តើធនាគាររដ្ឋវៀតណាមនិយាយអ្វីខ្លះអំពីការហាមឃាត់ការផ្តល់ប្រាក់កម្ចីសម្រាប់ការទិញផ្ទះដែលកំពុងសាងសង់?

[ការផ្សាយពាណិជ្ជកម្ម_1]

ថ្មីៗនេះ អាជីវកម្មអចលនទ្រព្យជាច្រើនបានសម្តែងការព្រួយបារម្ភអំពីបទប្បញ្ញត្តិទាក់ទងនឹងលក្ខខណ្ឌនៃប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះ។

ជាពិសេស លោក ឡេ ហ័ងចូវ ប្រធានសមាគមអចលនទ្រព្យទីក្រុងហូជីមិញ បានថ្លែងថា លោក និងអាជីវកម្មអចលនទ្រព្យផ្សេងទៀត មានការព្រួយបារម្ភយ៉ាងខ្លាំងអំពីបទប្បញ្ញត្តិនៅក្នុងចំណុច ក ប្រការ 11 មាត្រា 2 នៃសារាចរលេខ 41/2016/TT-NHNN (បានធ្វើវិសោធនកម្ម និងបំពេញបន្ថែមដោយសារាចរលេខ 22/2023/TT-NHNN)។

Ngân hàng Nhà nước nói gì về việc 'không cho vay tiền mua nhà hình thành trong tương lai'?- Ảnh 1. — អាជីវកម្មអចលនទ្រព្យទើបតែឆ្លងកាត់ឆ្នាំដ៏ច្របូកច្របល់ និងពោរពេញដោយបញ្ហាប្រឈម។

យោងតាមបទប្បញ្ញត្តិនេះ ចំពោះប្រាក់កម្ចីដែលមានទ្រព្យបញ្ចាំលើអចលនទ្រព្យដល់បុគ្គល ដើម្បីទិញផ្ទះ រួមទាំងលំនៅដ្ឋានពាណិជ្ជកម្ម ធនាគារត្រូវបានអនុញ្ញាតឱ្យផ្តល់ប្រាក់កម្ចីដល់បុគ្គល ដើម្បីទិញផ្ទះដែលបានបញ្ចប់ និងត្រៀមចូលនៅ ពោលគឺលំនៅដ្ឋានដែលត្រៀមចូលនៅ។

ដូច្នេះ សារាចរលេខ 22/2023/TT-NHNN មិនអនុញ្ញាតឱ្យធនាគារផ្តល់ប្រាក់កម្ចីដល់បុគ្គលដើម្បីទិញលំនៅដ្ឋានពាណិជ្ជកម្មដែលមិនទាន់សាងសង់ (ឧ. លំនៅដ្ឋានពាណិជ្ជកម្មដែលកំពុងសាងសង់) ដែលត្រូវបានធានា (បញ្ចាំ) ដោយផ្ទះនោះទេ។ ដូច្នេះ បុគ្គលដែលចង់ទទួលបានឥណទានដើម្បីទិញលំនៅដ្ឋានពាណិជ្ជកម្មដែលកំពុងសាងសង់ត្រូវតែអនុវត្តវិធានការសន្តិសុខផ្សេងទៀត ឬផ្តល់ទ្រព្យបញ្ចាំក្នុងទម្រង់ជាទ្រព្យសកម្មផ្សេងទៀត។

ទាក់ទងនឹងបញ្ហានេះ ធនាគារជាតិវៀតណាម បានចេញការឆ្លើយតបនៅថ្ងៃទី ៣១ ខែមករា។

យោងតាមធនាគាររដ្ឋវៀតណាម សារាចរលេខ 41/2016/TT-NHNN (បានធ្វើវិសោធនកម្ម និងបំពេញបន្ថែមដោយសារាចរលេខ 22/2023/TT-NHNN) ដែលគ្រប់គ្រងសមាមាត្រភាពគ្រប់គ្រាន់នៃដើមទុនរបស់ធនាគារពាណិជ្ជកម្ម និងសាខាធនាគារបរទេស មិនមែនជាឯកសារណែនាំប្រតិបត្តិការផ្តល់ឥណទានរបស់ស្ថាប័នឥណទាននោះទេ។

