ជម្លោះអចលនទ្រព្យកាន់តែស្មុគស្មាញ និងដំណោះស្រាយការគ្រប់គ្រងហានិភ័យ

ការអភិវឌ្ឍន៍យ៉ាងឆាប់រហ័សនៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យនាពេលថ្មីៗនេះបានបើកឱកាសជាច្រើន ប៉ុន្តែក៏បង្កបញ្ហាប្រឈមជាច្រើនផងដែរ។

Người Lao Động•29/08/2025

យោងតាមអ្នកជំនាញ ប្រសិនបើក្របខ័ណ្ឌច្បាប់ត្រូវបានអនុវត្តក្នុងពេលដំណាលគ្នា ហើយអាជីវកម្មបង្កើនសមត្ថភាពគ្រប់គ្រងហានិភ័យរបស់ពួកគេយ៉ាងសកម្ម ជម្លោះអចលនទ្រព្យអាចត្រូវបានកាត់បន្ថយយ៉ាងខ្លាំង។

នាថ្ងៃទី 28 ខែសីហា នៅទីក្រុងហូជីមិញ ក្នុងក្របខ័ណ្ឌនៃស៊េរីព្រឹត្តិការណ៍គ្រប់គ្រងផ្នែកច្បាប់សាជីវកម្ម (LMS) 2025 មជ្ឈមណ្ឌលជំរុញការវិនិយោគ និងពាណិជ្ជកម្មទីក្រុងហូជីមិញ (ITPC) បានសម្របសម្រួលជាមួយមជ្ឈមណ្ឌលមជ្ឈត្តកម្មអន្តរជាតិវៀតណាម (VIAC) រៀបចំសិក្ខាសាលាស្តីពី “ប្រតិបត្តិការអចលនទ្រព្យក្នុងបរិបទទីផ្សារ និងការប្រែប្រួលផ្លូវច្បាប់”។ អ្នកជំនាញ និងអ្នកគ្រប់គ្រងបានផ្តោតលើការញែកបញ្ហាជាច្រើនដែលជារឿយៗកើតឡើងពីវិវាទ ខណៈពេលដែលស្នើដំណោះស្រាយដើម្បីកសាងទីផ្សារអចលនទ្រព្យកាន់តែមានតម្លាភាព និងមានសុខភាពល្អ។

ចំនួនវិវាទអចលនទ្រព្យនៅតែបន្តកើនឡើង

លោកស្រី Ho Thi Quyen នាយករងនៃ ITPC បាននិយាយថា វិស័យអចលនទ្រព្យមិនត្រឹមតែជាវិស័យសំខាន់ដែលរួមចំណែកដល់កំណើនប៉ុណ្ណោះទេ ប៉ុន្តែថែមទាំងមានឥទ្ធិពលខ្លាំងលើវិស័យឧស្សាហកម្មជាច្រើននៅក្នុង សេដ្ឋកិច្ច ផងដែរ។

ការអភិវឌ្ឍន៍យ៉ាងឆាប់រហ័សនៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យនាពេលថ្មីៗនេះបានបើកឱកាសជាច្រើន ប៉ុន្តែក៏បង្កបញ្ហាប្រឈមជាច្រើនផងដែរ ជាពិសេសនៅពេលដែលក្របខ័ណ្ឌច្បាប់ត្រូវបានកែសម្រួលឥតឈប់ឈរ។ លោកស្រី Quyen បានផ្តល់មតិថា "អ្នកជំនួញចាំបាច់ត្រូវទទួលបានព័ត៌មានទាន់ពេលវេលា និងទិដ្ឋភាពទូលំទូលាយនៃប្រតិបត្តិការអចលនទ្រព្យ ដើម្បីធានាបាននូវបរិយាកាសវិនិយោគប្រកបដោយសុវត្ថិភាព តម្លាភាព និងនិរន្តរភាព"។

