지난 주말에 열린 생산 및 기업 신용 증가의 어려움을 해소하기 위한 솔루션을 논의하는 회의에서, 팜 민 찐 총리는 부동산 기업들이 자본 조달에 어려움을 겪고 있다고 말했습니다.
하지만 최근 몇 년 동안 부동산 가격이 전반적으로 상승했습니다. 어려움이 있음에도 불구하고 사람들이 여전히 매매가를 유지하고 일방적인 판매를 요구한다면, 공동의 책임이 있을까요?
줄이고 싶지만 쉽지 않아요
앞서 지난 11월 "안전하고 건강한 부동산 시장을 개발하기 위한 솔루션을 지속적으로 단호하게 이행한다"는 주제의 회의에서 응우옌 티 홍 중앙은행 총재는 부동산 사업체들이 매매 가격을 낮추는 것을 고려해야 한다고 말했습니다.
"부동산 기업과 법인은 정부 결의안 33호의 지침을 따라야 합니다. 즉, 기업을 잘 관리하고, 이익 목표와 제품 구조를 균형 있게 조정하고, 판매 가격을 낮추는 것을 고려해야 합니다. 그런 다음 부처, 지자체 및 지방 자치 단체의 해결책과 함께 이 시장에 대한 투자 수요를 촉진할 것입니다."라고 주지사는 권고했습니다.
호치민시에서 건설 중인 주택 프로젝트. 사진: TAN THANH
한 대형 은행의 사장은 부동산 기업들이 과거를 돌아보고 스스로 변화하여 건전하고 투명한 운영을 하고 있는지 확인해야 한다고 말했습니다. 과거 부동산 기업들이 자금 조달이 수월했던 시기에 많은 프로젝트를 축적했다면, 이제는 때가 되면 자산을 매각하고 손익분기점이나 소액 손실을 감수하며 은행과 협력하여 부채를 갚아야 합니다. 은행의 지원과 확장을 기다리며 가만히 앉아 있을 수는 없습니다.
그러나 응우이 라오 동 신문 기자와의 인터뷰에서 부동산 회사의 사장은 회사가 부동산 사업을 더 이상 하고 싶지 않더라도 빚을 갚기 위해 프로젝트를 매각하고 싶어 하지만 쉽지 않다고 말했습니다. 주로 프로젝트가 법적 문제, 양도 규정 등에 얽혀 있기 때문입니다. 프로젝트를 계속 진행한다면 제품을 시장에 출시할 때 많은 비용을 감당해야 하므로 가격이 저렴할 수 없습니다.
부동산 시장과 사업 동향을 면밀히 주시하는 비엣안호아 부동산 회사의 쩐 칸 꽝 대표이사는 최근 부동산 사업체들이 생존과 발전을 위해 많은 노력을 기울여 왔다고 말했습니다. 사업체들이 어느 정도 안정을 되찾으면, 시장 활성화를 위한 새로운 수익원을 모색하고 있다고 덧붙였습니다.
실제로 기업들은 자본을 회수하기 위해 제품 가격과 프로젝트 이전 가격을 적극적으로 인하해 왔지만, 이를 공개적으로 발표한 투자자는 거의 없습니다. 제가 아는 한, 많은 프로젝트의 이전 가격이 작년 대비 20~30% 인하되었습니다. 일부 프로젝트에서는 어려움으로 인해 투자자들이 가격을 40~50% 인하해야 했습니다.
1차 시장에서 고객에게 직접 판매하는 제품의 경우 기업은 이전과 비교하여 가격 인하를 발표할 수 없지만 대신 프로모션, 5~10%의 가격 할인, 유연한 지불, 대출 이자 지원, 고객이 조기에 지불할 경우 높은 할인 등의 우대 정책을 제공하여 가격을 인하합니다. 일반적으로 이러한 정책을 통해 시장 가격 대비 20~30%가 간접적으로 인하되었습니다."라고 Quang 씨는 인정했습니다.
호치민시 부동산협회 회장인 레 황 짜우(Le Hoang Chau) 씨도 부동산 가격 하락은 드문 일이 아니지만, '시체'를 찾아 매우 싼 가격에 프로젝트를 다시 사는 '독수리' 현상이 나타나고 있다고 말했습니다.
