부동산사업법 제29/2023/QH15호(이하 "부동산사업법 제2023호")는 2023년 11월 28일 제15대 국회 에서 통과되어, 법률 제61/2020/QH14호에 따른 여러 조항을 개정 및 보완한 부동산사업법 제66/2014/QH13호를 대체합니다. 이 법은 2025년 1월 1일부터 시행되는 10장 83조로 구성되어 있으며, 부동산 사업, 부동산 사업에 관한 단체 및 개인의 권리와 의무, 그리고 부동산 사업의 국가 관리를 규정하고 있으며, 다음과 같은 새로운 주요 내용을 담고 있습니다.
1. 부동산사업법 규제범위 명확화
2023년 부동산 사업법은 민법, 토지법, 주택법, 민사 판결 집행법, 기업법, 투자법 등과 중복되지 않도록 현행 규정을 개정 및 보완합니다. 부동산 사업법이 적용되지 않는 경우, 예를 들어 주택 매매, 건설 공사, 파산, 해산, 분할, 분리로 인한 토지 사용권 양도; 분할, 분리, 합병, 합병으로 인한 주택 매매, 건설 공사, 토지 사용권의 소유권 이전; 공공 재산인 부동산의 매매, 양도, 임대; 법원 판결, 결정 또는 판결, 상사 중재 결정, 분쟁 해결 시 유관 국가 기관의 결정에 따른 주택 매매, 건설 공사, 토지 사용권의 양도; 베트남 노동 총연맹 이 프로젝트 관리 기관인 경우 주택법의 규정에 따라 근로자에게 사회 주택을 임대하는 경우 등에 대한 규정을 보완합니다.
또한 이 법률에서는 소규모 부동산 사업 사례에 대한 적용 범위를 명확히 정의하고 있습니다. 사업 목적이 아닌 건설 공사의 주택, 건설 공사 및 건설 바닥 면적의 매매, 소규모 건설 공사의 주택, 건설 공사 및 건설 바닥 면적의 매매, 임대 및 할부 매수입니다.
롱 안성 국회 대표단은 제15대 국회 제6차 회의에 제출된 토지법(개정), 주택법(개정), 부동산사업법(개정) 초안에 대한 의견을 제시하기 위한 회의를 열었습니다.
2. 부동산 사업 수행 시 조직 및 개인에게 적용되는 조건에 대한 규정을 보완하고 완비합니다.
구체적으로, 2023년 부동산사업법은 부동산 사업자가 시장에 참여할 수 있는 충분한 자금력을 갖추고 있는지 심사하기 위해 다음과 같은 엄격한 조건을 추가했습니다. 부동산 사업자가 여러 사업을 동시에 추진하는 경우, 총 사업 투자 자본에 대한 최소한의 비율을 확보하기 위해 미상환신용금, 미상환 회사채의 자기자본 비율, 자기자본 배분 등입니다.
동시에 이 법은 투자법 2020 및 토지법 2024와의 일관성을 보장하기 위해 해외 거주 베트남인과 외국인 투자 자본을 가진 경제 조직에 대한 정책을 규제합니다.특히, 부동산 사업법 2023은 해외 거주 베트남인이 베트남 시민이며 국내 개인과 마찬가지로 부동산 사업을 수행하고 부동산을 매매, 임대 및 할부 매수할 수 있는 완전한 권리를 가지고 있다고 규정합니다.외국인 투자 자본을 가진 경제 조직은 국내 투자자에게 규정된 투자 조건을 충족하고 투자 절차를 수행해야 하며 국내 조직과 마찬가지로 부동산 사업을 수행하고 부동산을 매매, 임대 및 할부 매수할 수 있는 완전한 권리를 가지고 있습니다.
3. 부동산 및 부동산 사업에 대한 공공 정보
2023년 부동산사업법은 당중앙위원회 결의 제18-NQ/TW호를 제도화하기 위해 부동산 및 사업 중인 부동산 프로젝트 정보 공개에 관한 규정을 보완 및 보완했습니다. 이에 따라 정보 공개는 부동산 사업의 필수 조건으로, 시장 투명성 제고 및 부동산 매수자, 임차인, 임대 매수자의 권리 보호에 기여합니다. 동시에 주택 및 부동산 시장 정보 시스템의 구축, 관리, 운영 및 활용에 관한 규정을 보완하고, 국가 토지 데이터베이스 및 기타 관련 데이터베이스와의 연계 및 공유를 보장하며, 전자 정부 발전의 기반을 마련합니다.
국회는 제6차 정기회에서 2023년 부동산사업법을 통과시켰습니다.
4. 주택사업의 원칙, 조건 및 시행에 관한 규정, 건축공사 및 건축면적에 관한 규정을 기존 및 장래 건축공사에 대하여 개정·보완한다.
