새로운 토지 가격표: 시장에 '충격'을 주지 않기 위해 통제가 필요합니다.

하지만 앞으로 각 지자체에서 새로운 토지가격표를 만들게 되면 토지가격은 지역에 따라 큰 폭으로 변동하게 되고, 이는 주택가격과 부동산 시장 전반에 직접적인 영향을 미치게 됩니다.

토지 가격 결정에 있어 분권화 정책이 점차 효과를 보이고 있다. 사진 설명: 투안 안/VNA

강한 변동성 경고

2024년 토지법에 따른 토지가격표 동시 발행으로 인해 많은 지방의 토지가격이 크게 변동될 것으로 예상되며, 이는 부동산 시장, 투자 비용, 국민의 주택 접근성에 상당한 영향을 미칠 것으로 보입니다.

하노이 자연자원환경대학교 토지관리학과장인 팜 안 투안 박사는 조정된 토지 가격표가 현재 가격표보다 인상될 가능성이 높다고 언급했습니다. 이는 토지를 회수한 사람들에게는 도움이 되고 지방 예산 수입을 증가시킬 수 있지만, 동시에 투자 비용, 특히 개발 사업의 부지 정리 비용이 증가하여 부동산 시장과 주민들에게 다방면으로 영향을 미칠 것입니다.

토지 가격 상승은 토지 사용료, 세금, 수수료 등 토지 수입에 큰 영향을 미칠 뿐만 아니라 투자 비용도 증가시켜 부동산 시장 가격에도 영향을 미칠 것입니다. 팜 안 투안(Pham Anh Tuan) 씨는 과도한 조정이 발생할 경우 부동산 프로젝트 투자 비용이 증가하여 국내 투자자와 외국 기업 모두 어려움을 겪을 것이라고 경고했습니다.

토지 가격 상승은 토지 용도 변경 및 토지 사용권 증서 발급 등의 절차에 더 많은 비용이 소요됨을 의미합니다. 특히 농지 를 주거용 토지로 전환할 경우, 토지 사용료가 급등하여 토지를 합법화하려는 가구에 어려움을 초래할 수 있습니다.

전문가 관점에서, 천연자원환경부 전 차관인 당 훙 보 교수는 토지 가격표 개발의 일관성과 합리성을 보장하기 위한 중앙 통제 메커니즘의 필요성을 강조했습니다. 당 훙 보 교수에 따르면, 현재 토지 가격표는 지방 단위에서 발행되기 때문에 각 지방이 서로 다른 방식으로 접근하고 개발할 수 있으며, 특히 국경 지역에서는 불합리한 차이가 쉽게 발생할 수 있습니다.

당 훙 보 교수는 농업환경부가 토지 가격표 승인 전에 토지 가격표를 평가하고 점검하는 역할을 수행하여 가격 차이를 사적 이득을 위해 악용하는 것을 방지해야 한다고 제안했습니다. 가장 중요한 원칙은 토지 가격표가 시장 가격과 일치해야 한다는 것입니다. 그러나 이 전문가는 베트남이 아직 "시장 가격"에 대한 명확한 정의와 이 가격을 과학적으로 산정할 수 있는 구체적인 법적 체계를 갖추고 있지 않다고 지적했습니다.

보 씨는 토지 가격표 개발에 지방 공무원들이 참여하는 것에 대해, 지방 공무원들이 해당 지역의 실제 토지 가치를 이해하고 있기 때문에 필요하다고 말했습니다. 하지만 제시된 가격이 실제로 시장 가격을 반영하는지 여부를 판단하기 위해서는 명확한 근거를 제시해야 합니다.

잘 통제하지 않으면 "가격 폭등"의 위험이 있습니다.

호치민시 부동산협회 부회장 쩐 꾸옥 융은 현재 토지 가격이 시세보다 30~60% 낮은 경우가 많아 국가 재정에 손실을 초래하고 주민들에게 적절한 보상이 이루어지지 않는다고 분석했습니다. 따라서 2024년 토지법은 각 지자체가 현실에 맞춰 가격표를 조정하도록 규정하고 있습니다. 하지만 이를 엄격하게 통제하지 않을 경우 문제가 발생할 수 있습니다.

첫 번째로 주목해야 할 점은 토지 가격표를 너무 높게 책정하면 토지 정리 비용이 급격히 상승하여 공공 투자 사업에 어려움을 겪을 수 있다는 것입니다. 동시에, 특히 사회주택이나 중저가 주택과 같은 주택 시장에서 사람들은 주택 구입에 어려움을 겪을 것입니다. 이러한 영향은 투자자본 흐름을 "막고" 지역 부동산 거품의 위험을 초래할 수 있습니다. 이러한 현실을 해결하기 위해서는 조화롭고 지속 가능한 토지 가격표를 구축하기 위한 해결책이 필요합니다.

쩐 꾸옥 융 씨는 공증된 계약서와 거래소에서 업데이트된 토지 가격 데이터를 디지털화하여 정확성과 투명성을 향상시킬 것을 제안했습니다. 또한, 특히 새로운 토지 가격표를 구축 중인 지역에서는 가격 인플레이션, 투기, 그리고 가상 파동 발생에 대한 감시를 강화하고 관리해야 합니다.

또 다른 해결 방안은 토지가격평가위원회 구성에 전문가, 기업, 부처 및 지부 대표 등 독립적인 당사자의 참여를 보장하는 것입니다. 이를 통해 객관적인 피드백을 제공하고 '내부 가격 담합' 상황을 방지할 수 있습니다.

토지 가격 변동이 심한 지역의 경우, 지방 당국은 구역 지정, 양도 허가 정지 또는 기존 보상 가격 유지와 같은 단기 조치를 취해 시장을 안정화하는 동시에 새로운 가격표를 작성할 수 있습니다.

전문가들은 또한 농업환경부와 재무부가 협력하여 현실에 맞는 토지가격표를 작성하기 위한 기준을 확립하고, 시장에 충격을 주지 않고 합리적인 인상을 보장하는 중앙 차원의 통일된 지침 프레임워크가 필요하다고 권고했습니다.

출처: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/bang-gia-dat-moi-can-kiem-soat-de-tranh-gay-soc-cho-thi-truong/20250708081239594