잔여법을 폐지하면 토지 가치 평가가 늦어질까요?

토지 가치 평가의 어려움으로 인해 프로젝트 진행이 "둔화"되었습니다.

건설부 조사에 따르면, 부동산 사업의 50% 이상이 토지 가치 평가 방법을 결정하여 시장 가격을 파악하는 데 어려움을 겪으며, 이로 인해 어려움과 장애물이 발생하고 사업 추진이 지연되고 있는 것으로 나타났습니다. 또한, 법률성, 계획, 투자 등의 측면에서도 어려움이 있습니다. 특히 토지이용료를 결정하는 데만 1~2년이 걸립니다. 2022년 공급량이 작년 같은 기간에 비해 급격히 감소할 조짐을 보이는 이유는 다음과 같습니다.

많은 프로젝트가 검사를 거친 후, 많은 프로젝트에서 토지 평가가 이전보다 더 느렸다는 점도 언급할 가치가 있습니다. 토지 가격이 결정되지 않은 채 2~3년, 심지어 10년 동안 지연되는 프로젝트도 있습니다. 최근 몇 년 동안 이러한 문제로 인해 많은 투자 프로젝트가 승인되지 않았습니다.

토지 가격을 결정하는 데에는 다양한 의견이 있기 때문에 '시장' 가격을 결정하는 것이 더욱 어렵습니다. 그 사이, 프로젝트들은 토지 인도를 시작하기 위해 당국에 돈을 지불하기를 기다리고 있습니다. 이러한 토지 가치 평가는 많은 기업과 지방 자치 단체에서 불평하는 문제이기도 한데, 특히 부동산 프로젝트의 진행을 "지연"시키고 있기 때문입니다.

토지 평가가 지연되면 많은 부동산 투자 프로젝트가 수년간 지연됩니다.

토지 가치 평가에 대한 의견의 합의가 부족하다는 점은 최근 많은 의견에서도 반영되었는데, 특히 토지 가치 평가 시 잉여금 방법을 포기할지 유지할지에 대한 의견이 많았습니다. 잉여금 방법은 토지 가격을 규제하는 법령 44/2014/ND-CP를 개정 및 보완하는 초안 법령에 더 이상 언급되지 않았기 때문입니다.

따라서 직접비교, 공제, 소득방법으로는 잉여금법을 완전히 대체하기 어렵다는 의견이 많고, 특히 부동산 사업의 경우 더욱 그렇다. 따라서 이 방법을 초안에서 제외하면 가격 책정과 관련된 어려움 외에도 프로젝트 구현이 지연되는 어려움이 발생할 수 있습니다. 또한, 평가방법을 변경하는 것은 정책의 불안정성을 더욱 드러내며, 잉여금법으로 평가되는 투자 프로젝트에 영향을 미쳐 기업의 경영실적에 부정적인 영향을 미칩니다.

이러한 견해에 공감하는 호치민시 부동산 협회 회장인 레 황 짜우 씨는 호치민시가 지난 8년 동안 주로 잉여금 방식을 적용하여 토지 사용료와 토지 임대료를 계산해 왔다고 말했습니다. 해당 지역의 상업용 주택 및 도시 지역 프로젝트 280/320개가 이 방법을 적용하고 있으며, 이는 87.5%에 해당합니다. 따라서 총 비용과 프로젝트 총 수익 추정치를 계산하는 데 도움이 되는 토지 평가 방법을 자세히 설명하는 회람 36/2014/TT-BTNMT를 개정하는 것과 함께 잉여금 방법을 계속 유지하는 것이 필요합니다.

하지만 이 전문가는 잉여금법을 적용하면 공무원과 관계자에게 법적 위험이 발생할 수 있다고 말했습니다. 예를 들어, 잉여 방법은 프로젝트의 총 투자 비용과 총 수익을 모두 가정한 추산치이고, 가장 중요한 기준은 부정확하고 실시간으로 업데이트되지 않는 입력 데이터베이스이기 때문에 오류가 커 평균 가격 지수를 찾을 수 없습니다.

이러한 이유로 잉여방법을 없애는 것보다는 이 방법을 사용할 경우 정보수집의 정확도를 높이고 제거하는 방안이 필요하다는 의견이 많습니다.

오늘날에도 잉여방법이 느린 이유는 무엇일까?

위와 같은 의견에 대해, 최근 개최된 "적절한 토지 가치 평가를 통한 프로젝트 해결 워크숍"에서 자연자원환경부 기획토지자원개발국 국장이며 토지법(개정) 편집팀장인 다오 중 친(Dao Trung Chinh) 씨는 초안법에 폐지하라고 명시되어 있지 않지만, 현재로서는 잉여금 방식을 적용하지 않을 것이라고 강조했습니다.

새로운 초안에서 잉여금 방법을 삭제한 것은 많은 이견을 불러일으켰습니다.

설명에 따르면, 중앙토지이용관리위원회 제18-NQ/TW결의에 따르면 토지가격을 결정할 때 반드시 시장 동향을 면밀히 따라야 한다고 규정하고 있습니다. 반면, 잉여법은 가정된 비용과 수익을 기반으로 가격을 결정하는 것을 규정합니다. 과거에는 토지양도계약서상의 토지가격 정보가 실제보다 낮았습니다. 이 가격에 따라 결정된다면 평가자는 가격을 보장받을 수 있지만 시장을 올바르게 반영하지는 못할 것입니다.

또한, 실제 구현에 있어서 잔류법은 많은 가정적 요소를 포함하고 있다. 지표 하나만 바뀌어도 잉여법에 의해 결정된 토지가격은 크게 틀려질 것입니다. 말할 것도 없이, 이 방법을 사용하면 정보를 수집하는 사람이 다르면 매개변수도 다른 가격을 제시하게 됩니다.

특히 진 씨는 다음과 같은 문제를 제기했습니다. "지역 주민들과 투자자들은 잉여금 방식을 폐지하면 토지 가치 평가가 지연될 것을 우려하고 있습니다. 문제는 잉여금 방식이 왜 여전히 느린가 하는 것입니다."

그에 따르면, 현재의 시장 데이터베이스는 불완전하고 표준화되지 않았으며 시장 가치를 정확하게 반영하지 못하기 때문에 당장은 토지 가치 평가의 잉여법을 적용하지 않을 것입니다. 따라서 개정 토지법에서는 토지의 가치를 평가할 때 적어도 2가지 방법을 사용하게 됩니다. 두 방법이 서로 다른 값을 가지는 경우, 더 높은 값이 취해집니다.

현행법은 토지평가방법으로 직접비교방법 등 5가지를 규정하고 있다. 뺄셈법; 소득 방법; 잉여법; 조정 계수법. 천연자원환경부에서 협의 중인 법령 제44/2014/ND-CP호 및 회람 제36/2014/TT-BTNMT호에 대한 개정안 초안은 비교법, 소득법, 지가조정계수법의 세 가지 방법만을 규정하고 있습니다.

이 옵션을 통해 초안은 기초 기관이 개정을 제안한 현행 토지 평가 방법을 중심으로 많은 의견을 수렴했으며, 그 중 잉여금 방법을 폐지하는 데 가장 많은 논란이 일고 있습니다.

원천: https://www.congluan.vn/loai-bo-phuong-phap-thang-du-lieu-co-thuc-su-lam-cham-tien-do-dinh-gia-dat-post258486.html