Kỳ vọng thay đổi cục diện

Một năm buồn của doanh nghiệp địa ốc

Đại hội đồng cổ đông thường niên là dịp để các nhà đầu tư được thông tin và hiểu rõ hơn kế hoạch, chiến lược kinh doanh sắp tới của doanh nghiệp. Riêng với ngành bất động sản, mùa đại hội đồng cổ đông năm nay được quan tâm đặc biệt, bởi nhiều doanh nghiệp địa ốc đã và đang trải qua giai đoạn thực sự khốc liệt.

Công ty cổ phần Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (Khang Điền) đã có một năm “đáng quên”, khi lợi nhuận quý IV/2023 hạ về mức thấp nhất trong vòng 7 năm qua, chỉ vỏn vẹn 62 tỷ đồng. Cả năm, Công ty chỉ hoàn thành gần 70% mục tiêu doanh thu và 73% kế hoạch lợi nhuận.

Dòng tiền kinh doanh chính của Khang Điền cũng là mối lo ngại với cổ đông. Lưu chuyển tiền thuần từ hoạt động kinh doanh năm 2023 của đơn vị này âm 1.556 tỷ đồng, tăng 48% so với năm 2022. Khoản nợ phải trả của doanh nghiệp cũng lần đầu vượt mức 10.000 tỷ đồng.

Một đơn vị khác là Nam Long cũng trải qua năm 2023 thiếu trọn vẹn, khi chỉ hoàn thành 82% mục tiêu lợi nhuận cả năm. Lượng hàng tồn kho của doanh nghiệp lên tới 17.348 tỷ đồng, tăng 17% so với năm 2022 và chiếm hơn 60% tổng tài sản.

Tương tự, CEO Group ghi nhận kết quả kinh doanh không khả quan trong năm 2023. Tổng doanh thu và lợi nhuận sau thuế lần lượt đạt 1.434 tỷ đồng và 119 tỷ đồng, chỉ hoàn thành 48% kế hoạch doanh thu và 38,5% mục tiêu lợi nhuận.

Trên thực tế, một số doanh nghiệp địa ốc vẫn báo lãi trong năm vừa qua, nhưng các khoản lợi nhuận này lại xuất phát từ hoạt động tài chính. Đơn cử, Công ty Phát Đạt đạt lãi ròng 283 tỷ đồng trong quý IV/2023, nhưng phần lớn đến từ khoản chuyển nhượng 99,8 triệu cổ phần của Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển khu công nghiệp Phát Đạt cho Công ty TNHH Phát Đạt Holdings.

Lãi “khủng” nhờ hoạt động tài chính phải kể đến Novaland. Quý IV/2023, Novaland gây bất ngờ với khoản lãi sau thuế hơn 1.646 tỷ đồng, tăng 588% so với cùng kỳ năm 2022. Tuy nhiên, đối chiếu cụ thể từng khoản mục, doanh thu thuần về bán hàng và cung cấp dịch vụ lại giảm 1,6 lần so với cùng kỳ, từ 3.241 tỷ đồng trong quý IV/2022, xuống còn 2.028 tỷ đồng trong quý IV/2023.

Doanh thu từ hoạt động tài chính của Novaland trong quý IV/2023 lên tới 1.825 tỷ đồng, tăng gấp 2 lần so với cùng kỳ năm 2022, chủ yếu đến từ việc chuyển nhượng Công ty TNHH Đầu tư Địa ốc Thành Nhơn.

Nhưng, kể cả khi thu về nguồn lợi lớn, Novaland vẫn chật vật với bài toán trái phiếu. Công ty đã phải xin chậm thanh toán lãi 4 lô trái phiếu trong ngày 28/2/2024 với lý do chưa thu xếp kịp nguồn thanh toán. Tổng số lãi dự kiến phải trả của những lô trái phiều này là gần 98 tỷ đồng.

