하이즈엉 의 부동산 중개인 응우옌 반 투안 씨는 2023년 말부터 많은 투자자들이 예상치 못하게 적색등기부등본 없이 분쟁이나 위법 사항이 없는 토지를 찾고 구매하는 데 도움을 요청해 왔다고 전했습니다. 일반적으로 이러한 토지는 다른 토지에 비해 매우 저렴하지만, 매매는 수기 문서로 진행됩니다.
" 하이즈엉의 많은 농촌 지역이 도시화되어 일부 지역의 토지 가격은 m²당 거의 2천만 동에 달합니다. 반면, 같은 위치에 있지만 등기부등본이 없는 토지는 가격이 절반, 심지어 3분의 1에 불과합니다. "라고 투안 씨는 말했습니다.
투안 씨는 하이즈엉 깜장 구에 있는 200제곱미터가 넘는 토지 중 적색등기 없이 현재 1m²당 약 700만 동에 매매되고 있는 토지를 언급했습니다. 한편, 약 500제곱미터 떨어진 곳에는 적색등기 없이 1m²당 1,400만~1,500만 동에 매매되고 있는 토지가 있습니다.
개정 토지법을 앞두고 많은 사람들이 등기부등본 없는 토지를 사려고 하고 있습니다. (그림: 노동)
최근 많은 사람들이 붉은 책이 없는 토지를 매수하려는 이유에 대해 투안 씨는 개정 토지법이 시행되면 붉은 책 발급이 더 편리해질 것이라는 심리적 기대 때문이라고 말했습니다.
" 기존 규정보다 토지 사용 기간이 10년 연장되면서 토지 사용 허가증 발급도 용이해졌습니다. 허가증 없이 토지를 저렴하게 매입한 후, 투자자들은 쉽게 적등기부등본을 만들어 더 높은 가격에 되팔아 수익을 낼 수 있습니다. "라고 투안 씨는 말했습니다.
하노이 에 거주하는 고객인 쩐 반 훙 씨도 같은 의견을 밝혔습니다. 뗏(Tet) 이전에 하노이 탄찌(Thanh Tri) 지역에 등기부등본이 없는 토지를 8억 동(VND)에 매입하기로 했다고 합니다. 토지 면적은 50제곱미터이며, 집주인 가족은 2003년부터 그곳에서 안정적으로 거주해 왔습니다.
" 토지 이용 기간이 2014년까지 연장되었기 때문에 이 토지에 대한 적색책 발급도 더욱 편리해질 것입니다 ."라고 Hung 씨는 말했습니다.
그러나 훙 씨에 따르면, 서류 없이 토지에 대한 등기부등본을 작성하는 것은 여전히 복잡하고 잠재적으로 위험하기 때문에, 집주인이 일시불로 지불하면 가격을 1억 동(VND) 낮추는 데 동의했음에도 불구하고, 훙 씨는 여전히 이를 거부하고, 전체 가격의 50%만 계약금으로 받고, 집주인이 등기부등본을 작성하고 명의를 이전할 때 나머지 금액을 지불했습니다. 매수자는 이 모든 비용을 부담하게 됩니다.
" 땅값이 싸고 투자하는 게 위험하더라도, 만약 그 땅에 적자 장부가 있다면 그 땅은 더 이상 그 가격이 아닙니다. 투자할 때는 밝은 기회를 보고 위험을 감수해야 합니다. "라고 헝 씨는 말했습니다.
증명서 없이 토지를 구매하는 것은 많은 잠재적 위험을 안고 있습니다. (일러스트 사진)
증서 없이 토지를 구매할 때 주의해야 할 점은 무엇입니까?
부동산 법률 전문가인 응우옌 반 딘 씨에 따르면, 최근 국회 에서 통과된 2024년 토지법 제138조는 토지 이용권에 대한 서류 없이 토지를 사용하는 가구와 개인에게 토지 이용권 및 토지에 부착된 자산 소유권 증명서(일명 '적색책')를 발급하도록 규정하고 있으며, 이는 토지법을 위반하지 않는 범위 내에서, 그리고 권한을 넘어 토지를 할당하는 경우에는 발급되지 않는다고 밝혔다.
