해결할 수 없기 때문에 프로젝트를 포기하다
건설부 자료에 따르면 2023년 2분기 전국적으로 신규 상업용 주택 건설 사업 허가는 15건에 불과했습니다. 이 중 북부 지역이 7건, 중부 지역이 3건, 남부 지역이 5건이었습니다.
정부가 약 1년간 꾸준히 어려움을 해소해 왔지만, 부동산 시장은 여전히 공급 문제를 해결하지 못하고 있습니다. 프로젝트 문제의 70%가 법적 문제에서 기인하기 때문입니다.
개정된 토지법 초안이 부동산 시장에 대한 법적 추진력을 제공할 것으로 기대되는 반면, 기업들은 일부 규제가 시장 회복에 걸림돌이 될 것을 우려하고 있습니다.
특히, 제128조 제1항 제b호와 제6항은 토지이용권 수여 또는 토지이용권 취득에 관한 협정을 통해 사회 경제적 개발사업을 시행하기 위한 토지사용을 규정하고 있습니다.
따라서 상업용 주택사업을 시행하기 위하여 토지를 사용하는 경우, 토지이용료를 납부하였거나 토지임대료를 전체 임대기간 동안 납부한 주거용 토지 또는 주거용 토지와 주거용 토지 이외의 비농업용 토지에 대한 사용권 수령에 관한 계약을 체결하여야 합니다.
주택 토지 규정으로 인해 프로젝트를 포기해야 했던 기업으로서, VietNamNet 기자 와의 인터뷰에서 글로벌 부동산 투자 주식회사(GP.Invest)의 이사회 회장인 응우옌 꾸옥 히엡 씨는 회사가 하동(하노이)에서 4ha 규모의 프로젝트와 12군(호치민시)에서 프로젝트를 진행했어야 했다고 말했습니다... 하지만 그는 수년간 성공을 거두지 못하고 포기해야 했고, 주택 토지 규정 때문에 누구도 문제를 해결하지 못했습니다.
히엡 씨에 따르면, 2021년부터 시행되는 법령 30(주택법(PV)의 여러 조항의 시행을 세부적으로 설명하고 지침을 제공하는 법령 99/2015의 여러 조항을 개정 및 보완)에 따라 다른 토지를 주거용 토지로 전환하려면 최소한 소량의 주거용 토지가 있어야 하는데, 이를 구현하는 것은 매우 어렵다고 합니다.
"이것이 바로 수백 개의 프로젝트가 중단되고 용도 변경이 불가능한 이유입니다. 토지를 사용하는 사람들의 경우에도 계획은 있지만, 단 1제곱미터의 땅도 없기 때문에 용도 변경이 불가능합니다.
개정 토지법 초안은 어떤 조항을 유지하는 것이 합리적이고 어떤 조항을 변경하는 것이 합리적이지 않은지 신중하게 검토했어야 했습니다. 그러나 128조는 반복되고 있습니다. 저는 이것이 주택 사업을 개발하는 기업들에게 매우 어려운 일이라고 생각합니다. 초안 작성 위원회는 이 점을 인지했어야 했습니다."라고 히엡 씨는 말했습니다.
한편, 닷산미엔박(Dat Xanh Mien Bac)의 총책임자인 부 꾸엉 꾸엣(Vu Cuong Quyet) 씨는 이 규정이 국가 기관에 제약을 가한다고 말했습니다.
쿠엣 씨는 예를 들어 설명했습니다. 한 지역이 프로젝트를 계획하고 싶어 하지만, 그 프로젝트가 주거용 부지에 위치하지 않은 경우, 해당 지역이 프로젝트를 경매에 부칠 계획을 세울 수 있을까요?
"중복되는 법률이 있을 경우 국가 기관 자체도 어려움을 겪게 될 것이 우려됩니다. 기업의 경우, 주거용지가 없는 토지에 대한 계획은 대부분 상업 서비스용지, 조림용지 등 주거 지역 인근, 주거 지역으로 계획된 지역에 위치합니다. 이때 주거용지가 없으면 기업은 계획을 세울 수 없습니다. 설령 계획에 주거용지가 포함되어 있더라도 토지의 특성상 주거용지로 전환되지 않았기 때문입니다. 이러한 상황은 부동산 사업을 진행하는 기업들에게 많은 어려움과 복잡성을 야기할 것입니다."라고 쿠옛 씨는 말했습니다.
