រង្វង់ឥណទានដែលបិទអាចដោះស្រាយ 'ជាប់គាំង' សម្រាប់ទីផ្សារអចលនទ្រព្យ?

បន្ទាប់ពីការកាត់បន្ថយអត្រាការប្រាក់ប្រតិបត្តិការចំនួន 4 ដងចាប់តាំងពីដើមឆ្នាំមក ធនាគាររដ្ឋវៀតណាម (SBV) បានបង្ហាញពីការផ្លាស់ប្តូរគោលនយោបាយពីការប្រុងប្រយ័ត្នទៅជាការបន្ធូរបន្ថយដែលគ្រប់គ្រង។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ សម្រាប់អាជីវកម្មអចលនទ្រព្យ បញ្ហាអត្រាការប្រាក់មិនសំខាន់ដូចថាតើពួកគេអាចទទួលបានដើមទុនឬអត់នោះទេ។

Circle of Trust កាតទៅទីផ្សារអចលនទ្រព្យ ១ — សេដ្ឋវិទូ បណ្ឌិត Nguyen Tri Hieu

ថ្មីៗនេះ មានសំណើដើម្បីលើកកម្ពស់ឥណទានអចលនទ្រព្យក្នុងទម្រង់ជា "រង្វង់បិទជិត"។ ដូច្នោះហើយ ឧស្សាហកម្មធនាគារអាចសិក្សា និងអនុវត្តកញ្ចប់ឥណទានអចលនទ្រព្យសម្រាប់ផ្នែកតម្លៃជាក់លាក់ (កម្រិតមធ្យម និងខាងក្រោម)។ ឥណទាននឹងត្រូវបានបញ្ចេញក្នុងរង្វង់បិទជិត ដោយធនាគារគ្រប់គ្រង 100% នៃលំហូរសាច់ប្រាក់ (ធនាគារ - អ្នកទិញផ្ទះ - អ្នកវិនិយោគ - ធនាគារ) ។

ជាមួយនឹងដំណោះស្រាយនេះ វិនិយោគិននឹងត្រូវទទួលរងការខាតបង់តិចតួចនៅពេលកាត់បន្ថយតម្លៃលក់ ប៉ុន្តែនឹងបញ្ចេញសារពើភ័ណ្ឌ។ ដំណោះស្រាយនេះត្រូវបានគេរំពឹងថានឹងអាចជួយដោះស្រាយបញ្ហាលំនៅដ្ឋានរបស់មនុស្សដែលមានសក្តានុពល និងទំហំដើមទុនច្រើន ជួយធនាគារក្នុងការបញ្ចេញឥណទានដោយជ្រើសរើសដោយការគ្រប់គ្រងហានិភ័យ...

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ សេដ្ឋវិទូបណ្ឌិត Nguyen Tri Hieu បាននិយាយថា ចាំបាច់ត្រូវពិនិត្យមើលឡើងវិញនូវភាពជាក់ស្តែងនៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យទាក់ទងនឹងទំនាក់ទំនងរវាងភាគីទាំងបីគឺ ធនាគារ អ្នកវិនិយោគ និងអ្នកទិញផ្ទះ។ លោកបានចង្អុលបង្ហាញថា នៅសហរដ្ឋអាមេរិក ធនាគារផ្តល់ប្រាក់កម្ចីដល់អ្នកទិញផ្ទះតែប៉ុណ្ណោះ បន្ទាប់ពីគម្រោងនេះត្រូវបានបញ្ចប់ ហើយធនាគារអាចវាយតម្លៃតម្លៃដើម្បីឱ្យអតិថិជនមានប្រាក់ដើម្បីទូទាត់អ្នកវិនិយោគ។

"នៅប្រទេសវៀតណាមវាមានភាពច្នៃប្រឌិតជាង ប៉ុន្តែមានគ្រោះថ្នាក់ខ្លះ ពោលគឺអ្នកវិនិយោគអំពាវនាវឱ្យអ្នកទិញផ្ទះដាក់ប្រាក់ និងបង់តាមវឌ្ឍនភាព មានន័យថាអ្នកវិនិយោគបានខ្ចីពីធនាគារដើម្បីអភិវឌ្ឍគម្រោងនាពេលអនាគត ប៉ុន្តែទន្ទឹមនឹងនោះនៅតែប្រមូលលុយពីអ្នកទិញផ្ទះ។ ពេលមានលុយច្រើន អ្នកវិនិយោគប្រើវាដើម្បីផ្តល់ហិរញ្ញប្បទានដល់គម្រោងផ្សេងៗ។ វិនិយោគិនដែល "ត្រីដោយដៃទាំងពីរ" នឹងធ្វើឱ្យមានហានិភ័យនៃគម្រោងដែលទិញមិនទាន់រួចរាល់។

