투자 목적으로 계획 제한이 있는 부동산을 찾는 역설적인 '추세'

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규정에 따르면, 회수 결정이 내려진 계획 토지는 토지 사용권 양도(토지 매매)가 불가능합니다. 그러나 계획 토지이지만 회수 결정이 내려지지 않은 경우, 구체적인 사례에 따라 토지 소유자는 일부 토지 사용권이 제한되더라도 토지를 매매할 수 있습니다. 시장에서는 계획 토지가 더 저렴한 가격에 매매되는 경우가 많습니다.

'서핑' 주택, 수익 창출 계획으로 타격

응우옌 응옥 아인( 남딘 ) 씨는 여러 차례 물색 끝에 하노이 호앙마이구 빈흥동 동티엔 거리에 있는 40m² 규모의 토지를 매입하기로 했다고 밝혔습니다. 토지의 정면 면적은 5m²이고, 집 앞 차도 폭은 4m가 넘습니다. 소유주는 이 토지를 30억 동(약 7,500만 동/m²)에 매물로 내놓았는데, 이는 1m²당 약 7,500만 동에 해당합니다. 같은 지역의 다른 토지들이 1m²당 약 1억 동에 거래되는 것과 비교하면 10억 동이 저렴합니다. 하지만 도로 확장 계획이 100% 완료되어 있다는 점은 주목할 만합니다.

" 사람들은 토지가 계획에 포함되는 것을 두려워하는 경우가 많지만, 저는 생각이 다릅니다. 주요 도로변에 위치한 토지는 철거될 위험이 높습니다. 하지만 골목길 깊숙이 위치한 토지는 거의 10년 동안 계획이 수립되었지만 시행되지 않아 계획이 보류되었고, 폐지될 수도 있습니다. 그때쯤이면 제 토지는 상당한 수익을 낼 수 있을 것입니다. 현재 1/2000 계획으로도 일반 주택을 지을 수 있습니다 ."라고 응옥 안 씨는 설명했습니다.

응옥 아인 씨는 부모님이 하노이 하이바쯩 구 박당 거리에 있는 빨간 등기부등본 없는 집에서 30년째 살고 있다고 덧붙였습니다. 그 집은 도로 공사 프로젝트에도 연루되어 있지만, 수십 년 동안 공사가 진행되지 않아 부모님의 거주지에는 영향을 미치지 않았습니다.

" 개발 계획 대상 주택을 살지 말지는 각자의 관점에 달려 있습니다. 부동산 가격이 너무 높아서 개발 계획 대상 토지만 저렴하고 우리 가족 수입에 적합합니다."라고 응옥 아인 씨는 말했습니다.

많은 사람들이 개발 계획의 영향을 받는 부동산을 매수하려고 합니다. (그림: 응옥 비)

부동산 중개인들은 기자들과의 인터뷰에서 최근 들어 실제 주택 수요가 있는 사람들뿐만 아니라 투자자들도 보상을 기다리기 위해 계획 문제가 있는 토지를 매수하고, 계획이 해제될 때까지 기다리는 토지를 매수하는 경향이 있다고 전했습니다.

계획 문제가 있는 토지를 전문적으로 찾는 투자자인 팜 반 호 씨는 계획 문제가 있는 모든 토지가 매각이 어렵거나 매수자가 없는 것은 아니라고 말했습니다. 토지의 100%가 계획 문제로 인해 영향을 받더라도, 주요 도로변이나 장기 거주자가 있는 주거 지역에 있는 토지는 여전히 거주 목적으로 매입하거나 주택을 건설할 수 있습니다. 1/2000 계획 문제의 영향을 받는 토지라도 주택 건설은 가능하므로 문제가 없습니다. 1/500 계획 문제가 있는 토지는 절대 매입하지 마십시오.

그는 2022년에도 계획의 영향을 받는 지역에서 부동산 거래를 통해 수십억 달러를 벌 수 있을 것이라고 말했습니다. 구체적으로, 그는 하노이 호앙마이 구 딘콩(Dinh Cong)에 있는 아파트 3채를 매입했습니다. 각 아파트는 면적 35m²에 5층 규모로 신축되었지만, 100% 계획으로 인해 아파트당 46억 동(VND)에 불과합니다. 한편, 같은 지역의 토지 가격은 m²당 약 1억 5천만 동(VND)으로, 아파트당 약 53억 동(VND)에 해당합니다.