Tranh chấp bất động sản ngày càng phức tạp và giải pháp quản lý rủi ro - Ảnh 1. — បញ្ហាជាច្រើនដែលបង្កឲ្យមានវិវាទអចលនវត្ថុត្រូវបានអ្នកជំនាញបកស្រាយក្នុងសិក្ខាសាលាកាលពីព្រឹកថ្ងៃទី២៨ សីហា ។

ពីការអនុវត្តនៃការដោះស្រាយវិវាទ លោកមេធាវី Chau Viet Bac នាយករងនៃ VIAC សាខាទីក្រុងហូជីមិញ មានប្រសាសន៍ថា អចលនទ្រព្យកំពុងក្លាយជាវិស័យដែលមានវិវាទបំផុតទីពីរ។ ប្រសិនបើនៅឆ្នាំ 2024 វិវាទអចលនទ្រព្យមានចំនួន 14% នៃចំនួនករណីសរុប បន្ទាប់មកក្នុងរយៈពេលត្រឹមតែ 6 ខែដំបូងនៃឆ្នាំ 2025 អត្រានេះបានកើនឡើងដល់ 18% លើសពីវិស័យជាច្រើនទៀត ដែលទីពីរគឺជម្លោះពាណិជ្ជកម្ម និងទំនិញ។

លោក បាក បានជម្រាបថា វិវាទអចលនវត្ថុមិនត្រឹមតែកំណត់ចំពោះទំនាក់ទំនងប្រតិបត្តិការរវាងវិនិយោគិន និងអ្នកទិញប៉ុណ្ណោះទេ ថែមទាំងពាក់ព័ន្ធនឹងវិស័យដូចជា សំណង់ ហិរញ្ញវត្ថុ និងធនាគារផងដែរ។ យោងតាមគាត់ ស្ថានភាពនេះភាគច្រើនកើតចេញពីការខ្វះខាតនៅក្នុងប្រព័ន្ធច្បាប់មុន។ លោកសង្ឃឹមថា ជាមួយនឹងការមកដល់នៃច្បាប់ភូមិបាលឆ្នាំ 2024 ច្បាប់ស្តីពីអាជីវកម្មអចលនទ្រព្យឆ្នាំ 2023 និងបទប្បញ្ញត្តិថ្មីៗជាច្រើន បរិយាកាសផ្លូវច្បាប់នឹងកាន់តែពេញលេញ ដែលជួយឱ្យប្រតិបត្តិការមានសុវត្ថិភាព។

លោក Bac មានប្រសាសន៍ថា “កំណែទម្រង់ស្ថាប័នគឺជាមូលដ្ឋានគ្រឹះ ប៉ុន្តែវាមិនអាចកើតឡើងដោយគ្មានគំនិតផ្តួចផ្តើមរបស់សហគ្រាសនោះទេ។ សហគ្រាសខ្លួនឯងត្រូវតែបំពាក់ដោយចំណេះដឹងផ្នែកច្បាប់ និងពង្រឹងសមត្ថភាពគ្រប់គ្រងហានិភ័យ ដើម្បីទាញយកអត្ថប្រយោជន៍ពីឱកាស និងកាត់បន្ថយជម្លោះអចលនទ្រព្យ”។

តើអាជីវកម្មគួរធ្វើអ្វី?

មូលហេតុចម្បងមួយនៃជម្លោះអចលនៈទ្រព្យគឺអ្នកវិនិយោគជាច្រើនលក់គម្រោងដោយមិនបំពេញលក្ខខណ្ឌផ្លូវច្បាប់។

