សំណើរដាក់កំហិតលើប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះទីពីរ៖ ទិន្នន័យ 'បន្តផ្ទាល់' ត្រូវការដើម្បីរក្សាគោលការណ៍

(CLO) អ្នកជំនាញនិយាយថា មុននឹងដាក់ពន្ធ ឬចេញគោលនយោបាយថ្មីទាក់ទងនឹងទីផ្សារអចលនទ្រព្យ វៀតណាមត្រូវការទិន្នន័យ ហើយវាត្រូវតែជាទិន្នន័យ "ផ្ទាល់" ទិន្នន័យស្អាត។

ទាក់ទិននឹងសំណើថ្មីរបស់ ក្រសួងសំណង់ ក្នុងការកំណត់កម្ចីទិញផ្ទះទី២ ដើម្បីគ្រប់គ្រងការប៉ាន់ស្មានអចលនទ្រព្យ និងធ្វើឱ្យតម្លៃផ្ទះធ្លាក់ចុះនោះ លោកបណ្ឌិត Tran Xuan Luong នាយករងវិទ្យាស្ថានស្រាវជ្រាវ និងវាយតម្លៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យ បានបញ្ជាក់ថា៖ សំណើរបស់ក្រសួងសំណង់ក្នុងការបែងចែកផ្ទះទីមួយ និងផ្ទះទីពីរគឺចាំបាច់។

លោកបណ្ឌិត Tran Xuan Luong នាយករងនៃវិទ្យាស្ថានស្រាវជ្រាវ និងវាយតម្លៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យ។ (រូបថត៖ LD)

- លោកអើយ នៅពេលដែលលំហូរមូលធនត្រូវបានរឹតបន្តឹង ចិត្តវិទ្យាទីផ្សារប្រាកដជាមានការផ្លាស់ប្តូរជាក់លាក់។ តាមគំនិតរបស់អ្នក តើនេះជាជំហានដែលធ្វើឱ្យទីផ្សារធ្លាក់ចុះ ឬជាឱកាសសម្រាប់ដើមទុនដើម្បីត្រឡប់ទៅគោលដៅត្រឹមត្រូវ ពោលគឺអ្នកទិញផ្ទះពិតប្រាកដ?

ខ្ញុំ​អាណិត​អ្នក​ទិញ​ផ្ទះ​ក្នុង​បរិបទ​បច្ចុប្បន្ន ការ​ទិញ​ផ្ទះ​ជា​ពិសេស​នៅ​ទីក្រុង​ធំៗ​គឺ​ពិបាក​ណាស់។ ខ្ញុំក៏មានការអាណិតអាសូរដល់ក្រសួងសំណង់ផងដែរ នៅពេលដែលវាទទួលខុសត្រូវលើការគ្រប់គ្រងទីផ្សារ និងតម្លៃផ្ទះ ដែលជាទំនិញពិសេស ដែលមានឥទ្ធិពលយ៉ាងខ្លាំងមិនត្រឹមតែទៅលើសន្តិសុខសង្គមប៉ុណ្ណោះទេ ថែមទាំងប៉ះពាល់ដល់ សេដ្ឋកិច្ច ទៀតផង។ ប្រសិនបើតម្លៃផ្ទះមិនអាចរក្សាបាន វាថែមទាំងប៉ះពាល់ដល់សន្តិសុខ និងការពារជាតិទៀតផង។

ខ្ញុំជឿថា មុនពេលដែលយើងអាចយកពន្ធ ឬអនុម័តគោលនយោបាយ យើងត្រូវការទិន្នន័យ ហើយវាត្រូវតែជាទិន្នន័យ "ផ្ទាល់" ទិន្នន័យស្អាត។ បច្ចុប្បន្ននេះ វាមិនអាចប្រើបានទេ ដូច្នេះជារឿយៗគោលការណ៍គឺមានលក្ខណៈ "ព្យាបាល" នៅក្នុងធម្មជាតិ ដោយគ្មានចក្ខុវិស័យរយៈពេលវែង។

សំណើរបស់ក្រសួងសំណង់ក្នុងការបែងចែកផ្ទះទីមួយ និងទីពីរគឺចាំបាច់ និងស្របតាមនិន្នាការ ពិភពលោក ប៉ុន្តែវាគ្រាន់តែជាដំណោះស្រាយរយៈពេលខ្លីប៉ុណ្ណោះ។ ក្នុងរយៈពេលវែង ទិន្នន័យ និងប្រព័ន្ធច្បាប់ត្រូវតែធ្វើសមកាលកម្ម ដើម្បីឈានដល់គោលដៅត្រឹមត្រូវ។

