토지 가치 평가에서 시장 원칙이 무시되는 이유는 무엇입니까?

(NLDO) - 개정 토지법 초안에서는 토지 가격의 내용과 관련된 주요 조정이 이루어졌습니다.

개정 토지법 초안은 2024년 토지법 제158조부터 제162조까지의 핵심 내용 중 하나인 토지 가치 평가 규정과 관련된 많은 중요한 변경 사항을 도입했기 때문에 특별한 관심을 받고 있습니다.

두 가지 주요 내용은 시장 요인의 역할을 축소하는 방향으로 토지 가격 결정 원칙을 조정하는 것과 특정 토지 가격 결정 메커니즘을 폐지하는 방안입니다. 이러한 조정은 향후 토지 관리 및 행정 방향에 대한 많은 우려를 불러일으키고 있습니다.

시장원리에 따라 토지평가 규제를 폐지하는 이유는 무엇인가?

구체적으로, 개정 토지법 초안은 시장 원칙에 따른 토지 가치 평가에 대한 규제를 폐지하고, 공개성, 투명성, 객관성, 정직성 및 독립성에 대한 요구 사항은 더 이상 인정되지 않으며, 국가, 투자자 및 토지 사용자 간의 이해관계의 조화는 국가 관리 요구 사항과 지역 현실 간의 적합성으로 대체됩니다.

초안의 4가지 원칙은 토지 가치 평가에 있어 행정적 요소가 포함된다는 것을 보여줍니다. 그렇다면 토지 가치 평가 원칙을 국가가 토지 가격을 결정하는 원칙과 동일시할 수 있을까요?

1차 시장에서의 토지 가격에 대한 국가 결정과 국가가 토지를 회수할 때 보상금을 산정하기 위한 토지 가격에 대한 결정은 1993년 토지법에서 토지 가격에 대한 규정을 정한 이후부터 확립되었습니다.

이러한 원칙은 국가가 토지 가격을 결정할 때뿐만 아니라 토지 평가 활동에도 일반적으로 적용된다는 점에 유의해야 합니다. 동시에 토지 평가 원칙을 개발하는 것은 토지 구획/토지 면적의 실제 가치가 반영되도록 하고, 토지 가격의 고유한 특성을 통제하며, 토지 평가에서 주관적 의지를 통제하기 위한 것입니다.

따라서 초안의 원칙을 신중하게 고려하여 원칙의 목표를 보장하고 토지 가치 평가의 전문성을 향상시키는 데 기여해야 합니다.

주관적인 의지를 강요하고 시장 요인을 무시하는 것은 토지 가치 평가의 본질과 객관성을 반영하지 못합니다. 핵심 문제는 토지 가치 평가 과정에 대한 시장의 영향을 회피하거나 제거하는 것이 아니라, 시장을 관리하고 효과적으로 규제하는 메커니즘을 완성해야 한다는 것입니다.

개정 토지법 초안은 토지 가치 평가 규정과 관련된 많은 중요한 변경 사항을 도입하여 특별한 관심을 받고 있습니다. 사진: Son Nhung

특정 토지 가격 메커니즘을 대체하다

다음 주요 변경 사항은 본 초안에서 특정 토지 가격 체계를 조정 계수와 결합된 지가표로 대체한다는 것입니다. 따라서 국가가 토지를 회수할 경우, 보상금 산정에 사용되는 토지 가격은 이전처럼 사례별로 별도로 산정되는 것이 아니라 조정된 지가표를 기준으로 산정됩니다.

조정계수가 포함된 가격표를 사용하면 현 상황에서 토지 가격을 적용할 때 편의성과 신속성을 높이고, 위반 위험을 줄이며, 구체적인 토지 가치 평가에 소요되는 시간을 연장할 수 있습니다. 그러나 2013년 토지법부터 현재까지 구체적인 토지 가격을 적용하는 것은 적용 사례에 대한 높은 개별성, 각 결정 시점의 시장 데이터에 기반한 가치 평가, 각 사례에서 관련 당사자의 이익을 구체적으로 규제하는 등 뛰어난 장점을 가지고 있습니다.

과거 토지평가의 어려움과 단점은 평가 주체의 전문성 부족과 토지평가 컨설팅 기관의 효율적인 운영 부족이었습니다. 따라서 2012년 10월 31일자 결의안 제19-NQ/TW호에 따라 독립적인 토지평가 시스템 모델을 연구하고 구축할 필요가 있었습니다.

우리는 단순히 편의성과 어려움을 위해서가 아니라 문제의 핵심을 파악하는 것이 중요하다고 생각합니다. 또한 토지 가치 평가의 과학적 , 전문적 측면을 무시해야 합니다. 조정계수가 포함된 토지가격표의 광범위한 적용은 2003년 토지법 시행 당시와 유사하며, 2013년 토지법에서 특정 토지가격 해결책이 탄생했을 당시, 과거의 문제가 재발할지 여부를 구체적으로 평가해야 합니다. 이는 특정 토지가격 제도를 폐지하는 데 있어 후퇴하는 것입니다.

출처: https://nld.com.vn/than-trong-khi-bo-quy-dinh-ve-dinh-gia-dat-theo-nguyen-tac-thi-truong-196250806112343466.htm