잔여법을 폐지하면 토지 가치 평가가 늦어질까요?

[광고_1]

토지 평가의 어려움으로 인해 프로젝트 진행이 "둔화"되었습니다.

건설부 조사에 따르면, 부동산 사업의 50% 이상이 시세 파악을 위한 토지 가치 평가 방법의 어려움으로 인해 어려움과 난관에 직면하고 있으며, 사업 추진도 더디게 진행되고 있습니다. 또한, 법규, 계획, 투자 등 관련 절차상의 어려움도 존재합니다. 특히 토지 사용료 결정에만 1~2년이 소요되는 등, 2022년 공급 물량이 전년 동기 대비 크게 감소할 조짐을 보이고 있습니다.

많은 프로젝트가 검토된 후, 토지 가치 평가 과정이 이전보다 훨씬 더 지연되었다는 점은 언급할 가치가 있습니다. 토지 가격이 결정되지 않은 채 2~3년, 심지어 10년 동안 지연된 프로젝트도 있었습니다. 최근 몇 년 동안 이러한 문제로 인해 많은 투자 프로젝트가 승인되지 않았습니다.

토지 가격 결정에 대한 다양한 의견으로 인해 "시장" 가격을 결정하는 것이 더욱 어려워지고 있습니다. 한편, 프로젝트들은 토지 인도를 위해 당국에 돈을 지불해야 하는 상황입니다. 이러한 토지 가치 평가는 많은 기업과 지역 주민들이 불만을 제기하는 문제이기도 합니다. 특히 부동산 투자 사업의 진행을 "지연"시키고 있기 때문입니다.

데이터 기반 방법이 실제로 토지 가치 평가 속도를 늦추는가? — 토지 평가 지연으로 인해 많은 부동산 투자 프로젝트가 수년간 지연되었습니다.

토지 가치 평가에 대한 의견의 합의가 부족하다는 점은 최근의 많은 의견에서도 반영되고 있으며, 특히 토지 가격을 규제하는 법령 44/2014/ND-CP를 개정 및 보완하는 법령 초안에 더 이상 언급되지 않은 잉여금 평가 방법을 포기할지 유지할지에 대한 의견에서 두드러진다.

따라서 직접비교, 공제, 소득공제 방식이 잉여금법을 완전히 대체하기 어렵다는 의견이 많습니다. 특히 부동산 사업의 경우 더욱 그렇습니다. 따라서 초안에서 이 방식을 삭제하는 것은 가치평가의 어려움 외에도 사업 추진에 어려움을 초래할 수 있으며, 사업 추진 지연으로 이어질 수 있습니다. 또한, 가치평가 방식을 변경하는 것은 정책의 불안정성을 더욱 부각시켜 잉여금법으로 평가받는 투자 사업에도 영향을 미쳐 기업의 경영 성과에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

호치민시 부동산협회 회장인 레 황 짜우(Le Hoang Chau) 씨는 이러한 견해에 공감하며, 호치민시는 지난 8년간 토지 사용료와 토지 임대료 산정에 주로 잉여금 산정법을 적용해 왔다고 말했습니다. 호치민시 내 상업용 주택 프로젝트 280개 중 320개와 도시 지역이 이 방식을 적용하고 있으며, 전체의 87.5%를 차지합니다. 따라서 잉여금 산정법을 계속 유지하는 동시에, 토지 가치 평가법을 세부적으로 규정한 시행령 36/2014/TT-BTNMT를 개정하여 프로젝트의 총비용 및 총 예상수입 추정치의 정확도를 더욱 높여야 합니다.

그러나 이 전문가는 흑자법 적용이 공무원 및 관련자들에게 법적 위험을 초래한다고 지적했습니다. 예를 들어, 흑자법은 총 투자비와 사업 총수익을 모두 가정한 추정치이기 때문에 오류가 클 수 있으며, 가장 중요한 근거는 입력 데이터베이스가 정확하지 않고 실시간으로 업데이트되지 않아 평균 물가 지수를 찾을 수 없다는 것입니다.

이러한 이유로 잉여방법을 없애는 것보다는 이 방법을 사용할 경우 정보수집의 정확도를 높이고 제거하는 대책이 필요하다는 의견이 많습니다.

오늘날에도 잉여방법이 느린 이유는 무엇일까?

위와 같은 의견에 대해, 최근 개최된 "적절한 토지 가치 평가를 통한 프로젝트 해결에 관한 워크숍"에서 자연자원환경부 기획토지자원개발국 국장이며 토지법(개정) 편집팀장인 다오 중 친 씨는 초안법에 폐지하라고 명시되어 있지 않지만, 현재로서는 잉여금 방식을 적용하지 않을 것이라고 강조했습니다.

데이터 기반 방식이 실제로 토지 가치 평가 속도를 늦추는가? 그림 2 — 새로운 초안에서 잉여금 방법을 삭제한 것은 많은 이견을 불러일으켰습니다.

설명에 따르면, 중앙토지이용관리위원회 결의 제18-NQ/TW호는 토지가격 산정 시 시장 상황을 면밀히 반영하도록 규정하고 있습니다. 한편, 잉여금 산정법은 추정 비용과 수익을 기반으로 가격을 산정하도록 규정하고 있습니다. 과거에는 양도계약서에 기재된 토지가격 정보가 실제 가격보다 낮았습니다. 이 가격으로 산정할 경우, 감정평가사의 신뢰도는 높지만 시장 상황을 정확하게 반영하지 못할 수 있습니다.

또한, 잉여금법은 실제로 시행될 경우 여러 가지 가정적인 요소들을 내포하고 있습니다. 지표 하나만 바뀌어도 잉여금법으로 산정된 지가가 크게 달라질 것입니다. 게다가 이 방법을 사용하는 사람들이 다르고, 다른 사람들이 정보를 수집한다면, 다른 매개변수에 따라 가격이 달라질 수 있습니다.

특히 진 씨는 다음과 같은 문제를 제기했습니다. "지역 주민들과 투자자들은 잉여금 방식을 폐지하면 토지 가치 평가가 지연될 것을 우려하고 있습니다. 문제는 잉여금 방식이 왜 여전히 느린가 하는 것입니다."

그에 따르면, 현재의 시장 데이터베이스는 불완전하고 표준화되지 않았으며 시장 가치를 정확하게 반영하지 못하고 있습니다. 따라서 당분간 잉여금법을 이용한 토지 가치 평가는 적용되지 않을 것입니다. 따라서 개정 토지법 초안에서는 토지 가치 평가 시 최소 두 가지 방법을 적용해야 하며, 두 방법의 가치가 다를 경우 더 높은 가치를 적용해야 합니다.

현행법은 직접 비교법, 공제법, 소득법, 잉여금법, 조정계수법 등 5가지 토지 가치 평가 방법을 규정하고 있습니다. 천연자원환경부가 검토 중인 시행령 제44/2014/ND-CP호 및 시행규칙 제36/2014/TT-BTNMT호 개정안은 비교법, 소득법, 지가조정계수법의 3가지 방법만 규정하고 있습니다.
이 옵션을 통해 초안은 기초 기관이 개정을 제안한 현행 토지 평가 방법을 중심으로 많은 의견을 수렴했으며, 그 중 잉여금 방법을 폐지하는 데 가장 많은 논란이 일고 있습니다.

[광고_2]
원천