건설부: '토지 경매 중개업자'들이 등장해 인위적인 가격을 조작해 시장을 교묘하게 이용하고 있다.

'토지 경매 중개인'들이 등장했다.

건설부는 부동산 가격 구조, 판매 가격 및 가격 상승 원인을 분석하고 해결책을 제시하는 보고서 제5333호를 정부 부처 에 제출했습니다.

해당 부처에 따르면, 토지 사용권 경매는 여러 가지 이점을 가져왔지만, 동시에 한계점과 부정적인 측면도 드러냈습니다. 일부 지역에서는 경매 과정에서 '경매 브로커'의 개입과 담합 사례가 발생하여 경매 참여자들에게 피해를 입혔습니다.

건설부는 "특정 토지에 대해 매우 높은 가격을 제시한 후 보증금을 몰수하고, 인위적인 가격 수준을 만들어 시장을 조작하거나, 경매된 토지를 반복적으로 사고팔아 불법적인 이익을 취하는 현상이 여러 곳에서 흔히 발생하며 심지어 조직적으로 이루어지고 있다"고 지적했다.

보고서는 또한 하노이 에서 매우 높은 낙찰가를 기록한 몇몇 경매 사례를 지적하는데, 예를 들어 호아이득 지구의 토지 경매에서는 낙찰가가 시작가의 18배에 달했습니다.

하노이 탄오아이 지역의 토지 68필지 경매 (사진: 즈엉땀)

건설부에 따르면 최근 토지 경매 결과에 영향을 미치는 주요 요인은 세 가지입니다.

첫째, 낮은 시작 가격이 많은 참가자를 끌어들입니다. 둘째, 보증금이 적습니다. 셋째, 이러한 경매에는 낙찰 후 즉시 되팔아 이익을 남기는 투자 그룹이 많습니다. 경매장 밖에서는 많은 중개업자들이 결과를 기다렸다가 경매된 토지를 필지당 2억~5억 VND의 마진을 붙여 매매해 줄 준비를 하고 있습니다.

낙찰가가 시작가보다 훨씬 높을 경우 시장은 부정적인 영향을 받습니다.

경매 결과 토지 가격이 시작 입찰가를 훨씬 웃도는 수준으로 낙찰될 경우, 토지 및 주택 가격뿐 아니라 부동산 시장(수요와 공급)에도 부정적인 영향을 미칩니다. 결과적으로 이러한 가격은 토지 가격을 결정하는 기준점으로 사용되어, 경매 장소 주변 지역의 가격 수준을 더욱 높이는 결과를 초래할 것입니다.

이는 이미 토지를 할당받고 토지 사용료를 납부한 사업에는 유리하지만, 승인은 받았지만 아직 토지 사용료를 납부하지 않은 사업에는 불리합니다.

그 이유는 토지 가격을 결정하는 방법 중 하나가 직접 비교법이기 때문입니다. 이 방법은 토지 이용 목적, 위치, 수익성, 기반 시설, 면적, 형태, 토지 이용권의 법적 지위 등 여러 측면에서 유사한 나대지의 가격을 분석하여, 시장에 거래되었거나 토지 이용권 경매를 통해 낙찰된 토지의 가격을 비교하고 평가 대상 토지의 가격을 결정하는 것입니다.

또한, 해당 부처는 토지 경매에서 시작 입찰가보다 훨씬 높은 가격에 낙찰되는 것이 투자 심리에 영향을 미쳐 경매 장소 인근에 매물로 나왔거나 나올 예정인 주택 및 부동산 가격 상승으로 이어진다고 평가했습니다.

하노이 호아이득 지구의 토지 19필지 경매 (사진: 즈엉땀).

실제로 토지 낙찰가는 기업이나 개인이 부동산 거래 시 매매 및 양도 가격을 결정할 때 참고 기준으로 사용하는 기본 가격이 되는 경우가 많습니다.

"토지 가격 상승은 투입 비용을 증가시키고 결과적으로 주택 및 부동산 가격 상승으로 이어질 것입니다. 기업들은 저렴한 주택 프로젝트에 투자하기 어려워지고, 자본 회수 및 효율적인 사업 운영을 위해 고소득층을 대상으로 하는 고급 부동산에 투자할 수밖에 없을 것입니다. 이는 특히 저소득층과 중산층의 주택 마련에 더욱 어려움을 가중시킬 것입니다."라고 건설부는 분석했습니다.

과도하게 높은 토지 가격은 사람들에게만 피해를 주는 것이 아니라, 기업과 투자자들이 효과적인 투자 및 사업 계획을 세우는 것을 어렵게 만들어 해당 지역의 투자 매력도를 떨어뜨리고 미래 공급을 감소시키고 제한하는 결과를 초래할 것입니다.

국방, 안보 및 사회경제적 개발 목적을 위한 토지 이용 사업의 토지 수용, 보상, 지원 및 재정착 사업 또한 토지 경매 결과가 비정상적으로 높게 나올 경우 영향을 받습니다. 이는 토지 수용 대상자들이 실제로 보상을 받았는지 여부와 관계없이 승인된 계획보다 더 많은 금액을 요구하며 불만을 제기하는 사태를 쉽게 초래하여 사회 불안을 야기할 수 있습니다.

건설부는 토지 경매 관련 규정을 실질 상황에 맞게 개선하기 위해 보증금 증액, 해당 지역의 실제 상황을 반영한 경매 시작 가격 책정, 낙찰 대금 지급 기한 단축, 투기 목적의 경매 참여 제한 등의 방향으로 연구 및 개선 방안을 제안했습니다.

출처: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/bo-xay-dung-xuat-appear-co-dau-gia-dat-tao-gia-ao-de-thao-tung-thi-truong-20240924142519070.htm