ស្នើយន្តការបន្ថែមសម្រាប់កំណត់តម្លៃដី និងការដោះស្រាយចំណូលបន្ថែមក្នុងសេចក្តីព្រាងច្បាប់

តាមនោះ VNREA បានធ្វើអត្ថាធិប្បាយលើខ្លឹមសារចំនួន ៥; ក្នុងនោះបានស្នើឲ្យធ្វើវិសោធនកម្មខ្លឹមសារចំនួន ៣ ដែលជាបទប្បញ្ញត្តិដែលមានចែងក្នុងសេចក្តីព្រាងច្បាប់រួចហើយ និងបន្ថែមខ្លឹមសារចំនួន ២ ដែលមិនទាន់មានចែងក្នុងសេចក្តីសម្រេចចិត្តព្រាង។

ជាមួយនឹងខ្លឹមសារដែលបានស្នើបន្ថែមចំនួន 2 នោះ VNREA បានលើកឡើងថា មាត្រាទី 5 នៃសេចក្តីព្រាងដំណោះស្រាយចែងអំពីការអនុវត្តតារាងតម្លៃដីដើម្បីកំណត់ថ្លៃប្រើប្រាស់ដីធ្លី និងការជួលដីនៃគម្រោងទាំងអស់ នៅពេលដែលដីត្រូវបានបែងចែក ជួល ឬគោលបំណងប្រើប្រាស់ដីត្រូវបានផ្លាស់ប្តូរក្នុងគ្រប់ករណីទាំងអស់។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ បើតាមការវិភាគរបស់ VNREA ជាក់ស្តែងមានគម្រោងវិនិយោគនៅតំបន់អភិវឌ្ឍន៍ថ្មី ឬគម្រោងដែលមានទំហំប្រើប្រាស់ដីធំ ហើយគ្មានតារាងតម្លៃដី ឬប្រសិនបើមានតារាងតម្លៃដី ការអនុវត្តតារាងតម្លៃដីនឹងមិនសមស្របឡើយ។ ក្នុងករណីនេះ ចាំបាច់ត្រូវកំណត់តម្លៃដីជាក់លាក់តាមវិធីកំណត់តម្លៃដីដែលមានចែងក្នុងច្បាប់ភូមិបាលបច្ចុប្បន្ន ដើម្បីគណនាថ្លៃប្រើប្រាស់ដី និងថ្លៃជួលដី។

VNREA ស្នើបន្ថែមបទប្បញ្ញត្តិលើករណីនៃការអនុវត្តតម្លៃដីជាក់លាក់ ដើម្បីគណនាថ្លៃប្រើប្រាស់ដី និងថ្លៃជួលដីរបស់គម្រោង នៅពេលដែលរដ្ឋបែងចែកដី ជួលដី ឬផ្លាស់ប្តូរគោលបំណងប្រើប្រាស់ដី រួមមានៈ គម្រោងដែលមានមាត្រដ្ឋានប្រើប្រាស់ដីធំចាប់ពី 100 ហិចតាឡើងទៅ និងគម្រោងវិនិយោគនៅតំបន់អភិវឌ្ឍន៍ថ្មីដោយគ្មានតារាងតម្លៃដី។

លើសពីនេះ VNREA បានស្នើឱ្យបន្ថែមបទប្បញ្ញត្តិស្តីពីការគណនាថ្លៃបន្ថែមសម្រាប់រយៈពេលនៃតម្លៃដីដែលមិនទាន់បានកំណត់។ ដោយសារតែផ្អែកលើចំណុច ឃ ប្រការ 2 មាត្រា 257 នៃច្បាប់ភូមិបាលឆ្នាំ 2024 ក្រិត្យលេខ 103/2024/ND-CP កំណត់ការប្រមូលថ្លៃបន្ថែមសម្រាប់ករណីដែលប្រជាពលរដ្ឋមានការសម្រេចចិត្តបែងចែក/ជួលដីមុនថ្ងៃទី 1 ខែសីហា ឆ្នាំ 2024 ប៉ុន្តែតម្លៃដីមិនទាន់បានកំណត់ទេ ពួកគេនឹងត្រូវបង់ថ្លៃបន្ថែមចំនួន 5 ឆ្នាំដើម្បីគណនា។ 3.6%/ឆ្នាំ) នៃថ្លៃប្រើប្រាស់ដី/ជួលដីដែលត្រូវបង់សម្រាប់រយៈពេលនៃតម្លៃដីដែលមិនបានកំណត់។

