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| 부동산 시장의 '저점'이 결정되면, 투자자들은 돈을 투자할 기회가 생깁니다. (출처: XD신문) |
투자의 "황금" 시점은?
VietNamNet 에 따르면, SGO Homes 부동산 투자 개발 JSC의 대표이사인 Le Dinh Chung 씨는 개인 투자자들에게 있어서 현재 이자율이 급격히 떨어졌음에도 불구하고 금 가격은 여전히 높다고 평가했습니다. 부동산 시장이 회복 조짐을 보이고 있지만… 지금은 투자자들이 하노이에서 멀리 떨어진 시장이나 대도시에 대한 조사를 하고 "자금을 투자"하기에 "황금" 시기입니다.
정 씨는 "2025년 부동산업법, 주택법, 토지법 3법이 모두 시행되면 부동산 시장은 새로운 국면을 맞이하게 될 것이며, 기존 부동산 상품의 가격도 상승할 것입니다. 이 시기에 투자하는 투자자는 적정 가격과 법적 완성도를 갖춘 상품을 선택할 권리가 있습니다."라고 말했습니다.
한편, G6그룹 회장 응우옌 안 꾸에 씨는 토지법, 주택법, 부동산사업법이 이전 주기를 마감하고 새로운 주기를 시작한다고 말했습니다.
이 순간을 '바닥'이라고 부를 수 있으며, 점차 새로운 시기로 접어들고 있습니다. 부동산 시장의 '저점'이 결정되면, 돈이 있는 투자자는 매수해야 합니다.
하지만 퀘 씨에 따르면 시장은 3가지 유형의 투자자로 나뉜다고 합니다.
100% 자본금을 가진 투자자라면 지금이 부동산을 매수할 적기입니다. 하지만 "맨손으로 도둑을 잡는" 투자자나 과도한 금융 레버리지를 활용하는 투자자라면, 적어도 내년까지 유동성이 여전히 부족하기 때문에 투자할 적절한 시기가 아닙니다.
전문 부동산 투자자들은 약 30~50%의 적당한 레버리지를 활용하고 3~6개월의 단기 매각 계획을 가지고 있으며, 약 10~30%의 자본 이득을 확보하기 위해 2023년 초부터 시장에 진입했습니다. 따라서 지금이 투자하기에 적절한 시점인지 말하기는 어렵지만, 재정적 문제, 각 투자자의 경험, 각 부문에 따라 달라집니다."라고 Que 씨는 분석했습니다.
SGO Homes의 대표이사인 Le Dinh Chung은 올해도 대도시의 고층 및 저층 주택 부문이 투자자들에게 여전히 매우 매력적이라고 말했습니다. 하지만 하노이의 아파트 같은 경우 가격이 15~20% 상승했습니다. 아직 투자 여지는 있지만, 투자가치는 크다. 아파트나 저층 건물의 경우 최소 기준이 30억 동이고, 최소 기준이 60억 동 이상이기 때문에 모든 과목에 공통적으로 적용되는 구간은 아닐 것입니다.
2024년에는 가장 저렴한 토지 시장이 다시 성장하기 시작할 것입니다. 적정 가치, 법적 지위 보장, 그리고 현 시점에서 가장 최적의 선택지라는 장점으로 인해 더 많은 투자자를 유치할 것입니다. 따라서 토지 시장은 더욱 뚜렷한 성장세를 보이며 여러 긍정적인 요인을 보일 것입니다.
현재 가장 큰 가격 하락이 예상되는 구간으로, 이때 토지를 매수하는 것이 장점 중 하나가 될 것입니다. 정 씨는 "시장이 회복되고 2025년 초부터 새로운 법률 규제가 시행되면 새로운 프로젝트의 가격이 높아질 것"이라고 평가했습니다.
한편, G6그룹 회장은 현재로서는 리조트 부동산에 투자하는 것은 바람직하지 않다고 분석했다. 수익을 내기까지 매우 오랜 시간이 걸리기 때문이다. 또는 아파트의 경우, 현재로서는 임대 목적으로 매수하는 것이 너무 비용이 많이 들고, 자본 회수 기간이 약 25년입니다. 지금은 아파트를 사서 "매매"하는 것은 적합하지 않습니다.
