DNVN - 토지 기금 마련, 부지 정리, 토지 이용료 면제 및 감면, 기술 인프라 시스템에 대한 투자 비용 지원, 매매 가격 및 적격 임차인 및 구매자에 대한 규정은 2030년까지 사회 주택 100만 채라는 목표를 달성하기 위해 해결해야 할 6가지 중요한 문제로 간주됩니다.
최근 몇 년간 정부 와 각 부처 및 관련 부문에서는 산업단지 및 클러스터(IP) 내 저소득층과 근로자를 위한 사회주택(NOXH) 및 근로자 주택(NOCN) 사업의 시행 및 완료를 촉진하기 위한 다양한 정책을 추진해 왔습니다. 그러나 그 결과는 기대에 미치지 못했습니다.
5월 24일, 중앙집행위원회는 사회주택 개발에 대한 당의 지도력 강화에 관한 지시 제34호를 발표했습니다. 이 지시는 2030년까지 저소득층과 산업단지 근로자들을 위한 사회주택을 최소 100만 호 확보하는 것을 목표로 했습니다.
베트남 산업단지 금융협회(VIPFA) 회원인 QUALIPRO 건설 주식회사의 부 치 키엔(Vu Chi Kien) 부사장에 따르면, 지침 34는 저소득층, 근로자 및 사회주택 정책에 적격한 기타 주체에 대한 사회보장 시행에 대한 우리 당의 결의를 다시 한번 확인시켜 주었다고 합니다.
키엔 씨에 따르면, 이 목표를 달성하려면 6가지 주요 장애물을 제거해야 합니다.
첫째, 사회주택 및 산업용 주택 건설을 위한 토지 할당입니다. 상업용 주택 건설 사업에서 주거용 토지의 최소 20%를 사회주택 건설에 할당하도록 하는 규정은 좋은 정책입니다. 그러나 이러한 규정을 엄격하게 적용하면 의도치 않게 사회주택 가격이 상승할 수 있습니다. 특히 상업용 주택 건설 사업이 아름답고 중심가에 위치하며 가치 있는 토지에 위치할 경우 더욱 그렇습니다. 또한, 중심가의 향후 생활비는 고가로 이어져 저소득층에게는 적합하지 않을 것입니다.
당 중앙위원회의 지시 34호에서는 2030년까지 저소득층과 공업단지 근로자를 위해 최소 100만 채의 주택을 건설하는 과제를 지정했습니다.
Kien 씨는 "상업용 주택 프로젝트의 주거용 토지 기금의 20%를 사회주택 프로젝트에 할당하는 규정은 각 프로젝트의 위치에 따라 달라질 수 있지만, 해당 토지 기금을 적절한 위치에 중앙 집중적으로 배치된 사회주택 프로젝트에 통합하는 것이 현실적으로 더 적합할 것"이라고 말했습니다.
둘째, 부지 정리(GPMB)입니다. 사회주택 사업이 NOTM 사업 부지 내 또는 인근에 위치할 경우, GPMB의 실패로 인해 많은 사업이 지연됩니다. 이 경우, 토지를 소유한 사람들은 두 사업 간의 GPMB 지원 정책을 비교하게 될 것입니다.
신토지법이 적용되면 NOTM 프로젝트의 경우 투자자는 토지 취득 보상 가격을 주민들과 협상하게 됩니다. 반면 NOXH 프로젝트는 국가 규정에 따라 가격을 적용하게 됩니다. 따라서 NOTM과 NOXH 두 유형의 프로젝트 간에 토지 취득 보상 가격 차이가 더욱 커질 것입니다(두 프로젝트가 바로 인접해 있음에도 불구하고). 그렇게 되면 NOXH 프로젝트에 대한 보상 작업도 더욱 어려워질 것입니다.
반면, 사회주택 및 산업용 주택 사업의 경우, 관련 규정에 따라 정부가 부지 정리를 진행하고 투자자들에게 건전한 토지를 건설 목적으로 제공해야 합니다. 그러나 실제로는 대부분의 사업에서 투자자들이 부지 정리를 진행해야 하므로 많은 어려움과 비용이 발생합니다.