또한 이 지도자는 하노이에서도 현재 3지대, 4지대까지 광범위하게 개발하고 있지만 3지대 바로 안에는 농경지가 많아서 초안대로 규제하면 그 지역은 주거지로 계획되어 있기 때문에 토지가 낭비될 것이라고 말했습니다. 고층 건물과 저층 건물을 개발할 수는 있지만 기존 주거용 토지가 1미터도 없으면 결국 교착 상태에 빠지게 될 것입니다.
SGO 그룹(SGO 그룹) 이사회 의장인 부 킴 지앙 씨는 다음과 같이 질문했습니다. 초안의 조항들이 통과될 경우, 과거 토지의 기원이 대부분 서로 얽혀 있기 때문에 많은 영향을 미칠 것입니다. 만약 전체 프로젝트에 농지, 생산지 등 일부 토지 유형이 포함되어 있다면, 어떻게 처리될 것입니까?
지앙 씨는 "이 법안 초안이 통과되면 각 지자체의 일반 계획 및 구역 계획을 조정해야 할 것 같다"며 "과거에 많은 지자체가 각 지역의 토지 계획을 거의 완전히 업데이트했기 때문"이라고 말했다.
주택 공급 및 도시 주택 가격에 미치는 영향
VietNamNet 기자 와의 인터뷰에서 SBLaw Company의 회장인 변호사 응우옌 탄 하(Nguyen Thanh Ha)는 위의 규정이 수백 개의 기존 프로젝트가 법적 문제를 해결해야 하는 상황에서 부동산 시장에 "막힘"과 더 많은 어려움을 초래할 것이라고 평가했습니다. 또한 새로운 프로젝트도 시행하기 어려워 주택 공급이 더욱 줄어들 것이라고 말했습니다.
변호사는 용도 변경을 요청받은 토지에 토지를 확보하는 것이 사업 추진에 어려움을 겪고 있다고 분석했습니다. 한편, 현재 대부분의 신규 부동산 개발 사업은 농지, 비농지, 생산지 등 초기 토지자금을 기반으로 진행되고 있습니다.
규제의 어려움은 주거용 토지가 아닌 비농지로서 토지 사용료나 임대 기간 전체에 걸쳐 토지 임대료를 한 번만 납부한 경우에만 인정됩니다. 그러나 현실적으로 현재 대부분의 사업은 기업이 토지 임대료를 매년 납부하는 형태로 진행되고 있습니다. 따라서 토지 임대료를 매년 납부하는 사업으로는 부동산 개발이 불가능합니다.
또한 이 규정은 상업용 주택 프로젝트를 시행하기 위한 프로젝트 양도 협상을 어렵게 만듭니다. 이 규정은 주거용 토지가 아닌 비농업용 토지에만 적용되며, 토지 이용료를 지불했거나 전체 임대 기간 동안 토지 임대료를 한 번 지불한 경우에는 적용되지 않기 때문입니다.
사실, 현행 규정은 투자자들이 도시 및 상업용 주택 프로젝트를 시행하기 위해 토지 사용권 양도를 협상하도록 장려하고 있습니다. 그러나 토지 임대료가 전액 지불된 비농업 토지가 필요하다는 요구 사항 때문에 많은 프로젝트가 전환되지 못할 것입니다.
“토지법 초안 제128조 제1항 b호 및 제6항을 준수하지 않을 경우, 기업은 상업용 주택 사업을 시행할 수 없게 됩니다. 이는 아파트 공급과 도시 주택 가격에 영향을 미칠 것입니다.
이 규정은 사업의 법적 장애물을 제거하기 위한 현행 지침에도 위배됩니다. 2014년 주택법 제23조 제1항을 포함한 9개 법률 개정안을 포함한 현행 법률 제03/2022/QH15호의 규정보다 범위가 좁기 때문입니다. 따라서 이 규정은 기업이 투자 정책을 승인받을 수 있도록 규정하고 있습니다. 동시에 상업용 주택 사업 투자자는 토지 사용권을 보유하거나 주거용 토지 또는 주거용 토지와 주거용이 아닌 토지 중 투자 사업 시행을 위한 용도 변경 허가 조건을 충족하는 토지 사용권을 취득해야 승인됩니다."라고 하 씨는 말했습니다.
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