ប្រសិនបើការបង់ពន្ធត្រូវបានអនុវត្តយ៉ាងប្រញាប់ប្រញាល់ វាប្រាកដជាមានផលប៉ះពាល់ដល់ទីផ្សារ សូម្បីតែធ្វើឱ្យទីផ្សារ "ហ្វ្រាំងភ្លាមៗ" បង្កឱ្យមានប្រតិកម្មសង្វាក់។ នៅពេលដែលពន្ធត្រូវបានចេញ មុខវិជ្ជាដែលរងផលប៉ះពាល់នឹងមានភាពច្បាស់លាស់ ដូច្នេះត្រូវតែមានការរៀបចំយ៉ាងប្រុងប្រយ័ត្នសម្រាប់ដំណើរការនេះ។

ទាក់ទងនឹងការអភិវឌ្ឍន៍ទីផ្សារអចលនទ្រព្យ ក្នុងនាមជាអ្នកគ្រប់គ្រងរដ្ឋ ត្រូវតែរក្សាស្ថិរភាព ព្រោះនេះជាទំនិញចាំបាច់។ ជាដំបូង ដីជាកម្មសិទ្ធិរបស់ប្រជាពលរដ្ឋ និងគ្រប់គ្រងដោយរដ្ឋ ដូច្នេះចាំបាច់ត្រូវមានវិធានការ ដើម្បីបង្កើតការផ្គត់ផ្គង់ដីស្អាតសម្រាប់អ្នកវិនិយោគ។ នៅពេលដែលអាជីវកម្មត្រូវចំណាយពេលច្រើនពេក ការចំណាយរដ្ឋបាលនឹងត្រូវបានរុញចូលទៅក្នុងតម្លៃផ្ទះ។

បើនិយាយពីប្រភពទុនវិញ វៀតណាមបច្ចុប្បន្នមិនមានដើមទុនរយៈពេលវែងសម្រាប់វិស័យនេះទេ ហើយភាគច្រើនពឹងផ្អែកលើធនាគារពាណិជ្ជ។ ទន្ទឹមនឹងនេះ ធនាគារត្រូវតែធានានូវប្រាក់ចំណេញ និងសុវត្ថិភាពប្រាក់កម្ចី។

ទិន្នន័យមិនពេញលេញស្តីពីប្រាក់ចំណូលរបស់ប្រជាជនធ្វើឱ្យធនាគារពិបាកកំណត់លទ្ធភាពសងបំណុល ធ្វើឱ្យពិបាកសម្រាប់អ្នកទិញផ្ទះក្នុងការទទួលបានប្រាក់កម្ចី។

នៅក្នុងប្រទេសជាច្រើនដូចជាសិង្ហបុរី ឬកូរ៉េ ប្រជាជនមានមូលនិធិសន្សំលំនៅឋាន - យកពីប្រាក់ចំណូលរបស់ពួកគេភ្លាមៗនៅពេលពួកគេចាប់ផ្តើមធ្វើការ។ នៅពេលដែលពួកគេប្រមូលបាន 40-50% នៃតម្លៃផ្ទះ នៅសល់ត្រូវបានរដ្ឋឱ្យខ្ចីសម្រាប់រយៈពេលវែងជាមួយនឹងអត្រាការប្រាក់អនុគ្រោះ។

សូមអរគុណដល់នោះ ពួកគេមានទាំងដីស្អាត និងដើមទុនរយៈពេលវែង ដើម្បីធានាបាននូវគោលដៅលំនៅដ្ឋានប្រកបដោយនិរន្តរភាព។ នៅប្រទេសវៀតណាម ដី និងដើមទុនពិបាកចូលប្រើប្រាស់ ហើយលំនៅដ្ឋានសង្គមមាននីតិវិធីដូចគ្នានឹងលំនៅឋានពាណិជ្ជកម្ម ដូច្នេះវាពិតជាលំបាកណាស់ក្នុងការដោះស្រាយបញ្ហានេះ។

- តាមទស្សនៈរបស់ធុរកិច្ច និងឈ្មួញកណ្តាលអចលនៈទ្រព្យ តើសមាគមឈ្មួញកណ្តាលអចលនវត្ថុវៀតណាមមានយោបល់ ឬអនុសាសន៍ណាមួយសម្រាប់ក្រសួងសំណង់ និងធនាគារ ដើម្បីឲ្យបទប្បញ្ញត្តិលំហូរមូលធនអាចគ្រប់គ្រងហានិភ័យ និងជួយឱ្យទីផ្សារមានស្ថិរភាព និងមិនធ្លាក់ចុះ?