Đất Xanh Miền Nam cũng trễ hẹn thanh toán lãi trái phiếu. Cụ thể, với lô MNRCH2123001, Công ty đã chậm trả lãi tới 11 lần. Trong năm 2023, Tập đoàn Đất Xanh cũng gặp nhiều khó khăn về tài chính, lợi nhuận sau thuế cả năm sụt giảm 71% so với năm 2022.

Cơ sở nào để bứt tốc?

Theo Công ty Chứng khoán MB, áp lực đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp địa ốc trong năm 2024 vẫn khá lớn, đặc biệt là vào quý II/2024 (khoảng 74.000 tỷ đồng) và quý III/2024 (khoảng 52.000 tỷ đồng). Tuy nhiên, theo góc nhìn của

PGS-TS. Đinh Trọng Thịnh, đây không phải vấn đề nan giải đối với các công ty địa ốc.

“Thời gian qua, việc xử lý trái phiếu đáo hạn đã có nhiều điểm sáng. Không ít doanh nghiệp đã đàm phán thành công với trái chủ trong việc giãn, hoãn, cơ cấu lại các khoản nợ trái phiếu hoặc thực hiện trả nợ bằng tài sản. Xét trên con số, lượng trái phiếu đến hạn tuy lớn, nhưng nguy cơ không quá nghiêm trọng, nhất là trong bối cảnh thị trường đang từng bước phục hồi. Về cơ bản, doanh nghiệp vẫn sẽ vượt qua được”, ông Thịnh chia sẻ với phóng viên Báo Đầu tư.

Vị chuyên gia này đặc biệt nhấn mạnh khả năng phục hồi của thị trường. Ông cho rằng, đây là cơ hội, cũng là thách thức lớn nhất của các doanh nghiệp địa ốc. Hiện tại, thị trường đã đi qua giai đoạn khó khăn nhất, nhưng pháp lý vẫn là rào cản lớn, làm chậm tiến độ “hồi sức” của thị trường.

“Những vướng mắc pháp lý khiến nguồn cung nhà ở trở nên hạn chế. Vì lẽ đó, nhiều dự án đang mở bán có thêm ‘cớ’ để đẩy giá tăng cao một cách khó hiểu”, ông Thịnh bình luận.

Bóc tách rõ hơn về những vấn đề pháp lý mà doanh nghiệp phải đối mặt, Bộ Xây dựng cho biết, nhiều doanh nghiệp đang gặp vướng mắc trong việc tính tiền sử dụng đất, giao đất, đấu giá quyền sử dụng đất. Đặc biệt, việc xác định giá đất theo thị trường đang là trở ngại lớn nhất, khi chiếm trên 50% vướng mắc của các dự án.

“Điều này dẫn đến việc cơ quan chức năng e ngại, sợ trách nhiệm gây thất thoát nếu định giá thấp hơn thị trường. Nhiều trường hợp định giá cao hơn so với giá giao dịch thực tế, gây khó khăn cho doanh nghiệp triển khai thực hiện”, báo cáo của Bộ Xây dựng nêu rõ.

PGS-TS. Đinh Trọng Thịnh cho biết, ông từng dự báo, thị trường sẽ hồi phục vào cuối quý II/2024. Tuy nhiên, căn cứ vào những vấn đề đang tồn đọng, vị chuyên gia đã thay đổi dự báo và lùi thời điểm phục hồi xuống cuối năm 2024.

Đặc biệt, lần phục hồi sắp tới sẽ thay đổi cục diện thị trường theo hướng bền vững và minh bạch hơn khi có sự bảo chứng của bộ 3 luật mới: Luật Đất Đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở. Thủ tướng Chính phủ đang đốc thúc để Luật Đất đai 2024 có hiệu lực sớm vào ngày 1/7/2024. Theo đó, doanh nghiệp có thêm cơ sở để bứt tốc ngay trong năm nay và các vấn đề như trái phiếu đáo hạn hay hàng tồn kho sẽ không còn là nỗi lo đối với doanh nghiệp, cổ đông.