토지가격에 관한 조례에서 투자자들의 이익을 정확하고 완전하게 계산하는 것이 필요합니다.

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DNVN - 베트남 부동산평가협회(VVA)는 토지 가격에 대한 정부 법령 초안에 대해 논평하면서 투자자들을 위해 수익을 정확하고 완전하게 계산해야 할 필요성을 강조했습니다.

투자자의 이익은 토지 이용료에 따라 계산되어야 합니다.

천연자원환경부는 토지 가치 평가 및 감정과 관련된 많은 중요한 내용을 담고 있는 2024년 토지법 시행 지침인 토지 가격에 관한 정부령 초안(안)에 대한 의견을 구하고 있습니다.

초안 법령은 토지 평가 및 관련 문제에 관해 전문가, VCCI와 같은 전문 사회 조직, 베트남 평가 협회와 같은 전문 협회의 의견을 적극적으로 수용한 것으로 평가됩니다.

초안 법령이 발표된 후, 이를 포괄적으로 완성하기 위해 최근 베트남평가협회는 서면 의견을 발표하여 투자자들의 이익을 정확하고 완전하게 계산할 필요성을 강조했습니다.

초안 제8조 제3항 제c호에는 “투자자의 이익(자본비용 및 대출비용 포함)은 이 항 제a호에 명시된 건설투자비용의 일정비율로 계산한다”고 규정되어 있습니다.

VVA는 위 규정이 투자자를 위한 잉여금 방식에 따라 전체 프로젝트의 이익을 정확하고 완전하게 계산하지 않기 때문에 불합리하다고 생각합니다. VVA에 따르면, 투자자의 이익은 투자자가 제품을 판매하여 수익을 창출할 때까지 프로젝트를 완료하는 데 지출해야 하는 총 비용을 기준으로 계산되어야 합니다.

따라서 총비용에는 조항 3의 a 및 b에 명시된 모든 비용이 포함되며, 특히 투자자가 국가에 대한 재정적 의무를 이행하기 위해 지불해야 하는 초기 투자 비용인 "토지 이용료"가 포함됩니다.

VVA는 투자자의 수익이 토지 이용료를 기준으로 계산되어야 한다고 생각합니다.

투자자의 수익은 토지이용료를 기준으로 계산해야 한다는 주장에 대해 VVA는 초안에서 규정한 투자자의 수익은 부동산 개발(토지개발 투자)에서 발생한 수익일 뿐, 토지이용료와 부동산 개발 투자비용을 포함한 총 투자비용에서 발생한 수익은 아니라고 밝혔다.

따라서 VVA는 모든 투자 단계의 총 비용에서 투자 단계의 비용에 대한 이익만 계산하여 자산 가치를 형성한다면, 잉여금 방법에 결합된 원가법에 따른 가치 평가를 적용하여 자산을 평가할 때 가격 형성 원칙에 부합하지 않는다고 생각합니다.

게다가 토지 사용료 비용에 대한 투자자의 이익을 계산하지 않는다면, 기회 비용, 인플레이션, 위험, 그리고 돈을 가진 사람들이 어떤 사업 분야에 투자할 때의 "돈의 시간적 가치" 원칙과 "돈의 미래 가치" 원칙을 부정하게 됩니다.

VVA에 따르면 "이 조항에 명시된 토지 구획 및 토지 구역의 총 개발 비용에는 유관 당국이 승인한 계획에 따른 보상, 지원 및 재정착 비용이 포함되지 않습니다"라는 규정과 관련하여 이 부분도 고려하고 명확히 할 필요가 있습니다.

구체적으로 VVA에 따르면, 위 내용은 "국가가 투자자 보상금과 부지 정리 비용에서 해당 비용을 공제하여 유관 기관이 승인한 계획에 따라 국가에 대한 재정적 의무로 처리하는 경우, 총 개발 비용에 포함되지 않는다"는 방향으로 규제되어야 합니다.

토지에 부과된 재산 가치의 정확하고 완전한 계산을 보장합니다.

VVA 토지에 부착된 자산의 현재 가치를 결정하는 공식에 관한 초안 제6조 3항 a항에서는 "감가상각 가치"와 "상각"을 모두 사용하는 것을 고려할 것을 제안하고 있습니다.

위의 권장 사항을 설명하면, VVA에 따르면 감가상각과 자산 감가상각은 서로 연관되어 있지만, 감가상각은 감가상각으로 이어지지만 본질적으로는 다릅니다.

감가상각은 객관적인 현상이자 자산의 자연스러운 특성이며, 사용 시간이 지남에 따라 가치가 점차 감소합니다. 감가상각은 관리자가 자산의 감가상각된 가치를 회수하기 위해 취하는 주관적인 측정입니다.

VVA는 "국제 관행과 베트남 현행 규정에 따르면 감가상각 방법과 감가상각 방법이 다릅니다. 따라서 서로 다른 결과가 발생할 수 있으며, 두 컨설팅 기관이 동일한 토지의 가격을 산정할 때, 한 기관은 감가상각을 적용하여 계산하고, 다른 기관은 감가상각을 적용하여 계산하면 토지 가격 산정 결과가 달라질 수 있습니다."라고 설명했습니다.

따라서 VVA에 따르면 위 공식의 마이너스(-) 측은 감가상각 또는 상각 중 하나의 기준만 사용하여 계산해야 하며, 일반적으로 자산 평가 시점의 자산 가격을 결정하기 위해 사람들은 "감가상각"을 사용합니다.

또한 VVA는 초안 3항 b호의 조항을 명확히 하도록 제안했습니다. 이 조항은 "평가 시점에 다년생 나무가 아직 수확기에 이르지 않은 경우, 해당 토지에 부착된 재산의 현재 가치는 평가 시점까지 나무를 심고 관리하는 데 투자된 총 비용에 따라 결정됩니다."라고 규정하고 있습니다.

VVA는 "위 규정은 토지에 부착된 재산의 현재 가치를 결정해야 하는 단위가 컨설팅 단위인지, 데이터를 제공하는 재산 가치 평가 대상 고객인지, 아니면 유관 기관인지 명확하게 정의하지 않았습니다... 따라서 데이터를 사용할 때 법적 문제가 발생하기 쉽습니다."라고 논평하고 초안 위원회에서 이를 더 명확히 해야 한다고 제안했습니다.

투안

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