សាស្ត្រាចារ្យរង លោកបណ្ឌិត Vo Tri Hao អ្នកជំនាញនៅវិទ្យាស្ថានច្បាប់អន្តរជាតិ និងច្បាប់ប្រៀបធៀប (សាកលវិទ្យាល័យសេដ្ឋកិច្ច និងច្បាប់ VNU-HCM) បានវិភាគថា "មានករណីជាច្រើនដែលអ្នកវិនិយោគប្រើពាក្យដែលមិននៅក្នុងច្បាប់ដើម្បីផ្សព្វផ្សាយគម្រោង ធ្វើឱ្យអ្នកទិញមានការយល់ច្រឡំ។ នៅពេលដែលគម្រោងមិនត្រូវបានប្រគល់ឱ្យទាន់ពេលវេលា ឬមានបញ្ហាផ្លូវច្បាប់ ជម្លោះកើតឡើងភ្លាមៗ"។

លោក Hao ក៏បានចង្អុលបង្ហាញថា ការរំលោភលើកាតព្វកិច្ចកិច្ចសន្យា គឺជាប្រភេទនៃវិវាទទូទៅ ដែលមកពីអ្នកវិនិយោគមិនធានានូវវឌ្ឍនភាពដែលបានប្តេជ្ញាចិត្តទៅឱ្យអ្នកទិញមិនបង់ប្រាក់ទាន់ពេលវេលា។ ភាគីទាំងពីរមានហានិភ័យនាំឱ្យមានវិវាទអូសបន្លាយ។

ទន្ទឹមនឹងនោះ មេធាវី Vu Thi Que ប្រធានក្រុមហ៊ុន Rajah & Tann LCT Lawyers បានសង្កត់ធ្ងន់ថា កិច្ចព្រមព្រៀងជាមួយធាតុបរទេសបង្កហានិភ័យជាច្រើន។ វិវាទជាច្រើនកើតឡើងនៅពេលដែលអ្នកលក់នៅប្រទេសវៀតណាមមិនបានបំពេញតាមលក្ខខណ្ឌដែលបានកំណត់ចំពោះអ្នកវិនិយោគអន្តរជាតិ។ ការលាក់បាំង ឬការខកខានក្នុងការរកឃើញពិការភាពភ្លាមៗក្នុងអំឡុងពេលវាយតម្លៃផ្លូវច្បាប់នៃគម្រោងក៏មានផលវិបាកធ្ងន់ធ្ងរផងដែរ។

លោកស្រី Que បានឆ្លុះបញ្ចាំងថា "ច្បាប់អាជីវកម្មអចលនទ្រព្យឆ្នាំ 2023 មានបទប្បញ្ញត្តិកាន់តែតឹងរ៉ឹងលើប្រាក់បញ្ញើសម្រាប់ការទិញលំនៅដ្ឋាននាពេលអនាគត។ ទោះបីជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ក៏នៅតែមានអ្នកវិនិយោគដែល "គេចពីច្បាប់" ដើម្បីបង្កើនដើមទុន ដោយហេតុនេះបង្កើតហានិភ័យដ៏អស្ចារ្យសម្រាប់អ្នកទិញ"។

អ្នកជំនាញជាច្រើនជឿជាក់ថា ដើម្បីជៀសវាងហានិភ័យ និងទាញយកអត្ថប្រយោជន៍ពីឱកាស អាជីវកម្មត្រូវតែធ្វើបច្ចុប្បន្នភាពយ៉ាងសកម្ម និងទៀងទាត់នូវការផ្លាស់ប្តូរនៅក្នុងយន្តការ និងគោលនយោបាយ។ រាល់ប្រតិបត្តិការទាំងអស់ត្រូវអនុវត្តទៅតាមច្បាប់ដោយតម្លាភាព និងមានការណែនាំផ្នែកច្បាប់តាំងពីដើមមក។ សម្រាប់គម្រោងដែលទាក់ទងដោយផ្ទាល់ជាមួយដី អ្នកវិនិយោគត្រូវតែមានការប្រុងប្រយ័ត្នបន្ថែមទៀត ដោយគិតគូរដោយប្រុងប្រយ័ត្ននូវតម្រូវការ និងសមត្ថភាពរបស់ពួកគេ ដើម្បីសម្របទៅនឹងបទប្បញ្ញត្តិថ្មី។

