ឈ្មួញកណ្តាលដីធ្លី 'បង្កើតរលក' និង 'បង្កើតកំដៅ' បង្កភាពចលាចលក្នុងទីផ្សារអចលនទ្រព្យ

ទីផ្សារអចលនទ្រព្យងើបឡើងវិញជាវិជ្ជមាន

យោងតាមរបាយការណ៍របស់សមាគមអ្នកអចលនទ្រព្យវៀតណាម (VARs) ត្រីមាសទីបីនៃឆ្នាំ 2024 ជាពិសេស និង 9 ខែដំបូងនៃឆ្នាំ 2024 ជាទូទៅបានបង្ហាញពីការងើបឡើងវិញជាវិជ្ជមាននៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យបន្ទាប់ពីរយៈពេលដ៏លំបាកមួយ។ មួយផ្នែកដោយសារស្ថិរភាព សេដ្ឋកិច្ច និងគោលនយោបាយគាំទ្ររបស់រដ្ឋាភិបាល។

ជាពិសេស ច្បាប់លំនៅឋានឆ្នាំ 2023 ច្បាប់អាជីវកម្មអចលនទ្រព្យឆ្នាំ 2023 និងច្បាប់ភូមិបាលឆ្នាំ 2024 បានចូលជាធរមានជាផ្លូវការចាប់ពីថ្ងៃទី 1 ខែសីហា ឆ្នាំ 2024 ពោលគឺ 5 ខែមុនជាងបទប្បញ្ញត្តិមុន ដែលរួមចំណែកដល់ការបំពេញច្រករបៀងផ្លូវច្បាប់សម្រាប់ទីផ្សារអចលនទ្រព្យ និងបើកវដ្តថ្មីសម្រាប់ទីផ្សារក្នុងទិសដៅប្រកបដោយសុវត្ថិភាព សុខភាព និងនិរន្តរភាពជាងមុន។ ផ្នែកអចលនៈទ្រព្យ ចាប់ពីលំនៅដ្ឋាន ពាណិជ្ជកម្ម រហូតដល់អចលនៈទ្រព្យឧស្សាហកម្ម ទាំងអស់បានបង្ហាញពីសញ្ញានៃកំណើនវិជ្ជមាន ជាមួយនឹងគម្រោងថ្មីៗជាច្រើនដែលកំពុងត្រូវបានអនុវត្ត។

ថ្មីៗ​នេះ ទីផ្សារ​អចលនទ្រព្យ​បាន​បង្ហាញ​សញ្ញា​នៃ​ការ​ឡើង​កម្តៅ។ (រូបថត៖ ST)

លោកស្រី Pham Thi Mien នាយករងនៃវិទ្យាស្ថានស្រាវជ្រាវ និងវាយតម្លៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យវៀតណាម (VARs IRE) បាននិយាយថា ទីផ្សារអចលនទ្រព្យលំនៅដ្ឋានបានចាប់ផ្តើមបង្ហាញសញ្ញានៃ "ឡើងកំដៅ"។

ដូច្នោះហើយរឿងដេញថ្លៃដីធ្លីកាន់តែក្តៅគគុកជាងរាល់ដង ជាមួយនឹងការដេញថ្លៃដែលធ្វើឡើង “ពេញមួយយប់” ថតរាប់រយ សូម្បីតែមនុស្សរាប់ពាន់នាក់ក៏ទទួលយក “ស៊ីហើយចាំ” ដើម្បីប្រកួតប្រជែងដណ្តើមយកកន្លែង។ តម្លៃ​ឈ្នះ​ក៏​មាន​តម្លៃ​ខ្ពស់​ផង​ដែរ ស្មើ​នឹង​ដី​គម្រោង​ដែល​មាន​ហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធ​ដែល​វិនិយោគ​បាន​ល្អ​។

