ម្ចាស់ហាងសេវាកម្មពាណិជ្ជកម្មមួយចំនួន (TMDV) នៅក្នុងតំបន់ទីក្រុងមានការព្រួយបារម្ភ នៅពេលដែលនៅក្នុងវិញ្ញាបនបត្រនៃសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីធ្លី សិទ្ធិកាន់កាប់ផ្ទះ និងទ្រព្យសម្បត្តិផ្សេងទៀតដែលភ្ជាប់ជាមួយដីនោះ ផ្នែកគោលបំណងប្រើប្រាស់ដីត្រូវបានចែងថា "ដីសាធារណៈទីក្រុង" (CCTP) ឬ "ដីសាធារណៈលំនៅដ្ឋាន" (CCKO) ។

លោកស្រី Le Quynh Anh នាយកក្រុមហ៊ុន Vision & Associates Legal LLC ចែករំលែកអំពីភាពស្របច្បាប់នៃប្រភេទអចលនទ្រព្យពាណិជ្ជកម្មដ៏ចម្រូងចម្រាសនាពេលថ្មីៗនេះ។

យោងតាមច្បាប់ភូមិបាលឆ្នាំ 2013 ដីដែលប្រើប្រាស់សម្រាប់គោលបំណងសាធារណៈរួមមានដីសម្រាប់ដឹកជញ្ជូន។ ប្រព័ន្ធធារាសាស្រ្ត; ដីសម្រាប់សកម្មភាពសហគមន៍ កន្លែងកំសាន្តសាធារណៈ និងកន្លែងកម្សាន្ត។ ដីផ្សារ... និងដីសាធារណៈផ្សេងៗទៀត។

យោងតាមឧបសម្ព័ន្ធទី 1 ក្រឹត្យលេខ 06/2021/ND-CP ស្តីពីការចាត់ថ្នាក់នៃការងារតាមមុខងារ ក្រុមការងារសាធារណៈរួមមានការងារពាណិជ្ជកម្មដូចជា ផ្សារទំនើប ផ្សារទំនើប ផ្សារ ហាង។ ភោជនីយដ្ឋាន ហាងអាហារ និងភេសជ្ជៈ និងការងារពាណិជ្ជកម្មផ្សេងទៀត។

ផ្អែកលើបទប្បញ្ញត្តិខាងលើ គេអាចយល់បានថា ដីសាធារណៈក៏អាចប្រើប្រាស់សម្រាប់សាងសង់កន្លែងផ្តល់សេវាពាណិជ្ជកម្មបានផងដែរ។

ដូច្នេះការសាងសង់តូប (ហៅម្យ៉ាងទៀតថា ហាង) សម្រាប់គោលបំណងអាជីវកម្មដោយអ្នកវិនិយោគលើដីសាធារណៈនៃទីក្រុង (CCTP) និងតំបន់លំនៅដ្ឋានសាធារណៈ (CCKO) ដែលរដ្ឋជួលដោយការទូទាត់ថ្លៃជួលដីតែម្តងគត់ក្នុងវិសាលភាពផែនការនៃគម្រោងតំបន់ទីក្រុងគឺស្របតាមបទប្បញ្ញត្តិនៃច្បាប់។

ហេតុអ្វីបានជាហាងសេវាកម្មពាណិជ្ជកម្មនិយាយថា "ដីសាធារណៈ"?

- ម្ចាស់ហាងសេវាកម្មពាណិជ្ជកម្មមួយចំនួននៅតំបន់ទីក្រុងក្នុង ទីក្រុងហាណូយ ថ្មីៗនេះនៅ Vinhomes Ocean Park មានការព្រួយបារម្ភនៅពេលលិខិតបញ្ជាក់សិទ្ធិប្រើប្រាស់ដី កម្មសិទ្ធិផ្ទះ និងទ្រព្យសម្បត្តិផ្សេងទៀតដែលភ្ជាប់ជាមួយដី គោលបំណងនៃការប្រើប្រាស់ដីរបស់ពួកគេត្រូវបានចែងថាជាដីសាធារណៈទីក្រុង (CCTP) ឬដីសាធារណៈលំនៅដ្ឋាន (CCKO)។ តាមទស្សនៈរបស់មេធាវី តើអ្នកអាចពន្យល់ពីមូលហេតុដែលហាងសេវាកម្មពាណិជ្ជកម្មត្រូវបានចែងថាជា "ដីសាធារណៈ" បានទេ?

