទាន់បានបំពេញ។

សកម្មភាពនៅក្នុងផ្នែកអាផាតមិននៅទីក្រុងហូជីមិញ (រូបថត៖ Savills)

យោងតាមលោកស្រី Giang Huynh នាយិកាផ្នែកស្រាវជ្រាវ និង S22M នៅ Savills ទាំងទីក្រុងហូជីមិញ និងខេត្តជិតខាងដូចជា Binh Duong, Dong Nai និង Long An កំពុងប្រឈមមុខនឹងកង្វះខាតការផ្គត់ផ្គង់លំនៅដ្ឋាន។ នាពេលអនាគតដ៏ខ្លីខាងមុខនេះ ទីក្រុងហូជីមិញនឹងឃើញការកើនឡើងនៃគម្រោងលំដាប់ខ្ពស់ ខណៈដែលការផ្គត់ផ្គង់លំនៅដ្ឋានដែលមានតម្លៃសមរម្យនឹងនៅតែមានកម្រិត។

ផ្ទុយទៅវិញ ទីក្រុងហាណូយនឹងផ្តោតលើការអភិវឌ្ឍគម្រោងថ្នាក់ B។ អតុល្យភាពនេះកើតចេញពីកត្តាជាច្រើន រួមទាំងកំណើនប្រាក់ចំណូល ភាពអាចរកបាននៃដីធ្លីមានកម្រិត និងការកើនឡើងនៃថ្លៃដើមដីធ្លី រួមជាមួយនឹងនីតិវិធីរដ្ឋបាលស្មុគស្មាញសម្រាប់ការផ្តល់អាជ្ញាប័ណ្ណគម្រោងអភិវឌ្ឍន៍ថ្មីៗ។

ដោយសារការវិនិយោគសាធារណៈលើហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធមានចំនួនប្រហែល ៦% នៃផលិតផលក្នុងស្រុកសរុប រដ្ឋាភិបាល កំពុងអនុវត្តគម្រោងធំៗជាច្រើនដូចជាការសាងសង់ផ្លូវថ្នល់ ស្ពាន អាកាសយានដ្ឋាន និងកំពង់ផែ។ ក្នុងពេលជាមួយគ្នានេះ លោកស្រី យ៉ាង បានថ្លែងថា ច្បាប់ដីធ្លីដែលបានធ្វើវិសោធនកម្មបានបង្កើតលក្ខខណ្ឌអំណោយផលបន្ថែមទៀតសម្រាប់ការអនុវត្តគម្រោងទាំងនេះ។

គោលបំណងសំខាន់នៃគម្រោងទាំងនេះ គឺដើម្បីកែលម្អការតភ្ជាប់ការដឹកជញ្ជូនរវាងខេត្ត និងក្រុង ដោយកាត់បន្ថយចម្ងាយភូមិសាស្ត្រ និងពេលវេលាធ្វើដំណើរ ជាពិសេសរវាងមជ្ឈមណ្ឌលទីក្រុង និងតំបន់ជាយក្រុង។ នេះនឹងបង្កើតលក្ខខណ្ឌអំណោយផលសម្រាប់ការអភិវឌ្ឍសេដ្ឋកិច្ចសង្គម និងទាក់ទាញការវិនិយោគ។

អ្នកជំនាញ Savills បានបន្ថែមថា "ការអភិវឌ្ឍដែលផ្តោតលើការដឹកជញ្ជូន (TOD) ដែលបង្ហាញជាឧទាហរណ៍ដោយប្រព័ន្ធរថភ្លើងក្រោមដី បានបង្ហាញឱ្យឃើញពីប្រសិទ្ធភាពក្នុងការដោះស្រាយការកកស្ទះចរាចរណ៍ និងការផ្តល់លំនៅដ្ឋាន។ ដោយផ្តោតលើការអភិវឌ្ឍលើតំបន់ជុំវិញខ្សែរថភ្លើងក្រោមដី ដង់ស៊ីតេអគារកើនឡើង សម្រួលដល់ការធ្វើដំណើរ និងការតភ្ជាប់រវាងតំបន់នានា។ ក្នុងពេលជាមួយគ្នានេះ ការប្រើប្រាស់ដីតាមបណ្តោយខ្សែរថភ្លើងក្រោមដីកាត់បន្ថយថ្លៃដើមវិនិយោគ ដោយហេតុនេះបង្កើតជម្រើសលំនៅដ្ឋានដែលមានតម្លៃសមរម្យសម្រាប់អ្នកស្រុក"។

