베트남 부동산 시장은 시급히 총 수요를 늘리고 공급을 창출해야 합니다.

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최근 정부는 부동산 시장의 회복과 돌파구를 마련하기 위해 여러 가지 강력한 해결책을 제시해 왔습니다. 특히, 결의안 33호를 통해 정부는 시장을 "구제"하기 위한 구체적이고 세부적인 해결책을 제시했습니다. 실제로 부동산 시장은 긍정적인 신호를 받았지만, 돌파구를 찾지는 못했습니다.

호치민시 부동산 협회(HoREA) 회장인 레 황 짜우(Le Hoang Chau) 씨는 언론인 및 여론 신문 기자들과의 대화에서 다음과 같이 말했습니다. 2023년 첫 7개월 동안 부동산 시장은 계속해서 많은 어려움에 직면했습니다.

+ 2023년 초부터 지금까지 부동산 시장을 어떻게 평가하시나요?

- 정부의 어려움 극복 대책 이후 부동산 시장이 개선 조짐을 보이고 있지만, 전반적으로 지난 7개월 동안 부동산 시장은 여전히 많은 어려움, 유동성 부족, 그리고 공급 부족에 직면해 있습니다.

주된 이유는 법적 문제가 해결되지 않았고 자본 접근성이 제한적이며, 2022년 하반기에 투자자 신뢰에 영향을 미치는 여러 사건이 발생했고, 전반적으로 법적 문제, 공급 부족, 수요와 공급의 불균형 등 여러 근본적인 시장 문제가 해결되지 않았기 때문입니다.

사실 베트남은 부동산 시장의 잠재력과 강점을 충분히 활용하지 못했습니다. 산업,관광 , 엔터테인먼트 부동산은 일부 지역에만 집중되어 있어, 베트남 전역에 걸쳐 성장 동력과 폭넓은 매력을 창출하지 못하고 있습니다.

베트남 부동산 시장은 수요를 늘리고 공급원을 확보해야 합니다. 이미지 1

레 황짜우 씨는 베트남 부동산 시장이 2023년 말까지는 침체 상태를 유지할 것이지만, 2024년 2분기나 3분기부터는 법적 환경의 발전, 긍정적인 경제 성장 전망, 동시적이고 현대적인 인프라 개발 덕분에 더욱 건강하고 투명하며 표준화된 방식으로 회복되고 발전할 수 있을 것으로 예측했습니다.

많은 투자 시장 부문이 여전히 큰 장벽과 난관에 직면해 있습니다. 잠재적 토지 자원이 제대로 활용되지 못하고 있습니다. 산업단지, 경제특구, 수출가공특구, 첨단기술특구의 부동산 개발은 여전히 신중하고 완만한 속도로 진행되고 있으며, 입주율은 낮은 수준입니다.

모든 사회 계층의 주택 수요는 매우 크며, 특히 저소득층과 중산층을 위한 주택 수요가 크지만, 이에 대한 반응 수준은 제한적입니다.

+ 현재 시기의 시장 어려움을 더 명확하게 분석해 주실 수 있나요?

- 현재 부동산 시장의 돌파구를 막는 3가지 주요 어려움과 장애물이 있습니다.

첫째, 토지법과 관련된 어려움, 계획법과 관련된 어려움, 투자법과 관련된 어려움 등 정책 및 법률과 관련된 어려움이 있습니다.

예를 들어, 계획과 관련하여, 1/500 세부 계획이 포함된 일부 프로젝트가 승인되었지만 구역 지정 및 전반적인 계획과 일치하지 않아 규정에 따라 검토, 조정 및 업데이트 중입니다.

또는 많은 프로젝트가 토지 평가 방법에 대한 규제로 인해 어려움, 장애물 및 느린 구현에 직면합니다. 많은 경우 토지 이용 계획은 발표되었지만 지구 수준에서 연간 토지 이용 계획이 없습니다...

둘째, 자본 흐름의 어려움입니다. 특히 부동산 사업체의 대출 접근성은 여전히 어려운데, 이는 주로 높은 금리, 사업의 합법성, 그리고 시장 유동성에 대한 신뢰라는 세 가지 문제로 인해 발생합니다. 실제로 실질 금리는 연 11~12% 수준입니다.

최근 금리를 0.5~2% 인하한 것은 정부와 은행 시스템의 적극적인 노력의 결과입니다. 이러한 조치는 경제와 부동산 업계에 긍정적인 영향을 미치고 있습니다.

하지만 프로젝트 기간을 1년 단축하면 기업은 자본 비용의 최대 12~15%를 이자 비용으로 절약할 수 있습니다. 연간 임금, 기계 및 장비 비용 등도 절감할 수 있습니다.