មូលហេតុគឺនៅពេលដែលថ្លៃប្រើប្រាស់ដី/ការជួលដីមិនត្រូវបានបង់ អ្នកវិនិយោគទទួលបានអត្ថប្រយោជន៍ពីចំនួនដែលមិនបានបង់។ ទស្សនៈនេះមិនត្រឹមត្រូវ និងមិនសមរម្យ – VNREA បញ្ជាក់។ បច្ចុប្បន្ន កាតព្វកិច្ចកំណត់តម្លៃដីជាបន្ទុករបស់ភ្នាក់ងាររដ្ឋ មិនអាស្រ័យលើអ្នកប្រើប្រាស់ដីនោះទេ។

តម្រូវការដែលអ្នកប្រើដីត្រូវទទួលខុសត្រូវក្នុងករណីនេះគឺគ្មានមូលដ្ឋាន។ នៅពេលអ្នកប្រើប្រាស់ដីមិនទាន់បានបង់ថ្លៃប្រើប្រាស់ដីធ្លី និងថ្លៃជួលដី ពួកគាត់មិនអាចអនុវត្តសិទ្ធិរបស់ខ្លួនក្នុងនាមជាអ្នកប្រើប្រាស់ដី៖ សិទ្ធិទិញ លក់/ផ្ទេរ/បញ្ចាំ… ព្រោះតាមបទប្បញ្ញត្តិ សិទ្ធិទាំងនេះអាចអនុវត្តបានលុះត្រាតែកាតព្វកិច្ចហិរញ្ញវត្ថុទាក់ទងនឹងដីធ្លីត្រូវបានបំពេញ។ VNREA វិភាគ។

ដូច្នេះ VNREA សូមផ្តល់អនុសាសន៍បន្ថែមបទប្បញ្ញត្តិស្តីពីការដោះស្រាយថ្លៃប្រមូលបន្ថែមដោយផ្អែកលើការកំណត់នៃករណីជាក់លាក់មួយចំនួន។ ក្នុងករណីមានការសម្រេចលើការបែងចែកដីធ្លី ការជួលដី ការអនុញ្ញាតឱ្យផ្លាស់ប្តូរគោលបំណងប្រើប្រាស់ដី ការអនុញ្ញាតឱ្យផ្លាស់ប្តូរពីការជួលដីប្រចាំឆ្នាំទៅជាការជួលដីតែម្តងសម្រាប់រយៈពេលជួលទាំងមូល ការពន្យារការប្រើប្រាស់ដី ការកែសម្រួលរយៈពេលប្រើប្រាស់ដី ការកែសម្រួលផែនការលម្អិតតាមបទប្បញ្ញត្តិនៃច្បាប់ស្តីពីដីធ្លី និងបទប្បញ្ញត្តិពាក់ព័ន្ធផ្សេងទៀតនៃច្បាប់មុនកាលបរិច្ឆេទនៃច្បាប់នេះចូលជាធរមាន ប៉ុន្តែតម្លៃដីនៃការប្រើប្រាស់មិនត្រូវកំណត់ និងកំណត់តម្លៃដី។ ទៅនឹងបទប្បញ្ញត្តិនៅចំណុច ក, ខ, គ ប្រការ ២ មាត្រា ២៥៧ នៃច្បាប់ភូមិបាលឆ្នាំ ២០២៤។

ជាមួយគ្នានេះ អ្នកប្រើប្រាស់ដីត្រូវបង់ថ្លៃបន្ថែមសម្រាប់រយៈពេលដែលមិនទាន់បានគណនាថ្លៃប្រើប្រាស់ដី និងថ្លៃជួលដី ដូចមានចែងក្នុងចំណុច ក, ខ, គ, ប្រការ ២ មាត្រា ២៥៧ នៃច្បាប់ភូមិបាល ប្រសិនបើអ្នកប្រើប្រាស់ដីបានយកផ្ទៃដីដែលបានផ្តល់សិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីមកធ្វើអាជីវកម្ម និងប្រើប្រាស់។

អ្នកប្រើប្រាស់ដីមិនតម្រូវឱ្យបង់ថ្លៃបន្ថែមសម្រាប់រយៈពេលដែលមិនទាន់បានគណនាថ្លៃប្រើប្រាស់ដីធ្លី និងថ្លៃជួលដីដូចមានចែងក្នុងចំណុច ក, ខ, គ, ប្រការ ២ មាត្រា ២៥៧ នៃច្បាប់ភូមិបាលទេ ប្រសិនបើអ្នកប្រើប្រាស់ដីមិនទាន់បានកំណត់ផ្ទៃដីដែលបានផ្តល់សិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីធ្លីទៅជាការធ្វើអាជីវកម្ម ឬប្រើប្រាស់។ ក្នុងករណីអ្នកប្រើប្រាស់ដីបានបង់ថ្លៃបន្ថែមសម្រាប់រយៈពេលដែលមិនទាន់បានគណនាថ្លៃប្រើប្រាស់ដី និងថ្លៃជួលដីនោះ នឹងត្រូវសងវិញនូវថ្លៃបន្ថែមដែលបានបង់ ឬកាត់ចេញពីកាតព្វកិច្ចហិរញ្ញវត្ថុផ្សេងទៀតជូនរដ្ឋ...