កំដៅនៃទីផ្សារក៏ត្រូវបានដឹកនាំដោយផ្នែកអាផាតមិន ដោយតម្លៃបន្តកំណត់កម្រិតខ្ពស់ថ្មីទាំងនៅក្នុងទីផ្សារបឋម និងទីពីរ។ តម្រូវការខ្ពស់ធ្វើឱ្យម្ចាស់អាផាតមិនរាប់ពាន់នាក់ ទទួលការហៅទូរសព្ទជាប្រចាំដើម្បីសុំលក់ផ្ទះរបស់ពួកគេ។ ទោះបីជាតម្លៃលក់ខ្ពស់ក៏ដោយ គម្រោងអាផាតមិនដែលទើបនឹងចេញថ្មីបានកត់ត្រាអត្រាស្រូបយកបានល្អ។

រួមជាមួយនឹងប្រភេទអាផាតមិន គម្រោងអគារទាបដែលទើបនឹងបើកថ្មីរបស់អ្នកវិនិយោគធំៗក៏បានកត់ត្រាចំនួន "កំណត់ត្រា" នៃការកក់ បើទោះបីជាតម្លៃកើនឡើងខ្ពស់ក៏ដោយ។ អាផាតមិនជាច្រើនមានទីតាំងល្អ មិនត្រឹមតែតម្លៃខ្ពស់ប៉ុណ្ណោះទេ ប៉ុន្តែដើម្បីទិញវា អតិថិជន/អ្នកវិនិយោគក៏ត្រូវទទួលយកការបង់ប្រាក់ខុសគ្នាដែរ។

ឈ្មួញដី "ធ្វើឱ្យរលក"

បន្ថែមពីលើលទ្ធផលពីការផ្គត់ផ្គង់ និងតម្រូវការជាក់ស្តែង ទីផ្សារក៏បានបង្ហាញពីសញ្ញានៃ "ឡើងកំដៅ" ផងដែរ។ ស្ថានភាពនេះត្រូវបានឆ្លុះបញ្ចាំងនៅក្នុងការរំពឹងទុកដីធ្លី ការជំរុញតម្លៃលំនៅដ្ឋាន និងការកើតឡើងនៃប្រតិបត្តិការអចលនទ្រព្យដែលគ្មានតម្លាភាព។

"អ្នកវិនិយោគតូចតាចជាច្រើនចូលរួមទីផ្សារក្នុងគោលបំណងប៉ាន់ស្មាន ដែលបណ្តាលឱ្យតម្លៃអចលនទ្រព្យកើនឡើងដោយមិនសមហេតុផល។ សញ្ញានៃ "ការឡើងកំដៅ" ក៏ត្រូវបានបង្ហាញនៅក្នុងផ្នែកផ្ទះល្វែងជាមួយនឹងតម្លៃលក់នៃអាផាតមិនដែលបានផ្ទេរឡើងខ្ពស់ដោយសារតែ "ជំនួយ" នៃក្រុមរំពឹងទុកមួយចំនួន។ សញ្ញាទាំងនេះសុទ្ធតែកើតចេញពីកង្វះការផ្គត់ផ្គង់ ទោះបីជាវាមានភាពប្រសើរឡើងក៏ដោយ"។

ក្រៅ​ពី​លទ្ធផល​នៃ​ការ​ផ្គត់ផ្គង់​និង​តម្រូវ​ការ​ពិត​ប្រាកដ ទីផ្សារ​ក៏​បាន​បង្ហាញ​សញ្ញា​នៃ​ការ​ឡើង​កម្ដៅ​ផង​ដែរ។ (រូបថត៖ VOV)

