ឥណទានអចលនទ្រព្យ 'រឹតបន្តឹង'៖ ជៀសវាងការស្មើអ្នកទិញផ្ទះជាមួយ 'អ្នកប៉ាន់ស្មាន និងអ្នកដើរលេង'

TPO - បច្ចុប្បន្ន វិនិយោគិនភាគច្រើនកំពុងសហការជាមួយធនាគារ ដើម្បីដាក់ពង្រាយកញ្ចប់ឥណទានសម្រាប់អ្នកទិញផ្ទះ។ នេះគឺជាគោលនយោបាយដ៏សំខាន់មួយ ទាំងការជំរុញទីផ្សារ និងជួយប្រជាជនឱ្យមានភាពងាយស្រួលក្នុងការទទួលបានលំនៅដ្ឋាន ប៉ះពាល់ដោយផ្ទាល់ដល់សាច់ប្រាក់ងាយស្រួល និងការស្រូបយកផលិតផល។ ការរឹតបន្តឹងឥណទានចាំបាច់ត្រូវបែងចែករវាងការរំពឹងទុក និងតម្រូវការប្រមូលផ្តុំស្របច្បាប់ ដើម្បីជៀសវាងផលប៉ះពាល់អវិជ្ជមានលើទីផ្សារ។

Báo Tiền Phong•10/10/2025

ជៀសវាងការយល់ច្រឡំគោលដៅ

ថ្មីៗនេះ ក្រសួងសំណង់ បានស្នើរកំណត់កម្ចីសម្រាប់លំនៅឋានពាណិជ្ជកម្ម៖ មិនលើសពី 50% នៃតម្លៃកិច្ចសន្យាសម្រាប់កម្ចីទិញផ្ទះទីពីរ និងមិនលើសពី 30% សម្រាប់ផ្ទះទីបី ឬច្រើនជាងនេះ។ គោលការណ៍នេះត្រូវបានគេរំពឹងថានឹងដាក់កម្រិតលើការរំពឹងទុក និងណែនាំទីផ្សារឱ្យដំណើរការកាន់តែមានសុខភាពល្អ។

យោងតាមវិទ្យាស្ថានស្រាវជ្រាវ និងវាយតម្លៃទីផ្សារអចលនវត្ថុវៀតណាម (VARS IRE) សំណើនេះគួរតែជៀសវាងការប្រៀបធៀបក្រុម "អ្នកវាយតម្លៃ និងអ្នកដើរលេង" ជាមួយអ្នកដែលទិញផ្ទះទីពីរ ឬទីបីសម្រាប់គោលបំណងស្របច្បាប់ ដូចជាការកេងប្រវ័ញ្ចអាជីវកម្ម ឬការប្រមូលទ្រព្យសម្បត្តិសម្រាប់កុមារ។ យោងតាមវិទ្យាស្ថាននេះ ក្រុមអ្នកវិនិយោគដែលទិញសម្រាប់ជួល ឬសន្សំរយៈពេលវែង មានឥទ្ធិពលវិជ្ជមាន ដោយជួយបង្កើនសាច់ប្រាក់ងាយស្រួល និងជំរុញទីផ្សារកាន់តែរស់រវើក។

VARS IRE បានធ្វើអត្ថាធិប្បាយថា "ប្រសិនបើគោលនយោបាយរឹតបន្តឹងឥណទានត្រូវបានអនុវត្តស្មើៗគ្នា ដោយគ្មានការបែងចែកមុខវិជ្ជា វាទំនងជានឹងលុបបំបាត់សក្ដានុពលទីផ្សារវិជ្ជមានទាំងអស់"។

ការរឹតបន្តឹងឥណទានមិនគួរត្រូវបានអនុវត្តជាសកលទេ។

លោក Nguyen Van Dinh ប្រធានសមាគមឈ្មួញកណ្តាលអចលនវត្ថុវៀតណាម (VARS) មានប្រសាសន៍ថា ប្រជាជនវៀតណាមមានទម្លាប់ប្រមូលទិញអចលនទ្រព្យសម្រាប់ការវិនិយោគ ឬទិញសម្រាប់កូនៗ និងចៅរបស់ពួកគេ។ លោក Dinh បានមានប្រសាសន៍ថា “នេះគឺជាតម្រូវការស្របច្បាប់ ហើយគួរតែត្រូវបានលើកទឹកចិត្ត។ ការទិញផ្ទះសម្រាប់ជួល ឬបើកហាងក៏រួមចំណែកក្នុងការបំពេញតម្រូវការលំនៅឋាននៅលើទីផ្សារផងដែរ។ ប្រសិនបើតម្រូវការពិតប្រាកដស្មើនឹងការរំពឹងទុក តម្រូវការនឹងថយចុះ ហើយអាជីវកម្មនឹងជួបការលំបាក”។

