교통 인프라는 지속 가능한 부동산 시장 개발을 촉진하는 원동력을 제공합니다.

TOD 모델의 동기

건설부 전략 및 건설 공무원 교육 아카데미 부소장인 건축가 응우옌 부 푸옹 준교수에 따르면, 미국, 프랑스, 일본, 중국 등 많은 국가에서 시행 중인 TOD(대중교통 지향 개발) 도시 개발 모델은 모두 양방향 관계를 보여줍니다. 즉, 현대 인프라는 부동산 개발을 촉진하고, 부동산은 인프라에 대한 재투자를 위한 자원을 창출합니다.

사진 설명 — 교통 인프라는 지속 가능한 부동산 시장 개발을 촉진하는 원동력이 됩니다.

베트남의 급속한 도시화는 제한된 예산 자원의 맥락에서 부동산 관련 교통 인프라 구축의 시급한 필요성을 제기하고 있습니다. 지방 통합 및 이원화 정부 모델 시행 과정은 기능별 구역에 기반한 새로운 접근 방식의 필요성을 제기하며, 교통 계획을 도시 개발 및 부동산 시장과 연계합니다. 이러한 접근 방식은 상업용 주택, 사회주택(NOXH), 그리고 생태적 부동산에 토지 자금을 합리적으로 배분함으로써 토지 가치를 효과적으로 활용하고, 주택 형평성을 확보하며, 국민의 지불 능력에 부합하는 주택을 공급하는 데 도움이 됩니다.

건설부의 검토에 따르면, 지금까지 베트남의 고속도로망은 약 90km(2010년)에서 1,700km(2024년)로 급속히 확장되었으며, 2025년까지 3,000km에 도달할 것으로 예상됩니다. 고속도로 시스템은 부동산, 특히 위성 도시 지역, 산업-물류 구역, 리조트 부동산 및 벨트 경로와 고속도로를 따라 상승한 토지 가격에 큰 활력을 불어넣었습니다. 또한 TOD와 부동산 개발의 핵심인 도시 철도는 하노이 와 같이 2개 노선(Cat Linh - Ha Dong, Nhon - Hanoi Railway Station)을 활용했으며, 호치민시는 지하철 1호선 Ben Thanh - Suoi Tien을 운행했으며, 2035년까지 이 두 대도시는 600km가 넘는 도시 철도를 갖게 될 것으로 예상됩니다. 이는 TOD 회랑을 따라 위성 도시 지역과 부동산을 형성하여 공간 재구조화의 원동력이 됩니다.

또한 롱탄 국제공항 프로젝트, 까이멥-티바이 해상 클러스터, 락후옌 등 일련의 공항 및 항구 프로젝트가 급속히 완료되고 있으며, 이러한 프로젝트는 물류, 산업 및 서비스 부동산(리조트)을 촉진하여 TOD, 위성 도시 및 새로운 경제 회랑을 향해 부동산 시장에 강력한 "추진력"을 제공하고 있습니다.

그러나 베트남의 인프라는 여전히 자본 부족, 제도적 제약, 자원 및 실행 역량이라는 큰 과제에 직면해 있습니다. 부동산 시장은 기대, 투기 및 비효율적인 시장 관리로 인해 종종 "가상 열풍"에 휩싸입니다. 많은 도시 지역이 교통이 아직 완료되지 않은 상태에서 개발되어 과부하와 연결성 부족으로 이어지고, 계획은 동기화되지 않습니다. 사회 주택, 근로자 주택 및 학생 기숙사와 같은 필수 부문은 적절한 관심을 받지 못하고 있습니다... 이러한 현실은 인프라 개발을 위한 자본 균형을 보장하고 지속 가능한 부동산 시장 개발을 위한 도시 계획 및 방향과 긴밀하게 연계된 포괄적인 전략이 시급히 필요하다는 것을 보여줍니다.

