하노이와 호치민시의 아파트 가격에 대한 설명

하노이의 아파트 매매가와 거래량이 급격히 증가한 반면, 호치민시는 침체에 빠졌습니다.

베트남의 두 대도시인 하노이 와 호치민시의 아파트 시장은 뚜렷하게 차별화되어 대조적인 모습을 보입니다. 두 도시 모두 공급 부족에 직면해 있지만, 두 시장의 가격 및 거래 추세는 완전히 다릅니다.

하노이는 더워지고 호치민시는 침울하다

세빌스 베트남의 2024년 3분기 보고서에 따르면 하노이의 신규 아파트 공급은 5,265세대로, 전분기 대비 95%, 전년 동기 대비 178% 증가했습니다. 루미 하노이와 QMS 탑 타워 등의 프로젝트가 전체 신규 아파트 공급의 66%를 차지했으며, 나머지는 다른 4개 프로젝트의 후속 단계에서 공급되었습니다.

특히 하노이 서부 지역은 B등급 아파트 공급의 92%를 차지하며 공급량에서 선두를 달리고 있습니다. 세빌스 베트남은 이 지역에 28개 프로젝트를 통해 21,000호의 아파트가 추가로 공급될 것으로 예상하며, 이는 향후 전체 공급량의 17%를 차지할 것으로 전망합니다.

최근 하노이의 오래된 아파트와 새 아파트 모두 가격이 급등했습니다. 사진: THUY LINH

하노이 시장의 흡수율은 6,840세대가 판매되어 전분기 대비 35%, 전년 동기 대비 226% 증가하며 높은 수준을 유지했습니다. B등급 아파트는 최대 85%의 흡수율을 기록하며 전체 아파트 판매의 98%를 차지했습니다. 이 부문의 신규 공급은 전체 아파트 판매의 65%를 차지했습니다.

특히 40억 동 이상의 아파트가 전체 아파트 매매량의 70%를 차지하며 2020년 2%에 비해 크게 증가했습니다. 이는 하노이 아파트 시장의 고가 아파트로의 전환을 보여줍니다. 반면, 20억 동 미만의 아파트는 전체 공급량의 1%에 그치며 시장에서 거의 자취를 감췄습니다.

이와는 대조적으로 호찌민시의 아파트 시장은 다소 침체되어 있습니다. 2024년 3분기 주택 공급량은 전분기 대비 13%, 전년 동기 대비 36% 감소하여 4,871세대에 그쳤습니다. 호찌민시는 주로 동부(투득시)에 집중되어 있으며, 시장 점유율은 58%, 서부(빈탄군 6군)는 20%를 차지합니다.

이번 분기 거래량 또한 전 분기 대비 16% 감소했으며, 전년 동기 대비 4% 감소한 1,915세대를 기록했습니다. 이 중 B등급 아파트가 전체 거래 건수의 66%를 차지했으며, 신규 공급 물량은 62%의 흡수율을 기록한 반면, 재고 물량은 35%에 그쳤습니다.

또한 호찌민시의 1차 아파트 가격은 전 분기 대비 12% 하락하여 약 6,800만 동/m²를 기록했습니다. 주된 이유는 1차 공급에서 A급 및 B급 아파트의 비중이 감소했기 때문입니다.

세빌스 베트남은 2024년 말까지 호치민시에 약 6,700세대의 신규 아파트가 분양될 것으로 전망하며, 빈홈 그랜드 파크 - 디 오푸스 원, 더 포레스트 젬과 같은 주요 프로젝트도 함께 진행될 것으로 예상합니다. 장기적으로는 2027년까지 76개 프로젝트에서 5만 세대 이상의 아파트가 분양될 예정이며, 주로 투득시(향후 공급량의 49% 차지), 7군(12% 차지), 빈탄군(9% 차지)에 집중될 예정입니다.

세빌스 베트남 부사장인 트로이 그리피스 씨에 따르면, 이러한 대조적인 현상의 이유는 호치민시의 재고가 감소했고, 법적 문제와 계획 승인 지연으로 인해 판매를 위해 개설되는 새로운 프로젝트가 많지 않기 때문입니다.

그리피스 씨는 1차 아파트 공급이 제한적임에도 불구하고 규정이 개정되고, 계획이 업데이트되고, 주요 인프라 프로젝트가 시행됨에 따라 향후 몇 분기에 걸쳐 상황이 개선될 것으로 기대합니다.

왜?

많은 전문가들은 하노이와 호치민시 시장의 차이는 수요와 공급 요인에서 비롯될 뿐만 아니라 각 지역의 법적 맥락, 도시 개발 전략, 구매자 요구 사항에 따라 크게 영향을 받는다고 말합니다.