មាត្រា 10 មាត្រា 2 នៃសារាចរលេខ 41/2016/TT-NHNN ចែងថា៖ «ប្រាក់កម្ចីដែលមានទ្រព្យបញ្ចាំ គឺជាប្រាក់កម្ចីដល់បុគ្គល និងនីតិបុគ្គល ដើម្បីទិញអចលនទ្រព្យ ឬអនុវត្តគម្រោងអចលនទ្រព្យ ហើយត្រូវបានធានាដោយអចលនទ្រព្យ ឬគម្រោងអចលនទ្រព្យដែលបង្កើតឡើងពីប្រាក់កម្ចី ស្របតាមបទប្បញ្ញត្តិនៃច្បាប់ស្តីពីប្រតិបត្តិការដែលមានទ្រព្យបញ្ចាំ»។

ធនាគាររដ្ឋវៀតណាមបញ្ជាក់ថា សារាចរលេខ 22/2023/TT-NHNN មិនបានធ្វើវិសោធនកម្ម ឬបំពេញបន្ថែមខ្លឹមសារនេះទេ។ អង្គការ និងបុគ្គលដែលចង់ទិញផ្ទះ និងធានា (បញ្ចាំ) ផ្ទះដែលសាងសង់នាពេលអនាគតនេះនឹងអនុវត្តទម្ងន់ហានិភ័យពី 30-120% អាស្រ័យលើសមាមាត្រប្រាក់កម្ចីទៅនឹងតម្លៃ (LTV) ដែលត្រូវបានគណនាជាសមាមាត្រនៃសមតុល្យប្រាក់កម្ចីទៅនឹងតម្លៃនៃទ្រព្យបញ្ចាំ។ ក្នុងករណីដែលសមាមាត្រ LTV មិនអាចប្រើបាន ទម្ងន់ហានិភ័យនឹងមាន 150%។

ការខ្ចីប្រាក់ដើម្បីទិញលំនៅដ្ឋានសង្គមមិនតម្រូវឱ្យមានលក្ខខណ្ឌថាផ្ទះត្រូវបានបញ្ចប់ និងប្រគល់ជូននោះទេ។

យោងតាមធនាគាររដ្ឋវៀតណាម ប្រការទី 11 មាត្រា 2 នៃសារាចរលេខ 41/2016/TT-NHNN ចែងថា៖ «ប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះគឺជាប្រាក់កម្ចីដែលមានអចលនទ្រព្យធានាដល់បុគ្គលម្នាក់ៗសម្រាប់គោលបំណងទិញផ្ទះ»។ លក្ខខណ្ឌខាងក្រោមត្រូវតែបំពេញ៖ ប្រភពនៃមូលនិធិសងវិញមិនត្រូវជាចំណូលពីការជួលដែលបង្កើតចេញពីប្រាក់កម្ចីនោះទេ។ ហើយផ្ទះត្រូវតែសាងសង់រួចរាល់ស្របតាមកិច្ចសន្យាទិញផ្ទះ។

Ngân hàng Nhà nước nói gì về việc 'không cho vay tiền mua nhà hình thành trong tương lai'?- Ảnh 2. — អគារលំនៅដ្ឋានសង្គមមួយកន្លែងនៅក្នុងស្រុកទី១២ (ទីក្រុងហូជីមិញ)

ធនាគារ និងសាខាធនាគារបរទេសមានសិទ្ធិស្របច្បាប់ពេញលេញក្នុងការរឹបអូសទ្រព្យសម្បត្តិដែលមានទ្រព្យបញ្ចាំ នៅពេលដែលអតិថិជនមិនអាចសងបំណុលរបស់ពួកគេវិញ ស្របតាមច្បាប់ស្តីពីប្រតិបត្តិការដែលមានទ្រព្យបញ្ចាំ។

អចលនទ្រព្យដែលទទួលបានតាមរយៈប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះនេះត្រូវតែត្រូវបានវាយតម្លៃដោយឯករាជ្យ (ដោយភាគីទីបី ឬដោយនាយកដ្ឋានឯករាជ្យនៃនាយកដ្ឋានអនុម័តឥណទានរបស់ធនាគារ ឬសាខាធនាគារបរទេស) ជាមួយនឹងការវាយតម្លៃដោយប្រុងប្រយ័ត្ន (តម្លៃមិនត្រូវលើសពីតម្លៃទីផ្សារនៅពេលអនុម័តប្រាក់កម្ចី) ដូចដែលបានកំណត់ដោយធនាគារ ឬសាខាធនាគារបរទេស។