គំរូ TOD គាំទ្រដល់ការអភិវឌ្ឍលំនៅដ្ឋានដែលមានតម្លៃសមរម្យ។

យោងតាមអ្នកជំនាញ Giang Huynh ដើម្បីកាត់បន្ថយសម្ពាធលើធនធានដីធ្លី និងថ្លៃដើមទីក្រុង ទីក្រុងហាណូយ និងទីក្រុងហូជីមិញកំពុងមានគោលបំណងពង្រីកតំបន់ទីក្រុងរបស់ពួកគេទៅកាន់ខេត្តជិតខាងដូចជា Binh Duong និង Bac Ninh។ ការវិនិយោគយ៉ាងខ្លាំងលើហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធដឹកជញ្ជូនបានសម្រួលដល់ដំណើរការនេះ ដែលធ្វើឱ្យតំបន់ជាយក្រុងកាន់តែទាក់ទាញដល់វិនិយោគិន និងអ្នកស្រុក។

កម្លាំងចលករនៃគោលនយោបាយ

អ្នកជំនាញ Savills ក៏ជឿជាក់ផងដែរថា ការអនុម័តច្បាប់ថ្មីៗ ដូចជាច្បាប់ដីធ្លីឆ្នាំ២០២៤ ច្បាប់អាជីវកម្មអចលនទ្រព្យឆ្នាំ២០២៣ និងច្បាប់លំនៅឋានឆ្នាំ២០២៣ ត្រូវបានគេរំពឹងថានឹងបង្កើតការផ្លាស់ប្តូរវិជ្ជមាននៅក្នុងទីផ្សារអចលនទ្រព្យ។ បទប្បញ្ញត្តិច្បាប់ថ្មីទាំងនេះសន្យាថានឹងធ្វើឱ្យប្រសើរឡើងនូវប្រសិទ្ធភាពនៃការប្រើប្រាស់ដីធ្លី ធ្វើឱ្យនីតិវិធីរដ្ឋបាលមានភាពសាមញ្ញ និងបង្កើតលក្ខខណ្ឌអំណោយផលបន្ថែមទៀតសម្រាប់វិនិយោគិនក្នុងការចូលរួមក្នុងទីផ្សារ។

លោកស្រី យ៉ាង បានលើកឡើងថា «ជាពិសេស ច្បាប់ស្តីពីលំនៅឋានឆ្នាំ ២០២៣ បានធ្វើឱ្យដំណើរការនៃការទិញ និងលក់ផ្ទះមានភាពសាមញ្ញ ខណៈពេលដែលក៏ផ្តល់នូវបទប្បញ្ញត្តិច្បាស់លាស់ស្តីពីការកាន់កាប់ផ្ទះសម្រាប់ជនបរទេសផងដែរ។ ដូច្នេះ ជនបរទេសអាចកាន់កាប់អតិបរមា ៣០% នៃចំនួនអាផាតមិនសរុបនៅក្នុងអគារមួយ និងមិនលើសពី ២៥០ ផ្ទះនៅក្នុងសង្កាត់មួយ។ រយៈពេលកាន់កាប់គឺ ៥០ ឆ្នាំ ហើយអាចពន្យារបាន។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ក្នុងករណីរៀបការជាមួយពលរដ្ឋវៀតណាម ជនបរទេសត្រូវបានអនុញ្ញាតឱ្យកាន់កាប់ផ្ទះជាអចិន្ត្រៃយ៍»។

ដើម្បីដោះស្រាយកង្វះខាតលំនៅដ្ឋាន និងទប់ស្កាត់ការកេងចំណេញលើដីធ្លី ច្បាប់អាជីវកម្មអចលនទ្រព្យឆ្នាំ ២០២៣ បានដាក់ចេញនូវបទប្បញ្ញត្តិហាមឃាត់ការបែងចែកដីលំនៅដ្ឋាននៅក្នុងទីក្រុងធំៗចាប់ពីថ្ងៃទី ៣១ ខែមករា ឆ្នាំ ២០២៥។ ក្នុងពេលជាមួយគ្នានេះ ច្បាប់លំនៅដ្ឋានឆ្នាំ ២០២៣ ក៏រួមបញ្ចូលការកែតម្រូវសំខាន់ៗផងដែរ ដោយផ្តោតលើការអភិវឌ្ឍលំនៅដ្ឋាននៅក្នុងតំបន់ទីក្រុងសំខាន់ៗ។

