호크몬과 구찌의 토지 시장, 손실 축소의 '물결'

배로 증가하는 단계를 통과했습니다

2021년 초 혹몬(Hoc Mon)과 구찌(Cu Chi) 지역의 부동산 시장이 다소 "침체"되었던 반면, 2022년 초에는 투자자들의 관심의 중심이 되었습니다. 2022년 초까지 이 지역의 토지는 매매가보다 2~3배 높은 수익을 기록하며 호찌민시 부동산 시장의 하이라이트로 떠올랐습니다.

이러한 열기에 대해 많은 전문가들은 호찌민시 중심부의 충격적인 가격 상승이 부동산 시장 전반을 견인했다고 분석했습니다. 이후 교외 지역 시장도 개발 여력이 남아 가격 상승 경쟁에 뛰어들면서 발전했습니다.

또한, 구찌 지구를 호찌민시 직할시로 승격하는 방안도 호찌민시 부동산 시장에 활력을 불어넣고 있습니다. 신규 분양가는 즉시 상승세를 보였으며, 대부분 반년 전보다 1.2배에서 1.5배까지 상승했습니다.

그중에서도 많은 투자자들이 특히 관심을 갖는 꾸찌의 "핫스팟"이 몇 군데 있습니다. 예를 들어, 응우옌티란 거리(안년떠이 코뮌) 지역은 2~3배 상승하여 820만~850만 동/m²에 달했습니다. 부이티다잇 거리(누안득 코뮌)의 토지 가격은 4배 상승하여 720만 동/m²에 달했습니다. 일부 통계에 따르면, 꾸찌 구 내 인프라가 잘 갖춰진 일부 지역의 토지 가격은 약 1,750만 동/m²에 달합니다.

모두가 호치민시 교외의 땅을 보러 가자고 초대하던 시대는 끝났습니다.

혹몬의 토지 가격은 호치민시 인민위원회가 혹몬, 빈짠, 냐베 3개 현을 현으로 승격한다는 정보가 널리 퍼진 2020년 이후 상승세를 보이고 있습니다. 많은 투자자들이 저렴한 가격에 이곳에서 토지를 대량 매입한 후, 빠른 거래로 가격을 끌어올렸습니다. 그 이후 혹몬은 부동산 열풍의 진원지 중 하나가 되었습니다. 팜티지어이, 당툭빈, 찐티미엥, 응우옌안투 등의 도로를 따라 혹몬의 토지 가격이 상당히 상승했습니다.

2020년 호크몬(Hoc Mon)의 레티하(Le Thi Ha) 거리 최저 토지 가격은 m²당 2,500만~2,700만 동이었습니다. 최고 토지 가격은 m²당 4,500만 동으로, 약 3,000m²의 전면 면적을 가진 토지의 가치는 최대 135억 동에 달했습니다. 호크몬에서 토지 가격이 가장 빠르게 상승한 노선은 22번 국도와 평행한 도로, 쩐반므어이(Tran Van Muoi) 거리, 응우옌티속(Nguyen Thi Soc) 거리 등입니다. 특히 22번 국도와 평행한 도로는 m²당 1,300만~1,400만 동에서 m²당 1,700만~1,800만 동으로 가장 낮은 가격 상승률을 보였습니다.

교통 인프라가 좋은 구찌 지역의 모퉁이 부지는 한때 투자자들에게 인기가 많고 경쟁이 치열했습니다.

이러한 가격 상승과 함께, 구찌(Cu Chi)와 혹몬(Hoc Mon) 지역의 부동산 매물도 온라인 부동산 시장 검색 결과 상위권을 차지했습니다. 일부 검색 엔진 통계에 따르면, 2022년 음력 설 연휴 이후 2군과 9군 부지 외에도 혹몬과 구찌는 거래소에서 많이 검색되는 키워드입니다.

당시 시장 과열로 인해 예상되는 하락세에 대한 우려가 커졌습니다. 호찌민시 부동산협회 회장인 레 황 짜우 씨는 언론과의 인터뷰에서 일부 사람들이 회의 정보를 이용해 이익을 취했다고 지적했습니다. 짜우 회장에 따르면, 투기꾼, 토지 중개인, 또는 부정직한 사업체들이 꾸찌와 혹몬 지역의 토지 가격을 "폭등"시켰다고 합니다.

또한 많은 전문가들은 토지의 실제 가치가 지나치게 높게 책정되어 토지 투자자들이 씁쓸한 결과를 맞을 수 있는 시장의 기만에 대해 경고했습니다. 현재 이 지역의 토지가 곳곳에서 손해를 보고 거래되고 있다는 많은 정보를 보면, 그 경고가 사실로 드러난 듯합니다.