2023년 부동산사업법은 기존 및 향후 건설 공사에서 주택사업의 원칙, 조건 및 시행, 건설공사 및 건설용적률에 대한 규정을 더욱 엄격하게 보완 및 보완하여 지속 가능한 부동산 시장 발전에 기여합니다. 주택 매매 및 할부매매 시 보증금, 건설공사 및 향후 건설공사의 건설용적률에 대한 규정을 보완하여 불법 자금 동원을 방지하고, 사기, 재산 유용, 고객의 자금 유용 위험을 최소화하며, 부동산 시장 내 부동산 사업자를 선별합니다. 또한, 향후 주택 매매 및 할부매매 시 보증 규정을 보완하여, 고객이 주택 인도 의무 불이행 시 투자자의 재정적 채무에 대한 보증을 선택할 수 있도록 허용합니다.
5. 부동산 사업에서 기술 인프라를 활용한 토지 이용권 거래에 대한 투자자 규정
2023년 법률은 부동산 사업의 기술 기반시설을 갖춘 토지사용권 거래 조건 및 요건에 대한 규정을 더욱 엄격하게 보완했습니다. 특구, 1급, 2급, 3급 도시권의 구, 군, 시에서 토지를 분할하여 주택을 건설하는 개인에게 부동산 사업의 기술 기반시설을 갖춘 토지사용권을 양도하는 것은 허용되지 않습니다.
6. 부동산 프로젝트 양도에 관한 규정 보완 및 완성
이에 따라, 이 법은 투자자가 토지 할당, 토지 임대, 토지 용도 변경 허가에 대한 결정이 있고 토지에 대한 재정적 의무를 이행한 경우, 토지 사용권 증서가 필요하지 않은 부동산 프로젝트 양도를 허용합니다. 총리가 투자 정책을 결정하고 투자 정책을 승인하며 투자를 승인하는 부동산 프로젝트의 일부 양도를 허용하도록 성급 인민위원회에 권한을 위임하는 경우에 대한 규정을 보완합니다.
7. 부동산 서비스업 관련 규정 정비
2023년 부동산사업법은 부동산 거래소를 통해 매매, 양도, 임대, 임대매수, 주택 전대, 건설공사 및 토지사용권 거래를 하는 것을 장려합니다. 부동산 중개업을 하는 개인은 부동산 거래소 서비스업 또는 부동산 중개 서비스업에 종사하는 것이 의무적입니다.
8. 부동산 사업의 계약 유형을 명확하게 정의하세요
구체적으로, 이 법은 정부가 부동산 거래 계약의 주요 내용과 필수 내용을 통제하고 부동산 거래 당사자의 권리를 보장하기 위해 부동산 사업 계약에 대한 모범 계약서를 제정하도록 규정하고 있습니다. 이 법은 프로젝트 투자자, 부동산 사업자, 부동산 서비스 사업자가 베트남에서 합법적으로 운영되는 국내 신용기관 또는 외국은행 지점에 개설된 계좌를 통해 고객으로부터 부동산 사업 계약 및 부동산 서비스 사업 계약에 따른 대금을 수령하도록 규정하고 있습니다. 이는 부동산 거래의 현금 흐름을 통제하고 탈세 및 자금 세탁과 같은 불법 행위를 방지하기 위한 것입니다.
9. 부동산 시장 규제 보완
규정에 따라 부동산 시장 규제는 계획, 토지 이용 계획, 건설 계획, 도시 및 주택 개발 프로그램 및 계획, 부동산 사업 조정, 조세 및 신용 정책 등 다양한 정책을 통해 시행됩니다. 이를 통해 시장 단계별 수요와 공급을 확보하고 적절한 부동산 상품 구조를 구축하여 부동산 시장이 건전하고 안전하며 지속 가능하게 발전하도록 보장합니다. 건설부는 각 부처, 부처급 기관, 그리고 각 성(省) 인민위원회와 협력하여 부동산 시장 규제 방안을 연구하고 제안하는 업무를 담당합니다.
2023년 부동산사업법은 국회에서 통과된 토지법과 주택법의 규정과 더불어, 앞으로 부동산 시장의 병목 현상을 해소하는 법적 통로를 마련하고, 건전하고 지속 가능한 발전을 촉진하는 데 기여할 것입니다.
위에 언급된 새로운 사항 외에도 2023년 부동산사업법은 법률 시행 후 이관될 13가지 사례를 구체적으로 규정하고 있습니다.
(1) 이 법 시행일 이전에 영업을 하고 있는 부동산사업체 및 부동산서비스사업체로서 이 법에서 정하는 조건을 아직 충족하지 아니하는 자는 이 법 시행일부터 6개월 이내에 모든 조건을 보완하여야 한다.