"상가와 연단도 상황은 비슷합니다. 자본 회수를 위한 임대에도 오랜 시간이 걸립니다. 산업용 부동산의 경우, 투자 후 임대 또는 재판매는 여전히 가능하지만, 가격이 이미 높아 2018년에서 2023년 사이처럼 '풍요로운' 상황은 아닙니다."라고 퀘 씨는 말했습니다.
이 분야의 전문가로서 풍부한 경험을 바탕으로, 그는 모든 부동산 주기에는 두 개의 "핵심" 세그먼트가 있다고 믿습니다. 토지와 상업 중심지, 타운하우스입니다.
"토지는 가치가 낮고 자본 이득에 대한 기대치가 높으며 유동성이 높습니다. 쇼핑몰이나 타운하우스는 임대를 위한 투자 부문이며, 경기 순환의 마지막 단계에서는 '핵심' 부문입니다."라고 퀘 씨는 평가했습니다.
하지만 이 기간에 투자할 때, G6그룹의 수장은 투자자들이 계획 문제에 주의를 기울여야 한다고 지적했습니다.
"안정적인 계획이 있거나 사전에 충분한 정보를 가지고 있다면 부동산을 구매해야 합니다. 투자 상품의 입지를 선택할 때는 주거용이나 휴양지와 연계되어야 합니다. 이러한 요소들과 연계되지 않은 부동산은 단순한 투기나 '서핑' 투자일 뿐이며, 유동성을 원하는 투자자들에게는 매우 위험합니다."라고 퀘 씨는 말했습니다.
정 씨는 이 단계에서 투자할 때 투자자들은 법적 문서가 완벽하게 갖춰진 상품을 선택하는 데 주의해야 하며, 하노이 주변 시장을 선택하되 산업단지, 주거 지역과 밀접하게 연계된 상품, 주민의 삶의 질을 목표로 하는 상품, 학교, 공원, 병원, 편리한 교통 연결 등의 모든 편의 시설이 갖춰진 상품을 선택해야 한다고 강조했습니다.
지난 10년간 최저 개장 거래량
CBRE의 2023년 신규 주택 공급 및 수요에 대한 수치는 그다지 긍정적이지 않은 신호를 보이고 있으며, 특히 올해 초에는 더욱 그렇습니다. 그러나 하노이와 호치민시는 지난 10년간 신규 매매량이 가장 낮았습니다.
해당 기관의 최근 시장 보고서에 따르면 하노이와 호치민시의 주택 시장은 모두 지난 10년 동안 2023년에 신규 분양 공급량이 가장 낮은 것으로 나타났습니다.
구체적으로 하노이에서는 올해 신규 아파트 10,300채와 저층 주택 2,600채가 분양을 시작했는데, 이는 2022년 대비 각각 32%와 84% 감소한 수치입니다. 반면, 호치민시는 아파트 8,700채 이상과 저층 주택 30채에 그쳐 공급이 상대적으로 적었는데, 이는 2022년 대비 각각 54%와 98% 감소한 수치입니다.
흡수율과 관련하여 하노이와 호치민시 시장은 2023년에 22,000채 이상의 주택(고층 및 저층 포함)이 매각되었으며, 이는 2022년에 매각된 주택 수의 약 절반에 불과합니다.
마찬가지로, Savills의 최근 시장 보고서에 따르면 하노이의 2023년 빌라 및 타운하우스 거래는 359채에 그쳐 2014년 이후 최저치를 기록했습니다. 또한 총 거래 건수는 전년 대비 76% 감소했으며 흡수율도 전년 대비 31% 감소했습니다. 2023년 4분기에만 64채만 거래돼 전년 대비 67% 감소했습니다.
특히, 판매가 부진함에도 불구하고 하노이의 타운하우스 신규 가격은 계속해서 상승하고 있습니다. 그 중 가장 큰 증가폭을 보인 곳은 1차 빌라로, 분기별로 55%나 증가해 1억 6천만 VND/m2에 달했습니다. 또한, 타운하우스와 상가주택 가격도 전분기 대비 3% 상승하여 각각 m²당 1억 9,400만 동과 3억 2,800만 동에 달했습니다.
건설부는 이전에도 하노이의 빌라와 타운하우스의 거래량은 적음에도 불구하고 매매가격이 여전히 높다고 밝힌 바 있다. 이 부문은 m²당 1억 동이 넘는 판매 가격을 기록했으며, 일부 프로젝트는 m²당 3억 동이 넘는 가격을 기록하기도 했는데, 이는 주로 하노이 서부 지역에 집중되어 있습니다. 호치민시의 경우 일부 지역의 빌라와 타운하우스의 매매 가격은 m²당 1억 4천만~4억 VND에 이릅니다.