손실을 줄이는 데는 여러 가지 이유가 있습니다.

일부 부동산 시장과 소셜 네트워크의 중개 그룹을 언급하며 "숨 막히는 가격에 매물 정리", "손해를 빠르게 줄인다", "은행 빚 갚기 위해 토지 매각" 등의 문구가 담긴 게시물이 널리 게시되고 있습니다. 많은 매도인들이 은행 빚 갚기, 벌금을 피하기 위해 다른 지역에 돈을 지불하기, 또는 청산되는 등 여러 가지 이유로 토지 가치의 30~40%까지 손실을 감수하고도 돈을 돌려받지 않으려는 움직임을 보이고 있습니다.

예를 들어, 응우옌 반 카 거리에 있는 123m² 규모의 토지를 소유주가 15억 2천만 동(VND)에 판매하고 있는데, 이는 m²당 1,200만 동(VND)이 넘는 금액입니다. 소유주는 이 토지가 아름다운 부지에 산업 단지 및 기타 편의시설과 가깝기 때문에 5억 동(VND)이라는 저렴한 가격으로 판매한다고 밝혔습니다. 또한, 구매자는 더 나은 가격으로 협상할 수 있습니다.

꾸찌와 호크몬 지역에서는 이런 손실 절감 뉴스를 보는 것은 드문 일이 아니다.

또는 8번 지방도(꾸찌 타운)에 위치한 90m² 면적의 또 다른 코너 부지도 10억 VND의 손실에 매각되고 있습니다. 이 부지는 개발된 인프라와 다양한 편의시설을 갖춘 신축 주택 개발 계획 구역에 위치해 있습니다. 토지 소유주는 은행 대출금을 갚기 위해 자금이 필요하기 때문에 이 부지를 싸게 팔아야 하며, 중개인이 신속하게 매수자를 찾을 수 있도록 높은 수수료를 지불할 의향이 있다고 밝혔습니다.

호크몬에서는 2021년부터 2022년까지 50억 동 이상의 가치가 있는 토지를 소유주가 지난 2개월 동안 40억 동에 매각하겠다고 광고했지만, 아무런 문의도 받지 못했습니다. 이는 호황기에 토지를 보유했던 많은 투자자들의 일반적인 상황과도 같습니다.

조사 결과, 이 지역의 토지 시장은 2022년 말부터 2023년 1월까지 5~15% 감소했습니다. 현재 전반적인 감소율은 20~35%에 달하며, 많은 토지 소유주들이 은행의 압박을 받고 있기 때문에 향후 증가할 조짐을 보이고 있습니다. 일부 토지의 "저가 매수" 거래는 급격히 감소했으며, 어떤 경우에는 최대 50%까지 감소했습니다. 그러나 대부분의 시장은 유동성이 부족하며, 특히 대규모 토지의 경우 더욱 그렇습니다.

전문가들은 이러한 상황을 설명하며, 현금 흐름이 단기 수익성이 높은 다른 투자 채널을 통해 흘러가는 부동산 시장 전반의 영향이 일부 기인한다고 분석합니다. 특히 많은 투자자들이 현재 저점을 잡기 위해 여전히 기다리고 있어 유동성이 개선되지 않고 있습니다. 손실 축소 열풍은 호찌민시 중심부에서 외곽 지역과 인근 성으로 확산되어 시장의 선택지가 너무 많아져 유동성이 전혀 없는 지역까지 생겨났습니다.

또한, 2022년 말 호치민시 인민위원회가 교외 지역에 시 또는 군으로 승격 신청을 하지 말 것을 요청하면서 혹몬과 구찌 지역 시장도 큰 타격을 입었습니다. 이는 이 지역의 투자 및 거래 결정에 상당한 심리적 영향을 미쳐 부동산 시장 유동성이 급격히 감소하는 결과를 초래했습니다.

그러나 데이터에 따르면, 현재 손실률 하락에도 불구하고 2019~2020년 기간의 부동산을 보유한 많은 투자자들이 여전히 큰 수익을 올리고 있습니다. 따라서 손실로 매물로 나온 토지의 100%가 실제로 손실을 보고 있는 것은 아니며, 단순히 수익을 줄여 부동산을 매각함으로써 더 나은 수익이 예상되는 다음 투자 기간을 대비한 자금을 마련하는 것일 뿐입니다.

원천: https://www.congluan.vn/qua-thoi-tang-bang-lan-thi-truong-dat-nen-tai-hoc-mon-va-cu-chi-cung-xuat-hien-lan-song-cat-lo-post254667.html