호치민시 교외의 황량한 빌라와 타운하우스

11월 초, 구 9군(현재 호치민시 투득시)의 도시 개발 프로젝트와 노짝군, 롱탄군(동나이), 칸지우옥군, 득호아군( 롱안 ) 등의 개발 프로젝트를 둘러보면서, 많은 개발 프로젝트가 완료되었지만 입주자가 적고, 몇 년 전에 비해 매매 가격이 급격히 하락하는 등 부동산 시장의 어려움이 여전히 존재한다는 것을 깨달았습니다.

어떤 가격으로도 팔기 힘들다

DV 프로젝트(응우옌티투 거리, 구 9구)에서는 약 2년 전에 완공된 타운하우스 700채가 인도되었지만, 입주한 주민이 거의 없어 항상 전체 지역은 텅 비어 있습니다.

최근 이곳에서 타운하우스를 구매한 사람들이 끊임없이 재판매하고 있지만, 매수자를 찾는 것은 매우 어렵습니다. 이전에는 이 프로젝트의 6x15m 면적 타운하우스가 65~68억 VND에 매물로 나왔지만, 현재는 49~52억 VND로 인하되었습니다. 또한, 8x20m 면적 빌라는 100~110억 VND 이상이었지만, 현재는 90억 VND 미만으로 인하되었습니다.

"작년에 이 개발 단지 내 빌라를 사기 위해 은행에서 40억 동을 더 빌리려고 했는데, 집주인이 90억 동 손해를 보고 팔아버리는 걸 보고 그만뒀어요. 지금 가격이 83억~85억 동밖에 안 될 줄은 몰랐거든요. 그때 은행에서 대출을 받아 집을 샀다면 지금쯤 10억 동 손해를 봤을 거예요."라고 투득시 타오디엔 지역 주민인 득 또안 씨는 말했습니다.

한때 3번 순환도로와 롱탄 공항을 유치할 것으로 기대되는 녓짝 신도시의 유명 프로젝트였던 스완 파크 시티 프로젝트는 완공된 지 3년이 지났지만 여전히 인구 밀도가 매우 낮습니다. 이 지역의 많은 타운하우스와 빌라는 현재 먼지 쌓인 황량한 상태입니다. 이 프로젝트의 주택을 구매한 사람들은 지난 1년 동안 꾸준히 매물을 내놓았지만, 구매자를 찾지 못했습니다.

응우이 라오 동 신문 기자의 조사에 따르면, 이 프로젝트의 6x17m 타운하우스는 약 30억 동(VND), 9x17m 타운하우스는 약 41억 동(VND), 상가는 50억 동(VND) 이상에 거래되고 있습니다. 이는 2년 전보다 훨씬 낮은 가격인데, 기반 시설, 아름다운 도로, 푸른 나무, 그리고 공원과 수영장 등 완벽한 내부 시설을 갖춘 이 프로젝트는 이미 완공된 상태입니다.

지역 일부 가구는 이 프로젝트에 토지 사용권 증서와 주택 소유권 증서(PV)가 없고, 기존 투자자인 틴 응이아(Tin Nghia) 회사와 관련이 있다는 이유로 검사를 받고 있기 때문에, 많은 사람들이 이 프로젝트가 좋고 저렴하다고 생각하더라도 법적 문제가 두려워 더 이상 구매하지 않고 "돌아가는" 결정을 내린다고 말했습니다. 이미 구매한 사람들은 이사를 원하지 않고, 단지 가격이 올라서 시세 차익을 노리고 팔기만을 바라고 있습니다. 은행 대출에 묶여 어쩔 수 없이 손해를 보고 파는 사람들도 있습니다.

동나이 지역에서도 일련의 다른 프로젝트가 황폐화된 상태입니다. 예를 들어, 약 20헥타르 규모의 부지에 수백 채의 타운하우스, 상가, 빌라 등이 들어서는 SCT 롱탄 프로젝트가 있습니다. 많은 주택이 완공되었지만, 사람이 살지 않아 내부는 버려져 있습니다.

이 프로젝트는 롱탄 공항에서 불과 몇 킬로미터 떨어진 20헥타르가 넘는 부지에 자리 잡고 있어 최적의 입지를 자랑합니다. 계획에 따르면, 이 프로젝트는 총 1,083필지의 부지를 보유하고 있으며, 그중 263필지는 타운하우스, 789필지는 가든 타운하우스, 31필지는 세미-디태치드 빌라입니다.