ទន្ទឹមនឹងនេះ មាត្រា 1 មាត្រា 1 នៃសារាចរលេខ 22/2023/TT-NHNN ចែងថា៖ «១. កែប្រែ និងបំពេញបន្ថែមមាត្រា 11 មាត្រា 2 ដូចខាងក្រោម៖ «១១. ប្រាក់កម្ចីបញ្ចាំផ្ទះ គឺជាប្រាក់កម្ចីដែលមានអចលនទ្រព្យធានាដល់បុគ្គលដើម្បីទិញផ្ទះ រួមទាំងប្រាក់កម្ចីដែលមានអចលនទ្រព្យធានាដល់បុគ្គលដើម្បីទិញផ្ទះដែលបំពេញលក្ខខណ្ឌដូចខាងក្រោម៖ ប្រភពនៃការសងប្រាក់វិញមិនមែនមកពីចំណូលពីការជួលដែលបង្កើតចេញពីប្រាក់កម្ចីនោះទេ។ ផ្ទះត្រូវបានបញ្ចប់ការសាងសង់ និងត្រៀមប្រគល់ជូនស្របតាមកិច្ចសន្យាទិញផ្ទះ។»

ធនាគារ និងសាខាធនាគារបរទេសមានសិទ្ធិអំណាចផ្លូវច្បាប់ពេញលេញក្នុងការរឹបអូសទ្រព្យសម្បត្តិដែលមានទ្រព្យបញ្ចាំ នៅពេលដែលអតិថិជនមិនអាចសងបំណុលរបស់ពួកគេវិញ ស្របតាមច្បាប់ស្តីពីប្រតិបត្តិការដែលមានទ្រព្យបញ្ចាំ និងច្បាប់លំនៅដ្ឋាន។

អចលនទ្រព្យដែលទទួលបានតាមរយៈប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះនេះត្រូវតែត្រូវបានវាយតម្លៃដោយឯករាជ្យ (ដោយភាគីទីបី ឬដោយនាយកដ្ឋានឯករាជ្យនៃនាយកដ្ឋានអនុម័តឥណទានរបស់ធនាគារ ឬសាខាធនាគារបរទេស) ដោយមានគោលការណ៍ប្រុងប្រយ័ត្ន (តម្លៃមិនត្រូវលើសពីតម្លៃទីផ្សារនៅពេលអនុម័តប្រាក់កម្ចី) ដូចដែលបានកំណត់ដោយធនាគារ ឬសាខាធនាគារបរទេស...

ចំពោះប្រាក់កម្ចីដើម្បីទិញលំនៅដ្ឋានសង្គម ឬលំនៅដ្ឋានក្រោមកម្មវិធី និងគម្រោងគាំទ្រ របស់រដ្ឋាភិបាល មិនមានតម្រូវការដើម្បីបំពេញតាមស្ថានភាពផ្ទះដែលកំពុងសាងសង់រួច និងត្រៀមប្រគល់ជូននោះទេ ហើយមេគុណហានិភ័យគឺទាបជាងប្រាក់កម្ចីបញ្ចាំលំនៅដ្ឋានផ្សេងទៀត ត្រឹមតែ 20-50% ប៉ុណ្ណោះ ដើម្បីអនុវត្តគោលនយោបាយរបស់រដ្ឋាភិបាលក្នុងការលើកទឹកចិត្តលំនៅដ្ឋានសង្គម។

លក្ខខណ្ឌដែលផ្ទះត្រូវបានបញ្ចប់ស្របតាមកិច្ចសន្យាលក់ផ្ទះអនុវត្តចំពោះតែប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះប៉ុណ្ណោះ (ដែលស្ថិតនៅក្រោមទម្ងន់ហានិភ័យទាបជាងបើប្រៀបធៀបទៅនឹងបំណុលដែលមានទ្រព្យបញ្ចាំដោយអចលនទ្រព្យផ្សេងទៀត)។

