토지는 일종의 재산으로 간주되며, 오랫동안 보유할수록 가치가 높아집니다. 반면, 아파트, 특히 임대 기간이 제한된 아파트는 시간이 지남에 따라 가치가 떨어지는 소비재입니다. 하지만 베트남 부동산 시장은 역설적이게도 아파트의 가치가 날이 갈수록 상승하며 투자 및 양도가 가능한 자산의 한 유형으로 자리 잡고 있습니다.
언론인 및 여론신문 기자와의 대화에서 원하우징 이전판매력개발부 부장인 타반뭉 씨는 다음과 같이 말했습니다. 2022년 이전시장의 아파트 매매가격은 같은 기간 대비 20% 상승했고, 많은 곳에서 연간 30%의 상승률을 기록했습니다. 그 이유는 2022년과 2023년 상반기 신규 아파트 공급이 '드물게' 이뤄지는 반면, 사람들의 아파트 수요는 늘어나 이전 가격이 오르락내리락하기 때문입니다.
1차 공급이 점점 더 부족해짐에 따라, 이적 시장에서 투자자들에게는 어떤 기회가 생길까요, 선생님?
- 2022년 말부터 공급이 부족하고 현재로서는 뚜렷한 변화가 없는 상황에서, 인플레이션이 개선될 조짐이 보이지 않고 많은 가정이 실질적인 주택 수요를 갖게 되기 전에 현금 흐름을 위한 안전한 피난처를 찾아야 하는 투자자들은 이전 시장을 선택할 것입니다.
돈이 있는 사람들은 돈을 어떻게 보관할지 고민할 것입니다. 은행 이자율이 매우 낮고, USD와 VND 비율이 크고, 베트남 통화가 하락하고 있다면, 이때 부동산을 선택하는 것이 가장 안전한 선택이 될 것입니다. 좋은 부동산은 시간이 지날수록 가격이 오르기 마련입니다.
한편, 이전된 상품은 항상 현금 흐름을 창출할 수 있는 능력을 갖추고 있습니다. 이는 이미 형성된 자산이고, 완전한 법적 문서, 특히 핑크북을 갖추고 있으며, 즉시 거래할 수 있기 때문입니다.
특히, 양도된 부동산의 유동성 요소는 실제 수요에 부합하기 때문에 항상 높게 평가되며, 필요할 때 현금흐름을 쉽게 현금화할 수 있습니다.
시장에는 다양한 유형의 이체거래가 있습니다. 하노이 에서는 어떤 유형의 거래가 가장 활발하다고 생각하시나요?
- 예전에는 아파트를 사서 나중에 다시 파는 것은 시간이 지나면서 가치가 하락하기 때문에 돈을 잃기 쉽다고 생각했습니다. 하지만 현재는 1차 공급이 부족하기 때문에 양도형 아파트에 투자하는 것이 비용이 많이 들고 매력적으로 다가왔습니다. 2022년에는 프로젝트 이전 물량, 특히 아파트가 20~30%나 크게 증가했고, 올해 초 전체 시장이 비교적 조용했던 시기에도 이전된 프로젝트 아파트는 여전히 약 3~5% 정도 증가했습니다.
둘째, 5~7년 전 1차 아파트 가격은 m²당 2,700~2,800만 동으로 비싼 편이었습니다. 하지만 현재 1차 가격은 매년 꾸준히 상승하고 있으며, 평균 가격은 m²당 4,700만~5,000만 동에 이르고, 심지어 m²당 6,000만~7,000만 동에 달하는 경우도 있습니다.
따라서 2022년까지 양도되는 아파트는 꽤 오랫동안 '압축'되어 있었고, 지난 몇 년간 가격이 오르지 않았으며, 해당 부동산은 시장 가격보다 낮은 가격으로 책정되어 있어 양도된 아파트의 매매가 매우 활발하게 이루어지고 있습니다.
특히 하노이 시장의 주거용 부동산 상품은 항상 비교적 안정적인 수준에서 거래되고 있으며 이미 높은 수준에 고정되어 있습니다. 가격 상승은 폭발적인 상승도 없고, 너무 조용하거나 "동결"되지도 않고 5~7% 사이에서 변동할 것입니다.