그 옆에는 롱탄 현 빈선(Binh Son Commune) 769번 지방도로변에 위치한 약 50헥타르 규모의 센추리 시티(Century City) 프로젝트가 있습니다. 계획에 따르면, 이 프로젝트는 빌라, 타운하우스, 가든 타운하우스를 포함하여 2,128개의 필지를 보유하고 있습니다. 현재 완공된 주택은 약 100채이며, 그중 상당수는 상가 건물이지만 아직 입주하거나 사업이 진행된 곳은 없습니다.

투자자가 구매자에게 집을 넘겨주었음에도 불구하고 동나이의 도시 지역은 여전히 텅 비어 있습니다.

주택 구매자를 위한 기회

경제법학대학의 카오부민 박사에 따르면, 고객에게 인도되었으나 완전한 법적 문서가 없고 증명서를 발급받을 수 없는 부동산은 일시적으로 "불량" 부동산이라고 불리며, 따라서 구매자가 기대하는 가격을 가질 수 없습니다.

법적 보장이 없고 공공시설 및 사회기반시설 연결이 보장되지 않는 프로젝트는 주민 유치가 더욱 어렵고, 가격은 원가보다 훨씬 낮습니다. 하지만 이는 거주 목적으로 구매하는 사람들에게는 기회이지만, 투자 목적으로 구매하는 사람은 극소수입니다. 이 단계에서는 감히 "투자"를 할 투자자가 거의 없기 때문입니다. 따라서 공공시설이 완벽하게 갖춰진 활발한 프로젝트는 가격을 유지할 것입니다. 그렇지 않으면 황폐해질 것이고, 가격이 급락하더라도 매수자가 없을 것입니다.

"예전에는 시장이 아직 호황이었을 때 많은 대형 투자자들이 고객들에게 신뢰를 구축했기 때문에, 어떤 프로젝트를 시작하든 구매자들이 믿고 투자했습니다. 이후 시장이 어려워지자 구매자들은 매우 신중하게 검토하고, 평판이 좋은 투자자를 선택했으며, 법적 서류가 완벽하고 제품 가격이 합리적인 프로젝트를 선택했고, 이전처럼 마구잡이로 투자할 수 없었습니다." - 카오 부 민 박사는 이렇게 말했습니다.

현재 부동산 시장은 매수자 시장이므로, 매수자와 중개인 모두 투자자와 구매 또는 배포할 프로젝트를 선택하는 데 매우 신중합니다.

Dat Xanh 부동산 서비스 경제연구소의 최근 조사에 따르면, 고객이 부동산 상품을 구매할 때 결정하는 데 가장 큰 영향을 미치는 요소는 프로젝트의 합법성이며, 그 다음으로는 빠른 지불 수수료, 투자자 평판, 예산에 맞는 상품 등이 뒤따릅니다. 실제로 현재 대부분의 부동산 중개 회사는 합법성이 안전하고 지불 수수료가 빠른 프로젝트를 주로 선택합니다.

중개업체들이 부동산 매물 선정에 신중한 태도를 보이는 경우, 투자자들은 성공적인 매각을 기대하기 위해 적극적으로 프로젝트를 추진할 수밖에 없습니다. 이는 장기적으로 부동산 시장에 긍정적인 영향을 미치고 부동산 매수자들의 신뢰를 회복하는 데 도움이 될 것입니다.

고객 감정 개선

닷산 부동산 서비스 경제연구소 소장인 팜 안 코이 박사는 연구소가 실시한 설문조사 결과를 인용하며, 2023년 3분기 부동산 시장의 고객 심리가 개선되었다고 밝혔습니다. 특히 부동산 관련 니즈를 충족하는 부문에서 고객의 부동산 검색률이 증가했습니다. 고객의 니즈는 완벽한 법적 서류, 신뢰할 수 있는 투자자, 그리고 경쟁력 있는 판매 정책, 특히 금융 및 결제 측면에서의 상품에 집중되어 있습니다.

출처: https://nld.com.vn/kinh-te/diu-hiu-biet-thu-nha-pho-vung-ven-2023110621555237.htm