ដូចដែលខ្ញុំបាននិយាយខាងលើ ការដែលអ្នកវិនិយោគសាងសង់តូបសម្រាប់គោលបំណងអាជីវកម្ម/ពាណិជ្ជកម្ម និងសេវាកម្មលើដី CCTP និង CCKO ដែលរដ្ឋជួល និងបង់ថ្លៃជួលដីម្តងៗគឺមិនផ្ទុយនឹងបទប្បញ្ញត្តិនៃច្បាប់នោះទេ។

ហើយប្រសិនបើនៅក្នុងការសម្រេចចិត្តលើការបែងចែកដីធ្លី ការជួលដី និងការអនុញ្ញាតឱ្យផ្លាស់ប្តូរគោលបំណងប្រើប្រាស់ដីនៃគម្រោង ដីឡូតិ៍សម្រាប់សាងសង់តូប និងហាងសេវាកម្មពាណិជ្ជកម្មត្រូវបានបម្រុងទុកសម្រាប់ប្រើប្រាស់ជាសាធារណៈនៅក្នុងទីក្រុង ឬតំបន់ លំនៅឋានសាធារណៈ ការកត់ត្រារបស់ទីភ្នាក់ងាររដ្ឋនៃគោលបំណងនៃការប្រើប្រាស់នេះនៅក្នុងវិញ្ញាបនបត្រនៃសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដី សិទ្ធិកាន់កាប់ផ្ទះ និងទ្រព្យសម្បត្តិផ្សេងទៀតដែលភ្ជាប់ជាមួយដីដែលបានផ្តល់ឱ្យគម្រោង និងសេចក្តីណែនាំខាងលើ។ បរិស្ថាន នៅក្នុង Official Dispatch 3382/BTNMT-DD ចុះថ្ងៃទី 15 ខែឧសភា ឆ្នាំ 2023។

សេវាកម្មពាណិជ្ជកម្ម Vinhomes Ocean Park shop.jpg

- ម្ចាស់ខ្លះក៏ឆ្ងល់ដែរ ព្រោះទម្រង់នៃការប្រើប្រាស់ដីសម្រាប់ផលិតផលហាង សេវាកម្មពាណិជ្ជកម្ម ត្រូវបានចែករំលែក។ តើនេះអាចប៉ះពាល់ដល់សិទ្ធិអតិថិជនយ៉ាងណាដែរ?

ជាគោលការណ៍ អតិថិជននឹង និងត្រូវតែទទួលបានអត្ថប្រយោជន៍ដែលត្រូវគ្នាទៅនឹងប្រភេទផលិតផលដែលពួកគេបានទិញ និងបានពិពណ៌នាជាពិសេសនៅក្នុងកិច្ចសន្យាលក់។

សម្រាប់ប្រភេទផលិតផល e-commerce shop ផលិតផលដែលអតិថិជនទិញគឺជាផ្នែកមួយនៃគម្រោងសាងសង់ដែលភ្ជាប់ជាមួយសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីរួម មានន័យថា អតិថិជនមានសិទ្ធិជាម្ចាស់ផ្នែកជាក់លាក់នៃគម្រោង (ស្តង់) ដែលអតិថិជនបានជ្រើសរើសទិញ ហើយក្នុងពេលតែមួយមានសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីទាំងមូលសម្រាប់ការសាងសង់ប្លុកគម្រោងដែលពាក់ព័ន្ធ។

ក្នុងនាមជាម្ចាស់កម្មសិទ្ធិ អតិថិជននឹងមានសិទ្ធិពេញលេញស្របតាមបទប្បញ្ញត្តិនៃច្បាប់ ដូចជាសិទ្ធិប្រើប្រាស់ សិទ្ធិកាន់កាប់ និងសិទ្ធិបោះចោលការងារសំណង់ដែលគាត់បានទិញ។