ដោយឡែកលោកស្រី មៀន បាននិយាយថា ក្នុងត្រីមាសទី៣ ឆ្នាំ២០២៤ ទីផ្សារអចលនទ្រព្យលំនៅដ្ឋានបានបន្តកត់ត្រាការផ្គត់ផ្គង់ផលិតផលចំនួន ២២.៤១២ ដែលត្រូវបានផ្តល់ជូននៅលើទីផ្សារ ជាមួយនឹងផលិតផលថ្មីប្រហែល ១៤.៧៥០ លក់ ធ្លាក់ចុះ ២៥% បើធៀបនឹងត្រីមាសមុន ប៉ុន្តែកើនឡើង ៦០% បើប្រៀបធៀបនឹងរយៈពេលដូចគ្នាក្នុងឆ្នាំ ២០២៣។ ចំនួននៃគម្រោងថ្មីៗបានលេចឡើង ជាពិសេសជាមួយនឹងវត្តមាននៃគម្រោងខ្នាតធំដែលបានចាប់ផ្តើមដាក់ពង្រាយ ដែលធ្វើឱ្យទីផ្សារកាន់តែមានភាពរស់រវើក។

ក្នុងរយៈពេល 9 ខែដំបូងនៃឆ្នាំ 2024 ទីផ្សារបានកត់ត្រាផលិតផលថ្មីចំនួន 38,797 សម្រាប់លក់។ ការផ្គត់ផ្គង់នៅតែកត់ត្រាភាពខុសគ្នាខ្លាំង។ ដូច្នោះហើយ 70% នៃការផ្គត់ផ្គង់ថ្មីបានមកពីផ្នែកផ្ទះល្វែង។ ក្នុង​នោះ ផលិតផល​ដែល​មាន​តម្លៃ​លក់​ជាង ៥០ លាន​ដុង​ក្នុង​មួយ​ម៉ែត្រ​ការ៉េ មាន​ចំនួន​ច្រើន​លើសលប់។ ទីផ្សារស្ទើរតែគ្មានអាផាតមិនពាណិជ្ជកម្មដែលមានតម្លៃសមរម្យ។ បើនិយាយពីតំបន់ ភាគខាងជើងបាននាំមុខការផ្គត់ផ្គង់ថ្មីជាមួយនឹង 46% បន្ទាប់មកតំបន់កណ្តាលមាន 29% និងភាគខាងត្បូងមាន 25% ។

ទិន្នន័យស្រាវជ្រាវ VARS ក៏បង្ហាញផងដែរថា ទោះបីជាការផ្គត់ផ្គង់ភាគច្រើនស្ថិតនៅក្នុងផ្នែកលំដាប់ខ្ពស់ និងប្រណីតក៏ដោយ ទីផ្សារទាំងមូលបានកត់ត្រាប្រតិបត្តិការជោគជ័យប្រហែល 10,400 នៅក្នុងត្រីមាសទីបី ដែលស្មើនឹងអត្រាស្រូបយក 51%។ នេះឆ្លុះបញ្ចាំងពីការចាប់អារម្មណ៍របស់ទីផ្សារលើផលិតផលអចលនទ្រព្យថ្មីៗ ទោះបីជាការផ្គត់ផ្គង់ថ្មីភាគច្រើនត្រូវបានបញ្ចប់ទៅតាមស្តង់ដារខ្ពស់ ហើយតម្លៃវិនិយោគ ជាពិសេសតម្លៃទាក់ទងនឹងដីធ្លីកំពុងកើនឡើង។

បរិមាណប្រតិបត្តិការ និងអត្រាស្រូបយកបានថយចុះ 25% និងមួយភាគរយរៀងគ្នា បើធៀបនឹងត្រីមាសមុន ប៉ុន្តែកើនឡើង 80% និង 28% រៀងគ្នា បើធៀបនឹងរយៈពេលដូចគ្នាក្នុងឆ្នាំ 2023។ ដែលក្នុងនោះ បរិមាណនៃប្រតិបត្តិការអាផាតមិននៅតែ "លើសលប់" ដែលស្មើនឹង 71% នៃប្រតិបត្តិការលំនៅឋានសរុបក្នុងត្រីមាសទី 3 ដែលមានអត្រាជាមធ្យមនៃគម្រោងផ្ទះល្វែងថ្មី 7% ។ គម្រោងផ្ទះល្វែងនៅ ទីក្រុងហាណូយ ថែមទាំងបានកត់ត្រាអត្រាស្រូបយករហូតដល់ 90% ភ្លាមៗបន្ទាប់ពីការបើកលក់។