តាមនោះ លោកបណ្ឌិត Nguyen Tri Hieu បានលើកឡើងពីវិធីគ្រប់គ្រងលំហូរសាច់ប្រាក់ ដើម្បីឱ្យចុងក្រោយ អ្នកទិញផ្ទះមានផ្ទះ ធនាគារទទួលបានប្រាក់ ហើយអ្នកវិនិយោគបញ្ចប់គម្រោង និងទទួលបានប្រាក់ចំណេញ។ លោកថា តាមពិតនៅវៀតណាមនៅតែមិនទាន់មានយន្តការសម្រាប់រង្វង់ឥណទានបិទជិតនៅឡើយ ព្រោះមានបញ្ហាជាច្រើនដែលកើតឡើងនៅពេលធ្វើគម្រោង។

ដំណោះស្រាយសាមញ្ញគឺថា សម្រាប់គម្រោងនីមួយៗដែលបង្កើតឡើងនៅពេលអនាគត នៅពេលដែលអ្នកទិញផ្ទះបង់ ពួកគេនឹងត្រូវបង់ដោយផ្ទាល់ទៅធនាគារដើម្បីកាត់ចេញពីបំណុលដែលនៅសេសសល់របស់អ្នកវិនិយោគ។ ទោះបីជាម្ចាស់គម្រោងមានវត្ថុបញ្ចាំដូចគម្រោងដែលបានបង្កើតឡើងនាពេលអនាគតក៏ដោយ វានឹងថយចុះបន្តិចម្តងៗ នៅពេលដែលទ្រព្យសម្បត្តិត្រូវបានលក់ទៅឱ្យអ្នកទិញផ្ទះ ហើយកាត់ចេញពីទ្រព្យសកម្មដើមដែលកាន់កាប់ដោយធនាគារ។ នេះបើតាមអ្នកជំនាញនិយាយ។

លោកបណ្ឌិត Nguyen Tri Hieu បានអត្ថាធិប្បាយថា បញ្ហាឥណទានអចលនទ្រព្យបច្ចុប្បន្ន “ស្ទះ” គឺដោយសារតែធនាគារមិនអាចគ្រប់គ្រងលំហូរសាច់ប្រាក់បាន ដូច្នេះហើយពួកគេមិនហ៊ានផ្តល់ប្រាក់កម្ចីក្នុងបរិបទនៃទីផ្សារអចលនវត្ថុដែលជាប់គាំង។ ដូច្នោះហើយលោកបានស្នើដំណោះស្រាយចំនួន៣ ដើម្បីដោះស្រាយឥណទានអចលនទ្រព្យ។

ទីមួយ កុំបន្ទាបស្តង់ដារបច្ចុប្បន្នសម្រាប់ការខ្ចីអចលនទ្រព្យ។ អាជីវកម្មនៅតែត្រូវគណនា និងធានាលំហូរសាច់ប្រាក់ សមាមាត្រប្រាក់ចំណេញ និងអនុបាតអានុភាពហិរញ្ញវត្ថុ។

ទីពីរ អាជីវកម្មខ្ចីត្រូវរៀបចំរចនាសម្ព័ន្ធប្រព័ន្ធហិរញ្ញវត្ថុ និងលំហូរសាច់ប្រាក់ឡើងវិញ ដើម្បីអាចសងបំណុលរបស់ពួកគេ។

ទីបី គួរតែមានកម្មវិធីកម្ចីពិសេសសម្រាប់ផ្គត់ផ្គង់លំនៅដ្ឋានសង្គម ដូចកញ្ចប់ថវិកា 30.000 ពាន់លានដុង ដែលត្រូវបានអនុវត្ត គាំទ្រអាជីវកម្មផ្តល់ផលិតផលដែលឆ្លើយតបនឹងតម្រូវការភាគច្រើននៃសង្គម។

ប្រភព