월수입 5000만동, 지출없는 가정, 주택구입까지 8년

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그러나 규모와 경제 기여도 측면에서 긍정적인 측면 외에도, 시장은 급격한 성장세를 보이고 있습니다. 주택 가격은 실질 소득을 훨씬 넘어서는 수준으로 상승하여 잠재적으로 "거품"을 형성하고 사회의 빈부 격차를 심화시키고 있습니다. 베트남 부동산중개인협회(VARS)는 주택 가격 급등을 "억제"하기 위한 해결책이 필요하다고 생각합니다.

* 주택 가격이 실질 소득을 "훨씬 초과"할 때

통계청에 따르면, 최근 몇 년간 건설 및 부동산 부문은 국가 GDP의 평균 약 10%를 기여했습니다. 부동산 부문만 해도 약 3.5%를 차지하며 연간 GDP 성장률에 0.5%포인트 기여합니다.

그러나 이 비율은 여전히 역내 여러 국가 평균의 절반에 불과합니다. 국민경제자산 총액 대비 부동산 가치 비중은 약 21%에 불과하며, 선진국의 35%에 비해 현저히 낮습니다. 이는 베트남 시장이 여전히 상당한 성장 가능성을 시사합니다.

그러나 최근 몇 년간 시장의 급속한 성장은 지속 불가능해 보이고 있으며, 이는 수요와 공급의 불균형에서 가장 극명하게 드러납니다. 제품 구조는 주로 고급 고부가가치 부문에 집중되어 있는 반면, 대다수의 실질 수요는 저렴한 주택에 집중되어 있습니다.

전문가들은 지난 3년간 주택 공급이 급증했지만, 균형이 맞지 않는다고 지적합니다. 저렴한 주택 공급이 예상되는 교외 지역에서도 실제 가격은 평균 소득보다 훨씬 높습니다. 새로운 가격 수준이 끊임없이 설정되면서 사람들의 주택 접근성이 심각하게 저하되고 있습니다.

VARS 조사에 따르면 도심 지역의 투룸 아파트 가격은 약 50억 동(VND)으로, 현재 대부분의 가구가 감당할 수 있는 수준을 넘어섰습니다. 월 소득이 5천만 동(VND)인 가구가 소득을 모두 지출할 경우, 주택을 구매하는 데 약 8년이 걸립니다. 금융권 권고에 따라 주택 지출이 소득의 3분의 1을 넘지 않을 경우, 주택 구매 기간은 25년으로 연장된다고 VARS는 밝혔습니다.

저소득층을 위한 주택 부문인 사회주택조차 수혜자들이 점차 "접근하기 어려운" 곳이 되어가고 있습니다. 60m² 아파트 가격이 약 15억 동(약 1조 8천억 원)인 점을 고려하면, 승인 기준 상한액인 월 소득 4천만 동(약 1조 8천억 원)의 가구조차도 아파트를 구입하려면 거의 10년 동안 저축해야 하며, 실제 대출금과 생활비는 차치하고라도 말입니다.

급격한 주택 가격 상승은 주택 공급 기회를 감소시킬 뿐만 아니라 사회경제적 문제를 야기하여 우려를 자아냅니다. 주택 접근성의 격차는 자산 보유자와 비자산자 간의 격차를 점점 더 "고정"시킵니다. 이미 부동산을 소유한 사람들은 가격 상승의 혜택을 누리는 반면, 주택을 소유하지 않은 사람들은 장기 임대를 해야 하므로 자산 축적이 어려워집니다.

실제로 최근 몇 년간 부동산 시장의 성장은 재정적 잠재력을 가진 소수의 사람들에게 주로 혜택을 주었고, 대다수의 사람들은 소득 증가에도 불구하고 "더 가난해졌다"고 느꼈습니다. VARS 분석에 따르면, 이러한 추세는 시의적절한 규제 정책이 없을 경우 부의 불평등을 초래할 가능성이 있습니다.

경제 전문가인 응우옌 민 퐁 박사는 현재 부동산 시장에서 주택 가격이 소득보다 훨씬 빠르게 상승하는 것이 심각한 문제라고 지적했습니다. 이러한 상황은 사람들의 주택 접근성을 떨어뜨릴 뿐만 아니라 경제를 자산 "버블" 위험에 빠뜨립니다.

따라서 가장 중요한 해결책은 교통 인프라나 에너지처럼 저렴하고 사회적인 주택 개발을 전략적 우선순위로 고려하는 것입니다. 실제 수요가 충족되면 시장은 스스로 균형을 이루어 투기 유인을 줄이고 가격을 더 합리적인 수준으로 낮출 것입니다.

동시에 투기 활동을 억제하고, 단기 거래에 대한 세금을 인상하며, 생애 첫 주택 구매자를 위한 유리한 금융 시스템을 구축해야 합니다. 퐁 씨는 강력한 정책 없이는 주택 가격이 계속 상승하여 빈부 격차가 더욱 심화될 것이라고 지적했습니다.

