부동산 시장 "이익 추구"
부동산 관련 여러 회의에서 건설부 와 여러 전문가들은 주택 부문의 "위상 차이"에 대해 경고해 왔습니다. 이로 인해 저렴한 아파트와 사회주택 부문은 심각한 공급 부족에 직면해 있습니다. 반면, 평방미터당 수억 동(VND)에 달하는 고급 아파트 부문은 시장에서 계속해서 "폭발"하고 있습니다.
베트남 부동산 시장은 A급 아파트 프로젝트의 출시를 꾸준히 기록하고 있지만, 이러한 프로젝트의 흡수율은 낮아 "부진한" 상황을 초래하고 있습니다. (사진: CP)
하늘 높은 줄 모르고 치솟는 가격 때문에 고급 및 초호화 아파트는 내 집 마련을 원하는 대다수의 사람들을 겨냥하지 못하고 있습니다. 이로 인해 주택 시장은 공급 과잉과 공급 부족이라는 이중고를 겪고 있습니다.
이러한 추세는 2023년 3분기 말까지 지속될 것으로 예상되는데, 이때는 아파트 공급이 주로 A급 아파트에 집중될 것입니다. 특히 프로젝트 흡수율이 낮은 수준을 유지하는데, 이는 많은 프로젝트가 "미분양" 상태임을 시사합니다.
BHS 그룹 보고서에 따르면 2023년 3분기 전국 아파트 공급은 지속적으로 감소했습니다. 이에 따라 3분기 전체 아파트 분양 물량은 13,600호로 전분기 대비 28% 감소했으며, 전년 동기 대비 20% 감소했습니다.
하노이 에서만 2023년 3분기 주요 공급 물량은 약 4,700세대로, 전분기 대비 11% 감소했으며 전년 동기 대비 55%에 불과했습니다. 공급량은 대부분 전분기 재고이며, 신규 분양 프로젝트는 거의 없습니다.
세그먼트별로 보면, A등급 아파트는 여전히 가장 큰 비중을 차지하며, 2023년 3분기 1차 공급의 약 50%를 차지했습니다.
특히 A급과 B급 제품이 하노이 시장을 계속 장악하고 있으며, 이번 분기 전체 판매량의 거의 90%를 차지하고 있습니다. C급 제품은 약 500대만 남아 있으며, 탄찌, 호앙마이, 동안 지역의 일부 기존 프로젝트에 재고로 남아 있습니다.
마찬가지로 호치민시의 경우 2023년 3분기 호치민시의 아파트 1차 공급 물량은 약 8,900세대로 추산되며, 작년 같은 기간에 비해 300세대가 증가할 것으로 전망됩니다.
A급 아파트 공급은 여전히 호치민 시장의 주요 공급원입니다. 또한, C급 아파트 공급은 시장에서 거의 사라지고 있으며, 재고는 호치민 전체 공급량의 약 1% 수준입니다. 다른 부문은 거의 변동이 없습니다.
또한 BHS 그룹에 따르면 2023년 3분기에는 하노이와 호치민시의 프로젝트 흡수율이 모두 낮았습니다.
예를 들어 하노이의 프로젝트 흡수율은 작년 대비 약 60%에 불과합니다. 반면 호치민시는 공급이 증가했지만 프로젝트 흡수율은 작년 동기 대비 절반에 불과합니다.
베트남 국민이 주택을 구매하려면 최소 23.5년의 소득이 필요합니다.
현재 하노이와 호찌민시의 주택 가격은 꾸준히 상승하고 있습니다. 여러 부동산 시장 조사 기관의 보고서에 따르면 하노이의 아파트 평균 가격은 ㎡당 5천만 동에 육박하는 반면, 호찌민시의 평균 가격은 ㎡당 5천2백만~5천3백만 동입니다.
따라서 약 60제곱미터 크기의 2베드룸 아파트를 소유하려면 사람들은 최소 30억 VND를 지출해야 집을 사는 "꿈"을 꿀 수 있습니다.
Can Van Luc 박사에 따르면, 아파트 가격이 약 30억 VND로 B등급 아파트와 맞먹는다고 하니, 베트남 국민은 집을 사려면 23.5년 동안 매달 1,000만 VND 이상을 지출해야 합니다.
"가격과 관련하여, 현재 베트남의 부동산 가격은 대다수 국민의 소득에 비해 상대적으로 높습니다. 베트남 국민이 주택을 구매하려면 평균 23.5년의 소득이 필요하며, 이는 세계 107개국 중 14위(소득이 높을수록 더 비쌉니다)에 해당합니다. 이는 태국, 한국(소득이 한국보다 낮음)과 비슷한 수준이며, 인도네시아(18.5년), 싱가포르(15.5년), 인도(9.2년), 말레이시아(8.1년)보다 훨씬 높습니다."라고 뤽 씨는 분석했습니다.
루크 씨에 따르면, 주된 이유는 공급 부족, 저렴한 주택의 심각한 부족, 일부 다른 부문(특히 고급 부문)의 과잉 공급, 프로젝트 실행의 모든 단계에서 발생하는 높은 비용 등입니다.
따라서 많은 전문가들은 시장이 높은 유동성을 유지하고 현재처럼 '미판매' 상태가 되지 않으려면 저렴한 주택 상품을 개발하는 것이 필요하다고 생각합니다.
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