부동산 시장 2023: 구매자를 위한 시간

01(1).jpg — 부동산 시장 '동결', 거래 우위는 매수자 쪽으로 기울어

최근 남부 지역 부동산 시장, 특히 호치민시의 부동산 시장은 거의 "동결" 상태에 빠졌고, 은행 대출 및 채권과 같은 통화 정책으로 인해 부동산 시장의 유동성이 감소했습니다. 많은 토지 소유자가 재정적 어려움을 겪으면서 손실을 보고 매각하거나 가격을 낮추거나 청산해야 하는 상황에 놓였습니다. 이러한 상황에서 비교적 많은 현금을 보유한 많은 투자자들은 이를 기회로 보고 "압도적인" 상품을 찾아 돈을 쓸 준비가 되어 있습니다. 하지만 실제로 부동산 구매자가 제시한 가격은 판매자로 하여금 실망스럽게 "고개를 저을" 정도입니다.

항 씨(투자자)는 호치민시 구찌구에 있는 500m2 규모의 토지를 손실을 보고 매각하고 있지만 아직 팔지 못하고 있습니다. 항 씨는 "지난 몇 달 동안 땅을 보러 온 사람들이 몇 명 있었지만, 대부분은 재미 삼아 가격을 확인하러 왔을 뿐, 구매할 의사는 없었습니다. 가격을 제시하는 사람들도 있었지만, 제가 제시한 가격보다 거의 50%나 깎아 주었습니다. 제가 제시한 가격은 원래 구매가보다 거의 2억 동(VND)이나 낮은 가격이었습니다."라고 말했습니다.

"많은 사람들이 땅을 보러 왔다가 떠났고, 대부분은 다시 연락하지 않았습니다. 어떤 사람들은 17억 동에 땅을 제안했는데, 제가 제시한 가격은 33억 동이었습니다. 제가 고개를 저으며 팔지 않겠다고 하자, 그들은 제가 바로 계약을 성사시키지 않으면 다른 땅을 사겠다고 했습니다. 당시에는 파는 사람이 수백 명이고 사는 사람은 극소수에 불과해서 땅이 필요하지 않았고 서두르지도 않았습니다."라고 항 씨는 말했습니다.

롱 씨(부동산 중개인)는 "2023년 초 호찌민시 빈짠구에 있는 200m² 규모의 토지에 대한 중개를 받았습니다. 토지 소유주는 원래 가격보다 20% 할인된 3천만 동/m²의 가격을 제시했습니다. 해당 토지는 이미 '핑크북'에 등재되어 있었습니다. 하지만 여러 차례 정보를 확인하고 토지를 직접 방문한 후, 매수자와 매도자가 직접 만나자 매수자가 2천만 동/m²로 가격을 낮추자 토지 소유주는 좌절감을 느끼고 매도를 거부했습니다."라고 말했습니다.

롱 씨에 따르면, 사실 고객들도 이 땅을 좋아하지만, 부동산 가격이 가라앉는 시기에 많은 사람들이 매도를 하기 때문에 고객들은 사기를 당할까 봐 낮은 가격부터 높은 가격까지 조심스럽게 흥정한다고 합니다. 하지만 토지 소유자는 달랐습니다. 그는 빨리 팔고 싶어서 가격을 이미 20%나 낮췄습니다. 그래서 시작 가격이 너무 낮다는 말을 들었을 때, 토지 소유자는 충격을 받았고 고객이 선의가 아니라고 생각하여 더 이상 협상을 거부했습니다.

전문가에 따르면, 부동산 시장이 침체된 상황에서 매도는 가격을 놓고 매수자와 매도자 사이에서 벌어지는 긴장된 줄다리기입니다. 판매자가 가격을 낮추었다고 하더라도, 이때 구매자의 투자 심리는 상당히 위험하므로, 속지 않기 위해 낮은 가격을 지불해야 합니다. 현재 예상 매매가와 매수가가 크게 차이가 나기 때문에, 돈이 있는 사람들은 여전히 시장 밖에서 기다리고 있는 상황입니다. 최종 판매 가격은 구매자의 평가, 필요, 재정 능력 등에 따라 달라집니다. 현재 부동산 시장 상황을 고려하면, 지금은 구매자의 시점이라고 볼 수 있습니다.

R&D DKRA Vietnam의 부국장인 보 홍 탕 씨는 공급과 수요가 아직 일치하지 않는다고 말했습니다. 그 이유는 가격 하락이 일어나고 있음에도 불구하고 자산(부동산)을 보유한 사람들이 손실을 감수할 수 있는 한계가 제한되어 있기 때문입니다. 판매가격대가 이익실현 한계선을 넘어 완전히 손실절감 한계선으로 이동하게 되면, 손실이 판매자가 감당할 수 있는 한계선을 초과하게 되어 전액손실이 되거나 투자과정에서 발생한 비용을 충당하기에 부족하게 되어 부동산 거래가 교착상태에 빠지게 됩니다. 부동산을 매각하는 사람은 손실을 모두 공제한 후에도 여전히 부동산의 일부를 회수할 수 있는 상황에서 손실을 볼 수 있지만, 모든 것을 잃을 정도로 부동산을 매각하게 되면 부동산 매각을 중단하고 이를 대체할 다른 해결책을 찾을 것입니다.

같은 의견을 밝힌 Viet An Hoa 부동산 투자 회사의 대표이사인 Tran Khanh Quang 씨는 2023년에 좋은 가격에 부동산을 구매할 기회가 더 커질 것이라고 말했습니다. 압박이 커지고 매물을 매각하려는 경쟁이 치열해지면서 재정적 어려움으로 인해 매물을 매각하는 부동산 소유자의 경우 매물 감소율이 50%에 달할 수 있습니다. "현재 투자를 고려하는 투자자는 세 가지 요소를 고려해야 합니다. 첫째, 법적 서류가 완벽하고, 유동성이 높으며, 도심 근처에 위치하거나, 도심과 원활한 교통망을 갖춘 부동산에 투자해야 합니다. 둘째, 투자 경험이 있는 상품을 선택하여 쉽게 흥정하고 좋은 가격에 매수할 수 있어야 합니다. 셋째, 할인을 통해 가격을 대폭 인하하는 정책이 있는 프로젝트의 상품을 '사냥'해야 합니다." - 꽝 씨는 분석했습니다.

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