호치민시 새 토지 가격표에 대한 우려

사람들은 걱정하고 있다

호찌민시는 8월 1일부터 새로운 토지 가격표를 발표하여 현재 토지 가격표의 5배에서 지역에 따라 20~30배까지 인상될 것으로 예상됩니다. 특히 깐저, 꾸찌, 혹몬, 냐베 등 외곽 지역의 토지 가격 상승률이 가장 높습니다.

1구 일부 거리의 예상 토지 가격표입니다.

빈탄군에 거주하는 응우옌 티 후옌 씨는 호치민시가 8월 초에 새로운 토지 가격표를 발행하고 적용한다는 초안을 가지고 있다는 소식에 놀랐습니다. 그녀는 며칠 전 친구들을 통해 이 사실을 알게 되었습니다. 후옌 씨와 친구는 꾸찌에 있는 토지를 샀는데, 일부는 주거용이고 나머지는 다년생 작물 재배용 토지입니다. 그녀의 가족은 주거용 토지를 더 구입한 후 토지 소유권을 분리할 계획입니다.

구찌의 토지 가격 정보가 갑자기 급등하자 후옌 씨는 재정 계획이 없어 걱정입니다. 새로운 토지 가격 계획에 따라 계산하면 주택용지를 얻는 데 수억 동(VND)을 잃을 수도 있습니다.

후옌 씨와 마찬가지로 쩐 티 안 씨(혹 몬 군)도 새 토지 가격표가 현재 가격보다 몇 배나 오른 것을 걱정하고 있습니다. 그녀의 가족은 조상 대대로 물려받은 땅에 살고 있으며, 토지 용도를 변경하지 않고 토지를 분할하지도 않았습니다. 오랫동안 부모님과 함께 살았지만, 자금이 부족하여 토지를 분할하고 적지(積地)를 받는 절차를 완료하지 못했고, 토지 용도도 변경하지 못했습니다. 시에서 갑자기 새 토지 가격을 적용하면, 안 씨는 가족의 재정 관리와 토지 분할에 어려움을 겪을 것이라고 생각합니다.

또한, 안 여사는 사람들이 토지 가격표에 익숙해지고 적합한 옵션을 계산할 수 있도록 새로운 토지 가격표의 적용을 잠시 연기하기를 바라고 있습니다.

안 씨와 후옌 씨는 새 토지 가격표의 직접적인 영향을 받는 사례입니다. 호치민시 천연자원환경부(TN&MT)에 따르면, 새 토지 가격표는 12개 집단에 영향을 미칠 것입니다. 가장 영향을 적게 받는 집단은 재정착민으로, 조정된 토지 가격표는 특정 토지 가격의 유사성을 보장하고 시장 가격과 일치하도록 할 것입니다.

나머지 11개 집단은 직접적인 영향을 받을 것으로 예상됩니다. 그중 가장 큰 영향을 받는 두 사례는 토지이용권 및 용도변경이 인정된 가구와 개인입니다.

호치민시 중심가의 많은 도로의 토지 가격이 현재 가격표에 비해 약 5배 상승했습니다(그림: 하이롱).

그러나 토지이용위원회는 1993년 10월 15일 이전에 토지를 안정적으로 사용한 경우에는 토지이용료를 납부할 필요가 없다고 판단합니다. 토지 면적이 한도를 초과하는 경우에는 2005년 토지가격표를 징수할 예정입니다.

나머지 토지 이용 사례는 토지 이용의 기원과 시기를 고려하여 적정한 징수율을 적용할 것입니다. 정부가 곧 발표할 토지이용료 및 토지임대료 징수에 관한 시행령 초안에서 시기별 징수율은 예상 조정 토지가격표의 10%에서 50%까지입니다. 또한, 정책가, 유공자, 빈곤가구에 속하는 토지 사용자는 정부 규정에 따라 토지이용료가 면제됩니다.

새로운 토지 가격표로 인해 주택 가격이 오를까요?

DKRA 그룹 컨설팅 서비스 및 프로젝트 개발 이사인 보 홍 탕 씨는 토지 가격표 초안이 토지 가격 기준보다 5~30배 상승했지만, 현재 가격은 시세의 70%에 육박한다고 밝혔습니다. 많은 사람들이 토지 가격표를 주거용 토지로 전환할 때 납부해야 하는 세금으로 오해하고 있는데, 이는 사실이 아닙니다.

Thang 씨는 세금에는 조정 계수와 세금 계산 방법이 있기 때문에 사람들이 토지 사용 목적을 변경하는 데 드는 비용을 정확하게 계산하기 위해 국가 관리 기관에서 더 많은 법령과 회람을 기다려야 한다고 말했습니다.

전반적으로 탕 씨는 새 토지 가격표가 두 집단에 영향을 미친다고 평가했습니다. 일반 주민의 경우, 새 토지 가격표는 토지 용도 전환세에 영향을 미치지만, 지역에 따라 0.5배에서 1배 정도만 인상됩니다.