លើសពីនេះ តម្រូវការចាំបាច់ក្នុងការបែងចែកដី 20% សម្រាប់គម្រោងពាណិជ្ជកម្មត្រូវបានលុបចោល ដែលបើកឱកាសសម្រាប់វិនិយោគិនក្នុងការប្តូរដីនេះសម្រាប់ការសាងសង់លំនៅដ្ឋានសង្គម។ អ្នកវិនិយោគលំនៅដ្ឋានសង្គមនឹងទទួលបានការលើកទឹកចិត្តជាច្រើនដូចជាការលើកលែងថ្លៃប្រើប្រាស់ដីធ្លី ការលើកលែងពីការជួលដី និងការទទួលបានប្រាក់កម្ចីជាមួយនឹងអត្រាការប្រាក់អនុគ្រោះ។

លំនៅឋានសង្គមក៏ជាដីមានជីជាតិសម្រាប់វិនិយោគិនផងដែរ។

ក្រុមហ៊ុន Savills ក៏បានកត់សម្គាល់ផងដែរថា ដើម្បីដោះស្រាយបញ្ហាលំនៅឋានដែលមានតម្លៃសមរម្យ យើងត្រូវការដំណោះស្រាយដ៏ទូលំទូលាយមួយ ដោយរួមបញ្ចូលគ្នានូវចំណុចខ្លាំងរបស់ទាំងវិស័យសាធារណៈ និងឯកជន។ គ្មានភាគីណាមួយអាចដោះស្រាយបញ្ហាស្មុគស្មាញនេះតែម្នាក់ឯងបានទេ។

ដោយសារតែថវិការដ្ឋមានកំណត់ និងអត្រាការប្រាក់កើនឡើង ការផ្តល់ហិរញ្ញប្បទានដល់គម្រោងលំនៅដ្ឋានសង្គមកំពុងប្រឈមមុខនឹងបញ្ហាប្រឈមធំៗ។ ក្នុងពេលជាមួយគ្នានេះ វិស័យឯកជនក៏កំពុងតស៊ូជាមួយនឹងសម្ពាធអតិផរណាលើថ្លៃដើមធាតុចូលផងដែរ។ ដូច្នេះ កិច្ចសហប្រតិបត្តិការប្រកបដោយប្រសិទ្ធភាពរវាងភាគីទាំងពីរគឺមានសារៈសំខាន់។

គោលដៅកាត់បន្ថយការបំភាយឧស្ម័នកាបូនសកលក៏បង្កើនភាពបន្ទាន់នៃបញ្ហានេះផងដែរ។ អ្នកផ្តល់លំនៅដ្ឋានដែលមានតម្លៃសមរម្យអាចជួយសម្រេចគោលដៅទាំងនេះដោយការជួសជុលអចលនទ្រព្យដែលមានស្រាប់ ឬបំប្លែងអចលនទ្រព្យដែលហួសសម័យ ដូចជាការិយាល័យទំនេរ ឬផ្សារទំនើប ដោយមានការគាំទ្រពីបទប្បញ្ញត្តិ និងផែនការអំណោយផល។ លើសពីនេះ ការកើនឡើងនៃដង់ស៊ីតេអគារ និងការធ្វើផែនការប្រកបដោយប្រសិទ្ធភាពនឹងដើរតួនាទីយ៉ាងសំខាន់ក្នុងការផ្តល់លំនៅដ្ឋានដែលមានតម្លៃសមរម្យ។

អាជ្ញាធរក្រុងគួរតែអនុវត្តគោលនយោបាយដ៏រឹងមាំ ដើម្បីលើកទឹកចិត្តម្ចាស់ដីឱ្យសហការក្នុងការបង្កើតតំបន់លំនៅដ្ឋានថ្មីប្រកបដោយចីរភាព។ តាមរយៈការបង្កើនការប្រើប្រាស់ដីធ្លីឱ្យបានអតិបរមា ដោយបញ្ចូលគ្រឿងបរិក្ខាររួម និងទីធ្លាបៃតង យើងអាចដោះស្រាយបញ្ហាលំនៅដ្ឋានដែលកំពុងមានភាពបន្ទាន់កាន់តែខ្លាំងឡើងមួយផ្នែក។ កិច្ចសហការយ៉ាងជិតស្និទ្ធរវាងរដ្ឋាភិបាល និងអ្នកវិនិយោគនឹងក្លាយជាគន្លឹះក្នុងការប្រែក្លាយគំនិតទាំងនេះទៅជាការពិត។

ប្រភព៖ https://www.congluan.vn/can-ho-vua-tui-tien-la-phan-khuc-tiem-nang-cho-don-cac-chu-dau-tu-post314660.html