ពាក់ព័ន្ធនឹងសំណើវិសោធនកម្ម៣ចំណុចនេះ VNREA បានលើកឡើង៖ ប្រការ៧ ប្រការ៣ ស្តីពីការយកដី សំណង ការគាំទ្រ និងការតាំងលំនៅថ្មី ចែងថា “ការកាត់ប្រាក់សំណង ការគាំទ្រ និងការតាំងទីលំនៅថ្មី ដែលអ្នកវិនិយោគបានដំឡើងពីថ្លៃប្រើប្រាស់ដី និងថ្លៃជួលដីដែលត្រូវបង់ ត្រូវអនុវត្តទៅតាមបទប្បញ្ញត្តិនៃប្រការ២ មាត្រា៩៤ នៃច្បាប់ដីធ្លី”។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ យោងតាម VNREA ច្បាប់ភូមិបាលបច្ចុប្បន្នបានចែងថា ក្នុងករណីអ្នកវិនិយោគផ្តល់សំណង ជំនួយ និងប្រាក់ផ្លាស់ប្តូរទីលំនៅថ្មី នឹងត្រូវកាត់ចេញពីថ្លៃប្រើប្រាស់ដី និងថ្លៃជួលដីរបស់គម្រោង។ ក្នុងករណីដែលនៅមានប្រាក់នៅសល់បន្ទាប់ពីកាត់ចេញពីថ្លៃប្រើប្រាស់ដី និងថ្លៃជួលដីរបស់គម្រោង វានឹងរាប់បញ្ចូលក្នុងទុនវិនិយោគសរុបរបស់គម្រោង។

ដូច្នេះ បទប្បញ្ញត្តិនេះពិតជាមិនបានធានាសិទ្ធិ និងពិតជាមិនបានទាក់ទាញវិនិយោគិនឱ្យចូលរួមក្នុងការទូទាត់សំណងជាមុន ការគាំទ្រ និងការតាំងទីលំនៅថ្មីនោះទេ។ ជាពិសេសក្នុងករណីគម្រោងដែលត្រូវបានលើកលែង ឬកាត់បន្ថយថ្លៃប្រើប្រាស់ដីធ្លី និងការជួលដី - VNREA បានវិភាគ។

ដូច្នេះ VNREA ស្នើឱ្យអ្នកវិនិយោគបន្តកាត់ប្រាក់មុនសម្រាប់សំណង ការគាំទ្រ និងការតាំងទីលំនៅថ្មីពីកាតព្វកិច្ចហិរញ្ញវត្ថុផ្សេងទៀតដែលអ្នកវិនិយោគត្រូវបង់។

ជាមួយគ្នានេះ ត្រង់ចំណុច ឃ ប្រការ ១ មាត្រា ៥ មូលដ្ឋានសម្រាប់គណនាថ្លៃប្រើប្រាស់ដីរួមមានៈ ថ្លៃសាងសង់ហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធសម្រាប់ផ្ទៃដីដែលអ្នកវិនិយោគប្រគល់ជូនរដ្ឋ។ ការចំណាយលើការសាងសង់ហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធដែលបានបញ្ជាក់នៅចំណុចនេះត្រូវបានកំណត់ដោយយោងទៅតាមបទប្បញ្ញត្តិនៃច្បាប់ស្តីពីការសាងសង់។

យោងតាម VNREA សេចក្តីព្រាងច្បាប់នេះគ្រាន់តែចែងអំពីការគណនាតម្លៃសាងសង់ហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធសម្រាប់តំបន់ដីដែលអ្នកវិនិយោគប្រគល់ឱ្យរដ្ឋប៉ុណ្ណោះ ដែលមិនសមស្រប។ ដោយសារតែលក្ខណៈនៃតារាងតម្លៃដីគឺជាបទប្បញ្ញត្តិទូទៅ ហើយតម្លៃដីនៅក្នុងបញ្ជីតម្លៃដីជាញឹកញាប់ត្រូវបានសាងសង់ដោយផ្អែកលើដីដែលមានស្រាប់។ គម្រោងវិនិយោគអភិវឌ្ឍន៍ហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធ ប៉ុន្តែមិនមានតំបន់ប្រគល់ឱ្យរដ្ឋ (ដូចជាគម្រោងវិនិយោគអភិវឌ្ឍន៍ហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធសួនឧស្សាហកម្ម) នឹងមិនត្រូវបានកាត់សម្រាប់ថ្លៃហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធទេ។

