អាផាតមិនដែលមានតម្លៃសមរម្យគឺជាផ្នែកដ៏មានសក្តានុពលកំពុងរង់ចាំអ្នកវិនិយោគ។

តម្រូវការដ៏ធំពីតម្រូវការពិតប្រាកដ

យោងតាមលោក Savills ក្នុងរយៈពេល 2019-2023 តម្លៃអចលនទ្រព្យនៅទីក្រុងហាណូយបានកើនឡើងជាមធ្យម 6% ក្នុងមួយឆ្នាំ និងនៅទីក្រុងហូជីមិញ 3% ក្នុងមួយឆ្នាំ ខណៈដែលប្រាក់ចំណូលផ្ទាល់ខ្លួនកើនឡើងត្រឹមតែ 4% និង 3% រៀងគ្នា។ គម្លាតកើនឡើងនេះធ្វើឱ្យកម្មសិទ្ធិផ្ទះកាន់តែលំបាកជាងពេលណាៗទាំងអស់សម្រាប់មនុស្សជាច្រើន។ លើសពីនេះទៀត ឧបសគ្គផ្លូវច្បាប់ បញ្ហាជាមួយអ្នកអភិវឌ្ឍន៍ និងការពន្យារពេលក្នុងការចេញគោលនយោបាយគាំទ្រលំនៅដ្ឋានបានធ្វើឱ្យស្ថានភាពកាន់តែស្មុគស្មាញ។

ទីផ្សារអចលនទ្រព្យដែលមានការអភិវឌ្ឍន៍ប្រកបដោយនិរន្តរភាពជារឿយៗមានផ្នែកចម្រុះ ជាពិសេសផលិតផលថ្នាក់ B និង C ។ ទោះយ៉ាងណាក៏ដោយ ទាំងនៅទីក្រុងហាណូយ និងទីក្រុងហូជីមិញ ការផ្គត់ផ្គង់លំនៅឋានទាំងនេះស្ថិតក្នុងការខ្វះខាតយ៉ាងខ្លាំង។ តម្រូវការសម្រាប់អាផាតមិនប្រហែល 50,000 ក្នុងមួយឆ្នាំ ភាគច្រើនមកពីអ្នកដែលមានប្រាក់ចំណូលមធ្យម និងគ្រួសារវ័យក្មេងមិនទាន់ត្រូវបានបំពេញបានពេញលេញនោះទេ។

សកម្មភាពនៃផ្នែកផ្ទះល្វែងនៅទីក្រុងហូជីមិញ (រូបថត៖ Savills)

យោងតាមលោកស្រី Giang Huynh ប្រធានផ្នែកស្រាវជ្រាវ និង S22M នៅ Savills ទាំងទីក្រុងហូជីមិញ និងខេត្តជិតខាងដូចជា Binh Duong, Dong Nai និង Long An កំពុងប្រឈមមុខនឹងការខ្វះខាតការផ្គត់ផ្គង់លំនៅដ្ឋាន។ នាពេលខាងមុខ ទីក្រុងហូជីមិញនឹងមើលឃើញពីការកើនឡើងនៃគម្រោងលំដាប់ខ្ពស់ ខណៈដែលការផ្គត់ផ្គង់លំនៅដ្ឋានតម្លៃសមរម្យនៅមានកម្រិត។

ផ្ទុយទៅវិញ ទីក្រុងហាណូយនឹងផ្តោតលើការអភិវឌ្ឍន៍គម្រោងថ្នាក់ B។ អតុល្យភាពនេះគឺដោយសារតែកត្តាជាច្រើន រួមទាំងកំណើនប្រាក់ចំណូល មូលនិធិដីធ្លីមានកម្រិត និងតម្លៃដីខ្ពស់ រួមជាមួយនឹងនីតិវិធីរដ្ឋបាលដ៏ស្មុគស្មាញក្នុងការផ្តល់អាជ្ញាប័ណ្ណគម្រោងអភិវឌ្ឍន៍ថ្មីៗ។

ជាមួយនឹងការវិនិយោគសាធារណៈលើហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធដែលមានចំនួនប្រហែល 6% នៃផលិតផលក្នុងស្រុកសរុប រដ្ឋាភិបាលកំពុងអនុវត្តគម្រោងធំៗជាច្រើនដូចជា ការកសាងផ្លូវ ស្ពាន អាកាសយានដ្ឋាន និងកំពង់ផែសមុទ្រ។ ទន្ទឹមនឹងនោះ លោកស្រី Giang បានមានប្រសាសន៍ថា ច្បាប់ភូមិបាលដែលបានកែសម្រួលបានបង្កើតលក្ខខណ្ឌអំណោយផលបន្ថែមទៀតសម្រាប់ការអនុវត្តគម្រោងទាំងនេះ។