អ្នកទិញផ្ទះ និងអ្នកវិនិយោគមិនអាចទទួលយកការការពារខ្លួនដោយស្រាលបានទេ។ ការយល់ដឹងឱ្យបានហ្មត់ចត់អំពីព័ត៌មានគម្រោង ការត្រួតពិនិត្យភាពស្របច្បាប់ និងការស្នើសុំកិច្ចសន្យាប្រកបដោយតម្លាភាព និងស្របច្បាប់ គឺជាជំហានចាំបាច់ដើម្បីកំណត់ហានិភ័យនៃជម្លោះនាពេលអនាគត។

ពិចារណាអនុម័តច្បាប់ និងដំណោះស្រាយជាច្រើន។

យោងតាមលោក Phan Duc Hieu សមាជិកអចិន្ត្រៃយ៍នៃ គណៈកម្មាធិការសេដ្ឋកិច្ចនិងហិរញ្ញវត្ថុ នៃរដ្ឋសភាបានឲ្យដឹងថា ទីផ្សារអចលនទ្រព្យកំពុងរងផលប៉ះពាល់ដោយច្បាប់ធ្វើវិសោធនកម្មជាច្រើនក្នុងពេលតែមួយ។ ច្បាប់វិនិយោគ ច្បាប់ស្តីពីការវិនិយោគក្រោមគំរូភាពជាដៃគូសាធារណៈ និងឯកជន (PPP) និងច្បាប់ដេញថ្លៃបានកែសម្រួលសិទ្ធិអំណាចក្នុងការអនុម័តគោលនយោបាយវិនិយោគសម្រាប់គម្រោងលំនៅដ្ឋាន សួនឧស្សាហកម្ម និងតំបន់កែច្នៃនាំចេញ។ ច្បាប់ភូមិបាលឆ្នាំ 2024 ធ្វើវិសោធនកម្មបទប្បញ្ញត្តិជាបន្តបន្ទាប់ស្តីពីការធ្វើផែនការ ផែនការប្រើប្រាស់ដី ការស្ដារដី ការវាយតម្លៃដីធ្លី និងតារាងតម្លៃ។ ទន្ទឹមនឹងនេះ ដំណោះស្រាយ 201/2025/QH15 ស្តីពីការសាកល្បងយន្តការសម្រាប់លំនៅដ្ឋានសង្គមក៏បើកទិសដៅថ្មីមួយផងដែរ។

លោក ហៀវ បានជម្រាបថា នាពេលខាងមុខ រដ្ឋសភា នឹងធ្វើការពិចារណា និងអនុម័តសេចក្តីព្រាងច្បាប់ និងសេចក្តីសម្រេចចំនួន ៤៨ ដែលភាគច្រើនពាក់ព័ន្ធនឹងវិស័យអចលនទ្រព្យ។ នេះតម្រូវឱ្យអាជីវកម្មតាមដានយ៉ាងដិតដល់ កែសម្រួលយុទ្ធសាស្រ្ត និងធានាបាននូវប្រតិបត្តិការសមស្រប។

លោក ហៀវ បានសង្កត់ធ្ងន់ថា "បទប្បញ្ញត្តិច្បាប់មិនត្រឹមតែបង្កើតក្របខ័ណ្ឌគ្រប់គ្រងប៉ុណ្ណោះទេ ប៉ុន្តែថែមទាំងនាំមកនូវឱកាស និងបញ្ហាប្រឈមផងដែរ។ សហគ្រាសដែលដឹងពីរបៀបអនុវត្តតាម និងសម្របខ្លួនបានទាន់ពេលវេលា នឹងកាត់បន្ថយហានិភ័យ និងអភិវឌ្ឍប្រកបដោយចីរភាព"។

ប្រភព៖ https://nld.com.vn/tranh-chap-bat-dong-san-ngay-cang-phuc-tap-196250828204707372.htm