ឬគម្រោងវិនិយោគអាស្រ័យលើលក្ខខណ្ឌភូមិសាស្ត្រ និងទំហំនឹងមានការចំណាយលើការវិនិយោគហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធផ្សេងៗគ្នា ជាពិសេសគម្រោងវិនិយោគលើតំបន់ថ្មី តំបន់ដែលទាមទារមកវិញ ... មានតម្លៃវិនិយោគធំខ្លាំងណាស់សម្រាប់ការសាងសង់កម្រិត និងហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធ។ ដូច្នេះបើគិតត្រឹមតម្លៃហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធសម្រាប់ផ្ទៃដីដែលអ្នកវិនិយោគប្រគល់ឱ្យរដ្ឋនោះ វានឹងមិនធានាបាននូវភាពយុត្តិធម៌ឡើយ ។

ពីការពិតនេះ VNREA ស្នើថា នៅពេលកំណត់តម្លៃដី ចាំបាច់ត្រូវគណនាតម្លៃហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធនៃគម្រោងទាំងមូល មិនមែនត្រឹមតែផ្ទៃដីដែលអ្នកវិនិយោគប្រគល់ឱ្យរដ្ឋនោះទេ។ ទន្ទឹមនឹងនោះ ចាំបាច់ត្រូវបន្ថែមបទប្បញ្ញត្តិស្តីពីការដោះស្រាយថ្លៃដើមដីសម្រាប់គម្រោងសាងសង់ដីឡើងវិញនៅពេលកំណត់តម្លៃដី (យោងតាមបទប្បញ្ញត្តិបច្ចុប្បន្ន ការចំណាយលើការកែលម្អដីត្រូវបានរួមបញ្ចូលក្នុងការចំណាយលើការអភិវឌ្ឍន៍គម្រោងនៅពេលកំណត់តម្លៃដីដោយប្រើវិធីសាស្ត្រអតិរេក)។

ខ្លឹមសារមួយទៀតដែល VNREA បានអត្ថាធិប្បាយគឺត្រង់ចំណុច ខ ប្រការ ១៣ ប្រការ ៣ បទប្បញ្ញត្តិអន្តរកាលសម្រាប់ការស្តារដីធ្លី សំណង ការគាំទ្រ និងការតាំងទីលំនៅថ្មីបានបញ្ជាក់យ៉ាងច្បាស់ថា៖ «ក្នុងករណីមុនកាលបរិច្ឆេទនៃដំណោះស្រាយនេះមានប្រសិទ្ធភាព មិនទាន់មានសេចក្តីសម្រេចណាមួយអនុម័តលើសំណង ការគាំទ្រ និងផែនការតាំងទីលំនៅថ្មី ការស្តារដី សំណង ការគាំទ្រ និងការតាំងទីលំនៅថ្មីស្របតាមច្បាប់ស្តីពីការផ្តល់ដី។ អត្ថបទនេះ"។

យោងតាម VNREA ការប្រើឃ្លា "ក្នុងករណីដែលមិនមានការសម្រេចចិត្តមុនកាលបរិច្ឆេទមានប្រសិទ្ធភាពនៃដំណោះស្រាយនេះ" មិនកំណត់ពេលវេលានៃព្រឹត្តិការណ៍នេះឱ្យបានត្រឹមត្រូវទេ។ វានឹងមានករណីដែលមិនមានការសម្រេចចិត្តអនុម័តគម្រោងសំណងមុនកាលបរិច្ឆេទនៃដំណោះស្រាយជាធរមាន ប៉ុន្តែនៅពេលដំណោះស្រាយចូលជាធរមាន មានការសម្រេចអនុម័តគម្រោងសំណង។ អាស្រ័យហេតុនេះ VNREA ស្នើឱ្យកែសម្រួលវាទៅជា "ក្នុងករណីដែលមិនមានសេចក្តីសម្រេចរហូតដល់កាលបរិច្ឆេទនៃដំណោះស្រាយនេះមានប្រសិទ្ធភាព..."។

ប្រភព៖ https://baotintuc.vn/bat-dong-san/de-xuat-them-co-che-xac-dinh-gia-dat-xu-ly-tien-thu-bo-sung-trong-du-thao-20251027203731475.htm