យោងតាមលោក Dinh ការរឹតបន្តឹងឥណទាន ឬការដាក់ពន្ធ មិនគួរត្រូវបានអនុវត្តជាសកលនោះទេ ប៉ុន្តែគួរតែកំណត់គោលដៅអ្នកប្រមើលមើលតាមរយៈវិធានការបច្ចេកទេស។ បើមិនដូច្នោះទេទីផ្សារនឹងក្លាយទៅជាគ្មានតុល្យភាព កាត់បន្ថយសាច់ប្រាក់ងាយស្រួល និងប៉ះពាល់ដល់ការប្រកួតប្រជែងរបស់អាជីវកម្ម។

VARS IRE ជឿជាក់ថាដំណោះស្រាយរយៈពេលវែងដើម្បីកាត់បន្ថយតម្លៃលំនៅដ្ឋានគឺការអភិវឌ្ឍន៍លំនៅដ្ឋានពាណិជ្ជកម្មដែលមានតម្លៃសមរម្យ។ យោងតាមរបាយការណ៍ត្រីមាសទី 2 ក្នុងឆ្នាំនេះ អាផាតមិនប្រណីតមានចំនួនជាង 60% នៃការផ្គត់ផ្គង់សរុប ខណៈដែលអាផាតមិនដែលមានតម្លៃសមរម្យគឺស្ទើរតែគ្មានវត្តមាន ដោយគ្រាន់តែលេចចេញនៅក្នុងគម្រោងលំនៅដ្ឋានសង្គមមួយចំនួនប៉ុណ្ណោះ។

នៅតាមទីក្រុងធំៗដូចជា ហាណូយ និងទីក្រុងហូជីមិញ ផ្នែកលំនៅដ្ឋានតម្លៃសមរម្យបាន "បាត់ខ្លួន" អស់រយៈពេលជាច្រើនឆ្នាំ ដែលបណ្តាលឱ្យអតុល្យភាពរវាងការផ្គត់ផ្គង់ និងតម្រូវការជំរុញឱ្យតម្លៃកើនឡើង។ VARS IRE បានអត្ថាធិប្បាយថា "នៅពេលដែលតម្រូវការលើសពីការផ្គត់ផ្គង់ ការកើនឡើងតម្លៃគឺជៀសមិនរួច" ដូច្នេះការបង្កើនការផ្គត់ផ្គង់ថ្មីគឺជាដំណោះស្រាយជាមូលដ្ឋានជំនួសឱ្យការរឹតបន្តឹងឥណទាននៅទូទាំងក្រុមប្រឹក្សាភិបាល។

VARS IRE ផ្តល់អនុសាសន៍ថាភ្នាក់ងារនិយតកម្មគួរតែបង្កើតគោលនយោបាយដែលអាចបត់បែនបាន និងអាចធ្វើទៅបាន ជៀសវាងការអនុវត្តមេកានិចនៃបទប្បញ្ញត្តិនៃកម្មវិធីលំនៅដ្ឋានសង្គមដែលនៅតែមានបញ្ហាជាច្រើន។ ដំណោះស្រាយបទប្បញ្ញត្តិត្រូវតែសម្រេចបាននូវគោលដៅពីរ៖ គ្រប់គ្រងការរំពឹងទុកដោយមិនកាត់បន្ថយតម្រូវការផ្លូវច្បាប់ និងធ្វើឱ្យទីផ្សារមានស្ថេរភាពក្នុងរយៈពេលវែង។

គួរតែបង់តួនាទីត្រឹមត្រូវនៃទីផ្សារ

លោកសាស្ត្រាចារ្យ Dang Hung Vo អតីតអនុរដ្ឋមន្ត្រីក្រសួង ធនធានធម្មជាតិ និងបរិស្ថាន បានមានប្រសាសន៍ថា អ្វីដែលសំខាន់បំផុតនាពេលនេះគឺត្រូវស្តារឡើងវិញនូវតួនាទីត្រឹមត្រូវរបស់ទីផ្សារក្នុងការបែង ចែកធនធាន និងលំហូរមូលធន។

