정부 의 결정
총리는 방금 긴급 문서 527/TB-VPCP를 발표하여 생산 및 기업 신용 성장의 어려움을 제거하고 성장을 촉진하며 거시경제를 안정화하기 위한 해결책에 대한 총리의 회의 결론을 발표했습니다.
특히, 총리는 발표에서 건설부에 부동산 기업들이 부문별 구조조정을 통해 제품 가격을 인하하도록 지도해 줄 것을 요청했습니다. 실질적 어려움을 겪는 계층, 사회주택, 근로자 및 저소득층을 위한 주택 부문을 구조조정하기 위한 적절하고 시의적절하며 효과적인 해결책이 마련되어야 합니다.
부동산 시장의 많은 움직임은 정부가 부동산 시장의 어려움을 해소하려는 의지를 보이고 있음을 증명합니다.
위의 조치는 부동산 시장이 안전하고 건강하며 지속 가능하게 회복되고 발전할 수 있도록 어려움을 해소하려는 정부의 과감한 노력을 보여주는 사례입니다.
앞서 12월 7일 오전, 생산 및 기업 신용 성장 난제 해결, 성장 촉진 및 거시경제 안정을 위한 솔루션 회의에서 팜 민 찐 총리는 은행과 기업이 하나의 경제 생태계에 속한다고 말했습니다. 경제가 발전해야 은행과 기업이 발전할 수 있고, 그 반대로 은행과 기업이 발전해야 국가가 발전할 수 있습니다. 모든 개인과 단체가 책임을 공유하고 "폭풍우에 기여"해야 국가가 어려움을 극복할 수 있으며, 그렇게 될 때 모든 개인과 단체는 어려움을 극복하고 공동의 발전을 이룰 수 있습니다.
부동산 업체들이 자본 조달에 어려움을 호소하는 문제를 제기하고 있습니다. 하지만 최근 몇 년 동안 부동산 가격은 전반적으로 상승했습니다. 어려움이 있음에도 불구하고 매매가를 그대로 유지하고 "일방적"으로 요구한다면, 공동의 책임이 있을까요?
총리는 평상시에는 정상적인 정책이 있고, 비정상적인 시기에는 비정상적인 정책이 있어야 한다고 말했습니다. 어려운 시기에는 적절하고 올바르며 발전을 촉진하기 위해 "이익의 조화, 위험의 분담"이라는 정신에 기반한 정책이 있어야 한다고 강조했습니다.
판매 가격이 오르는 이유는 무엇입니까?
최근 부동산 시장은 어려운 시기를 겪고 있지만, 부동산 가격은 여전히 높은 수준을 유지하고 있습니다. 베트남 부동산중개인협회(VARS)의 조사 자료에 따르면 지난 10년 동안 부동산 가격은 수십 배나 상승했습니다. 2021년 한 해에만 평균 주택 가격이 두 자릿수 상승했습니다.
부동산 시장은 어려운 상황이지만, 부동산 가격은 여전히 높은 수준에 '고정'되어 있으며, 대도시의 아파트 부문도 여전히 상승세를 유지하고 있습니다(일러스트레이션 사진).
VARS는 2024년에도 일반 아파트 매매가가 평균 3~8% 정도 상승할 것으로 전망했습니다. 단기 공급 문제가 해결되지 않았기 때문입니다. 신규 공급 부족으로 시장 경쟁력이 약화되고 있으며, 이 시기에 아파트 분양을 시작하는 사업체들이 "핵심"입니다. 자금 흐름에 문제가 발생하지 않는다면 투자자들은 수익 극대화를 위해 계속해서 높은 가격을 유지할 것입니다. 동시에, 지속적으로 개선되는 인프라는 가격 상승을 계속 견인할 것입니다.
아파트 가격이 높은 이유는 투자자들이 가격을 높게 유지하려고 하기 때문일 뿐만 아니라, 투입 자재 가격, 인건비, 그리고 금융 접근성 비용 상승으로 인해 투자 및 건설 비용이 증가하기 때문입니다. 또한, 토지 기금 조성 비용이 지나치게 높고, 초기 투자, 건설, 그리고 프로젝트 개발 과정에서 발생하는 여러 가지 "불분명한" 비용들이 투자자들이 가격을 낮추는 데 어려움을 겪고 있습니다.
