국가는 모든 프로젝트를 위해 토지를 회수해야 합니다.

미온적인 메커니즘, 1개 프로젝트 실패, 2개 토지 가격 위험

토지법(개정) 초안 제79조에는 국가가 국가 이익을 위한 사회 경제적 발전을 위해 토지를 회수하는 구체적인 사례 31개가 나열되어 있습니다. 여기에는 재정착 프로젝트, 농촌 주거 프로젝트, 산업 클러스터, 면세 구역, 원유 저장 시설, 가스 및 석유 펌프장, 전통 시장 등이 있습니다.

따라서 기업이 토지 양도를 받기 위해 사람들과 협상해야 하는 개발 프로젝트는 몇 개만 남았습니다. 예를 들어, 상업용 주택 프로젝트, 주택과 상업용 사업의 혼합 프로젝트, 서비스, 다목적 단지, 엔터테인먼트 구역, 대규모 도시 지역 등입니다.

지난 주말 이 초안을 둘러싼 토론 세션에서 많은 국회 의원들은 국가가 전국적으로 평등과 통합을 이루기 위해 모든 사회경제적 개발 프로젝트를 위한 토지를 인수해야 한다고 말했습니다. 국가가 토지를 회수하고 기업이 스스로 협상하도록 하는 두 가지 메커니즘을 유지한다면, 두 가지 유형의 토지 가격이 있을 때 의도치 않게 동일한 사업에 불평등이 생길 것입니다. 이로 인해 소송이 장기화되고 토지 자원이 낭비되는 문제가 발생합니다.

국가는 사회경제적 개발 사업을 위해 토지를 회수해야 합니다.

호치민시 부동산 회사의 부총괄이사인 두옹 콩 투옌 씨는 국회 의원들의 위 추천을 매우 높이 평가했습니다. 기업 프로젝트의 보상 및 부지 정리를 담당하는 사람인 투옌 씨는 협상과 부지 정리 단계가 가장 어렵다는 것을 인정합니다. 회사가 프로젝트를 시행한다는 사실을 알고 있으면 토지 소유자는 종종 시장 가격보다 훨씬 높은 가격으로 보상을 요구합니다. 따라서 단 몇 퍼센트만 남았더라도 많은 보상 프로젝트가 아직 완료되지 않은 상태입니다.

"토지 소유자 중 상당수는 지역 주민이 아닌 투기꾼과 투자자이기 때문에 긴급하게 주택이 필요하지 않기 때문에 매우 '강력'합니다. 하지만 후순위 주택 소유자의 보상금이 이전 순위 주택 소유자보다 높으면 이전 순위 주택 소유자가 다시 돌아와 더 많은 돈을 요구할 가능성이 매우 높습니다. 이것이 예산 사업을 포함한 많은 사업이 장기화되고 자본이 증가하며 심지어 실행조차 불가능한 이유입니다."라고 투옌 씨는 솔직하게 말하며 다음과 같이 평가했습니다. 국회 의원들은 사회생활과 경제생활의 핵심인 중요한 현안을 언급했습니다. 그들은 국민과 기업을 대신하여 목소리를 냈습니다.

"따라서 저는 초안 위원회가 이번에 토지법을 보완하고 개정하여 최적의 효율성을 달성하기 위해 위의 의견과 권고 사항을 진지하게 고려하기를 바랍니다."라고 투옌 씨는 강조했습니다.

국회 의원들, 모든 상업용 주택 건설을 위한 토지 회수 제안

호치민시 부동산 협회(HoREA) 회장 레 황짜우는 중앙집행위원회 제18호 결의안을 인용해 두 가지 방법을 규정하며 다음과 같이 말했습니다. 첫째, 국가는 상업용 주택 프로젝트를 진행하는 기업을 포함하여 토지를 할당하고 임대하기 위해 입찰과 경매를 실시합니다. 이는 국내외 투자자들의 바람이기도 하다. 두 번째 방법은 투자자가 프로젝트에 대한 토지 사용권을 협상하는 것입니다. 토지 경매 및 입찰 방식을 선택할 경우 국가는 깨끗한 토지 기금을 조성하기 위해 보상해야 합니다. 우리가 그저 프로젝트에 입찰하고 투자자를 선택한다면, 회사로부터 보상에 필요한 돈을 받기가 매우 어려울 것입니다. 일반적으로 1군(호치민시)의 프로젝트에서는 회사가 입찰에서 승리하여 투자자로 선정된 후, 해당 회사가 국가에 보상을 위해 돈을 이체했습니다. 그러나 사람들은 프로젝트 투자자가 어느 기업인지 알고 있었고, 기업과만 협상하기를 원했기 때문에 거부했습니다. 그래서 이 프로젝트는 수년간 계속되었고 국가가 이를 시행해야 했습니다.

"국가가 토지를 회수했다면 모든 사업을 회수해야 합니다. 그런 다음 토지를 경매에 부쳐 토지 임대료 차액을 국가가 국민을 위한 사회기반시설 투자에 사용할 수 있도록 해야지, 기업의 주머니로 흘러들어가는 일이 없어야 합니다. 이것이 잘된다면 국가는 공공 및 민간 투자를 위한 1차 토지 시장을 통제하고 관리할 수 있을 것입니다."라고 차우 씨는 제안했습니다.

모든 프로젝트는 동등하게 취급되어야 합니다.

토지 취득뿐만 아니라 관광 산업도 토지법(개정) 초안에서 '잊혀졌습니다'. 또한, 탄니엔은 토지법 초안에 대해 논평하는 일련의 기사를 게재했으며, 많은 국회 의원들이 지난주 의회에서 이에 대해 의견을 밝혔습니다.

