제도적 장애물 제거, 자원 차단 해제 - 마지막 에피소드: 부동산의 절차적 병목 현상 및 비용 감소

부동산 업체들은 여전히 ​​수많은 절차와 인증 절차에 묶여 있어 어려움을 호소하고 있으며, 많은 단계가 막혀 있기도 합니다.

투자자들이 동나이 의 프로젝트를 살펴보고 있다 - 사진: QUANG DINH

2024년 토지법은 이전 버전의 많은 단점을 해결했지만, 시행 과정에서는 여전히 많은 문제점이 있으며 2단계 지방 정부 모델에 적합하지 않습니다.

답변까지 며칠이 걸리나요?

EZ 부동산의 팜 득 토안(Pham Duc Toan) 대표는 투오이 트레(Tuoi Tre)와의 인터뷰에서 기업들이 현재 토지 취득 및 할당 과정에서 어려움을 겪고 있다고 말했습니다. 부지 정리 업무가 군 단위에서 코뮌 단위로 이관되면서, 지역 공무원들의 전문성 부족으로 많은 어려움이 발생했습니다. 오히려 지방 단위에 너무 많은 업무가 집중되면 과부하가 발생하고 처리 속도가 느려질 수 있습니다. 또한, 토지 원산지 결정 단계 또한 부지 정리 작업 시간을 지연시킵니다.

토안 씨는 분권화 과정에 시의적절한 지침과 정책 조정이 수반되지 않으면 보상 계획의 준비 및 승인에 지속적인 어려움이 있을 것이라고 말했습니다. 그는 현재 최대 60일까지 지속되는 입찰 평가 기간을 단축할 것을 제안했습니다. "기업들이 연장 요청서를 제출해야 하는 경우가 많고, 입찰 담보 비용이 증가하기 때문입니다."

또한, 건설 허가 절차 또한 주요 걸림돌입니다. 프로젝트 전체 투자 및 기본 설계가 완료된 후에는 방화 및 소화 요건이 가장 복잡해집니다.

투오이 트레 와의 인터뷰에서 레탄(Le Thanh) 회사의 대표이사인 레 후 응이아(Le Huu Nghia) 씨는 부동산 프로젝트 전반, 특히 사회주택 프로젝트의 핵심은 긴 법적 절차라고 말했습니다. 응이아 씨에 따르면, 주택 프로젝트의 경우 2년 걸리는 절차 대신, 많은 프로젝트가 5~7년까지 소요된다고 합니다.

예를 들어, 이 기업의 프로젝트는 절차는 하나뿐이지만 부서 간 의견이 달라 기업이 변화를 강요받고, 처리 시간과 구현 비용이 늘어나는 경우가 많습니다. 국가 기관과 협의가 필요한 문제가 발생하면 서류를 제출해도 한 달 동안 아무런 답변이 없어 기업은 "불안"해집니다. 시간은 곧 돈이기 때문입니다.

따라서 응이아 씨는 행정 절차에 있어서 결과를 얻는 데 며칠이 걸리는지 명확하게 규정하는 것이 필요하다고 생각합니다. 그렇지 않으면 기업이 무엇을 해야 하는지, 누가 책임을 져야 하는지, 각 단계의 구체적인 내용을 명확하게 명시해야 합니다.

"다른 기관에 의견을 요청하면 며칠 안에 답변을 해야 합니까? 답변이 없으면 어떻게 해결될까요? 의견을 요청한 후 몇 달, 몇 년 동안 아무런 결과도 없이 기다릴 수는 없습니다. 기한을 넘겼는데도 해결책이 없다면, 기업은 상위 기관에 문서를 보내 처리해야 합니다."라고 응이아 씨는 제안했습니다.

토지 가치 평가의 딜레마

많은 기업이 직면한 가장 큰 어려움은 토지 사용료를 산정하는 토지 가치 평가입니다. 일부 지역에서는 매우 높은 가격을 책정하여 많은 프로젝트가 "실패"하는 경우가 있습니다. 토안 씨는 "현재 토지 사용료는 여전히 시장에서 큰 문제이기 때문에 적절한 산정 방법이 필요합니다. 가격이 너무 높아지면 기업뿐만 아니라 주택 구매자도 피해를 보게 됩니다."라고 말했습니다.

유안타 베트남 분석 부서 전문가에 따르면, 프로젝트 개발의 병목 현상을 해소하기 위해서는 오래된 규정을 철폐하는 것이 우선되어야 합니다. 천연자원환경부가 시행 1년 만에 2024년 토지법을 재검토해야 한다는 사실은 현재의 장애물들이 진전을 가로막고 있음을 보여줍니다.

베트남은 2025년 7월 1일부터 공식적으로 2단계 정부 모델을 시행합니다. 따라서 현 단위의 연간 토지 이용 계획에 대한 규정이 중복되어 사업 지연을 초래하므로 폐지되어야 한다고 이 전문가는 주장합니다.

정부는 68개 조항을 추가하거나 조정한 포괄적인 "개정" 내용의 개정 토지법 초안을 발표했습니다. 전문가들은 국회가 10월 회기 중에 이 초안을 통과시켜 2026년 초부터 시행할 것으로 예상합니다.