ធនាគាររដ្ឋវៀតណាម

ប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះនឹងរួមមាន៖ ប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះសម្រាប់ទិញលំនៅដ្ឋានដែលមានសិទ្ធិទទួលបាន រួមទាំងលក្ខខណ្ឌនៃការបញ្ចប់ និងការផ្ទេរកម្មសិទ្ធិ និងប្រាក់កម្ចីសម្រាប់ទិញលំនៅដ្ឋានសង្គម ឬលំនៅដ្ឋានក្រោមកម្មវិធី និងគម្រោងគាំទ្ររបស់រដ្ឋាភិបាល។

ទម្ងន់ហានិភ័យដែលអនុវត្តចំពោះប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះមានភាពខុសប្លែកគ្នាអាស្រ័យលើប្រភេទ ចាប់ពី 20% ដល់ 100% អាស្រ័យលើសមាមាត្រប្រាក់កម្ចីទៅនឹងតម្លៃ (LTV) និងទម្ងន់ហានិភ័យចែកចាយ (DSC)។ ចំពោះប្រាក់កម្ចីដើម្បីទិញលំនៅដ្ឋានសង្គម ឬលំនៅដ្ឋានក្រោមកម្មវិធី និងគម្រោងគាំទ្ររបស់រដ្ឋាភិបាល ដែលមិនតម្រូវឱ្យផ្ទះត្រូវបានបញ្ចប់ និងត្រៀមប្រគល់ជូន ទម្ងន់ហានិភ័យគឺទាបជាងប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះផ្សេងទៀត ចាប់ពី 20% ដល់ 50% ស្របតាមគោលនយោបាយរបស់រដ្ឋាភិបាលក្នុងការលើកទឹកចិត្តឱ្យមានលំនៅដ្ឋានសង្គម។

យោងតាមធនាគាររដ្ឋវៀតណាម លក្ខខណ្ឌដែលផ្ទះត្រូវតែបញ្ចប់ការសាងសង់តាមកិច្ចសន្យាទិញផ្ទះ អនុវត្តចំពោះតែប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះដែលមានអចលនទ្រព្យជាទ្រព្យធានា (ដែលស្ថិតនៅក្រោមទម្ងន់ហានិភ័យទាបជាងបើប្រៀបធៀបទៅនឹងបំណុលផ្សេងទៀតដែលមានអចលនទ្រព្យជាទ្រព្យធានា)។

ក្នុងករណីដែលអង្គការ ឬបុគ្គលត្រូវការសាងសង់ ឬទិញលំនៅដ្ឋានដែលកំពុងសាងសង់ និងបញ្ចាំលំនៅដ្ឋានដែលកំពុងសាងសង់នេះ វានឹងស្ថិតនៅក្រោមប្រភេទប្រាក់កម្ចីដែលមានទ្រព្យធានាដូចមានចែងក្នុងប្រការ 10 មាត្រា 2 នៃសារាចរលេខ 41/2016/TT-NHNN ហើយមេគុណហានិភ័យដែលត្រូវគ្នានឹងត្រូវបានអនុវត្តដូចមានចែងក្នុងប្រការ 10 មាត្រា 9 នៃសារាចរលេខ 41/2016/TT-NHNN។

ធនាគាររដ្ឋវៀតណាមបានបញ្ជាក់ថា «ដូច្នេះ បទប្បញ្ញត្តិនេះមិនរឹតត្បិតសិទ្ធិរបស់អង្គការ និងបុគ្គលក្នុងការទិញលំនៅដ្ឋានដែលកំពុងសាងសង់នោះទេ ហើយក៏មិនផ្ទុយនឹងបទប្បញ្ញត្តិបច្ចុប្បន្នដែរ (ច្បាប់ស៊ីវិល ច្បាប់លំនៅដ្ឋាន ច្បាប់អាជីវកម្មអចលនទ្រព្យ ច្បាប់វិនិយោគឆ្នាំ ២០២០ ច្បាប់ស្តីពីស្ថាប័នឥណទានឆ្នាំ ២០២៤)»។

[ការផ្សាយពាណិជ្ជកម្ម_២]
តំណភ្ជាប់ប្រភព