និន្នាការនៃការអភិវឌ្ឍន៍អាផាតមិនខ្នាតតូច ដើម្បីកាត់បន្ថយតម្លៃសរុបនៃអាផាតមិន កាន់តែសមស្របទៅនឹងតម្រូវការ និងសមត្ថភាពហិរញ្ញវត្ថុរបស់អ្នកនៅលីវ និងគ្រួសារវ័យក្មេងកាន់តែច្បាស់។ នេះក៏ជាប្រភេទនៃទ្រព្យសម្បត្តិដែលកត់ត្រាសាច់ប្រាក់ងាយស្រួលបំផុត។

ក្នុងរយៈពេល 9 ខែដំបូងនៃឆ្នាំ 2024 ទីផ្សារបានកត់ត្រាប្រតិបត្តិការជោគជ័យចំនួន 30,589 ដែលខ្ពស់ជាងរយៈពេលដូចគ្នាក្នុងឆ្នាំ 2023 2.5 ដង។ គម្រោងថ្មីៗជាច្រើនដែលបានចាប់ផ្តើមនៅចុងខែកញ្ញា ដែលបានចាប់ផ្តើមទទួលយកការកក់ក៏បានកត់ត្រាចំនួនការប្រាក់យ៉ាងច្រើន និងប្រាក់បញ្ញើ "ដ៏ធំ" ផងដែរ។

បើនិយាយពីតម្លៃលក់វិញ តម្លៃលំនៅឋាននៅតែបន្ត "បោះយុថ្កា" ក្នុងកម្រិតខ្ពស់ទាំងទីផ្សារបឋម និងទីពីរ ជាពិសេសនៅក្នុងផ្នែកផ្ទះល្វែង។ ដោយសារតែអតុល្យភាពរវាងការផ្គត់ផ្គង់ និងតម្រូវការកាន់តែធ្ងន់ធ្ងរ បើទោះបីជាការផ្គត់ផ្គង់មានភាពប្រសើរឡើងក៏ដោយ ក៏វានៅតែពិបាកបំពេញតម្រូវការ។ លើសពីនេះ ការផ្គត់ផ្គង់ថ្មីភាគច្រើននៅតែបន្តបញ្ចប់ក្នុងកម្រិតស្តង់ដារខ្ពស់ ជាមួយនឹងការចំណាយលើការវិនិយោគ ជាពិសេសការចំណាយទាក់ទងនឹងដីធ្លីកើនឡើង។

ជាក់ស្តែងនៅក្នុងត្រីមាសទី 3 កម្រិតតម្លៃបឋមនៅទីក្រុងហាណូយបានបន្តកើនឡើង ហើយមិនមានសញ្ញានៃការបញ្ឈប់នោះទេ ខណៈដែលការផ្គត់ផ្គង់បាននឹងកំពុងប្រសើរឡើងជាបណ្តើរៗ។ គម្រោងថ្មីចាប់ពីអគារទាបរហូតដល់ផលិតផលអគារខ្ពស់ ជាចម្បងនៅក្នុងផ្នែកខ្ពស់ និងប្រណីត នៅតែទទួលបានការចាប់អារម្មណ៍ខ្លាំងពីទីផ្សារ។ នេះបានបង្កើតកម្លាំងជំរុញសម្រាប់កម្រិតតម្លៃអាផាតមិនបន្ទាប់បន្សំនៅតែខ្ពស់ ទោះបីជាសាច់ប្រាក់ងាយស្រួលមានស្ថេរភាពបន្តិចម្តងៗបន្ទាប់ពីកំណើន "ក្តៅ" ក៏ដោយ។