ជាពិសេសថ្មីៗនេះ រដ្ឋសភា បានអនុម័តច្បាប់ស្តីពីអាជីវកម្មអចលនទ្រព្យលេខ 29/2023/QH15 បង្កើតច្រកផ្លូវច្បាប់ច្បាស់លាស់សម្រាប់ការទិញ-លក់ការងារសំណង់ ផ្ទៃជាន់សំណង់ក្នុងការងារសំណង់ដែលមានសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីក្នុងទម្រង់នៃការប្រើប្រាស់រួម។

ខ្ញុំគិតថានេះគឺជារបកគំហើញមួយ ដោះស្រាយបញ្ហាជាច្រើន និងការធ្លាក់ចុះនៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យនាពេលថ្មីៗនេះ ដោយធានានូវសិទ្ធិរបស់អង្គការ/បុគ្គលដែលចូលរួមក្នុងសកម្មភាពវិនិយោគ សំណង់ និងអាជីវកម្ម ការទិញ និងលក់ផលិតផលប្រភេទនេះ។

- ដូច្នេះក្តីកង្វល់របស់អតិថិជនអំពី "ចំណាយលុយទិញតែមិនមានសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដី" នោះគ្មានមូលដ្ឋានទេ?

ជាដំបូង ចាំបាច់ត្រូវបញ្ជាក់ឱ្យច្បាស់ថា យោងតាមបទប្បញ្ញត្តិ ការទិញ និងលក់ផ្ទះ ការងារសំណង់ ឬជាន់សំណង់ក្នុងការងារសំណង់ ត្រូវតែជាប់ពាក់ព័ន្ធជាមួយសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីធ្លីជានិច្ច។ ប្រសិនបើការទិញលក់ ការងារសំណង់ឯករាជ្យនោះ អាចត្រូវបានអមដោយការផ្ទេរសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីនៃដីទាំងមូល ហើយអ្នកទិញនឹងមានសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីដោយឡែកពីគ្នា។ ប្រសិនបើទិញផ្នែកមួយនៃការងារសំណង់ សិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីក្នុងករណីនេះត្រូវតែបែងចែក និងកំណត់ជាសិទ្ធិប្រើប្រាស់ទូទៅរវាងម្ចាស់ការងារសំណង់។

នេះក៏ជាហេតុផលដែលច្បាប់ស្តីពីអាជីវកម្មអចលនទ្រព្យឆ្នាំ 2023 ចែងយ៉ាងច្បាស់នូវលក្ខខណ្ឌនៃការលក់ផ្នែកមួយនៃផ្ទៃជាន់សំណង់ក្នុងគម្រោងសាងសង់៖ គម្រោងសាងសង់ត្រូវសាងសង់លើដីដែលរដ្ឋបែងចែកដោយតម្លៃប្រើប្រាស់ដីប្រមូល ឬជួលដីជាមួយការជួលដីតែម្តងសម្រាប់រយៈពេលជួលទាំងមូល ព្រោះតាមច្បាប់ភូមិបាលមានតែប្រភេទដីនេះទេដែលអាចផ្ទេរកម្មសិទ្ធិបាន ។ ឧទាហរណ៍ ដី CCTP និង CCKO ដែលប្រើសម្រាប់សាងសង់ហាងសេវាកម្មពាណិជ្ជកម្ម គឺជាដីជួលដោយរដ្ឋជាមួយនឹងការជួលដីតែម្តងដែលប្រមូលបានសម្រាប់រយៈពេលជួលទាំងមូល។

ដើម្បីងាយស្រួលក្នុងការមើលឃើញ ករណីខាងលើអាចប្រៀបធៀបទៅនឹងករណីទិញអាផាតមិន ឬកន្លែងពាណិជ្ជកម្មនៅមូលដ្ឋានអគារផ្ទះល្វែង។ ម្ចាស់ក៏មានសិទ្ធិកាន់កាប់អាផាតមិនដែលបានទិញ ឬកន្លែងពាណិជ្ជកម្ម ហើយមានសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីឡូតិ៍សម្រាប់សាងសង់អគារផ្ទះល្វែង។

មិន​មាន​អ្វី​ដែល​ធនាគារ​បដិសេធ​មិន​ទទួល​យក​ការ​បញ្ចាំ​នោះ​ទេ។

- តាមទស្សនៈមួយទៀត មតិខ្លះបាននិយាយថា នៅពេលដែលសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីធ្លីត្រូវបានចែករំលែក អតិថិជនមានការពិបាកក្នុងការបញ្ចាំជាមួយធនាគារ ឬសូម្បីតែត្រូវបានធនាគារបដិសេធ។ តើការពិតគឺជាអ្វី?