이에 따라 초안은 확대되어 2014년 7월 1일 이전에 토지를 사용한 경우 토지 사용권에 대한 적색책 발행을 허용하게 되었으며, 이제 사법부 인민위원회에서 분쟁이 없다고 확인되면 토지 사용권이 인정될 것입니다.
이 규정은 실제로 적용되고 있으며, 2004년 7월 1일 이전에서 2014년 7월 1일 이전으로 기한을 연장하는 데 그쳐, 2013년 토지법보다 10년이 더 연장되었습니다. 제138조는 토지법을 위반하지 않거나, 권한 외의 토지 할당을 하지 않는 경우, 즉 본질적으로 토지 침범과 같은 위법 행위가 없는 경우에 대한 증명서 발급을 규정하고 있습니다.
이 법은 주로 조상들이 물려준 토지를 오랫동안 사용해 온 경우를 다룹니다. 그러나 이는 주민들이 사회경제적 여건이 어려운 지역에 거주하거나, 법에 대한 이해가 부족하거나, 토지를 양도할 필요가 없어 토지등기부등본을 발급받지 않는 경우일 수 있습니다.
" 국민의 이익 조화를 보장하기 위한 이러한 확대에 동의합니다. 여기서 가장 중요한 것은 국민이 토지법을 위반하거나 무단 토지 할당을 받지 않도록 하는 것이므로, 국민의 권리가 보호되어야 한다는 것입니다. "라고 딘 씨는 강조했습니다.
하지만 딘 씨에 따르면, 현실적으로 사람들에게 붉은 책을 발급하는 것은 쉽지 않을 것이라고 합니다.
예를 들어, 사람들이 토지 사용권 증명서를 발급하기 위한 절차를 진행하기 위한 서류를 아직 제출하지 않으면 국가 기관은 절차를 진행할 근거가 없습니다.
또한, 사전에 공사 인민위원회에서 토지를 배정한 경우, 즉 권한을 벗어난 토지 배정의 경우에도 적색책 신청에 어려움을 겪었습니다.
또한, 토지가 분쟁 대상이 아님을 지역 단위의 인민위원회에 확인해 줄 것을 요청하는 절차는 토지 사용자 간에 민사 분쟁이 있는 경우에도 발생합니다(일반적으로 토지가 여러 사람이 손으로 작성한 문서를 통해 양도되는 경우 또는 부모가 자녀에게 상속 또는 증여를 남기지만 자녀 간에 상속권을 둘러싸고 갈등이나 분쟁이 있는 경우...).
보증금 매매 계약과 관련하여 딘 씨는 위와 같이 토지 사용권을 양도하는 보증금 거래는 불법이 아니라 합법적인 거래라고 말했습니다. 그러나 당사자들은 서면으로 명확하게 합의하고 당사자의 권리와 의무에 대한 상세하고 구체적인 조건을 명시한 보증금 계약에 서명해야 합니다.
고객이 주의해야 할 정보는 양도된 토지에 대한 정보, 보증금 금액 및 보증금 양도 방식, 토지 사용권 양도 가격 및 방식과 지불 조건, 당사자 A에게 적색 장부를 발행할 때의 재정적 의무 및 이 의무에 대한 책임자, 계약 이행 기간, 당사자 A와 당사자 B가 의무를 이행하지 않을 경우의 책임(보증금 벌금 금액), 당사자들의 권리와 의무 등입니다.
법에 따라 예금 계약서는 공증이 의무화되어 있지 않지만, 고액 계약의 경우 당사자들은 권리 보장 및 분쟁 방지를 위해 공증을 선택해야 합니다. 예금의 수령 및 인도는 은행을 통해 이루어져야 하며, 수령 및 인도 기록이 있어야 합니다.
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