OneHousing 시장 조사 및 고객 통찰력 센터의 이사인 Tran Minh Tien 씨는 하노이도 호치민시와 마찬가지로 공급에 어려움을 겪고 있지만 구매자의 감정은 더 긍정적이라고 말했습니다.

구체적으로, 2024년 8월 하노이의 아파트 양도 건수는 약 3,100건으로 집계되었습니다. 이 수치는 전월 대비 3% 소폭 감소했지만, 5~6월 대비 25% 급증했습니다. 티엔 씨는 하노이 아파트 양도 건수가 9~10월에는 소폭 감소하거나 변동이 없더라도, 연중 부동산 거래가 가장 활발한 연말에 다시 증가할 것으로 예측했습니다.

비엣안호아 부동산 회사 쩐 칸 꽝(Tran Khanh Quang) 대표는 수요와 시장 평균 매매가를 고려하는 데 있어 공급이 가장 중요한 요소라고 평가했습니다. 호치민시는 지난 몇 년간 법적 문제로 인한 공급 감소로 인해 하노이의 분양 물량을 따라가지 못했습니다. 또한, 공급 증가세가 둔화되고 분양 중인 대부분의 프로젝트가 고급 주택 부문에 집중되면서 하노이의 아파트 가격이 상승했습니다.

세빌스 베트남의 연구 및 S22M 책임자인 지앙 후인 씨는 저렴한 주택이 하노이와 호치민시 모두에서 아직 충분히 충족되지 않은 잠재적 부문이라고 강조했습니다.

세빌스 베트남 통계에 따르면 2019년부터 2023년까지 하노이의 부동산 가격은 연평균 6% 상승한 반면, 호치민시는 연평균 3%에 그쳤습니다. 그러나 두 도시의 개인 소득 증가율은 각각 연평균 4%와 3%에 그쳐 주택 가격은 사람들의 감당 능력을 점차 넘어섰습니다.

지앙 후인(Giang Huynh) 씨는 이러한 상황을 해결하기 위해서는 공공 부문과 민간 부문 간의 긴밀한 협력이 필요하다고 말했습니다. 또한, 지속 가능한 부동산 시장은 다양한 세그먼트, 특히 B급 및 C급 상품을 갖춰야 합니다. 하노이와 호치민시 모두 중산층과 젊은 세대를 중심으로 연간 약 5만 채의 아파트 수요가 아직 충분히 충족되지 못하고 있습니다.

"호치민시와 하노이 모두 토지 비용 절감을 위해 박닌성(하노이), 빈증성 (호치민시), 동나이성(호치민시) 등 인근 성으로 도시 지역을 확장하는 것을 목표로 하고 있습니다. 교통 인프라와 위성 도시 개발에 대한 적극적인 투자가 이 지역 부동산 시장 활성화의 원동력이 될 것입니다."라고 전문가는 예상합니다.

호치민시 부동산협회 회장인 레 황 짜우 씨는 아파트 공급 문제를 해결하고 간접적으로 주택 가격을 낮추기 위해서는 여전히 프로젝트에 대한 법적 장애물을 제거하는 것이 핵심이라고 말했습니다.

동시에 투자자들이 사회주택과 저가 상업용 주택을 개발할 수 있는 여건을 조성하면 아파트 가격을 낮추고 저소득층이 소득으로 주택을 구입할 수 있는 기회를 창출하는 데 도움이 될 것입니다. 또한, 국가은행은 투자자들을 위한 프로젝트 개발 관련 신용 정책에도 더욱 많은 관심과 지원을 제공합니다.

증가할 것이다

영국 브리스톨 대학교의 호 꾸옥 뚜언 선임 강사는 소득보다 빠르게 상승하는 주택 가격이 베트남 주택 정책의 큰 과제라고 말했습니다. 주택 가격이 계속해서 빠르게 상승하면 사람들이 집을 사기 어려워지고 수요 감소 위험이 발생할 수 있습니다. 그러나 주택 가격이 급격히 하락한다면 시장 안정에 대한 경고 신호가 될 수도 있습니다.

호 꾸옥 뚜안 박사는 지난 몇 년간 토지 이용에 대한 엄격한 규제로 인해 저렴한 아파트 공급이 감소하여 도시 주택 건설이 더욱 어려워졌다고 지적했습니다. 그는 인구 통계학적 요인으로 인해 주택 가격이 계속 상승할 것이며, 이민자 수도 매년 4%씩 증가할 것으로 예측했습니다.

출처: https://nld.com.vn/ly-giai-gia-can-ho-o-ha-noi-va-tp-hcm-196241007210958175.htm