* 공급원 차단 해소, 정책 완성

VARS에 따르면, 시장이 안정적으로 발전하려면 주택 가격의 급격한 상승을 "제동"할 수 있는 해결책을 신속하게 마련해야 합니다. 이 해결책의 핵심은 저렴한 주택 공급을 확보하는 것입니다. 공급이 충분히 많고 균형 잡히면 시장은 수요와 공급의 법칙에 따라 자율적으로 조정되어 투기와 불합리한 가격 상승을 제한할 것입니다.

우선, 토지·주택·부동산 사업 관련 신법 시행 지침 마련을 가속화해야 합니다. 이와 동시에 지방 기관의 집행 역량을 강화하고, 정책 조정 권한의 분산 및 이양을 강화하며, 각 지역과 발전 단계에 적합한 유연성을 확보해야 합니다.

부지 정리의 병목 현상 또한 투명하고 효과적인 방식으로 해결하여 시행 기간을 단축하는 동시에 국민의 권리를 보장해야 합니다. 2024년 8월 1일 이전에 토지 할당 또는 임대 결정이 내려진 사업에 대해 연 5.4%의 토지 사용료를 추가로 징수하는 규정을 폐지하는 것과 함께, 명확하고 안정적인 토지 가격 결정 방식을 조속히 마련하여 사업 개발 비용을 절감하고 주택 가격 하락 여력을 확보해야 한다고 VARS는 제안했습니다.

또한 부동산 시장의 자금 조달 경로를 다각화하여 은행 대출 의존도를 낮춰야 합니다. 회사채 시장을 효과적인 중장기 자금 조달 경로로 재편하는 것 또한 필수적인 방향 중 하나입니다. 동시에 국민주택기금 조성을 촉진하고 부동산투자신탁(REITs)의 발전을 장려하여 시장에 안정적이고 투명한 자금 공급원을 마련해야 합니다.

베트남 부동산중개업협회(VARS) 회장 응우옌 반 딘 씨는 최근 주택 가격 상승이 수요와 공급의 불균형을 분명히 반영한다고 강조했습니다. 실제 주택 수요가 대부분을 차지하는 반면, 공급은 고급 주택에 집중되어 있습니다. 저렴한 주택의 부족으로 가격이 상승하여 장기적인 "과열" 현상이 나타나고 있습니다.

가격 상승을 "제동"하려면 합리적인 공급원, 특히 도시 및 교외 지역의 저렴한 주택 공급을 차단해야 합니다. 이와 함께 투자자금 조달원을 다각화하고, 은행 대출에 의존하기보다는 투자신탁펀드(REITs)나 국민주택기금과 같은 중장기적인 자금 조달 채널을 개발해야 합니다.

딘 씨는 법적 문제가 해결되고 공급이 늘어나며 자본 흐름이 더 안정되면 부동산 시장이 건강하고 지속 가능하게 발전하여 사람들의 주택 수요를 충족시키고 경제 성장에 긍정적으로 기여할 것이라고 강조했습니다.

특히 주목해야 할 문제 중 하나는 사회주택과 저렴한 주택을 계획 단계에서 우선적으로 고려하고, 이를 위한 구체적인 인센티브 정책을 마련해야 한다는 것입니다. 동시에, 도시 개발은 교통 인프라, 특히 순환선, 지하철, 고속도로 건설과 함께 진행되어야 합니다. 이를 통해 도시 공간을 확장하고, 인구 밀도를 낮추며, 도심 지역의 지가 상승 압력을 완화할 수 있습니다.

동시에 전문적인 주택임대시장을 발전시키고, '생활안정을 위해 반드시 주택을 소유해야 한다'는 사고방식을 줄이고, 국민의 주택 선택권을 다양화하는 것을 목표로 해야 합니다.

또한, 관리 기관은 부동산 시장 동향을 모니터링하기 위한 일련의 지표와 조기 경보 기준을 개발해야 합니다. 이러한 모니터링 시스템은 투기, 이례적인 가격 상승, 수급 불균형과 같은 "이상 징후"를 신속하게 감지하여 시장 위험 발생 시 수동적으로 대처하는 대신, 선제적으로 적절한 개입 조치를 취할 수 있도록 도울 것입니다.

마지막으로, VARS는 통일되고 투명한 국가 토지 및 주택 데이터베이스 구축을 가속화해야 한다고 생각합니다. 이는 관리 기관, 연구자, 그리고 기업들이 시장을 정확하고 신속하게 분석, 예측 및 운영할 수 있도록 지원하는 중요한 기반이 될 것입니다.

계획, 거래, 가치, 합법성 및 토지 이용 변화에 대한 정보를 포함하여 각 부처, 지부 및 지방 자치 단체 간에 데이터 시스템이 개방되고 상호 연결되면 투명성을 높이고, 투기를 줄이며, 사람과 기업의 권리를 보호하는 데 도움이 될 것입니다.

출처: https://vtv.vn/gia-dinh-thu-nhap-50-trieu-dong-thang-khong-tieu-gi-8-nam-moi-mua-duoc-nha-100251110200032923.htm