세빌스 하노이의 리서치 및 컨설팅 부서의 도 투 항(Do Thu Hang) 상무는 2023년 하노이의 빌라와 타운하우스 거래 건수가 거의 10년 만에 가장 낮았다고 말했습니다. 그 이유는 시장에 공급이 적어 거래 건수가 적기 때문입니다.
항 씨에 따르면, 1차 공급은 16개 프로젝트에서 700여 세대로 전년 대비 23% 감소했으며, 그 중 타운하우스가 44%로 주요 시장 점유율을 차지했습니다. 신규 프로젝트만 계산해도 2023년 전체는 270여 채에 그쳐 전년 대비 82% 감소했고, 10년 만에 최저 수준을 기록했습니다. 특히 벨트웨이 3.5 이후의 신규 프로젝트 수도 점점 줄어들고 있습니다.
게다가 재고 비용이 높기 때문에 대부분 투자자는 가격을 변경하지 않고, 심지어 새로운 바구니의 판매 가격을 계속 인상하기도 합니다.
항 씨에 따르면, 높은 매매 가격이 저층 주택 구매자에게 큰 장벽이 되었다고 합니다. 많은 투자자들이 예상보다 낮은 가격을 제시하는 것을 꺼려하기 때문에, 매수자들은 다소 높은 개시 가격을 지불해야 합니다.
임대 가능한 집이 없습니다
많은 집주인과 임대인들은 뗏목 근처에서 세입자를 찾는 것이 매우 어렵다는 것을 인정합니다.
이런 현상에 대해 일부 부동산 중개인들은 사업이 어려울 때 매장 공간에 대한 수요가 낮아지는 것이 주된 이유라고 말했습니다. 한편, 예상 가격에 팔리지 않는 많은 부동산이 임대로 전환되고 있다. 이는 소유주가 추가 현금 흐름을 얻고, 설 연휴 이후 구매자를 찾기 위해 연말까지 버틸 수 있기 때문이다.
한 부동산 시장 보고서에 따르면, 전체 사이트의 부동산 임대 게시글 수가 지난달 대비 21%, 작년 같은 기간 대비 2% 증가한 것으로 나타났습니다. 지난달 임대 매물이 가장 많이 나온 상품은 하숙집으로, 전달 대비 58% 증가했습니다.
임대수요와 대조적으로 부동산 임대수요는 개선되지 않고 전월 대비 6%, 2022년 같은 기간 대비 14% 감소세를 이어가고 있습니다. 아파트, 개인주택, 타운하우스, 상가 등 모든 유형의 임대수요 감소 추세가 강해 전월 대비 5~14% 감소했습니다.
특히 하노이에서는 부동산 임대 수요가 늘어났으며, 이 부문의 매물 수가 7% 증가했습니다. 하지만 임대 수요는 2% 더 감소했습니다. 거의 모든 유형에서 임대 검색 추세가 급격히 감소했습니다. 하노이 타운하우스 임대료는 18%, 하노이 아파트 임대료는 8%, 하숙집은 15%, 사무실 임대료는 11% 감소했습니다.
많은 부동산 전문가에 따르면, 경제가 어려움을 겪고 있고 부동산이 회복되려면 아직 많은 시간이 필요하기 때문에 올해 부동산 임대 시장은 많은 어려움에 직면할 것으로 예상됩니다. 그러나 이러한 어려움은 시간이 지남에 따라 점차 줄어들 것이며, 아파트와 타운하우스 등 대다수의 임대 수요를 충족하는 유형에서 성장이 회복될 것입니다.
Batdongsan.com.vn의 디민 투안(Dinh Minh Tuan) 이사는 아파트 임대와 하숙집은 앞으로도 안정적으로 운영될 것이라고 말했습니다. 왜냐하면 이 두 유형에 대한 수요가 여전히 매우 크기 때문입니다.
아파트의 경우, 도심 근처에 위치한 프로젝트는 월 임대료가 700~1500만 VND 정도이므로 여전히 안정적인 세입자가 있을 것입니다. 중심지역의 하숙집과 방의 유형은 직장인, 젊은 근로자, 학생 등 누구에게나 임대수요가 항상 매우 높습니다.