기업의 경우, 새로운 토지 가격표는 시장 가격에 근접함에 따라 부지 정리 및 보상 비용을 증가시킵니다. 토지 사용료가 상승하고, 이에 따른 세금과 수수료도 인상될 것입니다. 이러한 요소들이 부동산 매매가를 형성하며, 향후 가격 상승은 불가피합니다.

하지만 긍정적인 측면에서 그는 새로운 토지가격표가 곧 시행될 2024년 토지법의 효과를 보여주며, 합법적인 사업 시행 기간을 단축하고 법적 장벽을 해소하는 데 도움이 될 것이라고 말했습니다. 특히 보상 및 토지 정리와 관련하여 시장 접근 시 기업들이 소비자들과 협상하기가 더 수월해질 것입니다.

둘째, 토지이용료 산정 방식이 해결되었습니다. 토지이용료가 인상되더라도 합법적인 사업 추진 기간이 단축되어 사업자는 재정적 비용을 절감할 수 있습니다.

탕 씨는 곧 시행될 세 가지 법률이 사업 관련 법적 문제를 해결하고 사업 인허가 기간을 단축하여 기업들이 재무 비용과 경영 비용을 절감할 수 있을 것으로 기대합니다. 이 두 가지 비용이 절감되어 토지 사용료의 "균형"을 맞춰 부동산 가격 상승을 억제할 수 있을 것입니다.

그는 또한 8월 1일부터 시행되는 새로운 토지가격표 적용은 국가관리기관이 부동산 관련 법률을 신속하게 시행하기 위한 노력의 일환이라고 평가했습니다. 이러한 단축은 시장의 회복 과정을 가속화할 것입니다. 물론 국가관리기관이 초안, 회람, 지침령을 발표할 때 시장의 반응은 엇갈릴 것입니다.

그는 주 정부 기관들이 실질적인 적용을 촉진하기 위해 적절한 조정을 할 것이라고 믿습니다. 시장 참여자들의 관심을 보여주는 다차원적 피드백이 필요합니다.

전문가들은 토지 가격이 오르면 부동산 가격도 오를 것이라고 말합니다(일러스트: Trinh Nguyen).

최근 기자회견에서 천연자원환경부 장관은 8월 1일부터 새로운 토지 가격표를 즉시 적용할 것이라고 설명했습니다.

호치민시 자연자원환경국장인 응우옌 토안 탕(Nguyen Toan Thang) 씨는 곧 적용될 2024년 토지법에 따라 성 인민위원회가 기존 법률에 따라 발표한 토지 가격표가 2025년 말까지 계속 적용된다고 밝혔습니다. 필요한 경우 성 인민위원회는 현지의 실제 상황에 맞게 토지 가격표를 조정할 것을 결정할 것입니다.

호찌민시 인민위원회는 이 규정을 근거로 2020년 토지 가격표가 더 이상 적절하지 않다고 판단합니다. 또한, 새로운 토지법에 따라 재정착 토지 가격을 공표해야 합니다.

이에 따라 7월 초 호찌민시 인민위원회는 자연자원환경국에 각 부처, 지부, 지방자치단체와 협의하여 개정 토지 가격표를 작성하도록 지시했습니다. 새 토지 가격표에는 조정 계수가 더 이상 적용되지 않고 단일 가격 체계만 적용되며, 새 토지법에 따라 재정착 토지 가격이 포함됩니다.

토지 가격표 인상이 부동산 가격 상승으로 이어질 것이라는 질문에 응우옌 또안 탕 씨는 해당 정보가 정확하지 않다고 답했습니다. 탕 씨에 따르면, 토지 가격표 작성의 근거는 시장 데이터와 토지 가격 기준이며, 호치민시 세무국과 호치민시 토지등기소의 수년간의 데이터가 있습니다.

이 가격표 초안은 실제 거래 데이터를 업데이트한 것이며, 호치민시 천연자원환경부는 이를 조정하여 부동산 가격을 인상하지 않을 것입니다. 오히려 이 가격은 호치민시의 정확한 거래 가격을 반영하고 있습니다. 또한, 호치민시 인민위원회에 제출한 토지 가격은 현재 시세의 약 70% 수준이라고 밝혔습니다.

호찌민시 천연자원환경국 토지 경제국 관계자는 새로운 토지 가격표가 프로젝트 투입 비용에 영향을 미치지 않으므로 부동산 가격이 상승하지 않는다고 덧붙였습니다. 또한, 부동산 가격은 수요와 공급의 법칙에 따라 움직이는 것이지, 이 토지 가격표의 등락에 따라 결정되는 것이 아니라고 덧붙였습니다.

올해 8월 1일 이전에 토지 절차를 제출한 경우, 천연자원환경부 관계자는 해당 기관이 완전한 서류를 접수할 당시 토지 가격표를 적용할 것이라고 밝혔습니다.

출처: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/ban-khoan-voi-bang-gia-dat-moi-tai-tphcm-20240801062107160.htm