투기 방지, 부동산 가격 통제: 대출을 강화할 것인가, 세금을 부과할 것인가?

VTV.vn - 부동산 가격을 통제하고 투기를 막기 위해 2주택 이상을 구매하는 데 필요한 대출을 제한한다는 제안이 많은 논란을 불러일으키고 있습니다.

2주택 이상 구매자에 대한 대출 제한 제안

2주택 이상 주택 구매자에 대한 대출을 제한하는 제안이 특히 단기 투자자들의 큰 관심을 받고 있습니다. 이 제안은 건설부가 관련 부처에 의견을 요청하기 위해 제출한 부동산 가격 통제 및 억제 방안에 관한 결의안 초안에 명시된 내용입니다.

구체적으로, 초안은 주택 구매자 대출 정책, 부동산 거래 센터, 그리고 저렴한 상업용 주택 개발을 포함한 세 가지 시장 규제 내용을 제시합니다. 주택 구매자 대출 정책과 관련하여, 건설부는 정부가 신용기관에 사회주택을 제외한 주택 구매 대출에 한도를 적용하도록 요구할 것을 제안했습니다.

구체적으로, 두 번째 주택 구매자의 경우, 매매 계약 금액의 최대 50%까지만 대출받을 수 있을 것으로 예상됩니다. 세 번째 주택 구매자의 경우, 대출 금액은 30%를 초과할 수 없습니다.

건설부는 부동산 거래 정보 공개 및 저렴한 주택 개발 촉진을 위한 부동산 거래 센터 설립 제안과 함께, 이 결의안은 주택 가격을 대다수, 특히 적정 소득계층과 중산층의 소득 수준에 맞게 통제, 규제하고 점진적으로 인하하기 위한 구체적인 법적 장치를 마련하는 데 목적이 있다고 밝혔습니다. 이 결의안은 부동산 시장을 공개적이고 투명한 방식으로 규제하여 투기와 가격 조작을 엄격히 통제하는 데 중점을 두고 있습니다.

2주택 구매자에 대한 대출을 제한하는 제안이 특히 단기 투자자들 사이에서 지지를 얻고 있습니다. 설명용 사진.

많은 상충되는 의견

시장에 따르면 주택 구매 최대 대출 한도는 부동산 상품의 종류와 각 은행의 규정에 따라 달라집니다. 많은 상업용 주택 투자자들은 구매자가 10~30%만 선납하면 되는 유연한 정책을 적용하고 있습니다. 이후 은행은 나머지 금액을 지급하여 구매자가 부동산 상품 총 가격의 70~90%까지 대출받을 수 있습니다.

이처럼 막대한 혜택을 제공하는 2가구 이상 가구의 대출 한도를 제한하는 방안에 대한 의견은 엇갈리고 있습니다. 업계에서는 이 정책이 시행될 경우, 단기 투자자, 즉 은행 대출 프로그램을 이용해 단기 거래를 목적으로 부동산을 매수하는 투자자들의 자금 흐름을 제한하게 될 것이라고 우려합니다. 반면, 대출 제한 정책이 부동산을 구매하거나 장기 투자를 원하는 사람들에게 영향을 미칠 수 있다는 의견도 있습니다.

부동산 시장에 오랫동안 투자해 온 Dinh Hoang Thang( 호치민 시 롱쯔엉구) 씨는 임대 아파트에 투자하여 가족의 수입을 늘리고 있습니다.

그는 두 번째 주택 구매를 위한 대출 한도를 제한하는 제안이 단기 투자자, 특히 투기꾼들의 투자를 억제하는 데 도움이 될 것이라고 말했습니다. 이 정책이 시행될 경우, 그는 부동산 가치의 50% 미만인 대출을 자신의 투자 포트폴리오에 맞춰 적극적으로 재조정할 계획입니다.

"결정을 내릴 때는 투자 포트폴리오에 어떤 영향을 미칠지 계산하고 고려해야 합니다. 그리고 이 규제는 분명 두 번째 또는 세 번째 부동산을 소유하려는 사람들의 수와 동기를 줄여 투기를 줄일 것입니다. 장기적으로는 사회에 도움이 될 것이라고 생각합니다."라고 탕 씨는 말했습니다.