푸동 그룹(Phu Dong Group)의 응오 꽝 푹(Ngo Quang Phuc) 대표는 2년짜리 프로젝트가 최대 5년까지 걸릴 경우 기업의 재정 비용이 크게 증가하며, 때로는 토지 비용의 절반까지 증가할 수 있다고 분석했습니다. 푹 대표는 5,000억 동(VND) 규모의 토지를 예로 들며, 2년 동안의 이자가 1,000억 동(VND)에 불과하지만, 5년 안에 프로젝트가 진행되지 못하는 문제로 인해 이자 비용이 최대 2,500억 동(VND)까지 늘어날 수 있다고 설명했습니다. 푹 대표는 "정부는 프로젝트 완료까지 2~3년이 아닌 6개월에서 1년으로 단축해야 합니다. 이를 통해 비용을 절감하고 공급을 늘릴 수 있습니다."라고 말했습니다.

현장 허가를 받기 전에 177단계를 거쳐야 하는 프로젝트가 있습니다.

GP.Invest의 회장인 응우옌 꾸옥 히엡 씨는 행정 절차상 각 프로젝트마다 찍어야 하는 인감의 수가 약 38~40개라고 말한 적이 있습니다. 어떤 프로젝트는 강제 부지 정리를 받기 전에 대화 자격을 얻으려면 177단계를 거쳐야 하고, 360일이 지나야 합니다.

국회의원 호앙 반 끄엉 또한 부동산 부문의 행정 절차가 여전히 복잡하다고 말했습니다. 하지만 4~5단계로만 구성되더라도 명확하지 않다면 의사 결정이 더욱 어렵고 복잡해질 수 있다고 경고했습니다.

대신, 고려해야 할 중요한 요소는 다음과 같습니다. 프로젝트 처리에 얼마나 걸리는가? 절차가 명확하고, 공개적이며, 투명한가? 규정이 현실과 부합하는가? 명확성은 구체적인 책임을 할당하고, 일반적인 비난을 피하는 데 도움이 됩니다.

캔 반 룩 박사는 비용 부담이 주택 가격 상승의 직접적인 원인이라고 생각합니다. 특히 새로운 토지 가격표가 시장 가격에 근접함에 따라 토지 및 부지 정리 비용이 점점 더 큰 비중을 차지하게 되어 기업의 재정적 부담이 급격히 증가합니다.

그는 많은 프로젝트가 자본 부족 때문이 아니라, 공급을 제한하고 주택 가격을 상승시키는 긴 승인 절차 때문에 중단되었다고 강조했습니다. 이 절차가 개선된다면 수천 개의 프로젝트가 곧 시장에 출시되어 공급을 늘리고 가격을 낮추는 데 기여할 수 있습니다.

Tran Van Khai 의원(국회 과학기술환경위원회 부위원장):

많은 절차를 줄이고 강력하게 분산화할 것입니다.

호치민시에서 건설 중인 부동산 프로젝트 - 사진: QUANG DINH

건설 부문의 행정 절차는 여전히 복잡하고 까다롭습니다. 일부 기업들은 "지금 가장 어려운 것은 자본이나 토지가 아니라 투자 절차"라고 말합니다. 자금과 토지는 있지만, 일련의 허가와 감정평가로 인해 프로젝트는 여전히 "교착 상태"에 있습니다.

예를 들어, 단독주택 프로젝트는 건축 허가를 받는 데 1년 이상 걸립니다. 여러 기관에서 제출한 서류를 차례차례 검토해야 하기 때문입니다. 하노이에는 착공 절차를 완료하는 데만 몇 년이 걸리는 부동산 프로젝트도 있습니다.

또한, 건설법과 관련 법률 간의 통일성과 일관성 부족은 투자자들에게 혼란을 야기합니다. 현재 일반적인 건설 프로젝트는 약 5~7개의 법률의 규제를 받고 있어 투자자들은 "어떤 규정을 제대로 따라야 할지" 알지 못하는 경우가 많습니다.

따라서 향후 건설법 개정안은 "통제하는 대신 창조한다"는 취지로 절차를 간소화하고 대폭 축소하는 데 중점을 둘 것입니다. 특히, 심사를 통과한 사업의 경우 건설 허가가 면제되고, 다른 사업의 경우 단일 인허가 절차로 단축되며, 인허가 기간은 최대 7일로 단축됩니다.

더불어 건설 관리에 있어 최대한의 분권화를 지향하는 권한과 책임을 분권화하고, 효과적인 통제 메커니즘, 기술 및 데이터를 활용한 모니터링, 책임 메커니즘, 그리고 위반 사항에 대한 제재를 병행합니다. 이를 통해 민간 부문에 평등한 환경을 조성하고 사회적 자원을 유치할 것입니다.

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빈 칸 - NGOC 히엔 - NGOC AN

출처: https://tuoitre.vn/go-vuong-the-che-khoi-thong-nguon-luc-ky-cuoi-giam-nut-that-thu-tuc-chi-phi-cho-bat-dong-san-20251013075506049.htm