ការអះអាងនេះគឺគ្មានមូលដ្ឋាន។ យោងតាមមាត្រា 8.1 នៃក្រឹត្យលេខ 21/2021/ND-CP ទ្រព្យសម្បត្តិដែលប្រើប្រាស់ដើម្បីធានាការអនុវត្តកាតព្វកិច្ចរួមមានទ្រព្យសកម្ម ឬទ្រព្យសម្បត្តិដែលបានបង្កើតឡើងនាពេលអនាគត លើកលែងតែក្នុងករណីដែលក្រមរដ្ឋប្បវេណី ឬច្បាប់ពាក់ព័ន្ធផ្សេងទៀតហាមឃាត់ការលក់ ផ្ទេរ ឬការផ្ទេរសិទ្ធិកម្មសិទ្ធិផ្សេងទៀតនៅពេលបង្កើតកិច្ចសន្យាសន្តិសុខ ឬវិធានការសុវត្ថិភាព។

យោងតាមមាត្រា 9.1 នៃច្បាប់ស្តីពីអាជីវកម្មអចលនទ្រព្យឆ្នាំ 2014 ផ្ទះ និងសំណង់ដែលដាក់ឱ្យដំណើរការអាជីវកម្មត្រូវបំពេញលក្ខខណ្ឌដូចខាងក្រោមៈ

- បានចុះបញ្ជីកម្មសិទ្ធិលើផ្ទះ និងសំណង់ជាប់នឹងដីក្នុងលិខិតបញ្ជាក់សិទ្ធិប្រើប្រាស់ដី។ សម្រាប់ផ្ទះ និងការងារសំណង់ដែលមាននៅក្នុងគម្រោងវិនិយោគអចលនទ្រព្យ ទាមទារតែវិញ្ញាបនបត្រនៃសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីធ្លីប៉ុណ្ណោះ ស្របតាមបទប្បញ្ញត្តិនៃច្បាប់ស្តីពីដីធ្លី។

- គ្មានវិវាទលើសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដី កម្មសិទ្ធិផ្ទះ ឬសំណង់ជាប់នឹងដី។

- មិនមែនជាកម្មវត្ថុនៃការរឹបអូសដើម្បីធានាការអនុវត្តសាលក្រម។

មិនមានបទប្បញ្ញត្តិដែលទាមទារសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីដាច់ដោយឡែកដើម្បីបញ្ចាំវាទៅធនាគារនោះទេ។ តាមពិតមាត្រា 10.1 នៃក្រឹត្យលេខ 21/2021/ND-CP ថែមទាំងចែងថា ការប្រើប្រាស់ទ្រព្យសម្បត្តិដែលភ្ជាប់ទៅនឹងដីដើម្បីធានាការអនុវត្តកាតព្វកិច្ចអាចមិនស្របគ្នាជាមួយនឹងសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដី។

យោងតាមបទប្បញ្ញត្តិខាងលើ តូប និងហាងដែលទទួលបានវិញ្ញាបនបត្រប្រើប្រាស់ដី សិទ្ធិកាន់កាប់ផ្ទះ និងទ្រព្យសម្បត្តិជាប់នឹងដី មិនមានវិវាទ និងមិនទទួលរងការរឹបអូស ដើម្បីធានាការអនុវត្តសាលក្រមនឹងបំពេញលក្ខខណ្ឌក្នុងការបញ្ចាំទ្រព្យសកម្មស្រដៀងនឹងអាផាតមិន និងតំបន់ពាណិជ្ជកម្មនៅមូលដ្ឋានអគារផ្ទះល្វែង។

-ទោះជាយ៉ាងនេះក្តី ការវាយតម្លៃផលិតផលអចលនទ្រព្យពាណិជ្ជកម្មអាចមិនខ្ពស់ដូចផលិតផលអចលនៈទ្រព្យដែលអ្នកទើបតែលើកឡើង?

