하노이 타운하우스, 큰 손실 기록…시장 회복 시기 예측, 아파트 첫 매수 시 유의사항

2024년에도 부동산 시장은 여전히 잠잠하고, 하노이 타운하우스는 대거 분양되고 있으며, 람동성은 다랏의 빌라 자금 관리 및 사용에 대한 규정을 발표했습니다... 이것이 최신 부동산 뉴스입니다.

최신 부동산 소식: 하노이 아파트 시장 신규 공급량 대폭 감소. (출처: XD 신문)

소비 개선, 회복세는 여전히 약세

VNDIRECT의 최근 주거용 부동산 산업 보고서에 따르면, 주택 구매자와 부동산 개발업체에게 그다지 매력적이지 않은 높은 이자율 환경, 남아 있는 정책적 병목 현상, 그리고 대부분의 신규 공급이 고급 부문에서 이루어지기 때문에 시장 심리가 조심스럽다고 합니다.

CBRE에 따르면, 2023년 상반기 호치민 시에서 판매된 아파트 수는 전년 동기 대비 78%, 2022년 하반기 대비 69% 감소한 약 2,300유닛으로, 공급은 전년 동기 대비 72% 감소하고 2022년 하반기(약 4,100유닛) 대비 2% 감소했습니다. 2023년 상반기 흡수율은 59%에 불과했습니다(전년 동기 대비 -11%포인트, 2022년 하반기 대비 -133%포인트). 호치민시의 아파트 흡수율은 시장에 4,100유닛이 넘는 아파트가 공급된 가운데 고급 아파트 부문의 제품이 70% 이상을 차지했기 때문에 크게 감소했습니다.

호치민시 아파트의 평균 1차 가격은 2023년 2분기에 2018년 이후 처음으로 하락(전년 동기 대비 4.8% 하락)했습니다. 고급 및 럭셔리 부문은 2023년 2분기에 전년 동기 대비 4~6% 하락한 반면, 다른 부문은 2~4% 상승했습니다. 2차 가격은 2023년 2분기에 전 분기 대비 변동이 없었습니다.

하노이 아파트 시장의 신규 공급은 2023년 상반기에 크게 감소(-52% yoy/-41% yoy로 3,900유닛 - 5년 만에 최저)했고 소비도 감소(-63% yoy/-27% yoy로 4,000유닛)했습니다. 2023년 상반기 흡수율은 109%(+2022년 하반기 대비 yoy 22%p 증가)로 높은 수준을 유지한 것으로 기록되었습니다.

하노이의 1차 아파트 가격은 2023년 2분기에 중급 아파트(+10% 전분기/+15% 전년 동기)를 제외한 모든 부문에서 전분기와 변동이 없었습니다. 한편, 주택 및 아파트의 2차 아파트 평균 가격은 전분기 대비 8% 상승했습니다.

VNDIRECT 전문가들은 부동산 기업들이 12조 5,610억 VND 규모의 기업 채권을 선제적으로 매입한 긍정적인 신호 덕분에 2023년 하반기와 2024년 만기가 되는 채권의 가치가 매입 전 대비 각각 12%와 10% 감소했으며, 이로 인해 채권 만기 압박이 줄어들었지만 특히 현금 흐름에 어려움을 겪고 있는 부동산 기업의 경우 압박은 여전히 높다고 언급했습니다.

VNDIRECT 전문가들은 2023년 상반기 동안 부동산 기업의 부실 위험이 법령 제08/2023/ND-CP호 및 결의 제33/2023/NQ-CP호에 따라 기업이 채권 만기를 연장하고 은행 부채를 연장했을 때 약간 감소한 것을 발견했습니다.

주택 부동산 시장 전망과 관련하여 VNDIRECT 전문가들은 내년에도 시장이 부진할 것으로 예상하며, 통화 정책이 완화되는 2024년 하반기부터 회복세가 더욱 뚜렷해질 것으로 전망합니다. 이전 단계에서는 공급 과잉과 높은 인플레이션이 있었지만, 현재는 공급이 매우 제한적이고 수요가 여전히 높습니다. 따라서 VNDIRECT 전문가들은 현재 시장이 더 빠르게 회복될 것으로 예상합니다.

수천억 동짜리 빌라 매물 나와

민간 신앙에 따르면, 음력 7월은 집을 사거나 부동산에 투자하는 등 중요한 일을 하기에는 불운한 달로 여겨지는 경우가 많습니다. 하지만 이 음력 7월에도 부동산 거래는 여전히 활발하며, 그중 상당수는 수백억 동(약 1조 2천억 원)에 달하는 빌라와 타운하우스입니다.

부동산 거래 채널의 조사에 따르면 하노이 찌푸트라(Ciputra) 도시 지역에 있는 수십 채의 빌라가 지역 및 위치에 따라 440억 동에서 960억 동에 이르는 가격에 매물로 나와 있습니다. 특히, 면적 600m², 전면 80m²가 넘는 단독 빌라가 2,100억 동에 매물로 나와 있습니다.

마찬가지로, 치푸트라 도심 지역에 위치한 300m² 면적, 12m 높이의 정면, 유럽에서 수입한 고급 인테리어를 갖춘 또 다른 빌라가 960억 VND에 매물로 나와 있으며, 이는 m²당 약 3억 VND에 해당합니다. 또한, 240m² 대지 면적에 97m² 면적, 3층 높이의 빌라는 주변 정원, 통풍이 잘 되는 두 개의 정면, 그리고 집 앞에 여러 대의 차량을 주차할 수 있는 넓은 도로를 갖추고 있으며, 720억 VND에 매물로 나와 있습니다.