지속 가능한 부동산 시장 개발을 위한 방향

부동산 전문가들은 여러 국가의 성공적인 부동산 시장 기반 시설 개발 경험을 바탕으로, TOD 모델 개발이 경제 활성화, 주택 문제 해결, 토지 가격 통제 효과를 동시에 가져올 수 있다고 보고 있습니다. 베트남은 각 도시 지역의 제도적 여건, 자원, 그리고 특성에 맞춰 TOD 모델을 적절히 조정하여 적용할 수 있습니다. TOD 모델은 기반 시설 건설에 필요한 자본을 확보하고, 지하철 및 철도 주변 토지 가치를 활용하며, 사회주택, 학생 기숙사, 근로자 주택 등의 개발을 위한 수익을 창출할 수 있는 효과적인 금융 메커니즘입니다.

부교수이자 건축가인 응우옌 부 푸옹 박사는 부동산 시장에서 교통 인프라의 역할을 극대화하기 위해 베트남은 교통 및 토지 이용의 통합 계획에 중점을 둔 방향 설정 및 동시적 솔루션 시스템을 구축해야 하며, 지하철, BRT, 순환도로, 고속도로를 중심으로 TOD(Total Transportation Development)를 중점적으로 추진해야 한다고 말했습니다. 대중교통 접근성 측면에서는 상업용 주택, 사회주택, 근로자 주택, 학생 기숙사 등 다양한 유형의 주택을 조화롭게 배치하는 것이 필수적입니다.

또한, 상업 서비스 구역을 동시적으로 개발하여 공급과 수요의 균형을 맞추고, 사회 정의, 문명, 현대성을 촉진하며, 특히 사회 주택, 저렴한 주택, 근로자 주택, 학생 기숙사를 개발하고 지하철/BRT와 직접 연결하는 데 자원을 배분합니다. 이는 대중교통을 가장 많이 이용하는 계층이기 때문입니다. 동시에 토지의 부가가치 회수, 토지 경매, 도시 개발 기금, 역 주변 토지 기금 활용, 인프라 재투자 메커니즘을 적용합니다.

또한, 압축 도시 모델, 15분 도시 모델에 따라 개발되는 대도시에서는 개인 차량에 대한 의존도를 줄이고, 대중교통 이용을 촉진하고, 삶의 질을 향상시키고, 교통 데이터 관리에 디지털 기술을 적용하여 계획 정보, 토지 가격, 프로젝트를 투명하게 만듭니다.

건설부는 연구를 통해 지속 가능하고 공평한 방향으로 TOD 정책을 수립하고 조만간 완료하는 데 주력하고 있습니다. 특히 TOD 내 사회주택 최소 비율을 규정하고, 투자자가 TOD 사업 부지 또는 연면적의 최소 20~30%를 사회주택, 근로자 주택, 학생 기숙사용으로 확보하도록 요구하여 공정성과 적정 가격을 보장합니다. 또한, 지하철 운영 기업이 역 주변 부동산 개발에 참여하고 수익의 일부를 사회주택 개발 및 인프라 재투자에 할당하는 모델을 시범 운영하고 있습니다. 또한, 지방 당국과 협력하여 주요 교차로의 토지 자금을 적극적으로 계획하고 관리함으로써 투기를 방지하고 지가를 통제하며 합리적인 저렴한 주택 공급을 보장합니다.

"교통 인프라는 도로와 교량뿐만 아니라 도시 지역을 형성하고 부동산 시장을 규제하는 도구이기도 합니다. TOD 모델을 효과적으로 적용하면 주택 가격을 안정시키고 수백만 명의 사람들에게 사회적 형평성과 적합한 주택에 대한 접근성을 보장하는 도구가 될 것입니다."라고 건축가 겸 부교수인 응우옌 부 푸옹 박사는 말했습니다.

출처: https://baotintuc.vn/kinh-te/ha-tang-giao-thong-tao-dong-luc-thuc-day-thi-truong-bat-dong-san-phat-trien-ben-vung-20250929100652183.htm