사회적 주택 가격을 평가하는 과정은 공정성을 보장하지 못했습니다.

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베트남 상공연합회 (VCCI)는 사회주택 개발 및 관리에 관한 법령 초안(이하 '초안')에 대한 몇 가지 초기 의견을 제시했습니다.

사회주택의 매매가 및 임대가 평가 절차

VCCI에 따르면, 초안 제32조 2항 b호에서는 투자자가 가격 평가를 요청하는 서류에 "프로젝트의 법적 문서(투자 정책 승인, 토지 배정 결정, 1/500 계획 승인, 건설 허가 및 기타 관련 문서 포함)"가 포함되어야 한다고 규정하고 있습니다.

투자자들에게 이러한 서류를 제공하도록 요구하는 것은 비합리적입니다. 왜냐하면 국가 관리 기관이 이미 이러한 서류를 보유하고 있기 때문입니다. 행정 절차를 원활하게 하기 위해 VCCI는 초안 작성 위원회에서 이러한 문서가 필요하다는 요구 사항을 제거할 것을 제안합니다. 즉, 초안의 제32조 2항 b호를 제거할 것을 제안합니다.

평가 절차와 관련하여, 초안 제32조 제3항 제d호의 규정에 따라, 도 인민위원회 전문기관은 평가 마감일로부터 60일 이내에 평가 결과를 서면으로 통지해야 합니다. "평가 결과에 대한 서면 통지가 있고 평가 가격이 투자자가 서명한 가격보다 높은 경우, 투자자는 더 많은 금액을 받을 수 없습니다. 평가 가격이 투자자가 서명한 가격보다 낮은 경우, 투자자는 계약을 다시 체결하거나 계약 부록을 조정 및 보완하고 주택 구매자 또는 임차인에게 차액을 환불해야 합니다."

이 규정은 투자자들에게 부당하게 불이익을 주기 때문에 재검토가 필요합니다. 투자자가 평가절차를 진행하였음에도 불구하고, 관할 국가기관이 규정된 기간 내에 가격 평가서를 발급하지 않을 경우, 투자자는 평가를 위해 제출된 가격 계획 또는 입찰 문서에 제시된 가격에 따라 고객과 사회주택 매매 또는 임대 매수 계약을 체결할 권리가 있습니다(제32조 3항 c항).

따라서 투자자가 평가를 위해 제출한 가격 계획이나 입찰 문서에 제시된 가격으로 주택 구매자와 계약을 체결하는 것은 합법적입니다. 투자자들이 국가 관리 기관의 평가 결과보다 낮은 경우 매각 가격을 재조정해야 한다는 초안 요구 사항은 근거가 없으며, 평가 문서가 늦게 발행된 것은 국가 기관의 잘못입니다.

반면, 공정성 측면에서 국가기관의 가격평가결과 공시자료를 매매가와 임대매매가를 고려하는 기준으로 활용하되, 투자자가 낮은 가격에 매매하는 경우에는 이를 조정할 수 없고, 높은 가격에 매매하는 경우에는 이를 조정해야 하므로 거래 당사자들의 공정성을 보장할 수 없습니다. 계약을 재서명하고 주택 구매자 또는 임차인에게 차액을 환불해야 하는 것은 투자자와 고객 모두의 계약 이행에 영향을 미칩니다.

합리성을 확보하고 국가 가격 평가 기관의 책임을 강화하기 위해, 기초 위원회는 초안 제32조 3항 d호의 규정을 삭제할 것을 제안합니다.

또한, 초안 제32조 제4항은 “투자자가 낙찰가를 사용한 경우 주택의 매매가 또는 임대가를 재평가할 필요가 없다”고 규정하고 있습니다. 이 규정은 낙찰가를 사용하는 경우, 투자자가 계약을 체결하기 전에 사회주택의 매매가 또는 임대가를 국가관리기관에 통보하는 절차를 거쳐야 하는지 여부가 불분명합니다.

VCCI는 시행 과정의 편의성을 보장하기 위해 초안 위원회에서 이 문제를 명확하게 규정해 줄 것을 요청합니다.

공공투자자본이나 노동조합 재정자원을 사용하지 않고 사업에 따라 투자 및 건설된 사회주택의 매각 절차

초안 제35조 제1항 제b호에서는 사회주택 건설 투자사업의 투자자는 분양을 실시하기 전에 분양할 아파트 총 수량과 분양 시작 시점을 건설부에 서면으로 보고하여 알고 확인할 의무가 있다고 규정하고 있습니다.

2023년 주택법 제88조 제3항 c목의 규정에 따라, 장래 사회주택을 매매, 임대 또는 임대하기 전에 성급 국가관리기관에 해당 주택이 매매 또는 임대에 적합하다는 사실을 통지하는 절차를 밟아야 합니다.

초안의 위 조항은 불분명합니다. 초안 제35조 제1항 b호에 명시된 신고 절차와 주택법 2023에 명시된 매매 또는 임대 매수 대상 주택에 대한 신고 절차 사이에 연관성이 있습니까? 두 가지 절차가 서로 독립되어 있다면, 투자자는 절차를 진행하는 동안 너무 많은 행정 절차를 거쳐야 하므로, 다시 생각해 보시기 바랍니다. 반면, 이 규정은 건설부가 어떤 사항을 점검할 것인지 불분명합니다.

절차의 명확성과 편의성을 확보하기 위해 VCCI는 초안위원회에서 상기 사항을 명확히 규정하고, 기업의 행정절차를 간소화하기 위한 절차 통합을 고려할 것을 권고합니다.

초안 제35조 제2항 제3항은 혁명공로자 또는 장애인을 대상으로 사업을 실시할 경우, 추첨을 통해 “일정비율”을 정하지 않고도 주택을 우선적으로 매수, 할부 또는 임대할 수 있도록 규정하고 있다. 이 규정은 불분명한데, 어떤 기관이 이 비율을 결정합니까? 어떤 기준에 따라? VCCI는 기초위원회에 이 문제를 명확히 해달라고 요청했습니다.

지혜

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