នៅក្នុងលក្ខខណ្ឌនៃទិន្នន័យនៅទីបញ្ចប់ការផ្តល់ប្រាក់កម្ចីដល់គោលដៅត្រឹមត្រូវនៅតែអាស្រ័យលើទិន្នន័យ។ ទីមួយគឺទិន្នន័យផ្ទាល់ខ្លួន។ យើងមិនត្រឹមតែស្គាល់អ្នកខ្ចីម្នាក់ៗប៉ុណ្ណោះទេ ថែមទាំងទំនាក់ទំនងរបស់ពួកគេផងដែរ ហើយនេះអាចត្រូវបានធ្វើដោយប្រើទិន្នន័យ។ នៅពេលដែលទិន្នន័យត្រូវបានបញ្ចប់ វានឹងមិនមានកូនទៀតទេដែលឈរឈ្មោះរបស់អចលនទ្រព្យ ប៉ុន្តែអាចទៅដល់គោលដៅត្រឹមត្រូវ។

យើងត្រូវតែបង្កើតសំណុំទិន្នន័យជាបន្ទាន់ ទាល់តែយើងអាចបង្កើតដំណោះស្រាយរយៈពេលវែង និងត្រឹមត្រូវបាន។ ប្រសិនបើ​យើង​មិនមាន​ទិន្នន័យ នោះ​វា​ពិបាក​នឹង​សួរ​ពី​របៀប​ស្វែងរក​ដំណោះស្រាយ​ដ៏​ល្អ​បំផុត​។ ក្នុងរយៈពេលខ្លី យើងត្រូវកែលម្អការគ្រប់គ្រងរដ្ឋ ពង្រឹងការត្រួតពិនិត្យ អធិការកិច្ច ការពិនិត្យ និងក្រោយសវនកម្មរបស់ធនាគារ។

ប្រសិនបើយើងក្រឡេកមើលការកើនឡើងនៃតម្លៃលំនៅដ្ឋាននាពេលបច្ចុប្បន្ន អ្នកគ្រប់គ្នាដែលពាក់ព័ន្ធមានភាគហ៊ុននៅក្នុងវា។ ឧទាហរណ៍ ក្នុង​នីតិវិធី​រដ្ឋបាល អ្នក​ណា​ដែល​ចេញ​ឱ្យ​ពួក​គេ​មាន​ភាគហ៊ុន; នៅក្នុងដំណាក់កាលនៃការបញ្ចេញមូលធន មនុស្សនៅក្នុងវិស័យធនាគារក៏មានភាគហ៊ុនផងដែរ។ ហើយបន្ទាប់មកមានអន្តរការីផងដែរ។ អ្វី​ទាំង​អស់​នេះ​បូក​បញ្ចូល​គ្នា​ដើម្បី​ជំរុញ​ឱ្យ​តម្លៃ​លំនៅឋាន​ឡើង​ខ្ពស់​ខ្លាំង។

តាមគំនិតរបស់ខ្ញុំ ក្នុងរយៈពេលវែង យើងត្រូវតែមានទិន្នន័យស្តង់ដារ៖ ទិន្នន័យផ្ទាល់ខ្លួន ទំនាក់ទំនង ហិរញ្ញវត្ថុ លំហូរសាច់ប្រាក់ និងប្រភពលុយ។ មិនថាលុយនោះស្អាតឬអត់ យើងត្រូវគ្រប់គ្រងវា។ ព្រោះ​បច្ចុប្បន្ន​មាន​អ្នក​ទិញ​ផ្ទះ​ដោយ​មិន​ខ្វល់​ពី​តម្លៃ​នោះ​ជា​សញ្ញា​នៃ​ការ​លាង​លុយ។ ប្រសិនបើយើងមិនអាចគ្រប់គ្រងលំហូរសាច់ប្រាក់បានទេ វាមានគ្រោះថ្នាក់ខ្លាំងណាស់។

នាពេលបច្ចុប្បន្ននេះ ចាំបាច់ត្រូវមានដំណោះស្រាយរយៈពេលខ្លី ដូចជាការពង្រឹងអធិការកិច្ច ការត្រួតពិនិត្យ និងក្រោយសវនកម្ម។ ក្រសួងដូចជាក្រសួងសំណង់ និងក្រសួងហិរញ្ញវត្ថុត្រូវសម្របសម្រួលការអនុវត្ត។ ប្រសិនបើយើងរង់ចាំរហូតដល់យើងមានទិន្នន័យគ្រប់គ្រាន់ដើម្បីចេញគោលការណ៍ វានឹងយឺតពេលហើយ។