2주택 구매자 또는 그 이상에게 대출을 제한하려는 제안에 대한 의견은 엇갈렸습니다.

현재 호치민시 탄푸구에 거주하는 쩐 티 홍 하이 씨는 가까운 미래에 투자할 적합한 부동산 상품을 찾고 있습니다. 부동산 시장에 진출한 것은 이번이 처음입니다. 저축 외에도 대출은 그녀와 같은 젊은 세대에게 매우 중요합니다. 2주택 담보 대출에 대한 신용 규제 강화 방안을 접했을 때, 그녀는 투자 상품에 대한 접근성이 떨어질까 봐 걱정했습니다.

하이 씨는 "제 생각에 이 제안은 자원과 지원을 제한할 뿐만 아니라, 제가 찾을 수 있는 제품 라인을 다소 제한하거나, 어떻게든 부동산 포트폴리오에 대한 추가 투자를 찾는 데 더 주저하게 만듭니다."라고 말했습니다.

일부 기업들은 부동산 시장이 회복세에 있다고 밝혔습니다. 현재 부동산 상품 공급은 투자자를 대상으로 하는 중상위권 및 고급 주택 부문에 집중되어 있습니다. 반면, 실질적인 주택 수요를 충족하는 저가 주택 부문은 아직 부족한 상황입니다. 기업들은 주택 구매를 위한 신용 대출이 제한될 경우 시장 유동성에 영향을 미칠 수 있다고 우려합니다.

비엣안호아 부동산 투자 주식회사의 쩐 칸 꽝(Tran Khanh Quang) 대표는 "현재 부동산 시장에서 투자자는 60~70%가 넘지만 실제 거주자는 20~30%에 불과합니다. 2주택, 3주택 대출을 제한하고 신용등급을 더욱 엄격하게 적용한다면 시장은 분명 충격을 받을 것입니다."라고 말했습니다.

다른 의견들은 두 번째 주택 이상을 구매하는 사람들에 대한 신용 규제 강화 제안이 실거주 목적으로 구매하는 사람과 장기 임대를 목적으로 투자하는 사람을 명확히 구분하지 못한다는 점을 지적했습니다. 실제로 부모가 재정 여건이 부족한 상황에서 자녀에게 집을 사주기 위해 돈을 빌리는 경우가 있습니다. 따라서 이러한 신용 규제가 적용될 경우, 오늘날 많은 가정의 정당한 필요에 영향을 미칠 수 있습니다.

지속 가능한 방식으로 주택 가격을 통제하기 위한 포괄적 솔루션

이 초안은 두 번째 또는 세 번째 주택 소유를 금지하지 않습니다. 다만, 이 초안은 신용 정책만을 규제하는 것으로, 국가가 자본 흐름 규제 수단을 활용하여 투기와 금융 위험을 통제하고 있음을 의미합니다. 전문가들은 이 조치가 법률 및 국제 관행에 부합하는 방향이라고 평가합니다.

제안된 계층형 신용 정책은 국민의 이익에 영향을 미치지 않고, 시스템적 위험을 관리하는 것을 목표로 합니다. 그러나 이는 주택 가격 통제를 위한 보다 포괄적인 해결책과 함께 이루어져야 합니다.

연구 기관의 자료에 따르면 최근 주택 가격 상승은 투자 때문이 아니라 공급 부족에 기인하는 것으로 나타났습니다. 그 원인은 법적 문제, 높은 토지 가격, 그리고 건설 투자 비용입니다. 따라서 투자자들은 수익을 창출하기 위해 고가 프로젝트에 집중할 것입니다.

예를 들어, Avison Young의 보고서에 따르면 호치민시의 3분기 신규 아파트 프로젝트는 대부분 고급 및 럭셔리 아파트였으며, 평균 매매가는 m²당 1억 2,500만 동에서 2억 3,200만 동이었습니다. 이는 전 분기 대비 5~8% 상승한 수치입니다.

시장조사 회사인 세빌스 베트남은 신용 도구를 선택하는 대신, 정책은 주택 공급의 막힘을 해소하는 문제를 해결하는 데 초점을 맞춰야 한다고 생각합니다.