한 조사에 따르면 하노이 서부의 많은 도시 개발 사업에서 타운하우스와 빌라가 대량으로 매각되면서 큰 손실을 보고 있습니다.

예를 들어, Nam An Khanh Sudico 도시 지역의 279제곱미터 면적, 3.5층, 대략적인 건축과 완성된 외관을 갖춘 타운하우스가 140억 VND에 손해를 보고 판매되고 있는데, 이는 제곱미터당 5,000만 VND에 해당합니다.

작년 말, 위 타운하우스는 170억~180억 동에 매매 공고되었습니다. 또한, 이 도시 지역의 부동산 평균 가격은 m²당 8천만~1억 2천만 동 사이에서 변동하고 있습니다.

하노이 동부지역 조사에 따르면, 100억동에서 수천억동에 달하는 빌라도 손해를 보고 매매되는 사례가 많다고 합니다.

특히, 빈홈즈 오션파크 2(Van Giang, Hung Yen ) 신도시 개발 프로젝트의 빌라와 타운하우스를 손실에 판매한다는 정보가 부동산 시장에 자주 등장했습니다. 이러한 부동산 상품은 투자자와 체결한 매매 계약서에 명시된 가격 대비 15~30%의 손실로 판매되고 있습니다.

실제로 최근 여러 부동산 시장 조사 기관의 시장 보고서에 따르면, 시장 심리 약화와 자금 조달의 어려움으로 인해 1분기와 2분기 빌라 및 타운하우스 시장의 거래 활동이 거의 중단된 것으로 나타났습니다. 한편, 일부 대형 프로젝트는 거래가 일시적으로 중단되기도 했습니다.

특히, 일부 프로젝트에서는 은행들이 부동산 대출에 대한 신용 한도를 축소하면서 매수자들이 대출금을 상환할 수 없게 되면서 보증금 환불이나 반환 거래가 급증했습니다. 상환 능력을 초과하는 재무 레버리지를 사용하는 많은 투자자들은 우대 금리 프로그램이 만료되자 손실을 감수해야 했습니다.

하노이 부동산 클럽 부회장인 응우옌 테 디엡 씨는 현재 타운하우스와 빌라 소유주들이 매각하거나 손실을 감수해야 하는 데에는 여러 가지 이유가 있다고 말했습니다. 그중에서도 주목할 만한 이유는 많은 투자자들이 자본금을 회수하고 투자 방향을 바꾸고 싶어하기 때문입니다. 또 다른 이유는 많은 투자자들이 과도한 재무 레버리지를 활용하고 있으며, 이를 통제할 수 없게 되면 대량 매각해야 하기 때문입니다.

다랏 빌라 자금 관리 및 사용에 관한 규정 발표

람동성 인민위원회는 다랏시의 국유 빌라 자금 관리 및 사용에 관한 결정 제53/2023/QD-UBND호를 발표했습니다.

람동성 인민위원회의 분류에 따르면, 다랏시에는 166개의 빌라가 3개 그룹으로 나뉜다. 1그룹 빌라는 건축 예술, 경관, 역사 및 문화적 가치 측면에서 전형적인 가치를 지닌 빌라(3개), 2그룹 빌라는 1그룹에 속하지 않지만 건축 예술, 경관, 역사 및 문화적 가치를 지닌 빌라(69개), 3그룹 빌라는 1그룹과 2그룹 빌라에 속하지 않는 빌라(94개)이다.

국유 빌라 166채 중 30채는 철거되었고, 25채는 리노베이션, 수리, 업그레이드되었으며, 빌라를 담당하는 기관이나 빌라를 임대하는 개인 및 기업의 요구에 맞춰 건축물이 지어졌습니다.

해당 지역의 국유별장자금 관리 및 사용에 관한 규정을 공포하는 결정은 총 16조 3장으로 구성되었으며, 총칙, 특별규정, 시행기구 등을 포함하고 있습니다.

도인민위원회는 건설국에 주도권을 쥐고 관련 기관과 협조하여 규정에 따라 빌라 목록을 검토, 조정, 확정하고, 이 규정을 시행하도록 지도하여 조직과 개인이 이를 알고 시행하도록 했습니다.

동시에 관련 기관과 긴밀히 협조하여 분류별장 목록을 공표하고, 정기적으로 검사하여 이 규정이 이행되도록 독려한다.

도인민위원회는 천연자원환경부, 문화체육관광부, 재무부, 계획투자부, 다랏시 인민위원회, 다랏시 주택관리센터에 각자의 기능과 임무에 따라 주도적으로 관련 부서 및 단위와 협력하여 토지 할당, 토지 임대, 토지 회수에 관한 절차를 시행하도록 지도하고, 규정에 따라 빌라의 토지 관리를 검사 및 조사하도록 지시합니다.

Dinh Tỉnh tưởng không còn tên trong biệt thự nhóm 1. (Nguồn: BXD)

주지사궁은 더 이상 1군 빌라로 지정되지 않았습니다. (출처: BXD)

동시에, 국가 소유의 별장 기금을 검토하여 과학적 서류를 작성하고, 도 인민위원회에 전형적인 역사-문화 및 건축적 가치가 있는 유물 별장으로 인정하도록 조언하고 제안합니다. 규정에 따라 별장의 관리, 유지 관리, 리노베이션 및 재건축을 위한 자금 배분을 연구하고 제안합니다.

빌라 투자 진행 상황을 정기적으로 검사하고 모니터링합니다. 투자 정책 철회, 투자 활동 종료, 투자법 위반 시 투자 등록증(있는 경우) 철회 등에 대한 조언을 제공합니다.