고가 토지 매입 후 대규모 보증금 취소, 전문가 "탄호앙민 사건 교훈" 인용
하노이 외곽 지역 토지 경매 낙찰가는 시장 상황을 끊임없이 흔들고 있습니다. 호아이득(Hoai Duc) 지역의 낙찰가는 ㎡당 9천만 동에서 1억 3천 3백만 동에 달했습니다. 탄오아이(Thanh Oai) 지역의 낙찰가는 ㎡당 5천 1백만 동에서 1억 동으로, 최초 낙찰가보다 몇 배나 높았습니다.
그러나 경매 직후, 대부분의 낙찰자들은 낙찰가보다 4억~6억 VND 높은 가격에 낙찰가를 제시했습니다. 최고가에는 낙찰가보다 8억 VND 높은 가격에 재판매를 제안하는 경우도 많았습니다. 그러나 며칠 후, 그 차이는 약 1억~2억 VND로 줄었습니다.
뿐만 아니라, 이러한 경매 이후 주변 토지 가격도 ㎡당 500만~1,000만 동(VND)까지 급등했습니다. 당시 중개인들은 주변 인프라에 비해 토지 가격이 너무 높다고 판단하여 매매 차액을 기다리기 위해 매수조차 감히 하지 못했습니다.
특히, 계약금 포기 사태가 대규모로 발생했습니다. 예를 들어, 하노이 탄오아이(Thanh Oai) 현 탄까오(Thanh Cao) 사단 탄탄(Thanh Than) 마을 응오바(Ngo Ba) 지역의 68필지 경매에서 55필지의 계약금이 포기되었는데, 이 중 1억 50만 동/m²에 낙찰된 필지는 1억 50만 동/m²에 달했습니다. 계약금이 완납된 13필지 중 최고가는 5,500만 동/m²를 약간 넘었습니다.
댄 트리(Dan Tri) 기자 와의 인터뷰에서 Batdongsan.com.vn 남부 지역 이사인 딘 민 투안(Dinh Minh Tuan) 씨는 하노이 경매의 가장 큰 문제점은 구매자가 계약금으로 지불해야 하는 초기 가격이 너무 낮다는 데 있다고 말했습니다. 예를 들어, 일부 성공적인 경매의 평균 가격은 m²당 3천만 동(VND)인데, 초기 가격은 m²당 7백만 동(VND)에 불과합니다. 이는 입찰 가격이 너무 낮다는 것을 보여줍니다.
또한, 시장 내 상품 공급이 너무 적어 예금자들이 이체 목적으로 구매하려는 경향이 있습니다. 단기 이체를 허용하면 특정 제약이 발생하여 전체 시장에 영향을 미칩니다.
경제 전문가인 딘 테 히엔 박사는 진심으로 부동산을 사고 싶어 하는 사람들은 종종 시간과 노력을 들여 해당 지역의 토지 가격과 부동산 시장에 대해 면밀히 조사한다고 말했습니다. 계약금을 지불하는 것은 그들이 진심으로 부동산을 사고 싶어 한다는 것을 보여줍니다.
그러나 현재 하노이의 일부 토지 경매에서는 보증금이 대량으로 포기되는 현상이 발생했습니다. 히엔 씨에 따르면, 우리는 참가자들이 정말로 매수를 원하는지, 아니면 국가의 올바른 정책을 방해하려는지 자문해야 합니다.
8월 10일, 탄오아이에서 68개 토지가 경매에 부쳐졌고, 55개 토지에 대한 보증금이 몰수되었습니다(사진: 즈엉땀).
"토지 경매는 개방성과 투명성을 보여줍니다. 이는 올바른 정책이며 시장 경제에 부합합니다. 국가는 시장에 적합한 가격에 판매하기 위해 토지를 경매합니다. 대상 고객은 장기 거주 또는 투자가 필요한 사람들이지, 가격 부풀리기 위한 투기꾼이 아닙니다."라고 히엔 씨는 말했습니다.
히엔 씨에 따르면, 최근 하노이 교외에서 발생한 토지 경매는 특이한 양상을 보이고 있습니다. 높은 가격에 낙찰된 후 보증금을 대량으로 포기한 사람들이 부동산 시장을 교란시키는 주범입니다. 그는 떤호앙민 토지 경매에서 "교훈"을 얻었는데, 이 사건 역시 엄청난 가격을 지불한 후 보증금을 포기한 사례였습니다. 이는 파급 효과를 일으켜 투티엠 지역의 부동산 가격이 급등하는 결과를 초래했습니다.
"그런 측면에서 최근 고가 경매와 보증금 몰수는 단순히 높은 가격을 지불한 것이 아니라 의도적이고 계획적인 행위라고 생각합니다. 어쩌면 경매를 통해 자신들이 많은 땅을 소유하고 있는 지역에 화제를 불러일으켰을지도 모릅니다."라고 히엔 씨는 말했습니다.
이런 상황을 방치하면 예금을 포기하는 관행이 계속될 수 있습니다.
높은 가격으로 입찰한 후 계약금을 취소하는 행위의 결과에 대해 딘 테 히엔 박사는 첫째, 국가의 경매 정책에 영향을 미친다고 말했습니다. 둘째, 이러한 경매는 지역 부동산 시장을 교란하고 왜곡하는 도구가 될 것이며, 이는 결국 전체 경제와 부동산 시장에 부정적인 영향을 미칠 것입니다. 한편, 정부는 경제 발전을 촉진하기 위해 부동산 시장을 안정시키려 노력하고 있습니다.