គោលបំណងសំខាន់នៃគម្រោងទាំងនេះ គឺដើម្បីកែលម្អការតភ្ជាប់ការដឹកជញ្ជូនរវាងខេត្ត និងទីក្រុង កាត់បន្ថយចម្ងាយភូមិសាស្ត្រ និងពេលវេលាធ្វើដំណើរ ជាពិសេសរវាងកណ្តាលទីក្រុង និងតំបន់ជាយក្រុង។ អាស្រ័យហេតុនេះ វានឹងបង្កើតលក្ខខណ្ឌអំណោយផលសម្រាប់ការអភិវឌ្ឍន៍សេដ្ឋកិច្ចសង្គម និងការទាក់ទាញការវិនិយោគ។

"គំរូនៃការអភិវឌ្ឍន៍តម្រង់ទិសឆ្លងកាត់ (TOD) ជាធម្មតាប្រព័ន្ធមេត្រូ បានបង្ហាញថាមានប្រសិទ្ធភាពក្នុងការដោះស្រាយបញ្ហាចរាចរណ៍ និងការផ្គត់ផ្គង់លំនៅឋាន។ ដោយផ្តោតលើការអភិវឌ្ឍតំបន់ជុំវិញខ្សែរថភ្លើងក្រោមដី ដង់ស៊ីតេសំណង់កើនឡើង សម្រួលការធ្វើដំណើរ និងការតភ្ជាប់រវាងតំបន់។ ទន្ទឹមនឹងនោះ ការកេងប្រវ័ញ្ចមូលនិធិដីតាមខ្សែរថភ្លើងក្រោមដីក៏ជួយកាត់បន្ថយការចំណាយលើការវិនិយោគផងដែរ។ អាស្រ័យហេតុនេះ ការបង្កើតជម្រើសលំនៅដ្ឋានដែលមានតម្លៃសមរម្យបន្ថែមទៀតសម្រាប់ប្រជាជន"។

គំរូ TOD គឺជាការគាំទ្រសម្រាប់ការអភិវឌ្ឍន៍លំនៅដ្ឋានដែលមានតម្លៃសមរម្យ

អ្នកជំនាញ Giang Huynh បាននិយាយថា ដើម្បីកាត់បន្ថយសម្ពាធលើមូលនិធិដីធ្លី និងថ្លៃដើមទីក្រុង ហាណូយ និងទីក្រុងហូជីមិញ មានបំណងពង្រីកតំបន់ទីក្រុងទៅកាន់ខេត្តជិតខាង ដូចជា Binh Duong និង Bac Ninh។ ការវិនិយោគច្រើនលើហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធដឹកជញ្ជូនបានជួយសម្រួលដល់ដំណើរការនេះ ដែលធ្វើឲ្យតំបន់ជាយក្រុងកាន់តែមានភាពទាក់ទាញសម្រាប់អ្នកវិនិយោគ និងអ្នករស់នៅ។

ការជំរុញគោលនយោបាយ

អ្នកជំនាញ Savills ក៏បាននិយាយផងដែរថា ការផ្សព្វផ្សាយច្បាប់ថ្មីដូចជា ច្បាប់ភូមិបាលឆ្នាំ 2024 ច្បាប់អាជីវកម្មអចលនទ្រព្យឆ្នាំ 2023 និងច្បាប់លំនៅដ្ឋានឆ្នាំ 2023 ត្រូវបានគេរំពឹងថានឹងបង្កើតការផ្លាស់ប្តូរជាវិជ្ជមាននៅក្នុងទីផ្សារអចលនទ្រព្យ។ បទប្បញ្ញត្តិច្បាប់ថ្មីទាំងនេះសន្យាថានឹងធ្វើឱ្យប្រសើរឡើងនូវប្រសិទ្ធភាពនៃការប្រើប្រាស់ដីធ្លី សម្រួលដល់នីតិវិធីរដ្ឋបាល និងបង្កើតលក្ខខណ្ឌអំណោយផលបន្ថែមទៀតសម្រាប់អ្នកវិនិយោគក្នុងការចូលរួមក្នុងទីផ្សារ។

ជាពិសេស ច្បាប់លំនៅឋានឆ្នាំ 2023 បានសម្រួលដល់ដំណើរការទិញ-លក់ផ្ទះ ហើយក្នុងពេលជាមួយគ្នានេះ បានផ្តល់បទប្បញ្ញត្តិច្បាស់លាស់លើកម្មសិទ្ធិផ្ទះរបស់ជនបរទេស។ ដូច្នេះហើយ ជនបរទេសអាចកាន់កាប់បានរហូតដល់ 30% នៃចំនួនផ្ទះល្វែងសរុបក្នុងអគារមួយ និងមិនលើសពី 250 ផ្ទះក្នុងវួដ។ រយៈពេលកាន់កាប់គឺ 50 ឆ្នាំ ហើយអាចបន្តការរៀបការជាអចិន្ត្រៃយ៍។ អ្នកស្រី Giang បាន​លើក​ឡើង។