현재, 1차 공급이 부족하기 때문에 재할당된 아파트에 투자하는 것이 비용이 많이 들고 매력적으로 다가왔습니다. (사진: XD)
귀하는 이전 시장이 부동산 시장의 성과를 더욱 향상시키는 데 필요한 유동성을 제공하고 있다고 생각하십니까?
- 이체 거래는 시장이 하락할 때 강하게 폭발하지 않고 "불을 계속 타오르게 하는" 역할을 하지만, 이러한 불꽃은 "동풍"이 불어와 전체 시장이 다시 타오르는 데 도움이 될 때까지 기다려야 합니다.
이적 시장에서는 '동결'이라는 개념이 전혀 존재하지 않았습니다. 공급 부족이나 자본 부족으로 1차 시장이 얼어붙는 경우에도 실제 수요가 있어 이전 시장은 여전히 매우 활발하므로 현금 흐름이 좋은 기간만큼 활발하지는 않지만 항상 거래가 이루어지고 정기적인 거래가 이루어집니다. 이전 시장에서 항상 안정적인 거래가 이루어진다는 사실은 부동산 시장 전체가 여전히 현금 흐름을 유지하고 많은 일자리를 창출하며 부동산 개발과 관련된 다른 산업에도 긍정적인 영향을 미치는 데 도움이 됩니다.
좋은 거래가 이루어지면 투자자들에게 영향을 미치고 자극을 주어, 투자자들이 시장 상황을 평가하고 새로운 프로젝트를 찾을 수 있는 기회를 파악하는 데 도움이 되며, 1차 시장에 공급이 창출됩니다.
주택 양도 거래 과정 전과 과정에서 거래 참여자(주택 소유자, 구매자, 중개인)는 일반적으로 어떤 위험에 직면하게 됩니까?
- 부동산 거래시장은 주택뿐만 아니라 아파트의 경우에도 비교적 복잡한 편입니다. 주의해야 할 사항이 많기 때문에 이 시장은 "초보" 투자자에게 적합하지 않으며, 매우 경험이 많거나 성실한 중개인의 효과적인 지원을 받아야 합니다.
이전 시장에서 주택 소유자에게 발생하는 위험은 시장이 약하고, 고객을 찾기 어렵고, 지불이 어렵고, 고객이 이미 보증금을 지불한 후 떠날 수 있다는 것입니다. 위험은 부도덕한 중개인, 업무 수행 방법을 모르는 중개인, 컨설팅 기술이 없는 중개인, 평가 기술이 없는 중개인 등에서 발생할 수 있으며, 이는 주택 소유자에게 피해를 입힐 수 있습니다.
주택 소유자 중에는 전체 정보를 갖추지 않고, 가격을 알아보지도 않고, 시장 가격보다 낮은 가격으로 매물을 판매하는 사람들이 있습니다. 그들은 중개인에게 전화해서 이 집을 30억에 팔고 싶어했습니다. 양심적인 중개인의 경험에 따르면, 이 집은 35억에 팔릴 수 있습니다. 그들은 그 대가로 집주인에게 조언을 해줄 것이다. 반면, 부정직한 중개인은 집주인이 낮은 가격에 집을 팔면 빠르고 쉽게 팔 수 있기 때문에 행복할 것입니다. 그들은 보증금을 사서 보증금을 챙길 수도 있고, 고객보다 더 높은 가격에 팔아서 상황을 이용해 이익을 낼 수도 있습니다.
구매자의 위험도 비슷합니다. 구매자들은 시장에서 문제를 겪을 것이고, 시장이 상승하면 집을 사는 것이 어려울 것입니다. 두 번째는 중개 수수료의 위험입니다. 주택 소유자와 가격을 정하는 데 있어 중개인은 시장을 이해하지 못하고, 좋은 상품이 많지 않고, 전문적이지 않으며, 고객에게 많은 상품을 조언하거나 소개해 주지 않고, 지원하지 않으며, 고객이 소유권 변경 절차를 완료하도록 따르지 않습니다. 또한, 주택 소유자가 고객에게서 보증금을 받았지만 집을 팔지 않는 경우에도 위험이 발생합니다. 판매하지 않고 고객에게 보증금을 돌려주지 않으면, 고객이 돈을 돌려달라고 요청하기 어렵습니다.
중개인의 경우 종종 단절될 위험이 있습니다. 주인과 고객이 만난 뒤, 중개 수수료를 내고 싶지 않아 서로 사업을 하기로 합의했습니다.
감사합니다!
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