យោងតាមលោក Vo សេដ្ឋកិច្ចទីផ្សារគឺជាគំរូដែលគោរពបំផុតចំពោះយន្តការមូលធននីយកម្ម ពោលគឺអនុញ្ញាតឱ្យដើមទុនដំណើរការដោយភាពបត់បែន ដោយស្វែងរកកន្លែងដែលនាំមកនូវប្រសិទ្ធភាពខ្ពស់បំផុត។ លោក Vo បានសង្កត់ធ្ងន់ថា "កុំបង្កើតបទប្បញ្ញត្តិដែលរារាំងដំណើរការមូលធននីយកម្ម។ ការហាមឃាត់ការធ្វើមូលធននីយកម្មគឺជាការហាមឃាត់ទីផ្សារគឺជាការប្រឆាំងនឹងទីផ្សារ" ។

លោក វ៉ូ បាននិយាយថា បទប្បញ្ញត្តិបច្ចុប្បន្នជាច្រើននៅតែមាននិន្នាការនៃយន្តការឧបត្ថម្ភធន ការបង្ខូចទ្រង់ទ្រាយច្បាប់ទីផ្សារ និងរារាំងការអភិវឌ្ឍន៍។

លោក Vo បានវិភាគថា "យើងកំពុងប្រើផ្នត់គំនិតឧបត្ថម្ភធនដើម្បីគ្រប់គ្រងទីផ្សារ ដែលបង្កគ្រោះថ្នាក់ទាំងស្រុងដល់កំណើនសេដ្ឋកិច្ច។ វៀតណាមតែងតែស្នើឱ្យប្រទេសនានាទទួលស្គាល់វាជាសេដ្ឋកិច្ចទីផ្សារ ប៉ុន្តែរហូតមកដល់ពេលនេះ ប្រទេស G7 ភាគច្រើនមិនបានទទួលស្គាល់ទេ ដោយសារពួកគេមើលឃើញថាយើងកំពុងប្រតិបត្តិការជាមួយផ្នត់គំនិតចាស់ ធ្វើការសម្រេចចិត្តដែលផ្ទុយនឹងគោលការណ៍ទីផ្សារ"។

ទាក់ទងនឹងតម្លៃលំនៅដ្ឋាន បើតាមលោក វ៉ូ ឫសគល់នៃបញ្ហាមិនស្ថិតនៅលើការរឹតបន្តឹង ឬបន្ធូរបន្ថយឥណទានទេ ប៉ុន្តែនៅក្នុងគោលនយោបាយផ្គត់ផ្គង់។ លោក Vo បានមានប្រសាសន៍ថា “រឿងតម្លៃផ្ទះគឺជារឿងនៃការផ្គត់ផ្គង់។ ប្រសិនបើការផ្គត់ផ្គង់គ្រប់ផ្នែក ជាពិសេសលំនៅដ្ឋានសម្រាប់អ្នកដែលមានប្រាក់ចំណូលទាប និងមធ្យមមិនត្រូវបានកើនឡើងទេ នោះតម្លៃផ្ទះនឹងបន្តកើនឡើង នេះជាទំនួលខុសត្រូវគោលនយោបាយរបស់រដ្ឋ”។

ទោះជាយ៉ាងនេះក្តី លោក វ៉ូ ក៏បានសង្កត់ធ្ងន់ថា ក្នុងសេដ្ឋកិច្ចទីផ្សារ សហគ្រាសគឺជាអ្នកសម្រេចទិសដៅនៃការវិនិយោគ មិនមែនរដ្ឋទេ។ លោកសាស្ត្រាចារ្យ Vo បានបញ្ជាក់ថា "ផ្នែកណាដែលចំណេញ សហគ្រាសនឹងវិនិយោគលើវា នោះគឺជាច្បាប់នៃធម្មជាតិ។

យោងតាមលោក វ៉ូ តួនាទីរបស់រដ្ឋមិនមែនធ្វើការសម្រេចចិត្តក្នុងនាមអាជីវកម្មទេ ប៉ុន្តែត្រូវបង្កើតក្របខ័ណ្ឌតម្លាភាព និងស្មើភាព ដើម្បីឲ្យគ្រប់វិស័យសេដ្ឋកិច្ចអាចដំណើរការបានស្របតាមច្បាប់ទីផ្សារដែលមានស្រាប់។

លោក Vo បានបន្ថែមថា "នៅពេលដែលយើងបានជ្រើសរើសគំរូសេដ្ឋកិច្ចទីផ្សារ យើងត្រូវតែជឿជាក់ និងគោរពយ៉ាងពិតប្រាកដនូវយន្តការទីផ្សារ ជំនួសឱ្យការធ្វើអន្តរាគមន៍ផ្នែករដ្ឋបាលជាមួយនឹងផ្នត់គំនិតឧបត្ថម្ភធន" ។