នៅ ទីក្រុង Da Nang កម្រិតតម្លៃបឋមនៃអាផាតមិនក៏បានកត់ត្រាការកើនឡើង "កំណត់ត្រា" ផងដែរ ដោយមានជាង 50% នៃការផ្គត់ផ្គង់ថ្មីមានតម្លៃលើសពី 80 លានដុង/m2។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ទីផ្សារនៅតែស្រូបយកបានល្អ ដោយសារតម្រូវការវិនិយោគពីអ្នកទិញនៅក្រៅខេត្ត ជាពិសេសអ្នកវិនិយោគមកពីទីក្រុងហាណូយ។ លើសពីនេះ កម្រិតតម្លៃបន្ទាប់បន្សំក៏មានភាពប្រសើរឡើងយ៉ាងទូលំទូលាយផងដែរ ដោយតម្លៃដីលំនៅដ្ឋាននៅតំបន់ខ្លះកើនឡើងពី 10-25% ក្នុងរយៈពេលដូចគ្នានេះ។

សម្រាប់ទីក្រុងហូជីមិញ កម្រិតតម្លៃបឋមនៅតែមានស្ថិរភាពក្នុងកម្រិតខ្ពស់ ដោយសារការផ្គត់ផ្គង់ភាគច្រើនបានមកពីគម្រោងដែលកំពុងបន្ត។ ទន្ទឹមនឹងនេះ កម្រិតតម្លៃបឋមនៅក្នុងខេត្ត និងក្រុងជុំវិញទីក្រុងហូជីមិញ បានកើនឡើងបន្តិច ដោយប្រែប្រួលពី 3-5% ដោយការផ្គត់ផ្គង់ថ្មីមានតម្លៃលក់ខ្ពស់ជាង។

ការស្រាវជ្រាវលើសន្ទស្សន៍តម្លៃអាផាតមិន ដែលឆ្លុះបញ្ចាំងពីការប្រែប្រួលតម្លៃលក់ជាមធ្យមនៃគម្រោងក្នុងសំណុំគំរូនៃគម្រោងចំនួន 150 ដែលបានជ្រើសរើស និងសង្កេតដោយ VARS ក៏បង្ហាញផងដែរថា គិតត្រឹមត្រីមាសទី 3/2024 តម្លៃលក់ជាមធ្យមនៃចង្កោមគម្រោងនៅទីក្រុងហាណូយគឺជិត 60 លានដុង/m2 កើនឡើង 64.0% បើធៀបនឹង Q2/2019 ។ តម្លៃលក់ជាមធ្យមនៃចង្កោមគម្រោងនៅទីក្រុងហូជីមិញបានកើនឡើងពី 49.2 លានដុង/m2 ដល់ 64.2 លានដុង/m2 ដែលឆ្លុះបញ្ចាំងពីការកើនឡើង 30.6% បើធៀបនឹងរយៈពេលមូលដ្ឋាន។ នៅទីក្រុង Da Nang សន្ទស្សន៍តម្លៃទីផ្សារ Da Nang បានបង្ហាញពីការកើនឡើង 46.2% នៅក្នុង Q3 ដែលខ្ពស់ជាងការកើនឡើងនៅទីក្រុងហូជីមិញ។

លោកស្រី Mien បានសង្កត់ធ្ងន់ថា "តម្រូវការអចលនទ្រព្យ រួមទាំងតម្រូវការលំនៅដ្ឋាន និងការវិនិយោគបន្តផ្លាស់ប្តូរទៅតំបន់ជាយក្រុង ខេត្ត/ក្រុងជុំវិញតំបន់ទីក្រុងពិសេសទាំងពីរ និងទីផ្សារបន្ទាប់បន្សំ ជាមួយនឹងជម្រើសជាច្រើនក្នុងតម្លៃសមរម្យជាង។

ប្រភព៖ https://www.congluan.vn/co-dat-danh-song-tao-nhiet-khien-thi-truong-bat-dong-san-nhieu-loan-post316667.html