ដើម្បីដោះស្រាយបញ្ហាកង្វះលំនៅឋាន និងទប់ស្កាត់ការរំពឹងទុកដីធ្លី ច្បាប់ស្តីពីអាជីវកម្មអចលនទ្រព្យឆ្នាំ 2023 បានដាក់ចេញបទប្បញ្ញត្តិហាមឃាត់ការបែងចែកដីលំនៅឋានក្នុងតំបន់ទីក្រុងធំចាប់ពីថ្ងៃទី 31 ខែមករា ឆ្នាំ 2025។ ជាមួយគ្នានេះ ច្បាប់ស្តីពីលំនៅឋានឆ្នាំ 2023 ក៏មានការកែសម្រួលសំខាន់ៗផងដែរ ដោយផ្តោតលើការអភិវឌ្ឍន៍លំនៅដ្ឋាននៅក្នុងតំបន់ទីក្រុងធំៗ។

លើសពីនេះ បទប្បញ្ញត្តិជាកាតព្វកិច្ចនៃការកក់ទុកផ្ទៃដី 20% សម្រាប់គម្រោងពាណិជ្ជកម្មត្រូវបានលុបចោល ដោយបើកឱកាសសម្រាប់អ្នកវិនិយោគក្នុងការបំប្លែងតំបន់នេះដើម្បីសាងសង់លំនៅដ្ឋានសង្គម។ វិនិយោគិនលំនៅដ្ឋានសង្គមនឹងទទួលបានការលើកទឹកចិត្តដ៏គួរឱ្យទាក់ទាញជាច្រើនដូចជា ការប្រើប្រាស់ដីដោយមិនគិតថ្លៃ គ្មានការជួលដី និងឱកាសទទួលបានប្រាក់កម្ចីជាមួយនឹងអត្រាការប្រាក់អនុគ្រោះ។

លំនៅដ្ឋានសង្គមក៏ជាដីមានជីជាតិសម្រាប់អ្នកវិនិយោគផងដែរ។

Savills ក៏បានបញ្ជាក់ដែរថា ដើម្បីដោះស្រាយបញ្ហាលំនៅឋានសមរម្យ និងតម្លៃសមរម្យរបស់ប្រជាជន យើងត្រូវការដំណោះស្រាយដ៏ទូលំទូលាយ ដោយរួមបញ្ចូលគ្នានូវចំណុចខ្លាំងទាំងផ្នែកសាធារណៈ និងឯកជន។ គ្មានភាគីណាមួយអាចដោះស្រាយបញ្ហានេះបានទេ។

ក្នុងបរិបទនៃថវិការដ្ឋមានកម្រិត និងអត្រាការប្រាក់ខ្ពស់ ការផ្តល់ហិរញ្ញប្បទានដល់គម្រោងលំនៅដ្ឋានសង្គមកំពុងប្រឈមមុខនឹងការលំបាកជាច្រើន។ ទន្ទឹមនឹងនោះ វិស័យឯកជនក៏ប្រឈមនឹងសម្ពាធអតិផរណាលើតម្លៃបញ្ចូលផងដែរ។ ដូច្នេះ កិច្ចសហប្រតិបត្តិការប្រកបដោយប្រសិទ្ធភាពរវាងភាគីទាំងពីរ គឺជារឿងបន្ទាន់។

គោលដៅសកលសម្រាប់កាត់បន្ថយការបំភាយកាបូនក៏បន្ថែមភាពបន្ទាន់ដល់បញ្ហាផងដែរ។ អ្នកផ្តល់លំនៅដ្ឋានដែលមានតម្លៃសមរម្យអាចជួយសម្រេចបាននូវគោលដៅទាំងនេះដោយការជួសជុលអចលនទ្រព្យដែលមានស្រាប់ ឬបំប្លែងអចលនទ្រព្យដែលមិនសមស្រប ដូចជាការិយាល័យទំនេរ ឬមជ្ឈមណ្ឌលទិញទំនិញ ដោយមានការគាំទ្រពីផែនការ និងបទប្បញ្ញត្តិអំណោយផល។ លើសពីនេះ ការបង្កើនដង់ស៊ីតេអគារ និងការធ្វើផែនការប្រកបដោយប្រសិទ្ធភាពនឹងដើរតួយ៉ាងសំខាន់ក្នុងការផ្តល់លំនៅដ្ឋានដែលមានតម្លៃសមរម្យ។

រដ្ឋាភិបាលទីក្រុងគួរតែមានការលើកទឹកចិត្តខ្លាំងសម្រាប់ម្ចាស់ដីដើម្បីធ្វើការរួមគ្នាដើម្បីបង្កើតតំបន់លំនៅដ្ឋានថ្មីប្រកបដោយនិរន្តរភាព។ តាមរយៈការប្រើប្រាស់ផ្ទៃដីច្រើនបំផុត រួមផ្សំជាមួយគ្រឿងបរិក្ខាររួម និងកន្លែងបៃតង យើងអាចដោះស្រាយបញ្ហាលំនៅដ្ឋានបន្ទាន់មួយផ្នែកបានដោយផ្នែក។ ការសម្របសម្រួលយ៉ាងជិតស្និទ្ធរវាងរដ្ឋាភិបាល និងវិនិយោគិននឹងក្លាយជាគន្លឹះក្នុងការនាំយកគំនិតទាំងនេះចេញជាផ្លែផ្កា។

ប្រភព៖ https://www.congluan.vn/can-ho-vua-tui-tien-la-phan-khuc-tiem-nang-cho-don-cac-chu-dau-tu-post314660.html