1/3 daripada projek hartanah di Ho Chi Minh City tersekat kerana isu kewangan

Encik Hoang Hai, Pengarah Jabatan Pengurusan Pasaran Perumahan dan Hartanah ( Kementerian Pembinaan ) berkata antara 168 projek yang menghadapi kesukaran di Bandaraya Ho Chi Minh, 1/3 daripada projek adalah berkaitan dengan isu kewangan.

Pada Persidangan untuk menyebarkan Undang-undang Perumahan 2023 dan Undang-undang Perniagaan Hartanah 2023, yang berlangsung pada pagi 11 Oktober, Encik Hoang Hai, Pengarah Jabatan Perumahan dan Pengurusan Pasaran Hartanah (Kementerian Pembinaan) berkata bahawa salah satu syarat pertama bagi organisasi dan individu apabila menjalankan perniagaan hartanah adalah untuk menubuhkan perusahaan.

Pada masa yang sama, adalah perlu untuk memastikan nisbah baki kredit dan baki bon kepada ekuiti. Menurut Encik Hai, adalah perkara biasa untuk perniagaan melakukan banyak projek. Tetapi jika kapasiti kewangan terhad, aliran tunai yang sama tersebar di banyak projek, maka perniagaan akan mula mempertimbangkan untuk menerbitkan bon dan menggunakan leverage kewangan.

Walau bagaimanapun, apabila terdapat masalah, projek itu dihentikan dan disekat. “Satu pertiga daripada 168 projek di Ho Chi Minh City terperangkap dengan isu kewangan,” kata Encik Hai.

Encik Hoang Hai, Pengarah Jabatan Perumahan dan Pengurusan Pasaran Hartanah (Kementerian Pembinaan) bercakap pada Persidangan itu.

Oleh itu, Undang-undang Perniagaan Hartanah 2023 telah menghalalkan beberapa peruntukan Dekri mengenai syarat untuk organisasi dan individu apabila menjalankan perniagaan hartanah dan menambah peruntukan mengenai syarat untuk perusahaan perniagaan hartanah melalui projek hartanah mempunyai modal ekuiti minimum, dan untuk memastikan nisbah kredit tertunggak dan bon korporat tertunggak kepada modal ekuiti.

Sehubungan itu, perusahaan mesti mempunyai modal ekuiti tidak kurang daripada 20% daripada jumlah modal pelaburan untuk projek dengan skala kurang daripada 20 hektar, tidak kurang daripada 15% daripada jumlah modal pelaburan untuk projek dengan skala 20 hektar atau lebih. Sekiranya melaksanakan banyak projek secara serentak, mereka mesti mempunyai modal ekuiti untuk memastikan nisbah di atas bagi setiap projek.

"Ini adalah prasyarat untuk kelulusan dasar pelaburan dan pemilihan pelabur," katanya.

Peraturan-peraturan ini, Perkara 5, Dekri 96 yang memperincikan dan membimbing pelaksanaan beberapa artikel Undang-undang mengenai Perniagaan Harta Tanah juga menyediakan peraturan yang lebih khusus.

Sehubungan itu, perusahaan mesti memenuhi nisbah keselamatan kewangan perusahaan; mematuhi peruntukan undang-undang mengenai kredit dan undang-undang mengenai bon korporat.

Sekiranya perusahaan perniagaan hartanah meminjam daripada institusi kredit atau mengeluarkan bon korporat untuk melaksanakan projek hartanah yang telah diluluskan oleh agensi negara yang berwibawa sebagai pelabur, ia mesti memastikan jumlah baki pinjaman tertunggak di institusi kredit, baki bon korporat tertunggak dan modal ekuiti yang diperlukan mengikut peraturan bagi setiap projek tidak melebihi 100% daripada jumlah modal pelaburan projek tersebut.

Jumlah nisbah pinjaman terkumpul di institusi kredit dan bon korporat tertunggak untuk melaksanakan projek mestilah tidak melebihi 4 kali ganda ekuiti perusahaan bagi setiap projek hartanah dengan skala guna tanah kurang daripada 20 hektar dan tidak boleh melebihi 5.67 kali ganda ekuiti perusahaan bagi setiap projek hartanah dengan skala guna tanah 20 hektar atau lebih.

"Apabila peraturan ini dikeluarkan, ramai orang bertanya apa yang akan berlaku jika perusahaan telah menerbitkan bon dan mempunyai lebihan kredit? Peraturan peralihan jelas menyatakan bahawa ia tidak dibenarkan untuk meneruskan pengeluaran atau meminjam modal," katanya, sambil menekankan semula bahawa jumlah pinjaman terkumpul di institusi kredit, bon korporat terkumpul dan modal ekuiti yang diperlukan untuk setiap projek mestilah tidak melebihi 10% daripada jumlah modal keseluruhan projek.

Syarat pemindahan projek yang lebih mudah

Undang-undang Perniagaan Hartanah 2023 menambah dan menghalalkan beberapa peruntukan Dekri semasa, meminda dan menambah peruntukan Undang-undang Perniagaan Hartanah 2014 untuk memastikan kesahihan yang jelas, ketat dan boleh dilaksanakan untuk pemindahan semua atau sebahagian projek hartanah.

Menurut Encik Hoang Hai, syarat pemindahan projek adalah lebih mudah.

Khususnya, Undang-undang telah menghapuskan keperluan untuk memiliki sijil hak guna tanah untuk projek dan bahagian projek hartanah yang dipindahkan.

Pada masa yang sama, menambah peraturan mengenai syarat untuk memindahkan pelabur seperti mempunyai keputusan mengenai peruntukan tanah, pajakan tanah, atau kebenaran untuk menukar tujuan guna tanah untuk melaksanakan projek oleh agensi kerajaan yang berwibawa.

Projek ini telah menyelesaikan obligasi kewangannya mengenai tanah projek termasuk yuran guna tanah, sewa tanah dan cukai, yuran dan caj berkaitan tanah (jika ada) kepada Negeri projek.

Undang-undang juga telah meminda dan menambah peruntukan bahawa sekiranya penerima pindahan keseluruhan atau sebahagian projek adalah organisasi ekonomi dengan modal pelaburan asing, selepas keputusan yang membenarkan pemindahan dikeluarkan oleh agensi negara yang berwibawa dan pihak-pihak telah menandatangani kontrak pemindahan, prosedur tanah hendaklah dijalankan mengikut peruntukan undang-undang mengenai tanah.

Pada masa yang sama, menambah peraturan mengenai kes di mana Perdana Menteri memberi kuasa kepada Jawatankuasa Rakyat Wilayah untuk membuat keputusan tentang membenarkan pemindahan sebahagian daripada projek hartanah dalam kes di mana projek hartanah berada di bawah kuasa Perdana Menteri untuk meluluskan dasar pelaburan.

Sumber: https://baodautu.vn/batdongsan/13-du-an-bat-dong-san-vuong-mac-tai-tphcm-lien-quan-den-tai-chinh-d227208.html