장벽이 너무 많아요
하지만 전문가들은 장기적으로 부동산 가격 수준을 낮추는 것은 매우 어렵다고 지적합니다. 시장에는 국내 기업뿐만 아니라 많은 외국인 투자자들이 참여하고 있기 때문입니다. 따라서 외국 기업들은 국내 투자자들보다 높은 시장 점유율, 좋은 입지, 완벽한 법적 문서, 그리고 높은 품질의 상품을 선택하는 경우가 많기 때문에 가격을 낮출 수 없습니다.
시장에 제품을 판매할 때 항상 2~3년 후의 생산량을 계산하기 때문에 가격이 매우 높은 경우가 많습니다. 외국 기업은 자본 및 자본 비용 측면에서 유리하기 때문에 판매 가격을 낮춰야 한다는 압력을 받지 않습니다.
쩐 칸 꽝(Tran Khanh Quang) 씨에 따르면, 부동산 가격 인하를 어렵게 만드는 주요 장애물은 투자 비용이 너무 높다는 것입니다. "현재 프로젝트 비용 구조에서는 건설 비용이 4~5년 전에 비해 거의 두 배로 증가했습니다. 700만~750만 동/m³에서 1,200만 동/m² 이상으로 올랐습니다.
광 씨는 "토지 가격은 오르거나 내릴 수 있지만 총 비용의 15~20%에 불과한 반면, 건설 비용은 총 비용의 약 40%를 차지하며, 이 외에도 많은 다른 비용이 든다"고 말했습니다.
한편, 호찌민시에서 미완성 프로젝트를 진행 중인 한 부동산 회사의 대표는 지난 몇 년간 지속된 법적 문제로 인해 완공된 부동산 프로젝트의 물량이 매우 드물다고 시인했습니다. 기존 프로젝트에 어려움을 겪고 있는 기업들이 신규 매물 확보에 어려움을 겪는 반면, 수요는 여전히 높은 상황인 것도 주택 가격 급등의 원인 중 하나입니다.
또한, 인플레이션과 높은 금리는 부동산 가격 하락을 어렵게 만드는 요인이기도 합니다. "가격을 인하해야 할 경우, 회사가 프로젝트 비용 증가를 감당할 수 없기 때문에 분명 큰 손실이 될 것입니다."라고 이 회사의 대표이사는 말했습니다.
레탄 건설 무역 회사 대표이사인 레 후 응이아 씨는 회사 사회주택 프로젝트의 현실을 언급했습니다. 호치민시 지도부가 계획 조정 정책을 가지고 있었지만, 회사는 여러 차례 조정 허가를 요청했지만, 해당 부서가 이를 다른 부서로 미루면서 지금까지 프로젝트가 시행되지 않고 있습니다. 응이아 씨는 "프로젝트 절차가 장기화되고 비용이 증가하면 회사가 가격을 인하하기 어려울 것"이라고 말했습니다.
(*) 12월 12일자 노동신문 참조
장애물 제거에 집중하세요
황하이 주택 및 부동산 시장 관리부( 건설부 ) 국장은 부동산 시장과 부동산 기업의 어려움을 해소하기 위해 앞으로도 각 부처, 지부, 지방자치단체는 투자 준비 절차를 완료하고 투자자를 선정하여 토지법, 주택법, 투자법의 규정에 따라 부동산 프로젝트, 상업용 주택 프로젝트, 사회주택 프로젝트를 시행하는 데 있어 걸림돌을 검토하고 제거하는 데 주력해야 하며, 주택 공급을 늘려 해당 지역 부동산 시장의 발전을 촉진해야 한다고 말했습니다.
부동산 시장의 어려움을 해소하고 매도자와 매수자 모두를 위한 발전을 촉진하는 데 집중합니다. 시장 정보와 동향을 모니터링하고 파악하며, 시장 안정화를 위한 시의적절한 조치를 취합니다.
V. 두안
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출처: https://nld.com.vn/gia-nha-van-cao-ngat-nguong-nguoi-trong-cuoc-len-tieng-19623121220570056.htm
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