ទិន្នន័យ 'បន្តផ្ទាល់' គឺត្រូវការដើម្បីរក្សាគោលការណ៍។ រូបថត/ស៊ីឌី

- បណ្ឌិត Tran Xuan Luong តាមគំនិតរបស់អ្នក តើនិន្នាការនៃមូលធនឥណទានដែលកំពុងហូរចូលអចលនទ្រព្យជាសញ្ញាវិជ្ជមានឬអត់? ហើយតើអ្នកវាយតម្លៃនិន្នាការនេះដោយរបៀបណាក្នុងពេលខាងមុខ?

បច្ចុប្បន្ននេះ ធនាគារត្រូវចែករំលែក និងអនុវត្តតាមគោលនយោបាយរបស់រដ្ឋ ជាពិសេសការបញ្ចុះអត្រាការប្រាក់កម្ចី ពង្រីកលក្ខខណ្ឌកម្ចី និងប្តេជ្ញារក្សាអត្រាការប្រាក់ដែលមានស្ថិរភាព។

ធនាគារត្រូវប្រមូលដើមទុនពីប្រជាពលរដ្ឋ ប៉ុន្តែប្រភពនៃការកៀរគរ និងតម្រូវការប្រាក់កម្ចីមានទិសដៅផ្ទុយគ្នា៖ ការចល័តរយៈពេលវែងមានអត្រាការប្រាក់ខ្ពស់ ចំណែកកម្ចីរយៈពេលវែងត្រូវរក្សាអត្រាការប្រាក់ទាប។ នេះ​ជា​បញ្ហា​លំបាក​ខ្លាំង​សម្រាប់​ប្រព័ន្ធ​ធនាគារ។

ខ្ញុំសង្ឃឹមថា ក្នុងរយៈពេលបច្ចុប្បន្ន ធនាគារយល់ថា បន្ទាប់ពីប្រមូលប្រាក់ចំណេញអស់ជាច្រើនឆ្នាំ ឥឡូវនេះពួកគេត្រូវចែករំលែកបន្ទុកជាមួយសង្គម និងរដ្ឋ។

ប្រសិនបើធនាគារព្យាយាម "គេច" គោលនយោបាយ ដូចជាតម្រូវឱ្យអ្នកខ្ចីទិញកញ្ចប់ធានារ៉ាប់រងបន្ថែម ទិញលេខគណនីដ៏ស្រស់ស្អាត ឬសេវាកម្មបន្ថែម នោះការចំណាយសម្រាប់អ្នកខ្ចី ជាពិសេសអ្នកទិញផ្ទះវ័យក្មេងនឹងកើនឡើង។ នៅពេលនោះ គោលនយោបាយគាំទ្ររបស់រដ្ឋនឹងបាត់បង់ប្រសិទ្ធភាពជាក់ស្តែង។

ខ្ញុំសង្ឃឹមថា ធនាគារ ទោះបីជាមានការលំបាកក៏ដោយ ក៏នៅតែត្រូវបំពេញទំនួលខុសត្រូវសង្គមរបស់ខ្លួន ធ្វើការជាមួយរដ្ឋ ដើម្បីដាក់ចេញនូវគោលនយោបាយនានាក្នុងការអនុវត្តជាក់ស្តែង និងដោះស្រាយការលំបាកក្នុងរយៈពេលខ្លីសម្រាប់ទីផ្សារ។

ជា​ការ​ពិត​ណាស់​ក្នុង​រយៈ​ពេល​វែង យើង​ត្រូវ​តែ​ធ្វើ​តាម​ច្បាប់​នៃ​ទីផ្សារ ឥណទាន អត្រា​ការ​ប្រាក់ និង​ការ​វិនិយោគ​ត្រូវ​តែ​ដំណើរការ​ដោយ​ឈរ​លើ​មូលដ្ឋាន​នៃ​តម្លាភាព ទិន្នន័យ និង​ការ​ប្រកួត​ប្រជែង​ដែល​មាន​សុខភាព​ល្អ។

សូមអរគុណ!

ប្រភព៖ https://congluan.vn/de-xuat-han-che-cho-vay-mua-nha-thu-hai-can-du-lieu-song-de-chinh-sach-di-dung-huong-10315284.html