ជាគោលការណ៍សម្រាប់ផលិតផលប្រភេទនេះ តម្លៃនៃសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីធ្លីត្រូវបានបែងចែកក្នុងថ្លៃដើមនៃការវិនិយោគផលិតផល ហើយជាការពិតណាស់នៅពេលកំណត់តម្លៃលក់ផលិតផល អ្នកវិនិយោគក៏បានបែងចែកតម្លៃនៃសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីទៅក្នុងតម្លៃលក់ ពោលគឺជាខ្លឹមសារនៅពេលកំណត់តម្លៃផលិតផល ចាំបាច់ត្រូវកំណត់តម្លៃនៃសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីដែលបានបែងចែកជាផលិតផល។ បញ្ហានៃតម្លៃផលិតផលខ្ពស់ឬទាបនៅពេលដាក់បញ្ចាំសម្រាប់កម្ចីធនាគារក៏អាស្រ័យលើបទប្បញ្ញត្តិរបស់ធនាគារជាក់លាក់នីមួយៗនៅពេលជាក់លាក់នីមួយៗ។

- តើអ្នកចែករំលែកអ្វីខ្លះជាមួយម្ចាស់ និងអ្នកចាប់អារម្មណ៍អំពីមតិចម្រុះលើបញ្ហានេះ?

ក្នុងនាមខ្ញុំជាអ្នកធ្វើការក្នុងផ្នែកច្បាប់ ខ្ញុំគ្រាន់តែអាចបញ្ជាក់បានថា ក្របខ័ណ្ឌច្បាប់បច្ចុប្បន្នសម្រាប់ផលិតផលប្រភេទនេះគឺមានភាពពេញលេញ ច្បាស់លាស់ តឹងរ៉ឹង និងធានាបាននូវសិទ្ធិរបស់អ្នកទិញកាន់តែប្រសើរ។

អ្នកដែលមានរួចហើយ ឬមានបំណងចង់វិនិយោគលើផលិតផលប្រភេទនេះអាចស្រាវជ្រាវបទប្បញ្ញត្តិពាក់ព័ន្ធ ដើម្បីមានការវាយតម្លៃត្រឹមត្រូវនៃផលិតផល ក៏ដូចជាមូលដ្ឋានសម្រាប់ធ្វើការសម្រេចចិត្តសមស្រប។

សូមអរគុណ!

បទប្បញ្ញត្តិនៅក្នុងឧបសម្ព័ន្ធទី 1 - ការចាត់ថ្នាក់នៃការងារយោងទៅតាមមុខងារប្រើប្រាស់
(ចេញដោយក្រឹត្យលេខ ០៦/២០២១/ND-CP ចុះថ្ងៃទី ២៦ ខែមករា ឆ្នាំ ២០២១ របស់រដ្ឋាភិបាល)

២.ការងារសាធារណៈ៖

គ) កន្លែងកីឡា៖

កីឡដ្ឋាន; កន្លែងហាត់ប្រាណ; ទីលានហ្វឹកហាត់ ទីលានប្រកួតសម្រាប់កីឡាដូចជា៖ វាយកូនហ្គោល បាល់ទាត់ វាយកូនបាល់ បាល់ទះ បាល់បោះ និងកីឡាផ្សេងៗទៀត។ អាងហែលទឹក។

ឃ) ការងារវប្បធម៌៖

មជ្ឈមណ្ឌលសន្និសីទ រោងមហោស្រព ផ្ទះវប្បធម៌ ក្លឹប រោងកុន សៀក សាលរាំ; វត្ថុបុរាណ; សារមន្ទីរ បណ្ណាល័យ ការតាំងពិពណ៌ កន្លែងកម្សាន្ត...

ង) អគារពាណិជ្ជកម្ម៖ ផ្សារទំនើប ផ្សារទំនើប ផ្សារ ហាង។ ភោជនីយដ្ឋាន ហាងលក់អាហារ និងភេសជ្ជៈ និងអគារពាណិជ្ជកម្មផ្សេងទៀត។

g) ការងារសេវាកម្ម៖

- សណ្ឋាគារ ផ្ទះសំណាក់ ផ្ទះសំណាក់; រមណីយដ្ឋាន; ផ្ទះវីឡា អាផាតមិន និងគ្រឹះស្ថានសេវាកម្មស្នាក់នៅផ្សេងៗ...

ម៉ៃ ជី