(2) 이 법 시행일 이전에 법률 제66/2014/QH13호에 따른 사업목적의 부동산투자사업 요건을 충족한 부동산사업은 이 법 제11조에 따른 부동산사업 요건을 충족할 필요가 없으며, 이 법 시행일 이후에 조정절차를 진행하는 부동산사업은 이 법에서 규정하는 부동산사업 요건을 충족해야 합니다.
(3) 유효한 부동산 프로젝트의 전체 또는 일부를 양도하기 위한 서류가 법률 제66/2014/QH13호의 규정에 따라 접수되었으나 이 법의 시행일까지 결과가 반환되지 않은 경우 법률 제66/2014/QH13호의 규정에 따라 계속 시행됩니다. 이 법의 시행일 이후 부동산 프로젝트의 전체 또는 일부를 양도하는 절차가 다시 시행되는 경우 양도는 이 법의 규정에 따라 시행됩니다.
(4) 법률 제66/2014/QH13호의 규정에 의한 외국인투자기업이 부동산사업의 전부 또는 일부의 양도를 받기 위한 절차를 진행하고 있으나, 이 법의 시행일까지 양도될 사업 또는 일부 사업에 대한 토지절차를 완료하지 못한 경우, 토지절차의 집행은 이 법 제42조 제3항의 규정에 따라 집행한다.
(5) 장래에 건설되는 주택 및 건설 공사 중 법률 제66/2014/QH13호의 규정에 따라 사업에 투입될 수 있는 자격을 갖추었으나 이 법 시행 시점까지 매매계약 또는 할부매매계약을 체결하지 않은 경우 법률 제66/2014/QH13호의 규정에 따라 매매절차를 계속 진행하여야 하나, 이 법 제6조의 규정에 따라 사업에 투입되는 부동산 및 부동산 프로젝트에 대한 정보를 매매계약 또는 할부매매계약을 체결하기 전에 공개하여야 한다.
(6) 부동산사업투자자가 장래주택 매수인 또는 임차인에 대한 채무에 대한 보증을 제공하기 위하여 보증은행으로부터 보증을 발급받을 것을 승인받은 경우 이 법의 규정에 따른 보증 발급 절차를 다시 밟을 필요는 없습니다.
(7) 이 법 시행일 이전에 투자자의 고객에 대한 재정적 의무를 보증하는 증서를 발행한 은행에 의해 보증된 장래 주택의 매매 또는 할부매매 계약은 이 법의 규정에 따라 보증을 이행할 필요가 없습니다.
(8) 이 법의 시행일 전에 법률 제66/2014/QH13호 및 세부 규정과 시행 지침에 따라 체결된 미래 주택의 매매 또는 할부매매 계약은 해당 주택이 인도되지 않은 경우 이 법 제26조 제3항의 규정에 따르지 아니한다.
(9) 이 법 시행일 이전에 법률 제66/2014/QH13호에 따라 작성된 부동산 거래 계약은 법률 제66/2014/QH13호 및 세부 규정 및 시행 지침에 따라 계속 시행됩니다. 이 법 시행일 이후 계약을 변경 또는 추가하는 경우 당사자는 이 법의 규정에 따라 계약의 관련 내용을 조정 또는 추가해야 합니다.
(10) 이 법 시행일 이전에 영업하고 있는 부동산거래소가 이 법에서 정한 조건을 아직 충족하지 못하는 경우에는 이 법 시행일부터 6개월 이내에 이 법 제55조에서 정한 조건을 보완하여야 한다.
(11) 이 법 시행일 이전에 운영 중이던 부동산중개업 및 부동산거래소 업무를 위한 교육·육성시설로서 이 법에서 정한 조건을 충족하지 아니한 시설은 이 법 시행일부터 6개월 이내에 모든 조건을 보완하여야 한다.
(12) 이 법 시행일 이전에 발급된 부동산중개업 면허증은 그 면허증에 기재된 기간 동안 유효합니다.
(13) 부동산 프로젝트의 전부 또는 일부를 담보로 이전하기 위한 서류를 제출하고 이 법의 시행일 전에 유관 당국에 접수한 신용기관, 외국은행 지점, 신용기관 자산운용회사, 베트남 신용기관 자산운용회사는 법률 제66/2014/QH13호 및 세부 규정과 시행 지침을 계속 준수해야 합니다.
위에 언급된 새로운 사항과 국회에서 통과되어 2025년 1월 1일부터 시행되는 토지법과 주택법, 그리고 2023년 부동산사업법의 규정이 앞으로 국가 부동산 시장의 병목 현상을 해소하고 건강하고 지속 가능한 발전을 촉진하는 법적 통로를 만드는 데 기여하기를 바랍니다.
끼엔 꾸옥
원천
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