교외 지역에서는 뗏 연휴 이후 근로자들이 복귀하면서 공업단지 근처 임대 주택의 임대료가 여전히 높을 것으로 예상됩니다. 그리고 대학 근처의 하숙집은 여전히 학생들에게 인기 있는 목적지가 될 것입니다.
Dat Xanh Services의 영업 이사인 Trinh Thi Kim Lien 씨는 2023년에는 경제 회복이 이루어지지 않고 주택 공급이 부족하며 가격이 높은 상황에서 소비자 행동이 주택 구매에서 임대로 전환될 것이라고 말했습니다. 이러한 변화로 인해 임대 주택에 대한 수요가 증가했습니다.
그러나 임대 주택의 유형에는 여전히 차이가 있습니다. 저가 주택과 근로자 주택은 공실이 많고 임대하기 어려운 반면, 중급 이상 임대 아파트는 좋은 입주율을 유지하고 있습니다. 리엔 씨는 "집이 도심에 가까울수록 특별한 관심을 받고 임대료도 높아진다"고 말했다.
2024년 토지법이 시행되면 적색등록증 제작 비용이 변경될까요?
2024년 토지법이 지가표와 지가산정방법에 대한 일련의 새로운 규정을 담고 통과되었습니다. 이에 따라 토지이용권증(적색책이라고도 함) 발급 비용에 많은 변화가 있을 것입니다.
2024년 토지법 제257조 제1항에 따르면, 현행 토지가격표는 2020년부터 2024년까지 적용되며, 2025년 12월 31일까지 계속 적용됩니다.
2026년 1월 1일부터 각 성 및 중앙 직할시는 새로운 토지 가격표를 발행하여 적용하게 됩니다.
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이후 토지가격표는 현재 시장원리에 맞춰 5년마다 조정·개정·보완되는 것이 아니라, 매년 조정·개정·보완됩니다(토지가격 변동이 있는 지역 및 토지유형에 대한 시장가격을 업데이트). 새로운 토지가격표는 토지 가치 평가가 시장 원칙을 보장해야 한다는 원칙에 따라 지역과 위치에 따라 작성됩니다.
또한, 2024년 토지법 제257조 제2항에서는 지적도와 지가데이터베이스가 있는 지역에 대해서는 가치면적과 표준지분을 기준으로 각 필지별로 지가표를 작성한다고 명시하고 있습니다.
한편, 현행 규정에 따르면 토지가격표는 토지평가원칙, 토지평가방법, 토지가격체계 등을 토대로 5년마다 발표된다. 정부가 지가체계를 조정하거나, 시장에서 일반 지가가 변동할 경우에만 지가표를 조정합니다.
그러나 개정된 토지법에서는 지가체계가 폐지되었습니다. 새로운 토지가격표는 현행 토지가격체계에서 각 토지의 최저, 최고 가격을 기준으로 하지 않고 토지 가치 평가 원칙과 방법을 토대로 작성되었습니다. 즉, 새로운 토지가격표는 시장 토지가격에 더 가까워서 현행 토지가격표에 비해 대폭 상승할 수 있습니다.
토지 가격은 다음 요소를 기준으로 결정됩니다. 토지 이용 목적; 토지 이용 용어. 국가가 가구 및 개인에게 농지할당량에 따라 할당한 농지의 경우, 양도권수령량 내의 농지는 토지이용기간을 기준으로 하지 아니한다.
토지평가방법에 따른 토지가격을 결정하기 위한 입력정보에는 다음이 포함됩니다: 국가토지데이터베이스, 국가가격데이터베이스에 기록된 토지가격; 토지가격은 토지이용권 양도계약서에 명시됩니다. 재정적 의무를 완수한 후 토지 사용권의 경매 가격;
이 항 가목 및 나목에 따른 지가정보가 없는 경우에는 조사·측량을 통하여 수집한 지가 토지 사용으로 인한 수입, 지출, 소득에 대한 정보입니다.
토지 가격에 영향을 미치는 다른 요소도 있습니다. 평가 시점의 관련 법률 조항.
한편, 첫 번째 '적색책'에 등록할 때 내야 하는 수수료에는 토지이용료 등 토지가격표에 기재된 토지가격을 기준으로 계산된 수수료가 포함됩니다. 토지 임대료(있는 경우) 2026년 1월 1일부터 새로운 토지 가격표가 적용되면 등록 수수료가 부과되며, 이에 따라 비용이 증가할 수 있습니다.
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