히엔 씨에 따르면, 높은 가격을 지불하고 보증금을 몰수하는 관행을 막기 위한 과감한 조치가 취해지지 않으면 다른 경매에서도 이런 일이 계속될 수 있다고 합니다.
딘 민 투안 씨는 시장에 큰 반향을 일으킨 이번 경매 이후, 투자자뿐만 아니라 일반 시민들도 하노이 중심가에서 25~30km 떨어진 곳의 1억~1억 3천만 동/m²에 달하는 가격을 떠올릴 것이라고 덧붙였습니다. 이 가격은 사업 가치나 용도 가치와 관계없이 이 반경의 토지 가격이 비정상적으로 상승하는 기준이기도 합니다. 게다가, 다른 지역에서 다음 경매가 열린다면 훨씬 더 높은 가격이 책정될 것입니다.
예상치 못한 낙찰가는 주택 구매자와 투자 기업에 많은 결과를 초래할 수 있으며, 심지어 시장 전체의 불안정성을 초래할 수도 있습니다.
특히, 집을 정말 사고 싶어 하는 사람들은 매도자들이 시장 가치보다 가격을 올리는 이 시기에는 집을 사기가 어려워질 것입니다. 돈이 있는 사람들은 이익을 보기 위해 땅을 사려고 서두를 것입니다. 또한, 실제로 살 필요가 없는 사람들은 다른 경제 활동에 현금을 투자하는 대신 부동산에 현금 흐름을 집중할 것입니다. 집이 필요한 사람들은 살 돈이 부족하고, 돈이 있는 사람들은 토지에 투자할 것입니다.
그 결과로 국내외 투자기업은 대형 프로젝트를 추진할 때 부지 정리에 더욱 어려움을 겪게 되고, 자본금도 몇 배로 늘어나게 됩니다.
또한, 연쇄 효과는 전체 시장 및 다른 부문에서도 발생할 수 있습니다. 예를 들어, 하노이 중심부의 아파트 가격은 토지 부족, 높은 수요, 그리고 신규 토지 가격 상승으로 인해 m²당 최대 1억 동까지 급등할 수 있습니다. 인접 아파트 단지의 가격도 m²당 3억~4억 동까지 상승할 수 있습니다. 이러한 변동은 단기적으로 부동산 시장의 불안정성을 초래할 것입니다.
전문가들은 입찰가를 너무 높게 책정하고 보증금을 포기하는 상황을 막지 않으면 이런 일이 다시 발생할 수 있다고 말합니다(사진: 즈엉땀).
이 전문가는 이에 대한 대책이 없다면 전반적인 가격이 상승할 것이라고 강조했습니다. 경매가 끝나면 사람들은 더 이상 얼마나 많은 사람들이 보증금을 냈는지 기억하지 못하게 되고, 최종 결과, 즉 최종 가격만 기억하게 되기 때문입니다. 이는 사람들의 기억 속에 해당 지역의 가격이 몇 배나 상승했는지 각인되어 전반적인 시장에 분명히 영향을 미칠 것입니다.
제재가 필요하다
예방 조치와 관련하여 딘 테 히엔 박사는 지역 내 경매를 조직할 때는 엄격하고 안전한 계획이 필요하다고 말했습니다. 또한, 시작가를 정하는 토지 가치 평가 절차에는 감정평가회사를 두고 책임을 져야 합니다. 특히 시작가는 시장 가격과 일치해야 하므로 경매 참여 전 보증금은 적정해야 합니다.
특히, 이전에 입찰을 철회한 사람이 일정 기간 동안 경매에 참여하는 것을 금지하거나 불허하는 조치가 마련되어야 합니다. 경매 전에 조직위원회는 다른 입찰 방식과 마찬가지로 관련 서류를 검토해야 합니다. 또한, 각 지자체는 국가와 국민의 효율성을 보장하기 위해 각 지역에 적합한 추가 계획과 규정을 마련할 수 있습니다.
딘 민 투안 씨에 따르면, 해결책은 입력 가격을 더 높게 책정하여 "서핑" 참여자 수를 제한하는 것입니다. 동시에 관리 기관은 참여자들이 의무를 이행하도록 보증금의 2~3배에 달하는 벌금을 부과하는 등 제재 조치를 마련해야 합니다.
베트남 부동산중개인협회(VARS) 시장조사팀 위원인 레딘충(Le Dinh Chung) 씨는 해결책을 제시하며, 현재보다 시작가를 높게 설정하는 방안이 필요하다고 말했습니다. 또한, 현재처럼 시작가의 20%에 해당하는 계약금을 30~50% 수준으로 인상해야 한다고 덧붙였습니다. 이를 통해 악의적인 의도로 토지 경매에 참여하려는 사람들은 이를 고려해야 할 것입니다.
그에 따르면, 투자자들은 주최자 계좌로 보증금을 이체해야 할 수도 있습니다. 투자자가 경매에서 낙찰되면 보증금은 주최자가 지급을 위해 보관하고, 부족할 경우 추가 지급됩니다.
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출처: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/o-at-bo-coc-dau-gia-dat-vung-ven-ha-noi-khong-ngan-chan-se-meo-thi-truong-20240918131201640.htm
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