부동산 신용에 대한 위험 통제에 대한 엄격한 규제는 시장을 더욱 건강하게 만들고 실제 수요에 가깝게 만들며 가격 거품을 피하는 데 도움이 됩니다.

그러나 현재 대부분의 부동산 사업은 자금력이 제한적이고, 자기자본이 부족하며, 주로 은행 신용자본에 의존하여 운영되고 있어 신용자본 확보에 어려움을 겪고 있습니다.

사회주택을 위한 12조 VND 패키지에 따른 대출 이자율이 너무 높습니다(기업의 경우 연 8.7%, 주택 구매자의 경우 연 8.2%). 이로 인해 투자자와 주택 구매자에게 어려움을 주고 있습니다.

셋째, 총수요와 시장 신뢰도의 어려움입니다. 대부분의 부문, 특히 고급 주택, 관광 부동산, 고급 리조트, 토지 부문에서 총수요가 급격히 감소한 것을 확인할 수 있습니다. 시장 신뢰도도 크게 하락했습니다.

베트남 부동산 협회의 사전 조사에 따르면, 프로젝트 개발 기업의 3분의 2가 지난 1년 동안 새로운 프로젝트 개발 활동을 거의 하지 않은 것으로 나타났습니다.

한편, 부동산 중개 회사들은 직원의 약 50~70%를 감원했습니다. 투자자들 대부분은 최근 부동산 시장에 투자하지 않았습니다.

+ 그렇다면 부동산 시장의 회복을 돕기 위해 어떤 권고안을 제시하실 수 있나요?

- 현재 가장 시급한 과제는 베트남 부동산 시장의 총수요를 늘리고 핵심 공급원을 확보하는 것입니다. 현재 베트남 부동산 시장의 가장 큰 수요는 저렴한 상업용 주택 부문입니다. 따라서 총수요를 늘리기 위해서는 이 유형의 주택을 신속하고 강력하며 다양하게 개발하는 것이 필수적입니다.

그러나 가까운 미래에 정부는 2023년과 2023-2025년 기간을 위한 사회경제 회복 및 개발 프로그램에 따라 부동산 시장을 지원하는 솔루션을 효과적으로 시행해야 합니다.

또한, 지연되거나 중단된 부동산 사업에 대한 법적 절차 검토를 긴급히 완료하고, 2022년과 2023년에 이를 철저히 처리하여 사업이 다시 추진될 수 있는 여건을 조성하고, 시장에 물량을 공급할 수 있도록 하여야 합니다.

또한, 저는 정부가 2014년 6월 6일자 정부 결의안 제43/NQ-CP호 제2조 1항 h항에 따라 토지를 이용한 투자 프로젝트의 형성 및 시행에 있어 행정 절차를 개혁하고 사업 환경을 개선하는 등 여러 가지 주요 과제에 따라 승인된 세부 계획이 1/500인 지역에서의 투자 프로젝트 작업에 대한 건설 허가를 면제해 주기를 바랍니다.

신용자본과 관련해서는, 상업은행도 전자결제 및 비현금결제를 통한 부동산 거래에 대한 이자율/수수료 지원을 늘려야 한다고 생각합니다.

또한, 2023~2025년 부동산 시장의 대출 금리는 다음과 같이 제시합니다. 소득에 적합한 상업용 주택 부문의 경우 연 7% 이하로 하는 것이 좋습니다.

사회주택 부문: 기업형 부동산의 권장 금리는 연 6% 미만, 주택 구매자의 권장 금리는 연 4.5% 미만입니다. 관광 및 리조트 부동산 부문의 권장 금리는 연 9% 미만입니다. 마지막으로, 고급 주거용 부동산 부문 및 기타 부문의 권장 금리는 연 9~10%입니다.

채권을 민간 발행에서 공적 발행으로 전환하는 추세를 선도하고 장려하며, 기업채권, 보증금 취소, 부동산 양도 시 '이중 가격' 신고 등 위법 행위를 지속적으로 엄격히 처리하여 억제력을 강화하고 투자자의 권리를 보장하며, 예산 손실을 줄인다. 기업채권과 펀드 증서 투자자를 보호하는 법적 틀을 완벽화한다.

마지막으로, 토지법 시행을 지침으로 하는 법령의 여러 조항을 개정 및 보완한 법령 제10/2023/ND-CP호에 따라 수천억 달러 규모의 자원을 신속하게 투자하고 관광 및 리조트 부동산 개발을 촉진하기 위해 2차 투자자에게 관광 및 리조트 부동산 자산에 대한 소유권 증명서 발급을 촉진할 것을 권고합니다.

+ 정말 감사합니다!

Viet Vu (구현)

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원천