셋째, 토지이용료 면제입니다. 규정에 따라 사회주택 및 산업용 주택 사업은 매매가와 임대료를 인하하기 위해 토지이용료가 면제됩니다. 그러나 현행 토지이용료 면제 정책 시행 시에도 투자자에게 토지이용료를 면제하기 전에 토지이용료가 얼마인지 산정하는 단계를 거쳐야 합니다.
이로 인해 당국이 면제 토지 사용료를 계산하기 위한 조치를 취하는 데 상당한 추가 시간이 필요하게 되고, 동시에 프로젝트 구현 기간도 길어질 것입니다.
넷째, 기술 기반 시설 투자비 지원. 사회주택 사업의 경우, 관련 규정에 따라 국가는 사회주택 사업 범위 내에서 기술 기반 시설 투자비의 일부 또는 전액을 지원합니다. 그러나 대부분의 사업은 아직 이 정책을 적용받지 못했습니다. 이 정책이 적용될 경우, 사회주택의 매매가 및 임대가 또한 인하될 것입니다.
다섯째, 사회주택 가격 규제와 관련하여 저소득층을 대상으로 주택을 건설하면 건설 품질이 낮고, 그에 따른 사회복지시설도 부족하다는 인식을 불식시킬 필요가 있다.
저소득층 주택 사업이지만, 건축 품질, 안전, 그리고 공공 서비스 요건은 규정에 따라 보장되어야 하며, NOTM 사업의 평균 수준보다 크게 낮아서는 안 됩니다. 매매가와 임대료 인하는 공공 서비스나 건축 품질을 삭감하는 것이 아니라, 국가의 지원 정책을 통해 이루어져야 합니다.
여섯째, NOCN 임대 또는 매수 대상자에 대한 규정입니다. 실제로 투자자들은 NOCN 아파트를 임대하는 대신, 많은 아파트를 매도하여 자본금을 빠르게 회수하고 수익을 창출하고자 합니다. 임대는 마치 잔돈을 모으기 위해 큰돈을 쓰는 것과 같아서 자본금 회수에 오랜 시간이 걸리고 장기 이자가 발생하여 투자자에게 위험 부담이 크기 때문입니다.
그러나 NOCN 프로젝트의 경우, 근로자들은 종종 구매하지 않으려는 사고방식을 가지고 있으며, 아파트를 사고 싶어하는 사람은 거의 없고, 대부분 근로자는 재정적 부족으로 인해 임대만 하며 살아갑니다.
이것이 일부 NOCN 프로젝트가 완료되었지만 투자자들이 상대적으로 적은 아파트를 판매하는 이유이기도 합니다. 아파트 판매 건수도 적고, 투자자들은 프로젝트를 효과적으로 진행하기 위해 임대료 상승을 감수해야 합니다. 이로 인해 일반 주민들의 임대료는 주택 임대료보다 높아지고, 노동자들 또한 NOCN 임대에 관심을 두지 않습니다.
이러한 모순을 부분적으로 해결하기 위해 키엔 씨는 산업 단지 및 산업 클러스터 내 제조 기업 소유주가 근로자들이 무상 또는 우대 가격으로 거주할 수 있도록 NOCN 건물 전체 또는 층 전체를 건축하거나 임대할 수 있도록 하는 메커니즘을 적용할 것을 제안했습니다. 그렇게 되면 사회주택 프로젝트 투자자들은 신속하게 자본을 회수하고, 기업은 근로자를 유지하며, 근로자들은 합리적인 가격으로 아파트에서 거주할 수 있게 될 것입니다. 이를 통해 NOCN 투자와 프로젝트 내 근로자 거주가 촉진되어 사회 보장 문제가 해결될 것입니다.
민 투
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출처: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/bat-dong-san/hang-loat-nut-that-can-go-de-dat-muc-tieu-1-trieu-nha-o-xa-hoi-vao-nam-2030/20240529023908285
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