낮은 이자율과 과거의 기록적인 높은 인플레이션도 주택 가격의 급격한 상승에 영향을 미쳤지만, 문제의 핵심은 공급 부족입니다.
공급이 점점 부족해지고 있습니다
따라서 신규 허가를 받은 상업용 주택 사업 건수는 매우 적고, 특히 저가 및 중저가 주택 부문에서 감소 추세를 보이고 있습니다. 구체적으로, 건설부의 주택 및 부동산 시장 자료에 따르면 2022년 신규 허가 사업 건수는 126건으로, 2021년 대비 52.7%, 2020년 대비 17%에 불과했습니다.
특히, 2021년과 2022년에 자본 조달 및 주택 거래 대상이 되는 저렴한 주택 부문(㎡당 2,500만 동 미만)의 미래 주택 프로젝트는 없습니다. 자본 조달 및 주택 거래 대상이 되는 중간 가격대 아파트(㎡당 2,500만~5,000만 동)의 비중 또한 2020년 이후 두 자릿수 감소세를 지속했습니다.
VARS 조사 자료에 따르면, 2019년 이후 저렴하고 중간 가격대의 아파트 매물이 지속적으로 감소하고 있습니다. 구체적으로, 2022년 저렴하고 중간 가격대의 아파트 매물 수는 2019년 대비 10%에 불과합니다.
전체 분양 아파트 공급 중 저렴한 아파트 공급 비중도 2019년 30%에서 2022년 7%로 꾸준히 감소했습니다. 2019~2022년 기간 중 중급 아파트 비중도 각각 54%, 46%, 34%, 27%로 감소했습니다.
세그먼트를 재구조화하고 제품 비용을 줄이는 방법은 무엇인가?
VARS에 따르면 세그먼트를 재구조화하고 제품 비용을 절감하기 위해서는 국가 관리 기관에서 기업, 은행에 이르기까지 많은 주체와 구성 요소의 "공동 노력", 관점 통일, 실행 방법 및 조정이 필요합니다.
국가관리기관은 우선 투자 및 건설 과정과 행정절차를 간소화하는 방안을 검토해야 합니다. 또한, 기업의 토지사용료 산정 및 부지 인출 지원 방안도 검토해야 합니다. 현재 이 두 가지 항목은 투자자의 지출에서 큰 비중을 차지하며 부동산 가격에 직접적인 영향을 미칩니다.
동시에, 기업의 투자 및 프로젝트 개발 과정에서 "어려움을 야기하는" 모든 행위에 대해 엄격한 조치를 취해야 합니다. 제품 원가에 눈에 보이지 않게 추가되는 "윤활유 비용" 발생을 방지해야 합니다.
국립은행은 저렴한 주택과 주택 구매자를 위한 투자 및 개발 기업을 위해 특별히 우대 금리를 제공하는 신용 프로그램을 연구하고 개발해야 합니다. 투자자들이 고급 주택에서 저렴한 주택, 또는 사회주택으로 사업을 재구조화하려는 경우, 이를 지원하기 위한 구체적이고 명확한 메커니즘과 정책이 마련되어야 합니다.
부동산 사업의 경우, 투자 프로젝트 포트폴리오를 사전에 검토하는 것이 필수적입니다. 현재 자원에 적합하지 않은 프로젝트의 일부 또는 전부를 매각하십시오. 부채를 적극적으로 구조 조정하고 현금 흐름을 계획하십시오. 법적으로 보장되고, 실현 가능한 대출 계획이 있으며, 조기 완료가 가능하고, 현금화가 용이한 프로젝트에 자본을 집중하십시오.
수익 기대치를 낮추고, 손실을 감수하고라도 판매를 감내하며 전년도 수익을 활용하여 운영을 유지하십시오. 연구 단계에 있는 신규 프로젝트의 경우, 제품 출시 시 흡수력을 확보하기 위해 저렴한 가격대를 적극적으로 공략하십시오.
또한, 부동산 기업은 경영 능력을 향상시키고, 위험을 통제하고, 비용을 절감하기 위해 끊임없이 혁신하고, 연구하고, 기술적 성과를 적용해야 합니다.
N.Giang
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