타 반 하(광남 대표단) 대표에 따르면, 정치국의 08/2017 결의안은 관광을 선도적 경제 부문으로 개발하는 것에 관한 것입니다. 그러나 토지법(개정)사업은 총 16장, 265조, 226쪽인데, "관광용어는 11개에 불과한데, 그 중 2개는 관광산업에 관한 것이고, 나머지 9개는 임업법 개정 문제를 해결하기 위한 것이다."

그는 많은 기대를 모으고 있는 선도적인 경제 부문을 다루는 것은 만족스럽지 못하며, 관광을 개발하기 위한 토지 취득의 중요성을 강조했습니다. 따라서 본 국회의원은 관광개발용 토지에 대한 규제 항목을 제79조에 추가할 것을 제안하였는데, 이는 국가가 회수해야 할 대상이기도 합니다.

사회경제적 개발 프로젝트를 위한 토지 기금 조성에 관해 타당한 의견을 제시한 국회 의원들을 환영하며, 응우옌탓타인대학교의 후인타인디엔 박사는 어떤 분야의 어떤 프로젝트에서든 부지 정리가 항상 가장 어려운 단계이며, 특히 대규모 프로젝트의 경우 더욱 그렇다고 단언했습니다. 기업 자체는 회수권이 없고, 계약에만 의존할 뿐이므로, 부지를 집중적으로 확보하기는 매우 어려울 것이다.

예를 들어, 대규모 관광지구를 건설하려면 주택, 상업 센터, 오락 시설 등을 갖춘 혼합 용도 도시 지역에 매우 넓은 토지 면적이 필요합니다. 기업이 사람들과 협상한 후 토지를 징수하게 하면 통일성이 부족해질 것입니다. 때로는 대규모 프로젝트에 철저하고 포괄적으로 투자했지만 사람들이 토지 양도를 받아들이지 않아 여전히 얼룩덜룩하고 "표범 가죽" 같은 부분이 남아 있는 경우도 있습니다. 그 결과, 프로젝트 실행 기간이 장기화되고, 비용이 증가하며, 지역 및 지방 경제 발전을 촉진하려는 목표가 달성되지 않습니다. 프로젝트 비용이 증가하면 제품 가격도 오르게 되고, 최종적으로 피해를 보는 사람은 소비자입니다.

"국가는 토지 회수, 계획, 사업 수립을 총괄하고, 공개적이고 투명한 방식으로 자격을 갖춘 경험 많은 투자자를 선정하기 위한 입찰을 진행해야 합니다. 이것이 개발 계획에 따라 종합적이고 체계적인 유일한 방법이며, 이에 대한 불만은 없을 것입니다. 국가가 토지를 회수할 때는 지가가 획일적일 것이지만, 시장 상황을 따른다면 어떤 가격이 될까요? 이러한 규정은 너무 모호합니다. 경제 개발 사업은 모두 지역 개발, 지역 발전, 그리고 국가 전체의 경제 발전을 위한 종합 계획의 일부이며, 국민의 일자리 창출에 기여한다는 점을 고려해야 하므로, 모든 사업은 동등하게 취급되어야 합니다. 산업단지, 서비스업, 관광, 오락, 도시 지역과 같은 기능적 구역을 갖춘 경제특구 내 사업도 국가의 토지 회수 대상이 되어야 합니다. 따라서 오락 구역, 상업 및 서비스업이 결합된 신도시 지역, 오락 구역, 그리고 단체를 포함한 토지 회수 대상 사업에 대한 세부 규정이 필요합니다. 다목적 복합단지, 오락 구역, 관광, 도시 지역 및 경제특구 내 기타 기능적 구역 등…"라고 디엔 박사는 말했습니다.

국회의원: 계획 중단 및 황무지 조성한 단체나 개인은 손해배상을 해야 합니까?

기업이 스스로 보상을 하도록 하면 대규모 프로젝트를 진행하기 어렵습니다.

요즘은 사람들에게서 땅을 사는 것보다 더 어려운 일은 없습니다. 이것이 잘된다면 국가의 재정 축적은 점점 더 커질 것입니다. 국가는 관광 사업과 다목적 엔터테인먼트 구역을 포함한 모든 사업을 위해 토지를 회수합니다. 기업이 스스로 보상하도록 놔두면, 대형 프로젝트나 대도시 지역이 생기지 않을 겁니다.

레 황 차우 씨   (호치민시 부동산협회 회장)

어려움에 대해 기업을 비난하지 마세요.

기업이 토지 정리라는 가장 어려운 부분에만 집중한다면 도시 지역과 경제를 체계적으로 개발할 수 없습니다. 정부는 특히 토지 부문의 기업들에게 어려움을 전가해서는 안 됩니다. 지방자치단체가 통일된 시행을 할 수 있도록 법률에는 세부적이고 구체적인 규정이 있어야 합니다. 법률에 명확하게 규정되어 있지 않으면 국가기관에서는 감히 시행하려 하지 않고, 사업은 좌초될 수밖에 없습니다. 이것이 지금 토지법을 개정하는 근본 취지입니다. 그렇지 않으면 토지법은 퇴보할 것입니다.

Huynh Thanh Dien 박사 (Nguyen Tat Thanh 대학교)

소스 링크: https://thanhnien.vn/nha-nuoc-can-thu-hoi-dat-cho-tat-ca-cac-du-an-185231105201940572.htm