세빌스 베트남 리서치 부서장인 잔 후인(Gianh Huynh) 씨는 "시장에서 신규 프로젝트 진행 속도를 높이기 위해 프로젝트 승인 절차를 개혁해야 합니다. 정체된 프로젝트는 특별한 메커니즘을 통해 해결해야 합니다. 공급 문제를 해소하고, 특히 저가 주택 공급을 확대하여 다양한 공급망을 구축해야 합니다. 공급이 수요를 충족할 만큼 충분해지면 시장은 스스로 가격을 조절하게 될 것입니다."라고 제안했습니다.

건설부의 제안에 따라, 연구 기관들은 신용 한도 개입이 시중은행의 독립성에 영향을 미칠 수 있다고 보고 있습니다. 대출 활동은 차입자의 상환 능력에 따른 위험 평가 절차와 각 은행의 대출 기준에 따라 결정되기 때문입니다.

또한, 차용인이 소유한 부동산의 수를 파악하는 것 역시 어려운데, 부동산 데이터베이스 시스템에 접속하거나 접근해야 하기 때문입니다. 이 데이터는 아직 완성 단계에 있으며, 실제로 적용하기까지는 상당한 시간이 걸릴 것으로 예상됩니다.

더 효율적인 세금?

에비슨 영 베트남(Avison Young Vietnam)의 데이비드 잭슨(David Jackson) 대표는 부동산 시장 관리 방안에 대한 의견을 밝히며, 과세 방식이 더 효과적일 것이라고 말했습니다. 구체적으로, 2주택 및 3주택에 대해 더 높은 개인소득세를 부과하거나, 보유 기간에 따라 부동산 거래세를 부과하는 것이 재판매를 제한하고 투기 유인을 줄이는 데 더 실현 가능한 해결책이라고 설명했습니다.

호찌민시 천연자원환경경제연구소는 Avison Young의 의견에 동의하며, 초안은 부동산 시장 관리와 신용 정책을 분리해야 한다고 평가했습니다. 은행 업계가 신용 한도를 없애는 방향으로 나아가고 있으며, 무제한적인 대출 여력을 보유하고 있기 때문입니다. 따라서 2주택 이상 구매를 위한 대출에 제한을 적용할 경우, 은행의 지출에 영향을 미칠 수 있습니다.

호치민시 천연자원환경경제연구소 소장인 팜 비엣 투안 박사는 "이를 제한하기 위해서는 기록 보관 기간을 기준으로 세율을 적용해야 한다고 생각합니다. 예를 들어, 누군가 부동산을 매수하거나 경매에서 낙찰받아 12개월 이내에 매도하면 매매가의 20%를 징수합니다. 반대로, 누군가 36개월 이상이면 10%, 60개월 이상이면 지금처럼 2%를 징수합니다."라고 제안했습니다.

투기 억제는 필수적인 단계이지만, 신용 도구를 활용하려면 명확한 단계별 로드맵이 필요합니다. 우선, 부동산 거래 데이터베이스를 구축하여 투자자, 투기자, 그리고 실제 주택 구매자를 명확히 파악해야 합니다. 이를 통해 신용 도구는 모든 참여자에게 투명하고 명확하며 공정한 방향으로 시장이 발전하도록 효과적으로 지원할 것입니다.

최근 건설부는 부동산 코드를 생성하여 정보 시스템에서 관리하도록 제안했습니다. 동시에, 2026년부터 국가정보시스템에 통합하기 위해 기관 및 개인이 주택 소유 정보를 제공하도록 요구했습니다. 이 제안은 주택 및 부동산 시장 데이터베이스 구축 및 관리에 관한 시행령 초안에 명시되어 있습니다.

이에 따라 각 부동산 프로젝트는 자동으로 고유 코드를 부여받아 식별이 보장되고 데이터 수명 주기 전체에 걸쳐 변경이 발생하지 않습니다. 지방 전문 기관은 프로젝트 승인 시점에 해당 지역에 이 코드를 적용합니다.

건설부는 새로운 규정이 수집된 데이터의 품질을 개선하여 정보의 투명성을 높이고, 시장을 규제하며, 사회의 합법적 요구를 충족하는 데 도움이 될 것이라고 밝혔습니다.

출처: https://vtv.vn/chong-dau-co-kiem-soat-gia-bat-dong-san-siet-vay-hay-danh-thue-100251028152621733.htm