현재 호치민시의 천연자원환경부는 경매 계획, 경매 시간, 시작 가격 결정 등 경매 과정의 단계를 완료하고 있습니다.
쩐 만 끄엉 변호사(호찌민시 변호사협회)에 따르면, 2월 5일 발표된 토지가격 관련 법령 제44호를 개정 및 보완하는 법령 제12호는 토지가격 결정 방식, 적용 조건, 절차 및 다양한 방식에 따른 토지가격 결정 내용에 대한 구체적인 규정을 추가했습니다. 이를 통해 경매 시작가 결정은 명확하고 구체적이며 투명하게 규제됩니다. 남은 과제는 잠재적 투자자와 실질적 투자자를 선정하는 기준을 명시하는 것입니다.
이를 위해 쩐 만 꾸엉 변호사는 최근 몇 년간의 사업 실적, 기업 운영 기간, 총 자본금, 시행된 부동산 프로젝트 수 등을 고려해야 한다고 지적했습니다. 다음으로는 프로젝트 시행 능력입니다. 경매에 참여하는 토지에 대한 개발 계획을 검토하여 지분 조건, 토지 사용료 지급을 위한 자본 조달 계획, 프로젝트 개발을 위한 자본 조달 능력 등을 검토할 수 있습니다. 또한, 사업 및 개발 계획의 타당성을 검토해야 합니다. 이러한 검토는 시장에 교란을 일으킬 가능성이 있는 사업체를 피하는 데 도움이 됩니다.
투티엠 지역의 수천 채의 아파트와 많은 토지가 계속해서 경매될 예정입니다.
세빌스 베트남 부총괄 트로이 그리피스 씨는 착공 가격이 종종 잉여금 산정법에 따라 결정된다고 분석했습니다. 이 방법은 승인된 계획에 따라 토지 이용 계수, 시공 밀도, 그리고 프로젝트의 최대 층수를 기반으로 총 개발 비용을 추정하는 것입니다. 그러나 실제로 이러한 계획 매개변수가 반드시 가장 효과적이고 시장에 적합한 토지 이용 계획은 아닙니다. 예를 들어, 사무실이나 호텔과 같은 상업 시설이 있는 토지는 이러한 두 가지 유형의 개발이 이루어지지 않은 지역에서는 너무 높게 평가됩니다.
따라서 토지 가격 결정 시, 시작가와 투자자들이 입찰할 수 있는 시장가 사이에 차이가 발생할 수 있습니다. 이는 시작가가 투자자들에게 매력적이지 않아 경매가 실패할 가능성을 야기합니다. 적절한 계획과 합리적인 시작가가 필요합니다. 관리 주체와 유관 정부 기관 외에도 개발 과정을 이해하는 전문 컨설팅 기관(계획 및 시장)의 참여가 필요합니다.
토지 경매 시 보증금과 관련하여, 현행 부동산 경매법 제39조 제1항에 따르면, 보증금은 부동산 경매 기관과 경매 대상 부동산 소유자 간에 합의하되, 경매 대상 부동산 가격의 최소 5%, 최대 20%로 정하고 있습니다. 한편, 시행령 제10호는 토지사용권 경매에 참여하는 기관이 경매 시작가의 20%에 해당하는 금액을 보증금으로 납부하도록 규정하고 있으며, 이 규정은 2023년 5월 20일부터 시행되었습니다.
토지법은 부동산 경매법의 규정에 따라 입찰을 규제합니다. 따라서 경매를 악용하여 시장을 교란하고 이익을 취하는 행위를 제한하기 위해 토지사용권 경매 시 최소 계약금 비율을 5%가 아닌 10%로 인상하는 방안을 검토할 수 있습니다. 또한, 낙찰 후 계약금을 포기하는 경우의 제재에 관한 추가적인 규정도 마련되어야 합니다.
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