이후 호 씨는 다시 1채당 50억 동에 매각해 3채의 주택에서 10억 동 이상의 이익을 냈다고 계산했다.

호 씨는 또한 롱비엔 지구에 500m² 규모의 정원을 최근 매입했으며, 계획에 따르면 이 부지는 녹지 공원으로 조성될 것이라고 덧붙였습니다. 그는 이 지역이 약 15년 전에 계획 승인을 받았으며, 현재 이곳에 많은 주택이 건설되고 있어 이 부지를 주거용지로 전환할 가능성이 매우 높다고 말했습니다.

" 개발 계획을 해제하고 주거용 부지로 전환하면 큰 이익을 얻을 수 있을 것 "이라고 호 씨는 말했다.

위험에 주의하세요, 묻힌 자본의 위험

투안 안 부동산의 응우옌 안 투안 이사는 계획 문제가 있는 주택과 토지를 찾는 추세가 오랫동안 많은 투자자에게 "적합"했지만, 최근, 특히 2021년 초부터 "열광적인" 추세가 뚜렷해졌다고 말했습니다.

하노이에는 보류 중인 개발 계획이 많아 자금이 부족한 고객들이 저렴한 부동산을 구매하기 위해 이 지역을 찾고 있습니다. 실제로 아직 시행되지 않은 50년 개발 계획 프로젝트도 있는데, 같은 지역에서도 개발 계획에 포함되지 않은 토지의 절반 가격에 개발 계획이 해제될 수 있습니다. 만약 개발 계획이 해제될 만큼 운이 좋다면 고객들은 큰돈을 벌 수 있을 것입니다 ."라고 투안 씨는 말했습니다.

계획의 영향을 받는 많은 부동산과 토지는 많은 사람의 예산에 적합한 매우 저렴한 가격을 가지고 있습니다. (일러스트레이션 사진)

또한 투안 씨에 따르면, 최근 들어 일부 계획된 주택과 토지가 많은 투자자들의 관심을 받고 있습니다. 이는 비슷한 지역의 토지보다 가격이 훨씬 저렴하기 때문입니다. 이들은 계획으로 인해 땅값이 오르기를 기다리면서 동시에 살고자 하는 심리를 가지고 있습니다.

하지만 투안 씨는 계획된 토지를 매수하는 것은 수익성이 있지만 위험도 매우 높다고 경고했습니다.

투안 씨는 기본적으로 "보류" 계획이란 토지 이용 내용이 포함된 계획이 시행되지 않거나 예정보다 늦어지는 상황을 지칭하는 용어라고 분석했습니다. 따라서 국가기관이 특정 목적을 위해 회수를 공표했지만 계획대로 시행되지 않은 해당 지역의 모든 부동산은 "보류" 계획에 묶인 부동산 상품입니다.

사업의 "중단" 여부를 판단하는 기한은 2019년 개정 및 보완된 2013년 토지법 제49조 제8항에 명시되어 있습니다. 구체적으로, 사업 중단 공고 후 최대 3년 동안 사업의 용도 변경 또는 해제에 대한 공식적인 결정이 없을 경우, 관할 승인 기관은 계획을 조정하거나 취소해야 합니다.

하지만 실제로 이러한 과정은 며칠이나 몇 주 만에 이루어지지 않습니다. 구매자들은 프로젝트의 결과를 알기까지 몇 년을 기다려야 할 수도 있습니다. 만약 개발 계획이 중단된 토지에 투자하기로 결정한다면, 이는 자본의 낭비를 의미합니다.

또한, 지구 단위에서 연간 토지 이용 계획이 있는 "중단" 계획이 있는 주택이나 토지를 매수하는 경우, 매수자는 주택의 개발, 사용, 건설, 개조 및 수리에 제한을 받게 됩니다.

또한, "보류" 계획 중인 부동산 상품에 투자하고 매각을 원하는 경우, 매수자는 양도 및 거래 파트너를 찾는 데 많은 어려움을 겪게 됩니다. 왜냐하면 대부분의 고객은 여전히 부동산 계획에 대한 두려움을 가지고 있기 때문입니다.

응옥 비

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